Attīstītājs nokavēja termiņu: pierādījums ir jūsu līgums, nevis brošūra
30 sekundēs
Jaunbūves gadījumā nozīme ir tikai Jūsu līgumā norādītajam darījuma noslēgšanas datumam, nevis brošūrā minētajai aplēsei. Kad šis datums ir pagājis un beidzies līgumā paredzētais labvēlības periods, Jums ir tiesības uz pilnu atmaksu un likumiskajiem procentiem. To nodrošina tā pati bankas garantija, kas sedz attīstītāja saistību neizpildi. Otrreizējā tirgus īpašumam process ir citāds un lēnāks.
Kurš datums ir darījuma noslēgšanas datums?
Iegādājoties otrreizējā tirgus īpašumu, pircējs un pārdevējs šo datumu vienojas noteikt līgumā, un tas parasti paliek nemainīgs. Jaunbūves gadījumā datums ir atkarīgs no tā, kad ēka tiek pabeigta un saņem atļaujas, un attīstītāji bieži atpaliek no grafika. Juridiski nozīmīgs ir tikai datums, kas ierakstīts Jūsu privātajā līgumā. Brošūrā norādītais vai pirms līguma parakstīšanas pārdošanas sarunā minētais "previsión de entrega" (paredzamais piegādes datums) nav saistošs.Daudzos jaunbūvju līgumos ir iekļauts arī labvēlības periods. Praksē tas bieži nozīmē vēl trīs līdz sešus mēnešus pēc norādītā datuma, pirms kavējums vispār tiek uzskatīts par termiņa neievērošanu. Šāda prakse tirgū ir izplatīta, un to apstiprina juridiskie avoti. To nenosaka likums. Faktiskais ilgums ir tāds, kāds norādīts jūsu līgumā, ja tajā vispār kaut kas ir noteikts. Ja līgumā par to nekas nav teikts, automātiska labvēlības perioda nav.
Nodošanas datuma punktsPrivāts pirkuma un pārdevuma līgums
- Paredzētais nodošanas datums
- [DD/MM/YYYY]
- Labvēlības periods
- [X mēneši]
- Kavējuma sekas
- klauzula
- Paredzētais nodošanas datums. Vienīgais juridiski saistošais datums. Nekad ne brošūrā norādītais paredzamais nodošanas datums.
- Labvēlības periods. Saistošs tikai tad, ja tas ir noteikts jūsu līgumā. Ja līgumā par to nekas nav teikts, labvēlības perioda nav.
- Kavējuma sekas. Kas notiek, kad datums un iespējamais labvēlības periods ir pagājis?
| Termiņš | Kas tas patiesībā ir | Vai tas saista attīstītāju |
|---|---|---|
| Piegādes prognoze (mārketinga aplēse) | Nesaistoša aplēse. To bieži norāda vēl pirms ēkai ir izsniegta atļauja. | Nē. Tā nosaka sagaidāmo, nevis juridisku termiņu. |
| Piegādes datums (līgumā noteiktais datums) | Precīzs datums vai formula tā aprēķināšanai, kas ierakstīta Jūsu parakstītajā privātajā pirkuma līgumā. | Jā. Garantija un jebkura līgumsoda klauzula sāk darboties no šī datuma. |
| Labvēlības perioda klauzula, ja tāda ir līgumā | Papildu laiks, par kuru iepriekš panākta vienošanās, pirms nokavēts datums saskaņā ar līgumu tiek uzskatīts par kavējumu. | Tikai tad, ja tāda ir iekļauta Jūsu līgumā. Likums nenosaka tās ilgumu un neprasa, lai tā pastāvētu. |
Vai kavējumam jābūt būtiskam, lai Jūs varētu atkāpties no līguma?
Godīgā atbilde ir atkarīga no tā, ko Jūs pērkat: jaunbūvi vai otrreizējā tirgus īpašumu. Atbilde var Jūs pārsteigt.
Jaunbūve vai otrreizējais īpašums?
- JaunbūveGarantija sāk darboties, kad līgumā noteiktais datums ir pagājis un beidzies jebkurš labvēlības periods. Kavējuma būtiskums netiek vērtēts.
- Otrreizējā tirgus īpašumiPiemērojams Civilkodeksa 1124. pants. Tiesa lemj, vai kavējums ir pietiekami būtisks, lai atkāptos no līguma.
