Hipotekārais kredīts Spānijā: kā tirgus darbojas patiesībā
30 sekundēs
Pircējam, kas nav rezidents un iegādājas īpašumu Costa del Sol, būtu jāplāno 60 līdz 70 % aizdevuma attiecība pret īpašuma vērtību. Tas nozīmē, ka skaidrā naudā jāsedz 30 līdz 40 % cenas, kā arī papildus jāparedz ~9 % līdz ~13 % izmaksās. Kopš 2019. gada bankai pirms jebkādas parakstīšanas Jums jāizsniedz FEIN un FiAE.
FEIN: Eiropas standartizētā informācijas lapaStandartizēta aizdevuma piedāvājuma lapa, Ley 5/2019
- Procentu likme
- Fiksēta X,X % likme / Mainīga Euribor + X,X %
- Kopējās gada izmaksas (TAE)
- X,X %
- Saistītie produkti
- Mājokļa un dzīvības apdrošināšana...
- Pārdomu termiņš
- Vismaz 10 dienas
- Procentu likme. Likme un tās veids, fiksēta vai mainīga, vienā standartizētā formātā. Tas ļauj Jums salīdzināt divus piedāvājumus rindu pa rindai.
- Kopējās gada izmaksas (TAE). Kopējās izmaksas aizdevuma darbības laikā, ieskaitot komisijas maksas, ne tikai norādīto likmi.
- Saistītie produkti. Saistītie produkti, kas uz papīra samazina likmi, bet rada paši savas izmaksas. Pārbaudiet, vai tie patiešām nav obligāti.
- Pārdomu termiņš. Minimālais paziņošanas termiņš, kas jāievēro pirms parakstīšanas, skaitot no dienas, kad saņemat FEIN.
Kādu aizdevuma un īpašuma vērtības attiecību tirgus publicē ārvalstu pircējam?
No 50 līdz 60 % līdz pat 80 %. Lielākoties Jūsu pilsonība, nevis dzīvesvietas valsts, nosaka Jūsu pozīciju. Tālāk ir aprakstīts, kā vispārīgi darbojas Spānijas hipotēka ārvalstu pircējam: ko publicē tirgus, kas bankai saskaņā ar likumu Jums ir jāuzrāda un kuros gadījumos Čehijas vai Polijas pieteikums palēninās.Bankas visā tirgū pret ES pilsoņiem izturas labvēlīgāk. Vairāki avoti norāda, ka nerezidenti ES pircēji dažkārt var sasniegt 70 līdz 80 procentus, ja īpašums patiešām paredzēts kā galvenā dzīvesvieta, nevis brīvdienu māja. Pircēji, kas nav ES pilsoņi, biežāk redz 50 līdz 60 % vai mazāk neatkarīgi no ienākumu līmeņa. Tas ir tāpēc, ka banka nosaka cenu, ņemot vērā papildu grūtības piedzīt aizdevumu no personas ārpus ES tiesību sistēmas, nevis vērtē pieteikuma iesniedzēja finanses.
50 %80 %
- Pilsonis ārpus ES, jebkurš īpašums50 līdz 60 %
- ES pilsonis nerezidents, otrais mājoklis60 līdz 70 %
- ES pilsonis, faktiskā galvenā dzīvesvieta (dažās bankās)70 līdz 80 %
Jūsu konkrētais skaitlis ir atkarīgs no bankas, Jūsu ienākumiem, esošajām saistībām un paša īpašuma. Tirgus amplitūda to nevar noteikt.
