Pirkuma līgums, iegādājoties īpašumu Spānijā
30 sekundēs
Tālākpārdošanas īpašuma iegādei Spānijā izmanto arras līgumu ar depozītu 10 līdz 20 % apmērā no cenas. Spānijas tiesībās ir atzīti trīs arras līguma veidi, un katram ir atšķirīgas sekas, ja darījums nenotiek. Līgumā jānorāda veids, jo, ja nekas nav teikts, piemēro noklusējuma veidu, kas pircējam ir visnelabvēlīgākais.
| arras penitenciālāsCivilkodeksa 1454. pants | arras apstiprinošāsklusējošais noklusējums | arras sodahibrīds | |
|---|---|---|---|
| Kas tas ir | Tiesības aiziet par fiksētu cenu | Parasta daļēja samaksa | Sods un tiesības piespiest pārdot |
| Ja atsakāties | Jūs zaudējat depozītu | Viņi var prasīt darījuma pabeigšanu | Jūs maksājat sodu, pārdošanu joprojām var piespiest |
| Ja viņi atsakās | Viņi atdod to divkāršā apmērā | Vēl varat prasīt izpildi tiesā | Viņi maksā sodu, pārdošanu joprojām var piespiest |
| Izvēlieties šo, ja | Vēlaties vienkāršu izeju par zināmu cenu | Neviena puse neplāno atkāpties | Vēlaties kaut ko tādu, kas no atkāpšanās attur vairāk nekā parasts depozīts |
Kādu līgumu man parakstīt, un kas notiks, ja man būs jāatsakās?
Jūs parakstāt contrato de arras. Tas, kas notiek, ja atsakāties no darījuma, pilnībā ir atkarīgs no tā, kurš no trim juridiskajiem veidiem ir norādīts līgumā. Contrato de arras ir privāts rokasnaudas līgums, ko izmanto otrreizējā tirgus īpašuma darījumos. Pircējs un pārdevējs to paraksta pirms notāra, un līgumā tiek noteikts sods, ja kāda no pusēm darījumu atceļ. Rezervācijas depozīts ir ievērojams maksājums, kas seko rezervācijai un saista abas puses ar pārdošanu, turklāt Spānijas praksē tas tiek uzskatīts par rokasnaudu, nevis par daļēju maksājumu, no kura varat vienkārši atteikties. Arras nav tas pats, kas Čehijas depozīts. Atkarībā no vienošanās veida atteikšanās no darījuma pircējam var izmaksāt rezervācijas depozītu, bet pārdevējam var nākties samaksāt divkāršu šo summu. Ārvalstu lasītājam tās ir daudz nopietnākas sekas, nekā liecina vārds "depozīts".Civilkodeksa 1454. pantā aprakstīts veids, ko izmanto lielākā daļa līgumu: arras penitenciālās. Ja pircējs atsakās, viņš zaudē rezervācijas depozītu. Ja atsakās pārdevējs, viņam jāatmaksā divkāršs rezervācijas depozīts. Šis veids ļauj jebkurai pusei vienkārši atkāpties no darījuma par fiksētu cenu. Pastāv vēl divi veidi, un tie darbojas ļoti atšķirīgi. Visus trīs veidus pilnā apjomā varat skatīt blakus šai rindkopai.Ja līgumā nav norādīts, kurš veids ir piemērojams, parasti tiek uzskatīts, ka pēc noklusējuma piemērojamas arras apstiprinošās. Šis ir veids, kas NEĻAUJ Jums vienkārši atkāpties no darījuma, samaksājot rezervācijas depozītu. Šis noklusējuma noteikums tiek plaši atkārtots juridiskajos komentāros. Tomēr pats 1454. pants regulē tikai arras penitenciālās un nenosaka, kas notiek pēc noklusējuma, ja līgumā nekas nav teikts. Patiesais noklusējuma noteikums nav pārbaudīts oficiālajā BOE juridiskajā tekstā. Pircējam drošākā pieeja ir pieņemt, ka piemērojamas arras apstiprinošās, līdz jurists apstiprina pretējo. Tieši tāpēc veidam līgumā jābūt norādītam skaidrā teikumā, nevis atstātam pieņēmumu ziņā.
