Nodokļi, iegādājoties īpašumu Spānijā: ITP, IVA un AJD
30 sekundēs
Iegādājoties īpašumu Costa del Sol, Jums jāmaksā viens no diviem nodokļiem. Tas, kurš, ir atkarīgs tikai no pārdevēja. Tālākpārdošanas īpašumam no privāta īpašnieka piemēro ITP 7 % apmērā no cenas. Jaunbūvei no attīstītāja piemēro IVA 10 % plus AJD 1,2 %, kopā 11,2 %.
Kas jums pārdod īpašumu?
- Privātīpašnieks, otrreizējā tirgus īpašumsITP 7 % apmērā no cenas vai no atsauces vērtības, ja tā ir augstāka.
- Attīstītājs, jaunbūveIVA 10 % apmērā plus AJD 1,2 % apmērā, kopā 11,2 %.
Kuru nodokli jūs maksājat un kāpēc tas ir atkarīgs no pārdevēja?
IVA, Spānijas PVN, ir 10 % no pilnīgi jauna mājokļa cenas. To piemēro ikreiz, kad pārdevējs ir attīstītājs, jo jaunbūves pārdošana ir ar PVN apliekams komercdarījums, nevis darījums starp privātpersonām.AJD ir Spānijas zīmognodeva par parakstītu aktu, kas veido nelielu procentuālo daļu no cenas, un Andalūzijā to par jaunbūvi maksā kopā ar IVA. To nekad nepiemēro kopā ar tālāk minēto otrreizējā tirgus īpašuma nodošanas nodokli: pirkumam piemēro vienu vai otru nodokļu grupu, nekad abas.ITP ir īpašuma nodošanas nodoklis, ko maksājat, iegādājoties otrreizējā tirgus īpašumu, un Andalūzijā tas ir 7 % no cenas. To piemēro ikreiz, kad pārdevējs ir privātpersona, nevis attīstītājs, kas ir parastais gadījums, pērkot lietotu īpašumu.
Kas pārdodKo Jūs maksājat
- Attīstītājs, jaunbūves vienība
- 10 % IVA plus 1,2 % AJD, kopā 11,2 %. To nosaka valsts un reģionālie tiesību akti, un par to nav iespējams vienoties.
- Privātīpašnieks, otrreizējā tirgus īpašumam
- 7 % ITP, ko aprēķina no lielākās summas: jūsu norunātās cenas vai īpašuma oficiālās atsauces vērtības. Skatiet tālāk.
Vai zemākās likmes, par kurām, iespējams, esat lasījis, kādreiz attiecas arī uz jums?
Gan Spānijas, gan Andalūzijas tiesību aktos ir publicētas samazinātas nodokļu likmes, kas ir zemākas par pamatlikmēm, un ārvalstu pircējs, pētot šo jautājumu, tās atradīs. Uz brīvdienu vai ieguldījumu īpašuma iegādi tās gandrīz nekad neattiecas. Ir vērts zināt, kāpēc, nevis cerēt, ka tās tiks piemērotas.Tālāk norādītās četras likmes ir formulētas tā, kā tās parasti tiek aprakstītas, nevis citētas no oficiālā tiesību akta teksta, tāpēc uzskatiet tās par aptuvenām. Praktiski tas jums neko nemaksā, jo neviena no tām nav likme, ko jūs paredzētu savā budžetā.
| Samazināts ITP, 6 % vai 3,5 %Tikai rezidentiem | Samazināts IVA, 4 %Sociālie mājokļi | Paaugstināts IVA, 21 %Zeme un komercīpašumi | |
|---|---|---|---|
| Kas tam nepieciešams | Īpašums kļūst par Jūsu vivienda habitual, galveno un pastāvīgo dzīvesvietu, turklāt ir noteikts vērtības ierobežojums. | Paredzēts tikai oficiāli aizsargātiem sociālajiem mājokļiem (vivienda de protección oficial). | Tas attiecas uz zemesgabalu vai komerciālu telpu, nevis dzīvojamo mājokli. |
| Vai tas attiecas uz parastu pircēju | Nē. Nerezidents, kurš iegādājas otru mājokli Costa del Sol, tam neatbilst neatkarīgi no tā, ko varētu liecināt sludinājums. | Nē. Tas neattiecas uz parastiem jaunbūves īpašumiem šajā piekrastē. | Šis ir vienīgais gadījums, kad likme pircējam ir augstāka, nevis zemāka. |
| Ko ar to darīt | Plānojiet 7 %. Ja aģents apgalvo, ka piemērojama zemāka likme, lūdziet to noformēt rakstiski un uzticiet savam juristam to pārbaudīt. | Neņemiet to vērā, ja vien vienība nav oficiāli noteikta par aizsargātu mājokli, kas būs norādīts tās dokumentācijā. | Pārbaudiet, ko iegādājaties. Zemesgabalam vai komerciālai telpai nodokli aprēķina citādi nekā mājoklim, un sludinājumā tas ne vienmēr ir skaidri norādīts. |
Praktiskais noteikums: paredziet 7 % otrreizējā tirgus īpašumam un 11,2 % jaunbūvei, bet jebkuru mazāku summu, ar ko sastopaties, uzskatiet par īpašu gadījumu, kas uz Jums neattiecas, līdz jurists rakstiski apstiprina pretējo.