Ko pircēji pieņemKo garantija patiešām prasa
- Jaunbūves gadījumā man jāpierāda, ka kavējums ir būtisks, vai jāgaida tiesas lēmums, pirms varu atgūt savu naudu
- Nē. Tā pati garantija, kas Jūs aizsargā, ja attīstītājs kļūst maksātnespējīgs, attiecas arī uz vienkārši nokavētu datumu. Kad līgumā noteiktais darījuma noslēgšanas datums ir pagājis un beidzies jebkurš labvēlības periods, garantijas nosacījums ir izpildīts: ēka netika pabeigta laikā. Jums nav nepieciešama tiesa, lai tā izvērtētu kavējuma būtiskumu. Jūs varat tieši vērst prasību pret banku vai apdrošinātāju.
- Otrreizējā tirgus īpašumam nokavēts notāra apmeklējuma datums tiek vērtēts tāpat
- Nē, tas tā nav. Otrreizējā tirgus īpašuma darījuma noslēgšanas datumam nav līdzvērtīgas juridiskas garantijas. Vispārējais tiesiskās aizsardzības līdzeklis ir Civilkodeksa 1124. pants. Cietusī puse var izvēlēties: pieprasīt pārdošanas darījuma pabeigšanu vai izbeigt līgumu. Abos gadījumos tā var pieprasīt arī zaudējumu atlīdzību un procentus. Tomēr vispirms tiesai ir jāizlemj, vai kavējums ir pietiekami nopietns, lai līgumu izbeigtu, nevis vienkārši panāktu tā izpildi. Jaunbūves pircējam, kurš izmanto garantijas procedūru, šāds vērtējums nav jāiztur.
- Seši mēneši ir juridiskais slieksnis, lai kavējums tiktu atzīts
- Šis skaitlis komentāros parādās bieži, taču pats likums (LOE) nenosaka sešus mēnešus kā garantijas iedarbināšanas nosacījumu. Tas, visticamāk, atspoguļo to, cik ilgu kavējumu tiesa, piemērojot 1124. pantu strīdā par otrreizējā tirgus īpašumu, ir uzskatījusi par pietiekami būtisku, lai atkāptos no līguma. Jaunbūves gadījumā saskaņā ar garantiju izšķirošs ir precīzs līgumā norādītais datums, nevis noteikts mēnešu skaits.
Ja es labāk gribētu gaidīt, līdz ēka tiks pabeigta, nevis saņemt naudas atmaksu, vai es to varu darīt?Jā. Iedarbināšanas datuma sasniegšana Jums dod izvēles iespēju. Tas neuzliek Jums pienākumu pieprasīt naudas atmaksu. Daudzi pircēji izvēlas gaidīt, īpaši tad, ja kavējums ir neliels un projekts acīmredzami virzās uz priekšu. Svarīgi ir tas, ka pēc datuma iestāšanās izvēle ir Jūsu, nevis attīstītāja ziņā.
Kā praksē izskatās prasījuma iesniegšana par kavējumu?
Prasījuma iesniegšana par kavējumu ir vienkāršāka, nekā vairums pircēju sagaida. Garantijas procedūrai nav nepieciešama tiesvedība pret attīstītāju.
- Rakstiski apstipriniet, ka līgumā noteiktais datums ir pagājisJūsu jurists pārbauda precīzo datumu un jebkuru labvēlības perioda klauzulu, salīdzinot tos ar kalendāru.
- Apstipriniet, ka garantijas sertifikāts ir derīgs un sedz Jūsu maksājumusJūs iesniedzat prasījumu, pamatojoties uz to pašu sertifikātu, kas tika pārbaudīts pirms maksājuma veikšanas.
- Watch out
- Ja sertifikāta nav vai tas ir novecojis, vienkāršs prasījums kļūst tikpat sarežģīts un nedrošs kā lieta par attīstītāja maksātnespēju.
- Izlemiet: gaidīt vai pieprasītKad iedarbināšanas datums ir pagājis, lēmums ir Jūsu, nevis attīstītāja ziņā.
- Ja iesniedzat prasījumu, process tiek vērsts pret banku vai apdrošinātāju.Nevis pret attīstītāju. Lapa par rezervācijas depozīta atmaksu to pilnībā izskaidro, tostarp strīdīgus prasījumus.