Kādu arras veidu man vajadzētu lūgt?Arras penitenciales, ja Jums ir svarīgi par zināmu cenu atkāpties no darījuma. Šo veidu arī visbiežāk ieraduma dēļ izmanto Spānijas nekustamā īpašuma aģenti un juristi. Tāpēc praksē Jūs parasti tikai lūdzat savam juristam apstiprināt, ka šis vārds ir ietverts līgumā, nevis lūdzat kaut ko neparastu.
Vai jaunbūve atšķiras?
Jā. Līgumu, kas seko rezervācijai jaunbūves gadījumā, parasti vienkārši sauc par privātu pirkuma līgumu (contrato privado de compraventa), nevis par "arras". Iepriekš minētie Civilkodeksa panti uz to neattiecas. Katram maksājumam, ko pirms ēkas pabeigšanas veicat attīstītājam, sākot ar būvatļaujas izsniegšanas brīdi, jābūt segtam ar bankas garantiju vai apdrošināšanas polisi uz Jūsu vārda, ko izdevusi pilnvarota banka vai apdrošinātājs. Ja attīstītājs nenodrošina piegādi laikā, garantija atmaksā katru Jūsu samaksāto eiro, kā arī likumā noteiktos procentus. Tas ir cita veida aizsardzības mehānisms nekā dubultota iemaksa. Jaunbūves pabeigšana parasti aizņem no 2 mēnešiem līdz 3 gadiem atkarībā no konkrētā projekta stadijas.Šodien piemērojamais regulējums ir Būvniecības organizēšanas likuma Ley 38/1999 pirmā papildu norma (disposición adicional primera), kas grozīta ar Ley 20/2015. Agrāk to reglamentēja Ley 57/1968, kas joprojām minēts daudzos vecākos tiešsaistē pieejamos materiālos. Tas tika atcelts 2016. gada 1. janvārī, un tā saturs tika pārnests iepriekš minētajā normā. Ja līgumā vai konsultants joprojām min 1968. gada likumu, tiek citēts atcelts likums. Tam ir vērts pievērst uzmanību, nevis pieņemt, ka tā ir nekaitīga saīsināta atsauce.
| Otrreizējā tirgus īpašumiarras | JaunbūvePrivāts pirkuma un pārdevuma līgums | |
|---|---|---|
| Piemērojamās tiesības | Civilkodeksa 1454. pants | LOE, pirmā papildu norma |
| Parastā summa šajā posmā | 10 līdz 20 % no cenas | Atbilstoši izstrādātāja maksājumu grafikam |
| Ja viņi nevar nodrošināt | Divkārši atmaksāts rezervācijas depozīts, ja līgumā minētas arras penitenciales | Visi maksājumi pilnībā atmaksāti, kā arī saskaņā ar garantiju samaksāti likumiskie procenti |
| Ko vispirms pārbauda jurists | Līgumā ir norādīts arras veids | Pastāv īsts bankas garantijas sertifikāts tieši Jūsu maksājumiem |
Cik ilgs laiks paiet no līguma parakstīšanas līdz atslēgu saņemšanai?
Atkārtotas pārdošanas gadījumā viss ceļš no rezervācijas līdz atslēgām parasti aizņem 1 līdz 3 mēnešus. Arras līgumu parasti paraksta aptuveni šī perioda vidū, kad juridiskā padziļinātā pārbaude, kas pati aizņem aptuveni 2 līdz 4 nedēļas, jau ir pabeigta. Jaunbūves gadījumā tas pats ceļš aizņem daudz ilgāku laiku, no 2 mēnešiem līdz 3 gadiem, jo tas ir atkarīgs no projekta progresa, nevis noteikta kalendāra.Advokāta veiktā līguma pārbaude pirms tā parakstīšanas, neatkarīgi no izvēlētā ceļa, parasti maksā aptuveni ~1 % no cenas. Tās ir nelielas izmaksas salīdzinājumā ar likmi: dokuments nosaka, vai Jūsu iemaksa vispār tiks atmaksāta, turklāt divkāršā apmērā vai ne.
