Cik maksā īpašuma iegāde Spānijā: jaunbūve salīdzinājumā ar otrreizējā tirgus īpašumu
30 sekundēs
Jaunbūvei paredziet aptuveni 13 % papildus, bet tālākpārdošanas īpašumam aptuveni 9 % papildus. Tas ietver nodokli, notāra, zemesgrāmatas un jurista izmaksas. Atšķirību starp abiem skaitļiem gandrīz pilnībā veido nodoklis.
| Jaunbūve | Otrreizējā tirgus īpašumi | |
|---|---|---|
| Nodoklis11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| Notārs un zemesgrāmata | 1.500 € | 1.500 € |
| Jurists~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE un tulkojumi | 150 € | 150 € |
| Pakalpojumu maiņa | 600 € | 600 € |
| Kopā papildus | 63.250 € | 42.250 € |
Kas veido šos papildu 8 līdz 13 procentus?
Sešas pozīcijas, un tikai divas no tām ir nodokļi. Pārējās ir notārs, ieraksts zemesgrāmatā, jurists, NIE un tulkojumi, kā arī komunālo pakalpojumu līgumu pārslēgšana uz Jūsu vārda. Visas sešas pozīcijas attiecas gan uz jaunbūvi, gan uz otrreizējā tirgus īpašumu. Mainās tikai nodokļa pozīcija.IVA ir Spānijas PVN, un pilnīgi jaunai mājai tas ir 10 % no pirkuma cenas. Tas ir lielākais no diviem jaunbūves nodokļiem, kas norādīti tālāk. Sīkāka informācija par to, kāpēc tas tiek piemērots, un no kā tiek aprēķināts otrreizējā tirgus īpašuma nodoklis, ir pieejama nodokļu lapā.
| Pozīcija | Jaunbūve (no attīstītāja) | Otrreizējā tirgus īpašumi (no privāta īpašnieka) |
|---|---|---|
| Nodoklis | 10 % IVA (Spānijas PVN) plus 1,2 % AJD (zīmognodeva parakstītam aktam) Andalūzijā, kopā 11,2 %. | 7 % ITP (īpašuma nodošanas nodoklis), ko aprēķina no lielākās vērtības: Jūsu saskaņotās cenas vai īpašuma oficiālās kadastrālās atsauces vērtības. |
| Notārs un zemesgrāmata | Aptuveni 1.000 līdz 1.700 € kopā pie summas no 350.000 līdz 500.000 €, aptuveni 1.400 līdz 2.200 € pie 1.000.000 €, saskaņā ar oficiālajām maksu skalām. Maksa pieaug pakāpeniski līdz ar cenu, nevis lineāri. | Tā pati maksu skala. Notārs un zemesgrāmata par otrreizējā tirgus īpašumu neiekasē atšķirīgu maksu. |
| Jurists | Aptuveni 1 % no cenas, ieskaitot PVN, par neatkarīgu juridisko pārbaudi un pašu darījuma noslēgšanu. | Tas pats. Šī ir vienīgā pozīcija, kas ir tirgus maksa, nevis valsts noteikta fiksēta likme. Šo maksu Jūsu jurists rakstiski norāda pirms Jūs apņematies izmantot viņa pakalpojumus. |
| NIE un tulkojumi | Aptuveni 150 €, fiksēta summa, nevis procenti no cenas. | Tā pati fiksētā summa. |
| Pakalpojumu maiņa un pieslēgšana | Aptuveni 600 €, lai ūdens, elektrība un, ja attiecināms, interneta pieslēgums tiktu reģistrēts uz Jūsu vārda. | Tas pats, lai gan izplatītājs par vienkāršu līguma turētāja maiņu var neiekasēt neko. Skatiet tālāk piezīmi "Tieši un skaidri". |
Kāda ir kopsumma, ja aprēķina pēc trim faktiskajām cenām?
Procentuāla likme pati par sevi neparāda, kā mainās atsevišķās izmaksas. Šeit ir tā pati tabula, aprēķināta pie 350.000 €, 500.000 € un 1.000.000 €, abiem scenārijiem. Procentuālā daļa, cenai pieaugot, nedaudz samazinās. Tas ir tāpēc, ka trīs no sešām pozīcijām, proti, notārs un zemesgrāmata, jurista minimālā atlīdzība, NIE un tulkojumi, kā arī komunālo pakalpojumu līgumu pārslēgšana, nepieaug proporcionāli cenai.
