Īpašuma nodošana, pērkot īpašumu Spānijā
30 sekundēs
Darījuma noslēgšana ir viena tikšanās pie notāra, kurā parakstāt aktu un samaksājat atlikušo summu. Atslēgas drīkst nodot tikai pēc tam, kad esat apskatījis īpašumu un rakstiski fiksējis visus defektus. Nekad agrāk.
Noslēgšanas diena, secībā
- Pirms tikšanāsĪpašums pārbaudīts atbilstoši saskaņotajam stāvoklimVisi defekti vispirms tiek iekļauti rakstiskā sarakstā ar datumu.
- Pie notāraIdentitātes apstiprinātas, akts nolasīts skaļi
- Tajā pašā brīdīAtlikums samaksāts
- Tajā pašā brīdīAkts parakstīts
- Tā pati tikšanāsAtslēgas nodotasTikai pēc iepriekš minētās apskates, nekad pirms tās.
- Tajā pašā dienāAkts iesniegts reģistrācijaiElektroniski nosūtīts zemesgrāmatai. Pilns ieraksts seko vēlāk.
Kas atrodas telpā darījuma noslēgšanas dienā un ko viņi dara?
Telpā var atrasties līdz četrām pusēm, un tikai viena no tām Jūs aizsargā. Spānijas notārs apliecina parakstīšanu un pārvērš pārdošanu publiskā aktā, taču nepārbauda, vai šis īpašums ir labs pirkums. Darījuma noslēgšana, día de la firma, parasti aizņem mazāk laika, nekā cilvēki gaida. Notārs skaļi nolasa akta būtiskos noteikumus un apstiprina pušu un jebkuru pilnvaroto personu identitāti. Atlikusī summa tiek samaksāta, akts parakstīts un atslēgas nodotas. Lielāko pārsteigumu ārvalstu pircējiem sagādā nevis procedūra. To rada tas, kas šajā telpā viņus aizsargā un kas to nedara.
- NotārsValsts amatpersona, ne vienai pusei
- Ko viņi dara
- Pārbauda identitāti, atkārtoti pārbauda ierakstu zemesgrāmatā tajā brīdī un piešķir aktam juridisku formu.
- Ko viņi NEDARA
- Nevienojas nevienas puses vārdā un nevērtē, vai pirkums ir laba ideja.
- Kas viņiem maksā
- Noteikta ar valsts nodevu likmi. Parasti to pēc paražas maksā pircējs, bet hipotekārā kredīta gadījumā to var maksāt aizdevējs.
- Jūsu juristsJūs un tikai Jūs
- Ko viņi dara
- Apstiprina, ka juridiskā pārbaude joprojām ir spēkā, izskaidro aktu un saskaņā ar pilnvaru var parakstīt Jūsu vietā.
- Ko viņi NEDARA
- Rīkoties pārdevēja vai bankas vārdā jebkurā posmā vai pieņemt mutisku solījumu rakstiska solījuma vietā.
- Kas viņiem maksā
- Jūs, parasti aptuveni ~1 % no cenas.
- Pārdevējs vai attīstītāja pārstāvisPārdevēja puse
- Ko viņi dara
- Paraksta un nodod īpašumu un atslēgas.
- Ko viņi NEDARA
- Solīt kaut ko vairāk par to, ko līgums jau paredz.
- Kas viņiem maksā
- Viņu pašu izmaksas. Jaunbūves gadījumā šīs izmaksas jau ir iekļautas Jūsu samaksātajā cenā.
- BankaJa ir hipotekārais kredīts
- Ko viņi dara
- Nosūta pārstāvi parakstīt aizdevuma aktu kopā ar pārdošanas dokumentiem un tajā brīdī izmaksā līdzekļus.
- Ko viņi NEDARA
- Izmaksāt līdzekļus pirms akta parakstīšanas.
- Kas viņiem maksā
- Jūs, sedzot pašas aizdevuma noformēšanas izmaksas.
Vai notārs pārbauda, vai īpašums ir savas cenas vērts?Nē. Notārs apstiprina identitāti, tajā brīdī atkārtoti pārbauda ierakstu reģistrā un piešķir aktam juridisku formu. Tas, vai cena ir taisnīga, vai ēka ir labā stāvoklī un vai kopienai ir parādi, ir atsevišķi jautājumi. Jūsu jurists un būvniecības eksperts uz tiem atbild jau iepriekš, nevis notārs parakstīšanas dienā.