Kas šajā posmā var noiet greizi, un kā jurists to atklāj pirmais?
Gandrīz nekas no tā, kas šeit var noiet greizi, nav neparasts. Parasti tā ir viena no dažām ikdienišķām kļūdām. Katru no tām pirms parakstīšanas ir lēti atklāt, bet pēc tam dārgi novērst.
- Visaugstākais risksLīgumā nav norādīts, kurš arras veids ir piemērojamsTo parasti interpretē kā confirmatorias, kas neļauj Jums vienkārši atkāpties no darījuma par rezervācijas depozīta cenu.What to do insteadApstipriniet, ka tekstā ir ierakstīts vārds "penitenciales" vai Jūsu vēlamais veids.
- Par šo ir vērts iebilstRezervācijas depozīts tiek iemaksāts tieši pārdevēja kontāJa pārdevējs to jau ir iztērējis, tiesas spriedums par divkāršu rezervācijas depozītu nav tas pats, kas naudas atgūšana.What to do insteadTā vietā lūdziet izmantot klienta vai darījuma glabājuma kontu, jo īpaši tādēļ, ka pārdevējam var būt jāatmaksā divkāršs rezervācijas depozīts.
- Visaugstākais risksJaunbūves bankas garantija aprakstīta kā "automātiska pēc maksājuma"Garantijai ir jāpastāv tieši attiecībā uz Jūsu maksājumiem, tai jābūt izsniegtai uz Jūsu vārda un jābūt spēkā no būvatļaujas izsniegšanas brīža. Tā nav tikai uzņēmuma vispārīgs solījums.What to do insteadLūdziet individuālo sertifikātu. Nepieņemiet mārketinga paziņojumu par garantiju shēmas pastāvēšanu.
- Par šo ir vērts iebilstDarījuma noslēgšanas termiņa nokavēšanai nav paredzētas sekasDatums, kuram nav piesaistītas nekādas sekas, nevienā no abiem ceļiem nav īsta aizsardzība. Tā ir tikai cerība.What to do insteadPārliecinieties, ka līgumā ir noteikts, kas notiek ar naudu un darījumu, ja saskaņotais datums tiek nokavēts.
Kas jāapstiprina pirms saistošā līguma parakstīšanas
Piecas lietas. Jūsu juristam tās ir jāpārbauda, nevis tikai vienreiz jāizlasa un tām jāuzticas, jo šis līgums nosaka faktiskās sekas, kas iestājas, atkāpjoties no darījuma.- Kāds arras veids ir norādīts otrreizējā tirgus īpašuma līgumāTekstā ir jābūt vārdam "penitenciales" vai citam nepārprotami formulētam paziņojumam par tiesībām atteikties no darījuma, zaudējot rezervācijas depozītu. Sliktā variantā par arras tiek runāts vispārīgi, nekad nenorādot to veidu.
- Kur atrodas depozītsKlienta vai darījuma konts ir drošāks risinājums nekā naudas iemaksa tieši pārdevēja personīgajā kontā, jo īpaši tad, ja pārdevējam vēlāk nauda jāatmaksā divkāršā apmērā. Sliktā variantā konts vispār nav norādīts, ir tikai teikts: "samaksāts pārdevējam".
- Bankas garantijas sertifikāts jaunbūveiTajā ir jānorāda Jūsu īpašums un konkrētie maksājumi, un to ir jāizsniedz pilnvarotai bankai vai apdrošinātājam, nevis jāiesniedz vispārīga uzņēmuma brošūra par garantijām. Sliktā variantā ir tikai mārketinga paziņojums, ka "visi maksājumi ir garantēti", bet nav pievienots neviens sertifikāts.