- 350.000 €Jaunbūve: kopā 394.950 €, papildus 12,8 %. Otrreizējā tirgus īpašumi: kopā 380.250 €, papildus 8,6 %.
- 500.000 €Jaunbūve: kopā 563.250 €, papildus 12,7 %. Otrreizējā tirgus īpašumi: kopā 542.250 €, papildus 8,5 %.
- 1.000.000 €Jaunbūve: kopā 1.124.750 €, papildus 12,5 %. Otrreizējā tirgus īpašumi: kopā 1.082.750 €, papildus 8,3 %.
Šīs trīs kopsummas ir vietnē publicētie Arevont aprēķini, kas ir aktuāli 2026. gada augustā. Tāda pati tabula ir pieejama sākumlapas izmaksu kalkulatorā. Aprēķinos nav pieņemts nekas neparasts: ne samazināta nodokļa likme, ne neparedzēta atsauces vērtība, ne sarežģīta īpašumtiesību struktūra standarta struktūras vietā. Ja Jūsu situācija nav standarta, kopsumma mainās. Tieši tāpēc turpmākajā kontrolsarakstā tiek lūgts norādīt rakstiski apstiprinātu summu, nevis publicētu diapazonu.
Kad katra no šīm izmaksām kļūst maksājama?
Trīs vai četros atsevišķos posmos, nevis vienā, un katram scenārijam secība ir atšķirīga. Otrreizējā tirgus īpašuma gadījumā lielākā daļa naudas tiek samaksāta darījuma noslēgšanas brīdī. Vispirms tiek samaksāts neliels rezervācijas depozīts, pēc tam pārējā depozīta daļa, noslēdzot arras līgumu, kamēr tiek veiktas juridiskās pārbaudes, un visbeidzot nodoklis, maksas un atlikusī pirkuma cena vienā dienā pie notāra. Jaunbūves gadījumā tā pati kopsumma tiek sadalīta būvniecības periodā, veicot pakāpeniskus maksājumus, kas var ilgt divus gadus vai ilgāk, pirms īpašums ir gatavs un atslēgas ir pieejamas.Plānošana, balstoties tikai uz kopsummu, ir iemesls, kāpēc pircēji nonāk grūtībās, jo kopsumma nav tā summa, ar kuru Jūsu bankas kontam jāspēj iztikt katrā maksājuma datumā. Svarīgi ir tas, cik daudz naudas Jums jābūt pieejamam katrā datumā, turklāt hipotekārais kredīts nepalīdz vienādi ar visiem maksājumiem. Tas daudz vieglāk sedz galīgo atlikumu nekā pakāpenisku maksājumu, kas jāveic divus gadus pirms darījuma noslēgšanas. Vienīgais maksājums, kas abos scenārijos darbojas vienādi, ir rezervācijas depozīts, un tas ir vienīgais maksājums, kas pilnībā atrodas ārpus garantiju sistēmas.
Otrreizējā tirgus īpašumi
- RezervācijaDepozītsNeliela summa ārpus garantiju sistēmas.
- arras līgumsAtlikums mīnus depozītsJuridiskā pārbaude notiek paralēli.
- Darījuma slēgšanaNodoklis, maksas un atlikusī pirkuma cenaITP, notārs, zemesgrāmata, jurists un atlikusī summa, lielākoties vienā reizē.
Jaunbūve
- RezervācijaDepozītsTā pati mazā summa, tie paši noteikumi.
- Būvniecības laikāPakāpeniski maksājumiKatru no tiem pirms maksājuma termiņa sedz bankas garantija.
- Darījuma slēgšanaIVA, AJD, maksas un galīgais atlikumsTiek nokārtots tikai beigās.
Ko pircēji pieņemKad katrs maksājums patiešām kļūst maksājams
- Visa papildu summa jāsamaksā darījuma noslēgšanas brīdī
- Rezervācijas depozīts jāsamaksā vispirms, un tas atrodas ārpus visas garantiju un nodokļu sistēmas. Tā ir neliela summa, ko samaksā, lai izņemtu īpašumu no tirgus, un tā ir atmaksājama saskaņā ar rezervācijas līgumā noteiktajiem nosacījumiem. Informāciju par to, kas šo summu aizsargā un kas to neaizsargā, skatiet bankas garantiju ceļvedī.