Kāpēc nodokļa summa var pārsniegt 7 procentus no Jūsu samaksātās summas?
valor de referencia ir atsauces vērtība, ko Spānija nosaka īpašumam, un nekustamā īpašuma nodošanas nodokli aprēķina no tās, ja tā ir augstāka par Jūsu samaksāto cenu. Kopš 2022. gada 1. janvāra ITP nodokļa bāze saskaņā ar likumu ir lielākais no abiem skaitļiem, nevis vienkārši līgumā norādītā cena.Tā pastāv, lai pircējs un pārdevējs nevarētu deklarēt zemāku cenu ar mērķi samazināt nodokli. Godprātīgam pircējam, kurš vienojies par taisnīgu cenu, sekas ir vienkāršas un automātiskas: ja Catastro noteiktā atsauces vērtība ir augstāka par Jūsu nolīgto cenu, nodokli aprēķina pēc atsauces vērtības.
Ko pircēji pieņemAtsauces vērtības nozīme
- Nodoklis ir 7 % no līgumā norādītās cenas
- Tas ir 7 % no lielākās summas: līgumā norādītās cenas vai atsauces vērtības. Parasti tās ir līdzīgas, taču dažkārt atšķiras.
- Zemāka nolīgtā cena nozīmē mazāku nodokli
- Tikai līdz atsauces vērtības minimumam. Zem tās nodoklis paliek nemainīgs neatkarīgi no līgumā norādītā, tādēļ cenas uzrādīšana par zemāku neko nedod, izņemot risku.
| Jūsu nolīgtā cena | Atsauces vērtība | |
|---|---|---|
| Bāzes summa | 400.000 € | 430.000 € |
| Veicamais ITP7 % no bāzes | 28.000 € | 30.100 € |
Vai varu apstrīdēt atsauces vērtību, ja uzskatu, ka tā ir nepareiza?Jā, to varat darīt, izmantojot samaksāto nodokli: varat samaksāt ITP no atsauces vērtības un pēc tam to oficiāli apstrīdēt vai dažos gadījumos pieprasīt korekciju. Jums jāpierāda, ka faktiskā tirgus vērtība ir zemāka. Tā ir jurista veicama procedūra, nevis veidlapa, ko aizpildāt pats. Ja skaitļi būtiski atšķiras, to ir vērts darīt pirms darījuma noslēgšanas, nevis pēc nodokļa samaksas.
Kas notiek, ja pirkuma naudu personīgi ievedat skaidrā naudā?
Gandrīz nevienam, kas finansē pirkumu Spānijā, nevajadzētu vest skaidru naudu pāri robežai, un iemesls nav tikai praktisks. Spānija uzskata, ka skaidras naudas pārvietošana virs noteikta sliekšņa ir iepriekš deklarējama atsevišķi no informācijas, ko banka vai jurists pieprasa par naudas izcelsmi.Ārvalstu pircējam piemērojami Spānijas tiesību akti, nevis ES regula, ko citē vairums rakstu. ES regula (Reglamento 2018/1672) reglamentē tikai ES ārējo robežu. Ieceļojot ES vai izceļojot no tās ar 10.000 € vai lielāku skaidras naudas summu, tā automātiski jādeklarē, ja to vedat Jūs, vai pēc pieprasījuma jāatklāj informācija par to, ja nauda tiek pārvadāta bez Jūsu pavadības. Pārvietošanās no Čehijas uz Spāniju nešķērso ES ārējo robežu, tāpēc šī regula uz šo braucienu neattiecas.Piemērojami ir tieši Spānijas tiesību akti: saskaņā ar Ley 10/2010 un Orden ETD/1217/2022 skaidras naudas pārvietošana 10.000 € vai lielākā apmērā uz vienu personu valsts vai ES iekšējā braucienā jādeklarē, izmantojot veidlapu Modelo S-1, kas jāiesniedz iepriekš, ja šķērsošanas vietā nav muitas punkta. Atsevišķs, augstāks 100.000 € slieksnis pastāv tikai pārvietošanai Spānijas teritorijā, un tas neattiecas uz braucienu no Čehijas uz Spāniju.