Kāpēc pārbaude notiek pirms parakstīšanas, nevis pēc tās?
Tāpēc, ka pēc parakstīšanas un samaksas Jūs esat zaudējis ietekmes iespēju, kuras dēļ pārbaudi bija vērts veikt. Nepareizā secībā veikta darījuma noslēgšana no malas izskatās tāpat: paraksts un atslēgu komplekts. Atšķirība ir tajā, kurš uzņemas risku brīdī, kad atklājas problēma. Viss ir atkarīgs no trim pareizā secībā veiktām darbībām.
- Īpašumu pārbauda atbilstoši tam, par ko panākta vienošanāsOtrreizējā tirgus īpašuma gadījumā tas nozīmē pārliecināties, ka stāvoklis atbilst līgumam un ka viss inventārā minētais, piemēram, ierīces, mēbeles un aprīkojums, joprojām atrodas īpašumā. Jaunbūves gadījumā tas nozīmē snagging pārbaudi. Tās laiks ir atkarīgs no attīstītāja: dažos projektos tā notiek pirms īpašuma tiesību nodošanas, citos pēc tās.
- Neatbilstības ieraksta rakstiskā sarakstāMutisks apliecinājums, ka kaut kas tiks salabots "nākamnedēļ", pēc parakstīšanas nav neko vērts. Defektu saraksts ar datumu, kas pirms darījuma noslēgšanas nodots otrai pusei, ir dokuments, kurš strīdu pārvērš saskaņotā neizpildīto darbu sarakstā.
- Tikai tad seko akts, atlikusī summa un atslēgasParakstīšana un maksājums notiek vienlaikus, un atslēgas būtu jāsaņem tās pašas tikšanās laikā. Ja secība tiek mainīta, pircējs jau ir zaudējis ietekmes iespēju, kuras dēļ otro soli bija vērts veikt.
Neviens atsevišķs likums nenosaka šo precīzo secību kā obligātu. Tomēr tā ir standarta un pārdomāta prakse, un Jūsu rezervācijas un pirkuma līgumos tā būtu skaidri jānorāda. Līgums, kurā secība nav noteikta, liek Jums paļauties uz labo gribu, nevis uz dokumentu.
Kā rīkoties, ja defekts tiek atklāts tikai pēc tam, kad atslēgas jau ir nodotas?Par otrreizējā tirgus īpašumu šī ir sarežģītāka saruna nekā par jaunbūvi. Otrreizējā tirgus īpašumam gandrīz nav garantijas, izņemot prasību par slēptiem trūkumiem, par kuriem pārdevējs zināja un kurus slēpa. Jaunbūvei turpmāk aprakstītās likumā noteiktās garantijas joprojām ir spēkā neatkarīgi no tā, kad trūkums tiek atklāts, ievērojot katrai no tām noteiktos termiņus.
Kāda garantija Jums ir pēc atslēgu saņemšanas?
Jaunbūvei ir trīs atsevišķi garantijas periodi, kas sākas pabeigšanas dienā, un pašai konstrukcijai tie ilgst līdz 10 gadiem. Atkārtotas pārdošanas gadījumā garantijas gandrīz nav, izņemot šauru prasījumu par defektu, par kuru pārdevējs zināja un kuru slēpa. Šī ir būtiskākā juridiskā atšķirība starp abiem pirkuma veidiem, un tā nosaka, cik rūpīgi ir vērts veikt pārbaudi pirms pabeigšanas.
Nodošanas dienaPēc 10 gadiem
- Apdare: krāsošana, flīzēšana, galdniecība1 gads
- Inženiersistēmas un apdzīvojamība3 gadi
- Konstrukcija: pamati, sijas, nesošās sienas10 gadi
JaunbūveOtrreizējs īpašums
- Desmit gadu garantija pret defektiem, kas ietekmē ēkas konstrukciju drošību, tostarp pamatiem, sijām un nesošajām sienām.
- Šāda veida likumā noteiktas garantijas nav. Pārdevējs atbild tikai par slēptiem trūkumiem, par kuriem viņš pārdošanas brīdī zināja un kurus slēpa. Šāda prasība ir ierobežota un to ir grūti pierādīt.
- Trīs gadu garantija pret trūkumiem instalācijās vai būves elementos, kas pārkāpj prasības attiecībā uz apdzīvojamību, drošību vai funkcionalitāti.