- Where
- Banka vai apdrošinātājs, kas izsniedza garantiju.
Dažkārt problēma ir nopietnāka par nokavētu termiņu. Attīstītājs var būt pilnībā pārtraucis būvniecību, pārstājis sazināties vai nonācis formālā maksātnespējas procesā. Tās ir atšķirīgas un sarežģītākas situācijas. Katrai no tām ir paredzēts atsevišķs ceļvedis.Iepriekš minētie 1. un 2. solis ir atkarīgi no diviem faktiem: vai iestāšanās datums ir pagājis un vai garantijas sertifikāts joprojām ir derīgs. Arevont juridiskās koordinācijas pakalpojums pārbauda abus faktus, pirms kavējums kļūst par strīdu, nevis tikai pēc tam.
Kas jāapstiprina savā līgumā, pirms kavējums kļūst par strīdu
Pārbaudiet četras lietas. Izlasiet tās līgumā, pirms to parakstāt. Negaidiet, līdz termiņš jau būs pagājis.| Apstiprināt | Kāpēc tas ir svarīgi | Kā izskatās slikts variants |
|---|---|---|
| Precīzs darījuma noslēgšanas datums vai tā aprēķina formula pašā līgumā. | Šis ir vienīgais juridiski nozīmīgais datums. Nekam, kas mutiski teikts vai rakstīts mārketinga materiālos, nav nozīmes. | Līgumā noteikts "attīstītāja paziņotais aptuvenais nodošanas termiņš", nevis konkrēts datums vai skaidra formula. |
| Vai līgumā ir noteikts labvēlības periods un kāds ir tā precīzs ilgums. | Tas maina precīzo datumu, no kura sākas garantija. Ja līgumā par to nekas nav teikts, labvēlības perioda nav. | Neskaidri formulējumi, piemēram, "saprātīgs papildu termiņš", nenorādot konkrētu ilgumu. |
| Vai garantijas sertifikāts ir spēkā attiecībā uz katru līdz šim veikto maksājumu. | Prasījums par kavējumu ir tik pamatots, cik pamatota ir garantija, uz kuru tas balstās. Novecojis sertifikāts vājina iepriekš aprakstīto prasījumu. | Sertifikāts tika izsniegts vienu reizi pašā sākumā un nekad netika atjaunināts attiecībā uz vēlākajiem maksājumiem. |
| Otrreizējā tirgus īpašumam tas, ko līgums konkrēti paredz par nokavētu darījuma noslēgšanas datumu | Atšķirībā no jaunbūves šeit nav garantijas, uz ko paļauties. Saskaņā ar 1124. pantu jurists balstās uz precīzo līguma formulējumu par kavējumu. | Līgumā vispārīgi runāts par pircēja vai pārdevēja atkāpšanos, taču nekas nav teikts par datuma nokavējumu, ko izraisījusi kāda no pusēm. |
Nokavēts datums jaunbūves gadījumā pret nokavētu datumu otrreizējā tirgus īpašuma gadījumā
Vārds "kavējums" apzīmē divas ļoti atšķirīgas situācijas. Tas, kura no tām ir piemērojama, ir atkarīgs no tā, ko iegādājaties.| Otrreizējā tirgus īpašumi | Jaunbūve | |
|---|---|---|
| Kā rīkoties | Civilkodeksa 1124. pants: varat pieprasīt pabeigt pārdošanu vai atcelt līgumu, abos gadījumos pieprasot zaudējumu atlīdzību. | Bankas garantija: pilna atmaksa un likumā noteiktie procenti ar tādiem pašiem nosacījumiem, kādi būtu piemērojami, ja attīstītājs būtu pilnībā nepildījis saistības. |
| Vai kavējuma nopietnībai ir nozīme | Jā. Praksē tiesa lemj, vai pārkāpums ir pietiekami nopietns, lai atceltu līgumu. | Nē. Izšķirošais ir līgumā noteiktā datuma nokavējums neatkarīgi no kavējuma ilguma. |
| Vai naudas atgūšanai vajag tiesu | Bieži vien, ja otra puse nepiekrīt. 1124. pants paredz tiesības, kuru izmantošanai var būt nepieciešams vērsties tiesā. | Nē. Prasījumu iesniedzat tieši bankai vai apdrošinātājam, kas izsniedza garantiju. |
| Ko vispirms pārbauda jurists | Ko pats arras līgums nosaka par datuma nokavējumu, jo likums šādam gadījumam noteikumu neparedz. | Vai garantijas sertifikāts ir aktuāls un attiecas uz katru līdz šim veikto maksājumu. |
Tas nosaka vispārīgo kārtību, nevis to, ko pieļauj jūsu konkrētais līgums.