Aprēķināt
500.000 €
470.000 €
94 % no pirkuma cenas. Banka aizdevumu piešķir, pamatojoties uz savu vērtējumu, nevis cenu.50 %
Ja ienākumi ir ārpus eirozonas, plānojiet aptuveni pusi.3 %
Orientējoši. Likmes mainās.20 gadi
Mēneša maksājums
1.303 €
Hipotēkas summa235.000 €
Pašu līdzekļi265.000 €
Pirkuma izmaksas (jaunbūve)64.839 €
Jums būs nepieciešams329.839 €
Pašu līdzekļi un pirkuma izmaksas. Visā hipotekārā kredīta termiņā Jūs 312.793 € samaksāsiet 20 gadu laikā.Rezultāts ir orientējošs. Faktiskā aizdevuma summa ir atkarīga no bankas veiktās Jūsu ienākumu pārbaudes un tās īpašuma vērtējuma.
Vēlaties to saņemt savā iesūtnē?
Bez saistībām. Mēs nekad nepārdodam Jūsu datus.
Kas ir FEIN un FiAE, un kāpēc bankai tie Jums ir jāizsniedz?
Divi standartizēti dokumenti, kas jānodod pirms jebkā parakstīšanas saskaņā ar Ley 5/2019 (LCCI, likumu par hipotekārā kredīta līgumiem). Spānijas banka nevar vienkārši izsniegt Jums hipotēkas aktu darījuma noslēgšanas dienā. Vispirms tai ir jāizsniedz FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Tā ir Eiropas standartizētā informācijas lapa, kurā izklāstīti aizdevuma faktiskie nosacījumi. Bankai ir jāizsniedz arī FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). Tā ir brīdinājumu lapa, kurā norādīti visi konkrētajam piedāvājumam neparastie aspekti, piemēram, minimālās likmes klauzula vai valūtas risks.Pēc tam Jums ir vismaz 10 dienas, lai pārskatītu abus dokumentus, pirms varat kaut ko parakstīt. Pirms darījuma pabeigšanas Jūs apmeklējat bezmaksas notariālo aktu, acta notarial previa, kurā notārs apstiprina, ka esat saņēmis dokumentus un tos sapratis. Hipotēku juridiski nevar parakstīt bez šī akta. Šī aizsardzība uz nerezidentu attiecas tāpat kā uz Spānijas rezidentu. Likums ārvalstu pircējam neparedz izņēmumu. Taču dokumenti ir spāņu valodā, un to izskatīšana kopā ar advokātu, kas strādā Jūsu, nevis bankas labā, padara paziņošanas periodu patiesi lietderīgu.
Pirms parakstīšanas
- Piedāvājums gatavsFEIN un FiAE izsniegtiStandartizētie nosacījumi un brīdinājumu lapa, kas vispirms tiek nodoti.
- Vismaz 10 dienasPārdomu periodsLaiks pārskatīt abus dokumentus, vēlams kopā ar Jūsu izvēlētu juristu.
- Before completionActa notarial previaBezmaksas notariāls akts, kas apliecina, ka esat saņēmis un sapratis dokumentus.
- Noslēdzot darījumuParakstīts hipotēkas aktsLīdztekus pašai pārdošanai tajā brīdī tiek izmaksāti arī līdzekļi.
Arevont juridiskā koordinācija nodrošina, ka Jūsu jurists pirms jebkā parakstīšanas pārbauda FEIN atbilstību pirkuma līgumā norādītajiem datumiem. Tādējādi ar hipotēkas termiņiem saistīta problēma var atklāties laikā, kad vēl ir iespējams to risināt, nevis pie notāra galda.
Vai Ley 5/2019 aizsargā nerezidentu tāpat kā Spānijas rezidentu?Jā, pats likums nešķiro pēc rezidences. Praksē FEIN un FiAE tiek saņemti spāņu valodā un saskaņā ar pašas bankas noteikto grafiku. Tāpēc jurists, kas darbojas Jūsu interesēs, tos izlasa paziņošanas termiņa laikā, pārvēršot šo tiesisko aizsardzību par ko tādu, ko varat izmantot.
Fiksēta vai mainīga likme, un kas mainījās, tuvojoties 2026. gadam?