- Par jaunbūvi maksā tāpat kā par otrreizējā tirgus īpašumu
- Otrreizējā tirgus īpašuma gadījumā parasti ir viens īpašuma nodošanas nodokļa rēķins un viena maksājumu kopa, kas tiek apmaksāti darījuma noslēgšanas brīdī vai aptuveni tajā pašā laikā. Jaunbūves gadījumā faktiskie maksājumi tiek sadalīti pakāpeniskos maksājumos būvniecības laikā. Katram maksājumam pirms tā termiņa iestāšanās saskaņā ar likumu jābūt segtam ar bankas garantiju, bet nodokli un atlikušo summu nokārto tikai beigās. Pilnu informāciju par katra eiro ceļu skatiet naudas aizsardzības ceļvedī.
- Jurista atlīdzība jāsamaksā iepriekš
- Parasti to samaksā kopā ar darījuma noslēgšanu, kad juridiskā pārbaude ir pabeigta un pirkums tiek turpināts. Pirms nolīgt kādu speciālistu, lūdziet to rakstiski apstiprināt. Šī ir vienīgā pozīcija iepriekš minētajā tabulā, kas ir tirgus noteikta maksa, nevis valsts noteikta likme.
Kas Jums jāsaņem rakstiski apstiprināts, pirms paļauties uz kādu summu?
Četri elementi, visi rakstiski un visi pieejami, pirms Jūs kaut kam piekrītat. Ceļvedī norādītais procents ir plānošanas rādītājs. Tas aptuveni parāda skaitļa apmēru, ar ko pietiek, lai salīdzinātu iespējas, bet nepietiek, lai uz tā pamata parakstītu līgumu. Par Jūsu faktisko summu to padara paša īpašuma valor de referencia, rakstisks maksas aprēķins no advokāta, kuru patiešām nolīgsiet, attīstītāja maksājumu grafiks ar pievienotu garantijas formulējumu, kā arī notāra un zemesgrāmatas izmaksu aprēķins, kas noteikts Jūsu cenu diapazonam, nevis pārkopēts no cita diapazona.Iemesls lūgt informāciju rakstiski nav aizdomīgums. Runa ir par to, ka mutiski nosauktu summu vēlāk nevar pārbaudīt pret Jums izrakstīto rēķinu. Katrai no četrām pozīcijām ir arī raksturīga slikta atbilde, un tās uzklausīšana ir noderīgāka par skaitļa uzklausīšanu. Sliktās atbildes ir šādas: neviens nav pārbaudījis valor de referencia, nosaukta apaļa maksa bez sadalījuma, maksājumu grafiks bez garantijas dokumenta vai notāra summa, kas pārkopēta no cita cenu diapazona. Jebkurš no šiem gadījumiem nozīmē, ka aprēķins, uz kuru Jūs balstāties, vēl nav pienācīgi sagatavots.
| Lūdziet | Ko tas Jums pasaka | Kā izskatās slikta atbilde |
|---|---|---|
| Īpašuma valor de referencia | Vai otrreizējā tirgus īpašuma nodošanas nodoklis tiks aprēķināts no Jūsu saskaņotās cenas vai no augstākas oficiālās atsauces vērtības. Pilns aprēķina mehānisms ir izskaidrots nodokļu lapā. | Neviens to nav pārbaudījis vai arī tiek apgalvots, ka tas "parasti nav problēma". |
| Advokāta rakstiskais maksas aprēķins | Faktiskais procents Jūsu konkrētajai cenai un situācijai, sadalīts pa pozīcijām, pirms Jūs viņu nolīgstat. | Apaļš skaitlis bez sadalījuma, nosaukts mutiski. |
| Attīstītāja maksājumu grafiks un garantijas formulējums (tikai jaunbūvei) | Kad jāveic katrs pakāpeniskais maksājums un kas tieši to sedz. Skatiet bankas garantiju ceļvedi. | Grafiks, kuram nav pievienots garantijas dokuments. |
| Notāra un zemesgrāmatas izmaksu aprēķins Jūsu cenu diapazonam | Vienīgā pozīcija šajā tabulā, kas mainās pakāpēs, nevis vienmērīgi līdz ar cenu. | No cita cenu diapazona pārkopēta summa, kas izmantota bez pārbaudes. |
Kas pircējus pārsteidz šajā summā?