- 10 000 € vai lielākas skaidras naudas summas pārvietošanaWho decidesIkviens, kas to pārvadāWhat it grantsRada pienākumuIf noNekas nav jādeklarē
- Iesniedziet Modelo S-1 iepriekšWho decidesJums, pirms ceļojumaWhat it grantsLikumīga, reģistrēta pārvietošanaIf noKonfiskācija un naudas sods
- Noskaidrojiet skaidras naudas maksājuma limitu pie sava juristaWho decidesJūsu juristsWhat it grantsŠim maksājumam limita navIf noJūs riskējat pārkāpt limitu, ko neviens Jums nav apstiprinājis
Vēl viens noteikums ir jānorāda kā apsvērums, nevis jāpasniedz kā galīgi noskaidrots: Spānijā saskaņā ar grozīto Ley 7/2012 7. pantu ir ierobežots, cik lielu pirkuma cenas daļu drīkst samaksāt skaidrā naudā. Parasti tiek norādīts, ka maksimālā summa ir 1.000 €, ja darījumā piedalās uzņēmums, vai 10.000 €, ja maksātājs ir privātpersona, kas nav rezidents. Mēs šo summu neesam atraduši oficiālajā BOE tiesību akta tekstā, tāpēc uzskatiet to par būtisku pazīmi, ka liels skaidras naudas maksājums ir ierobežots, un pirms paļaujaties uz šo informāciju, noskaidrojiet precīzu summu pie sava jurista.
Avoti
Vai man kaut kas joprojām ir jādeklarē, ja pārskaitu naudu ar bankas pārskaitījumu, nevis pārvadāju to?Bankas pārskaitījums nav skaidras naudas pārvietošana, un Modelo S-1 uz to neattiecas. Banka tik un tā jautās par līdzekļu izcelsmi parasto nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas novēršanas pārbaužu ietvaros. Tas ir cits jautājums nekā šajā sadaļā aplūkotais, un uz to atbild FAQ lapa sadaļā "Vai man būs jāpamato, no kurienes nāk mana nauda?" Bankas pārskaitījums ir arī šīs vietnes ieteiktais risinājums: skatiet ceļvedi par valūtas pārskaitījumiem.
Kas jānoskaidro, pirms paļaujaties uz šīm likmēm
Četras lietas, kas jāpārbauda saistībā ar Jūsu konkrēto darījumu, nevis publicēto likmi.| Pieprasiet | Ko tas atklāj | Kā izskatās slikta atbilde |
|---|---|---|
| Īpašuma valor de referencia | Catastro to publicē, un Jūsu jurists var to pārbaudīt, pirms Jūs kaut ko parakstāt. Tas parāda, vai 7 % tiks piemēroti Jūsu saskaņotajai cenai vai lielākai summai. | Neviens to nav pārbaudījis vai arī ir dots solījums "nokārtot to vēlāk". |
| Rakstisks apstiprinājums par piemērojamo nodokļu veidu | Tas, vai pārdevējs ir attīstītājs (IVA un AJD) vai privātīpašnieks (ITP), šķiet pašsaprotami, taču reizēm tā nav, piemēram, ja tiek pārdota nepārdota jaunbūves vienība, kas joprojām pieder sākotnējam attīstītājam. | Pieņēmums, kas balstīts uz to, kā īpašums tiek reklamēts, nevis uz to, kurš līgumā norādīts kā pārdevējs. |
| Kā plānojat pārskaitīt pirkuma līdzekļus | Bankas pārskaitījums pilnībā novērš jautājumu par Modelo S-1. Ja plānā ir paredzēta kaut neliela skaidras naudas daļa, šis ir īstais brīdis noskaidrot deklarēšanas pienākumu un maksājuma limitu, nevis darīt to pēc robežas šķērsošanas. | Nav cita plāna kā vien "atvedīšu, kad atbraukšu". |
| Vai Jūsu situācija vispār ir saistīta ar īpašuma nodokli vai nerezidentu ienākuma nodokli | Abi pastāv, abi ir atsevišķi no iepriekš aplūkotajiem pirkuma nodokļiem, un abiem ir veltītas atsevišķas lapas: īpašuma nodoklim un nerezidentu ienākuma nodoklim. | Nekādas informācijas vai pieņēmums, ka pirkums ir vienīgais nodokļu notikums. |
Bankas pārskaitījums skaidras naudas vietā
Divi veidi, kā pirkuma nauda var fiziski nonākt galamērķī, un tikai viens no tiem ļauj izvairīties no deklarēšanas.| Cash | Bankas pārskaitījums | |