Fiksēta likme uz 20 gadiem pašlaik ir aptuveni 3,8 līdz 5,2 % gan ES, gan ārpus ES esošiem pieteikuma iesniedzējiem pārbaudītajos avotos. Mainīgās likmes produkta cena parasti ir Euribor plus 1,5 līdz 2,5 procentpunktu piemaksa, tāpēc tā faktiskās izmaksas mainās līdz ar Euribor, nevis paliek fiksētas.Tuvojoties 2026. gadam, vairākas bankas atteicās no pilnībā fiksētas likmes piedāvājumiem aiz aptuveni 500.000 € sliekšņa un tā vietā ieviesa jauktas likmes produktus: sākotnēji fiksētu periodu, parasti trīs gadus, pēc tam pārejot uz mainīgu likmi atlikušajā termiņā. Ja finansējat summu, kas pārsniedz šo slieksni, skaidri noskaidrojiet, vai jums piedāvātais risinājums ir patiešām fiksēta likme visam termiņam vai jaukts produkts. Pēc trešā gada šie abi risinājumi darbojas ļoti atšķirīgi.
Ko cilvēki pieņemKo piedāvā 2026. gada tirgus
- Fiksēta likme nozīmē vienādu ikmēneša maksājumu visā aizdevuma termiņā
- Tikai tad, ja tas ir patiešām fiksētas likmes produkts visam termiņam. Jauktas likmes piedāvājumam likme sākotnēji, parasti trīs gadus, ir fiksēta, bet pēc tam kļūst mainīga. Tas ir pavisam cits produkts ar tādu pašu apzīmējumu.
- Mainīga likme vienkārši ir riskantāka, bet fiksēta likme vienkārši ir drošāka
- Mainīgā likme seko Euribor likmei, tai pieskaitot maržu, tāpēc tās izmaksas mainās līdz ar plašāku tirgu, nevis atbilstoši pašas bankas lēmumam. Tas, vai tā ir riskantāka par fiksētu likmi, ir atkarīgs no tā, kā Euribor likme, visticamāk, mainīsies Jūsu termiņa laikā. Tas ir jautājums personai, kas organizē Jūsu finansējumu, nevis fakts, ko var noteikt jebkurš vispārīgs ceļvedis.
Likmju rādītāji ir momentuzņēmums, kas pārbaudīts trīs avotos 2026. gada augustā, nevis aktuālu datu plūsma. Pirms uzskatāt kādu šeit minēto skaitli par piedāvājumu, apstipriniet aktuālās cenas pie brokera.
Kas jāpārbauda pirms FEIN parakstīšanas
FEIN ir dokuments, kam patiešām ir nozīme. Šīs ir trīs lietas, kuras ir vērts pārbaudīt tajā, nevis paļauties tikai uz sarunu kopsavilkumu.- Vai piedāvājumā ir īsta fiksēta likme vai jauktas likmes produktsAbi risinājumi tiek reklamēti līdzīgā veidā, taču pēc sākotnējā fiksētās likmes perioda beigām tie darbojas ļoti atšķirīgi. Tas ir īpaši svarīgi summām virs aptuveni 500.000 € robežas, jo vairākas bankas, tuvojoties 2026. gadam, pārtrauca piedāvāt pilnībā fiksētas likmes. Slikta pazīme ir mutisks "fiksētas likmes" apraksts, ko pats FEIN neapstiprina visam aizdevuma termiņam.
- Ko FiAE norāda kā neparastu šajā konkrētajā piedāvājumāMinimālās likmes nosacījums, valūtas nosacījums vai pirmstermiņa atmaksas maksa, kas attiecas tikai uz šo piedāvājumu, ir tieši tas, ko FiAE ir paredzēts parādīt atsevišķi no FEIN vispārīgajiem noteikumiem. Slikta pazīme ir piedāvājums bez FiAE vai piedāvājums, kurā Jums pirms parakstīšanas netika dotas noteiktās vismaz 10 dienas pārskatīšanai.