Trīs lietas par šo summu ārvalstu pircēju pārsteidz biežāk nekā jebkas cits, un visas trīs ir saistītas ar termiņiem, nevis aritmētiku. Katru no tām ir lēti pārbaudīt pirms apņemšanās, bet dārgi atklāt pēc darījuma noslēgšanas. Tāpēc tās ir vērts uzskaitīt atsevišķi no iepriekš minētajiem procentiem.
- DārgiNeviens nav pārbaudījis īpašuma valor de referenciaSpānija otrreizējā tirgus īpašuma nodošanas nodokli aprēķina no lielākās no divām summām: Jūsu saskaņotās cenas vai oficiālās atsauces vērtības. Ja atsauces vērtība ir augstāka, rēķins pārsniedz 7 % no summas, ko Jūs faktiski samaksājāt.What to do insteadPirms apņemšanās lūdziet valor de referencia rakstiski. Nodokļu ceļvedī ir izskaidrots aprēķina mehānisms un norādīts avots.
- DārgiJaunbūves budžets, pieņemot, ka visa nauda jāsamaksā beigāsBūvniecības laikā veicamie pakāpeniskie maksājumi parasti nozīmē, ka pirms atslēgu saņemšanas skaidrā naudā jābūt 20 līdz 40 % no cenas, papildus iepriekš norādītajam nodoklim. Hipotēka parasti nesedz šos maksājumus tādā pašā veidā kā galīgo atlikumu.What to do insteadSaņemiet maksājumu grafiku pirms rezervācijas un precīzi pārbaudiet, ko un kad sedz Jūsu finansējums.
- NovēršamiPlāns pirkuma naudu pārvest skaidrā naudāPārrobežu skaidras naudas pārvietošana virs 10.000 € izraisa Spānijas muitas deklarācijas iesniegšanas pienākumu. Tā jāiesniedz pirms ceļojuma, un tā nav saistīta ar neko, ko banka varētu jautāt par līdzekļu izcelsmi.What to do insteadPārskaitiet naudu ar bankas pārskaitījumu vai iesniedziet deklarāciju pirms lidojuma. Iesniegšanas kārtība ir izskaidrota nodokļu ceļvedī.
Tas pats pirkums, divi darījuma noslēgšanas ceļi
Divi patiesi atšķirīgi ceļi uz tām pašām atslēgām, un nodokļa procentu likme ir mazākā no atšķirībām starp tiem.| Jaunbūve | Otrreizējā tirgus īpašumi | |
|---|---|---|
| Nodoklis papildus cenai | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), fiksēts, bez jautājuma par atsauces vērtību. | 7 % ITP, bet aprēķināts no cenas vai atsauces vērtības, izvēloties lielāko: skatiet nodokļu lapu. |
| Kad jāmaksā nauda | Pa daļām būvniecības gaitā. Pirms katras daļas apmaksas to sedz bankas garantija. | Parasti darījuma noslēgšanas brīdī vai tuvu tam, vienā vai divos maksājumos. |
| Nepieciešamā nauda pirms hipotekārā kredīta | Bieži vien 20 līdz 40 % no cenas, jo finansējums reti sedz maksājumus pirms darījuma noslēgšanas. | Parasti tikai rezervācijas depozīts un maksas; hipotekārais kredīts var segt lielāku daļu no kopējās summas. |
| Laiks no rezervācijas līdz atslēgām | Aptuveni no diviem mēnešiem līdz trim gadiem atkarībā no būvniecības posma rezervācijas brīdī. | Aptuveni viens līdz trīs mēneši. |
| Kas aizsargā naudu gaidīšanas laikā | Aizsargāts būvniecības konts un individuāla bankas garantija. Skatiet ceļvedi par naudas aizsardzību. | Advokāta atsevišķs klienta konts, no kura nauda tiek izmaksāta pie notāra. |
Plānošanas skaitlis, nevis jūsu rēķins