Šī ir spēkā esošā Spānijas tiesību aktu redakcija 2026. gada augustā. Mēs to aplūkojam, balstoties uz sākotnējiem avotiem, nevis mārketinga materiāliem vai to, kā cilvēki parasti apraksta kavējumus. Šī ir vispārīga informācija, nevis jūsu konkrētā līguma pārbaude. Tikai neatkarīgs jurists, izpētot jūsu dokumentus, var pateikt, vai līgumā noteiktais datums ir pagājis, vai uz jums attiecas labvēlības periods un vai jūsu garantijas sertifikāts ir aktuāls.Šī lapa apzināti aptver tikai vienu šauru situāciju: kavējumu, kamēr attīstītājs joprojām ir maksātspējīgs un turpina būvniecību. Ja attīstītājs ir pilnībā pārtraucis darbību vai nonācis formālā maksātnespējas procesā, tā ir sarežģītāka un atšķirīga situācija, kas aplūkota atsevišķā lapā. Mēs nevēršamies tiesā saistībā ar līguma strīdiem un neesam jūsu garantijas puse. Mūsu juridiskās koordinācijas pakalpojums pārbauda, vai datumi un sertifikāts ir pareizi, pirms kavējums kļūst par strīdu, nevis pēc tam.
Biežāk uzdotie jautājumi par darījuma noslēgšanas kavējumiem
- Ja manā līgumā ir noteikts atsevišķs līgumsods par kavējumu, vai tas aizstāj garantijas likumā noteiktos procentus?
- Nē. Tās ir divas atšķirīgas lietas, un jūsu līgumā var būt paredzētas abas. Garantijas likumā noteiktie procenti pienākas automātiski, tiklīdz iestāšanās datums ir pagājis. Tos aprēķina no katra maksājuma datuma neatkarīgi no tā, vai jūsu līgumā ir paredzēts līgumsods. Privātais līgumsods, ja tāds ir paredzēts jūsu līgumā, tiek aprēķināts no tā paša datuma un ir atsevišķas tiesības papildus procentiem. Tāpēc ir vērts pārbaudīt, vai jums tāds ir, kā arī pārbaudīt datumu un labvēlības periodu.
- Vai attīstītājs pēc kavējuma iestāšanās garantētās atmaksas vietā var piedāvāt man kaut ko citu, nevis naudu, piemēram, labāku aprīkojumu vai atlaidi?
- Jā, viņš to var piedāvāt. Daži pircēji pieņem patiešām labu alternatīvu pirkuma atcelšanas vietā. Svarīgi ir tas, ka Jums jau ir skaidras likumīgas tiesības uz pilnu atmaksu. Attīstītājs Jums neizdara pakalpojumu. Vai piedāvātā alternatīva patiešām ir vērtīgāka par naudu, ir jāizlemj katrā gadījumā atsevišķi kopā ar savu juristu, nevis laika spiediena apstākļos tirdzniecības birojā.
- Ja es iegādājos īpašumu ar hipotekāro kredītu un darījuma noslēgšanas datums tiek atlikts, vai kavējums ietekmē arī mana hipotekārā kredīta apstiprinājumu?
- Tas ir iespējams. Hipotekārā kredīta apstiprinājumi un fiksētās likmes bieži ir spēkā tikai ierobežotu laiku. Darījuma noslēgšanas kavēšanās var nozīmēt, ka bankai atkārtoti jāapstiprina vai jāpārrēķina aizdevums, kas tika noformēts, ņemot vērā sākotnējo datumu. Tā ir atsevišķa praktiska problēma. Tiklīdz kavēšanās šķiet iespējama, vērsieties savā bankā, nevis tikai tad, kad jaunais datums ir apstiprināts.