- Vai jūsu dokumentiem nepieciešama apostille, zvērināts tulkojums vai abiPieņēmums, ka pietiek ar parastu tulkojumu, ir visbiežākais iemesls, kādēļ Čehijas vai Polijas dokumentu lieta vairākas nedēļas paliek nepabeigta. Slikta pazīme ir dokuments, ko viena iestāde pieņem, bet cita noraida, jo tas ir iztulkots, bet tam nekad nav pievienota apostille, vai arī otrādi.
Ko tirgus publicē un ko tas jums nevar apsolīt
Likums 5/2019 un FEIN/FiAE sistēma ir izpētīti pirmavotā (BOE-A-2019-3814) un ir nostiprinātas tiesības, nevis tirgus aplēse. Aizdevuma un īpašuma vērtības attiecības diapazoni un pašreizējie likmju rādītāji ir cita veida apgalvojums. Mēs tos pārbaudījām trīs angļu valodā sagatavotos 2026. gada tirgus apskatos, kuri savā starpā saskan par tirgus kopējo ainu. Taču neviens no tiem nav primārs regulatīvs teksts, likmes mainās, un neviens no tiem nav jums paredzēts personīgs piedāvājums. Uztveriet šos skaitļus kā to, ko tirgus pašlaik publicē. Pirms paļaujaties uz savu skaitli, apstipriniet to pie brokera un rēķinieties, ka šie rādītāji novecos dažu mēnešu, nevis gadu laikā.Tas viss jums nepasaka, ko tieši piedāvās jums, un nenodrošina iepazīstināšanu ar brokeri. To nodrošina Arevont hipotēku pakalpojums. Tas pastāv tādēļ, ka godīga atbilde uz jautājumu "ko es saņemšu" ir atkarīga no jūsu ienākumiem, pašreizējām saistībām, vecuma, valūtas, kurā saņemat algu, un konkrētās bankas, nevis no tirgus vidējā rādītāja.
Biežākie jautājumi par hipotekārajiem kredītiem Spānijā
- Vai FEIN ir tas pats, kas hipotekārā kredīta piedāvājums?
- Tas ir standartizēts piedāvājuma apraksts, nevis atsevišķs apstiprināšanas posms. Kad banka ir gatava izsniegt aizdevumu, FEIN izklāsta konkrētā piedāvājuma nosacījumus likumā noteiktajā formātā. Pēc tam jums ir vismaz desmit dienas, lai to izskatītu, pirms varat kaut ko parakstīt pie notāra.
- Vai iespējams saņemt pilnībā fiksētu likmi virs 500.000 €?
- Dažkārt, taču, tuvojoties 2026. gadam, vairākas bankas pārtrauca piedāvāt patiesi fiksētu likmi visam termiņam virs aptuveni šīs summas un tā vietā pārgāja uz jauktas likmes produktiem: likme ir fiksēta sākotnējam periodam, parasti trim gadiem, un pēc tam kļūst mainīga. Skaidri noskaidrojiet, kurš variants tiek piedāvāts, jo jauktas likmes produkts pēc fiksētās likmes perioda beigām darbojas ļoti atšķirīgi.
- Kāpēc mans apostilles un tulkojuma statuss ir svarīgāks par maniem ienākumiem?
- Tas nav svarīgāks. Tas vienkārši ir nepazīstams, nevis sarežģīts posms, un tieši nepazīstami posmi nemanāmi pievieno vairākas nedēļas. Pat labi dokumentēti augsti ienākumi neatzītā formātā vispirms ir jāapstiprina ar apostilli un zvērinātu tulkojumu, pirms Spānijas kredīta pieteikuma izvērtētājs vispār var tos ņemt vērā.
- Vai šie rādītāji man pasaka, ko man piedāvās?
- Nē, un to mērķis nav to darīt. Tie apraksta tirgu un tiesību aktus. Tas, ko jums piedāvās, ir atkarīgs no jūsu ienākumiem, saistībām, vecuma, valūtas un konkrētās bankas. Tieši tam paredzēts Arevont hipotēku pakalpojums un tā iespējamības pārbaude.