- Nav piemērojams. Tas, kas atrodas īpašumā darījuma noslēgšanas brīdī, ir tas, kas Jums pieder, ieskaitot vecumu un nolietojumu.
- Viena gada garantija pret apdares trūkumiem, tostarp krāsošanas, flīzēšanas un galdniecības darbu trūkumiem, ko nodrošina būvnieks.
- Nav piemērojams tā paša iemesla dēļ.
- Divu gadu termiņš prasības iesniegšanai pēc tam, kad atklājas garantijas segtais trūkums, skaitot no šī brīža, nevis no darījuma noslēgšanas.
- Attiecīgā prasība šeit ir par slēptu trūkumu, par kuru pārdevējs zināja. Šis ir fakts, kas Jums būtu jāpierāda, nevis garantijas periods, kas sākas automātiski.
Šīs praktiskās sekas izriet tieši no likuma, nevis no viedokļa. Otrreizējā tirgus īpašuma gadījumā darbs Jūsu aizsardzībai notiek pirms parakstīšanas, jo pēc tās Jūs aizsargā ļoti maz. Jaunbūves gadījumā garantijas pastāv neatkarīgi no apstākļiem, taču arī tās ir atkarīgas no tā, vai trūkums ir dokumentēts. Tieši tam paredzēta snagging pārbaude un rakstiskais saraksts.
Kas man nodrošina desmit gadu garantiju jaunbūvei?Visi būvniecības procesā iesaistītie dalībnieki, parasti attīstītājs, būvnieks un tehniskie speciālisti, saskaņā ar likumu solidāri un atsevišķi atbild par konstrukciju trūkumiem desmit gadu laikā. Jūsu advokāts precīzi nosaka, pret kuru personu iesniegt prasību par konkrētu trūkumu, jo vienlaikus var būt atbildīga vairāk nekā viena puse.
Vai Jums pašam jāatrodas Spānijā, lai noslēgtu darījumu?
Nē. Ja Jūsu advokātam ir attiecīga pilnvara, viņš var parakstīt aktu Jūsu vārdā, un darījuma noslēgšana var notikt bez Jūsu atrašanās valstī. Tā ir viena no noderīgākajām iespējām, ko pieļauj Spānijas prakse, un viena no vismazāk izprastajām iespējām pircējiem, kuri iegādājas īpašumu pirmo reizi. Izvēle starp trim turpmāk aprakstītajiem veidiem ir personiska, nevis profesionāls ieteikums.
- Option 1Piedalīties klātienēJūs pats redzat īpašumu un telpu dienā, kad tas kļūst neatgriezeniski Jūsu īpašums.
- Braucieni uz Spāniju
- Viena šai dienai
- Kas paraksta
- Jūs personīgi
- No kā uzmanīties
- Tikai parasta ceļošanas loģistika
- Option 2IeteicamsPilnvaraJūsu advokāts Jūsu vārdā pabeidz visu darījuma noslēgšanas procesu.
- Braucieni uz Spāniju
- Nulle šim posmam
- Kas paraksta
- Jūsu jurists
- No kā uzmanīties
- Pilnvarā īpaši jānorāda darījuma noslēgšana
- Option 3Hibrīdi, videozvanāJūs attālināti sekojat darījuma noslēgšanai, kamēr Jūsu advokāts paraksta dokumentus saskaņā ar to pašu pilnvaru.
- Braucieni uz Spāniju
- Nulle, bet Jūs vērojat
- Kas paraksta
- Jūsu jurists
- No kā uzmanīties
- Joprojām vajadzīga tā pati pilnvara kā pilnīgas deleģēšanas gadījumā
Kas jāapstiprina, pirms uzskatāt, ka īpašums ir nodots?