- Darījuma noslēgšanas termiņš un sekas tā kavējuma gadījumāAbos risinājumos ir jānorāda, kas notiek ar naudu un darījumu, ja noteiktais datums tiek nokavēts, nevis tikai tas, kas notiek, ja kāda puse vienkārši pārdomā. Sliktā variantā ir norādīts datums, bet nav nekādu seku tā nokavēšanas gadījumā.
- Kas rakstiski ir iekļauts otrreizējā tirgus īpašuma līgumāIebūvētā furnitūra, ierīces un viss, ko lika noprast sludinājums, bet ko īpašumtiesību akts automātiski nepārņem. Šis ir pēdējais dokuments pirms notāra, kurā trūkstošu priekšmetu vēl var lēti pievienot. Sliktā variantā ir teikts "kā redzams", neko neuzskaitot.
Tas izskaidro tiesību normas, nevis Jūsu konkrēto līgumu.
Šī ir vispārīga informācija par Spānijas līgumtiesībām, kas bija spēkā 2026. gada 17. augustā, un tā ir izlasīta sākotnējā avotā, nevis pārkopēta no komentāriem. Tā nav juridiska konsultācija par Jūsu priekšā esošo dokumentu. Uz jautājumiem, kāds arras veids ir piemērojams, vai bankas garantijas sertifikāts ir īsts un spēkā esošs, kā arī cik patiesībā izmaksā nokavēts termiņš, var atbildēt tikai neatkarīgs jurists, izlasot Jūsu konkrēto līgumu.Mēs šo līgumu nesagatavojam un neesam tā puse. Mēs rūpējamies par to, lai jurists to izlasītu pirms Jūs to parakstāt. Mēs arī pārliecināmies, ka arras veids vai garantijas sertifikāts ir skaidri nosaukts un pārbaudīts fakts, nevis tikai pieņēmums, ko visi izdara par visiem pārējiem.
Biežākie jautājumi par pirkuma līgumu
- Vai arras līgums ir tas pats, kas pie notāra parakstītais īpašumtiesību akts?
- Nē. arras līgums ir privāts dokuments starp pircēju un pārdevēju. To paraksta pirms notāra posma, notāram neesot klāt. Publisko aktu, escritura pública, vēlāk paraksta notāra birojā, un tieši tas nodod īpašumtiesības. arras līgumā ir noteikti nosacījumi, kurus pēc tam īsteno notāra apmeklējuma laikā.
- Kas notiek ar arras depozītu, ja pārdošana nenotiek tāda iemesla dēļ, kuru neviena puse nevar kontrolēt?
- Tas ir atkarīgs no tā, kas šādā situācijā ir noteikts pašā līgumā. Tieši tādēļ labi sagatavots arras līgums aptver vairāk nekā tikai gadījumus, kad "pircējs pārdomā" un "pārdevējs pārdomā". Cēlonis, kas nav nevienas puses kontrolē, piemēram, hipotekārā kredīta atteikums tādu iemeslu dēļ, kas nav saistīti ar pircēja rīcību, ir pelnījis atsevišķu konkrētu punktu, nevis atstāšanu vispārīgā penitenciales regulējuma ziņā.
- Vai šajā posmā varu vienoties par cenas procentuālo daļu, kas jāiemaksā?
- Jā, 10 līdz 20 % ir parasts diapazons, nevis fiksēts noteikums. Precīza summa ir daļa no tā, par ko pircējs un pārdevējs vienojas savā starpā. Mazāka summa samazina riskam pakļauto naudas apmēru, ja Jums jāatkāpjas saskaņā ar penitenciales noteikumu. Pārdevējs var prasīt vairāk, ja uzskata to par spēcīgāku apņemšanās apliecinājumu.