Šīs likmes ir spēkā 2026. gada augustā, un tās ņemtas tieši no Andalūzijas nodokļu tiesību aktiem, nevis pārkopētas no kāda Čehijas emuāra. Tās attiecas uz standarta pirkumu, ko veic fiziska persona. Tās nav individuāls nodokļu konsultāciju pakalpojums. Turklāt Andalūzija nav visa Spānija: īpašumam citā autonomajā kopienā var tikt piemērota cita ITP vai AJD likme, jo abas likmes tiek noteiktas reģionālā līmenī.Viens no iepriekš tabulā norādītajiem posteņiem dažiem pircējiem ir mazāks, nekā varētu šķist. Kopš 2026. gada 12. februāra elektroenerģijas tirgotājs saskaņā ar Real Decreto 88/2026 par vienkāršu elektroenerģijas līguma īpašnieka maiņu nedrīkst iekasēt nekādu maksu. Iepriekš norādītā 600 € komunālo pakalpojumu pārreģistrācijas summa ir piesardzīgs kopējais aprēķins par ūdeni, elektrību un internetu. Jūsu faktiskais rēķins var būt mazāks.Neviena publicētā amplitūda nevar aprēķināt jūsu precīzo summu. Nodokļu lapa sīkāk izskaidro, kāpēc nodokļa pozīcija var mainīties, bet gada izmaksu lapa aptver visu, kas sākas mēnesī pēc darījuma noslēgšanas. Abas lapas advokātam būtu jāpārbauda, ņemot vērā jūsu faktiskos dokumentus, nevis publicēto amplitūdu.
Biežāk uzdotie jautājumi par pirkuma izmaksām
- Kāpēc daži Daži avoti norāda, ka izmaksas ir no 10 līdz 16 %, nevis no 8 līdz 13 %?
- Dažādi avoti uzskaita atšķirīgas pozīcijas. Daži pilnu īpašuma piederības gada izmaksu summu (IBI, dzīvokļu īpašnieku kopības maksas) iekļauj pirkuma izmaksās. Tādēļ amplitūda kļūst plašāka un vienreizējas izmaksas tiek jauktas ar atkārtotām izmaksām. Iepriekš norādītās amplitūdas ietver tikai to, ko maksājat paša pirkuma noslēgšanai. Tāpēc amplitūda ir šaurāka un, mūsuprāt, noderīgāka, lai atsevišķi plānotu darījuma izmaksas.
- Vai 13 % vai 9 % ir precīzi manai konkrētajai cenai?
- Nē, un trīs iepriekš sniegtie piemēri parāda, kāpēc. Procentuālā daļa, cenai pieaugot, nedaudz samazinās, jo vairākas no sešām pozīcijām ar cenu gandrīz nemainās. Izmantojiet amplitūdu kā plānošanas skaitli un iepriekš sniegto kontrolsarakstu, lai aprēķinātu konkrētā īpašuma faktisko summu.
- Vai kādu no šīm papildu izmaksām var iekļaut hipotekārajā kredītā?
- Daļēji, un tas ir atkarīgs no konkrētās pozīcijas. Spānijas hipotekārā kredīta apmēru nosaka, balstoties uz bankas veikto īpašuma vērtējumu, nevis uz cenu plus izmaksām. Tāpēc iepriekš minētās nodokļu un citas maksas parasti tiek segtas no jūsu pašu līdzekļiem, nevis finansētas ar hipotekāro kredītu. Daži pircēji daļu no šīm izmaksām iekļauj lielākā aizdevumā, kura nodrošinājumam izmanto citu aktīvu. Tas ir finansēšanas lēmums, kas jāapspriež hipotekārā kredīta pakalpojuma ietvaros, nevis jautājums par pirkuma izmaksām.
- Vai šie skaitļi vienādi attiecas uz zemesgabalu vai komerctelpām?
- Nē. Visi šeit norādītie skaitļi attiecas uz dzīvojamā īpašuma pirkumu. Par zemesgabalu vai komerciālu īpašumu piemēro 21 % IVA, nevis 10 %, un ITP piemērošana zemesgabalam atšķiras no tās, ko piemēro pabeigtam mājoklim. Ja pērkat tieši šādu īpašumu, šie nav pareizie skaitļi, ko izmantot.