Tas ir jāpārbauda neatkarīgi no tā, vai Jūs atrodaties klātienē vai paļaujaties uz sava advokāta ziņojumu. Nekas no tā nav pakalpojuma piedāvājums. Tas ir tas, kas darījuma noslēgšanai juridiski būtu jāietver.| Kas jāapstiprina | Kāpēc tas ir svarīgi | Kā izskatās slikta atbilde |
|---|---|---|
| Pirms parakstīšanas | ||
| Īpašums atbilst saskaņotajam stāvoklim | Jūs iegādājaties īpašumu tādā stāvoklī, kādā tas bija, kad tika saskaņota cena, nevis tādā, kādā tas nejauši izrādījās pēc iepriekšējā iemītnieka aiziešanas. | Nav rakstiska ieraksta par pārbaudi pirms darījuma noslēgšanas vai tās vietā sniegts mutisks apliecinājums. |
| Ja kaut kas nav kārtībā, ir sastādīts defektu saraksts ar datumu | Tas ir dokuments, kas saskaņotu neizpildīto darbu sarakstu pārvērš par pierādāmu faktu vēlāk, nevis strīdu bez pierādījumiem. | Nekā rakstiska un solījums, ka viss tiks nokārtots "vēlāk". |
| Jaunbūvei ir darījuma noslēgšanas sertifikāts un pirmās apdzīvošanas licence | Īpašumu bez licencia de primera ocupación nevar likumīgi apdzīvot vai pieslēgt komunālajiem pakalpojumiem, un tā parasti tiek saņemta pašās būvniecības beigās. | Ievākšanās datums tiek solīts, pirms kāds no abiem dokumentiem ir izsniegts. |
| Pašas tikšanās laikā | ||
| Visas atslēgas un piekļuves kartes ir uzskaitītas | Norobežotā dzīvojamo ēku kompleksā bieži tiek izsniegts vairāk karšu un piekļuves pultīšu, nekā Jums tiek nodots attiecīgajā dienā. | Viena atslēga bez apstiprinājuma par kopējo to skaitu. |
| Skaitītāju rādījumi ir nolasīti un reģistrēti, norādot datumu | Tieši šeit pēc darījuma noslēgšanas parasti rodas strīds par to, kas un cik daudz ir patērējis. | Attiecīgajā dienā rādījumi nav nolasīti, tāpēc pirmais rēķins abām pusēm ir tikai minējums. |
| Atlikusī summa tiek samaksāta tajā pašā brīdī, kad tiek parakstīts akts | Tas ir mehānisms, kas padara darījumu drošu: nauda un atslēgas tiek nodotas vienlaikus, nevis iepriekš uzticības vārdā. | Jebkurš lūgums nodot līdzekļus pirms tikšanās, ja jaunbūves gadījumā tas notiek ārpus garantiju sistēmas vai otrreizējā tirgus īpašuma gadījumā ārpus Jūsu advokāta klienta konta. |
| Nākamajās dienās | ||
| Akts patiešām tiek iesniegts reģistrācijai | Parakstīšana pie notāra nav dokumentu kārtošanas beigas. Nodoklis ir jāsamaksā un akts jāiesniedz zemesgrāmatā, pirms īpašums tiek oficiāli ierakstīts uz Jūsu vārda. | Pēc vairākām nedēļām neviens nevar apstiprināt, ka reģistrētā kopija ir saņemta. Jūsu jurista pienākums ir tam sekot, un ir vērts par to tieši pajautāt. |
| IBI un kopienas maksa tiek sadalīta proporcionāli pārdošanas gadam | Abas maksas tiek aprēķinātas par periodiem, nevis dienām, tāpēc daļa no par gadu jau samaksātās summas pienākas pircējam, bet daļa pārdevējam. | Mutisks apgalvojums, ka "viss ir nokārtots", bez pievienotiem skaitļiem. Lūdziet juristam parādīt sadalījumu. |
Darījuma noslēgšanas vieta pirkuma procesā
Pilns pirkuma process ietver piecpadsmit soļus, sākot ar pirmo zvanu un beidzot ar atslēgām. Darījuma noslēgšana ir pēdējie trīs soļi, kas seko nogaidīšanas periodam pēc saistošā līguma noslēgšanas.13., 14. un 15. solis no 15
- Pēdējā pārbaudeBefore completionĪpašums tiek pārbaudīts atbilstoši saskaņotajam stāvoklim, bet jaunbūvē tiek pārbaudīts, lai konstatētu defektus. Šis solis turpmāk ir aplūkots detalizēti.
- Notārs un atslēgasNoslēguma dienaPubliskais akts tiek parakstīts, atlikusī summa samaksāta, un īpašums kļūst Jūsu īpašums. Atslēgas būtu jāsaņem tajā pašā tikšanās reizē, kad pārbaude un defektu saraksts jau ir nokārtoti.