|---|---|---|
| Deklarēšanas pienākums | Modelo S-1, jāiesniedz iepriekš, ja summa pārsniedz 10.000 € uz personu. | Nekas īpašs attiecībā uz pārskaitījumu. |
| Maksājuma limita risks | Iespējams ierobežojums, pārsniedzot zemu slieksni, saskaņā ar Ley 7/2012 7. pantu. Noskaidrojiet pie sava jurista. | Nav piemērojams, jo pārskaitījums nav maksājums skaidrā naudā. |
| Līdzekļu izcelsmes pierādīšana | Sarežģītāk: skaidrai naudai pašai līdz ierašanās brīdim nav dokumentālas izsekojamības. | Bankas izrakstu pēdas, kas jau ir gan Jūsu bankas, gan Spānijas bankas rīcībā. |
| Praktiskais ceļojuma risks | Lielas skaidras naudas summas pārvadāšana pāri Eiropai, nedeklarēta vai deklarēta. | Nekas vairāk par parasto ceļošanas risku. |
Kurss, nevis Jūsu rēķins
Katrs iepriekš norādītais kurss ir spēkā 2026. gada augustā. Mēs to pārbaudījām tieši Andalūzijas un valsts nodokļu tiesību aktos, nevis pārņēmām no komentāra, un salīdzinājām ar Andalūzijas 2026. gada budžeta likumu, kas nemainīja ne 7 % ITP likmi, ne 1,2 % AJD likmi. Andalūzija nosaka savas ITP un AJD likmes valsts sistēmas ietvaros. Par vienu un to pašu pirkumu citā autonomajā apgabalā var tikt piemērota cita reģionālā likme, lai gan pamatā esošais valsts likums ir identisks.Šī ir vispārīga informācija par nodokļa piemērošanu, nevis aprēķins tam, cik Jums personīgi jāmaksā. Kadastrālā vērtība, precīzs darījuma noslēgšanas datums un jebkādi īpaši apstākļi saistībā ar Jūsu pirkumu ir jāiekļauj Jūsu jurista rakstiskajā konsultācijā, nevis publicētā ceļvedī. Viens skaitlis, skaidras naudas maksājuma limits, ir skaidri norādīts kā nepārbaudīts, nevis kā galīgi noteikts: nepaļaujieties uz šo skaitli, pirms to nav apstiprinājis Jūsu jurists.Daži temati ir aplūkoti atsevišķos ceļvežos: pirkuma izmaksu ceļvedis aptver visas izmaksas, tostarp notāra, zemesgrāmatas un jurista atlīdzību. Gada izmaksu ceļvedis aptver IBI un nerezidenta deklarāciju, kas jāiesniedz gadā pēc darījuma noslēgšanas. Ceļveži par īpašuma nodokli un mantošanu pilnībā aplūko šos divus atsevišķos nodokļu jautājumus.
Biežākie nodokļu jautājumi
- Kurš nodoklis tiek piemērots, ja es no bankas, nevis no attīstītāja, pērku neizpārdotu īpašuma vienību?
- Tas ir atkarīgs no tā, kas to juridiski pārdod Jums, nevis no tā, kā īpašums tiek reklamēts. Banka vai fonds, kura īpašumā ir atgūti jaunbūves īpašumi, parasti pārdod kā uzņēmums. Tas var nozīmēt, ka joprojām piemēro IVA, lai gan darījums izskatās pēc otrreizējā tirgus īpašuma iegādes. Tieši šādus gadījumus iepriekš minētais kontrolsaraksts palīdz atklāt pirms darījuma noslēgšanas, nevis pēc tā.
- Vai nodokļa likme mainās, ja es pērku ar Spānijas uzņēmuma starpniecību, nevis personīgi?
- Pirkuma nodokli (ITP vai IVA plus AJD) aprēķina vienādi neatkarīgi no pircēja. Ja pircējs ir uzņēmums, pilnībā mainās citas lietas: pastāvīgais uzņēmumu nodoklis, gada deklarācijas un nodokļa piemērošana turpmākai pārdošanai. Šis salīdzinājums ir aplūkots ceļvedī par pirkšanu ar uzņēmuma starpniecību.
- Vai AJD likme visur Spānijā ir vienāda?
- Nē. AJD, tāpat kā ITP, ir reģionāli noteikta likme valsts sistēmas ietvaros, tādēļ cits autonomais apgabals var noteikt citu procentuālo likmi. Iepriekš minētā 1,2 % likme ir tieši Andalūzijas pašreizējā likme, kas ir spēkā 2026. gada augustā.