- Pēc darījuma noslēgšanasJau no pirmās dienasAkts vēl ir jāapliek ar nodokli un jāreģistrē, komunālie pakalpojumi jāpārreģistrē, kā arī jāpārņem ikgadējās nodokļu saistības. Nekas no tā nebeidzas, kad izejat no notāra biroja.
Vispārīga informācija, nevis Jūsu darījuma lieta
Šī ir vispārīga informācija par to, kā saskaņā ar Spānijas tiesībām notiek darījuma noslēgšana. Tā ir aktuāla 2026. gada 17. augustā un balstīta avota tekstā, nevis pārkopēta no emuāra. Tā nav juridiska konsultācija par Jūsu pirkumu. Šeit aprakstītie garantijas termiņi, notāra loma un notikumu secība atspoguļo vispārējo kārtību. Jūsu konkrētajam īpašumam pievienotie dokumenti un konkrētais līgums ir tie, kas faktiski reglamentē Jūsu darījumu.Nekas no šeit minētā neapraksta pakalpojumu, un nekas nesola, ka kāds Jūsu vārdā piedalīsies darījuma noslēgšanā. Vai tas tiek organizēts un kas to organizē, ir atsevišķs jautājums, kas aplūkots citā ceļvedī.Noteikumi un ierastā prakse saistībā ar darījuma noslēgšanu var atšķirties atkarībā no notāra, attīstītāja un īpašuma veida, turklāt arī paši tiesību akti laiku pa laikam tiek grozīti. Neatkarīgs jurists pirms jebkā parakstīšanas apstiprina, kas attiecas uz Jūsu pirkumu.
Biežāk uzdotie jautājumi par atslēgu nodošanu
- Cik ilgi pēc privātā līguma parakstīšanas notiek darījuma noslēgšana?
- Otrreizējā tirgus īpašumam parasti viens līdz trīs mēneši. Jaunbūvei tas ir atkarīgs no būvniecības stadijas: bieži aptuveni divi mēneši, ja ēka ir gandrīz pabeigta, un līdz aptuveni trim gadiem, ja būvniecība sākas no pašiem pamatiem. Nevienu no šiem termiņiem nenosaka likums. Abi izriet no tā, kā šajā piekrastē parasti tiek strukturēti līgumi.
- Vai pārdevējs var atteikties nodot atslēgas norunātajā laikā?
- Pirkuma līgumā īpašuma nodošana un atslēgu nodošana būtu jāsaista ar to pašu brīdi, kad tiek parakstīts līgums un samaksāts atlikums. Ja līgumā tas nav skaidri norādīts, šī nepilnība būtu jānovērš Jūsu juristam pirms parakstīšanas. Vienkārši neuzskatiet, ka tas notiks jebkurā gadījumā.
- Vai snagging saraksts ir tas pats, kas desmit gadu garantija?
- Nē. snagging ir praktiska pārbaude, ko veic aptuveni darījuma noslēgšanas laikā, lai pamanītu nepabeigtus vai nekvalitatīvi veiktus darbus, kamēr vēl ir iespēja panākt to novēršanu. Desmit gadu garantija ir atsevišķas ar likumu noteiktas tiesības saskaņā ar Ley de Ordenación de la Edificación. Tās pastāv neatkarīgi no tā, kas tika pamanīts snagging laikā, un attiecas tieši uz konstrukciju defektiem, nevis kosmētiskiem trūkumiem.
- Kas notiek, ja attīstītājs līdz apsolītajam datumam nav saņēmis pirmās lietošanas atļauju?
- Bez tās īpašumu nedrīkst likumīgi apdzīvot vai pieslēgt komunālajiem pakalpojumiem neatkarīgi no tā, ko brošūrā bija teikts par ievākšanās datumu. Tas ir līguma un licencēšanas, nevis garantijas jautājums. Ir vērts pārliecināties, ka atļauja pastāv, nevis tikai par to, ka ēka izskatās pabeigta.
- Vai otrreizējā tirgus īpašumam vispār var būt kāda garantija?
- Tikai ļoti ierobežota: prasība pret pārdevēju par slēptu trūkumu, kas pastāvēja pārdošanas brīdī un par kuru pārdevējs zināja, bet to slēpa. Tās ir reālas tiesības, taču tās pierādīt ir daudz grūtāk nekā likumā noteiktu garantijas periodu. Tieši tāpēc pārbaude pirms darījuma noslēgšanas ir svarīgāka otrreizējā tirgus īpašumam nekā jaunbūvei.
