Pēc īpašuma nodošanas parādījies defekts: kas atbild un līdz kuram brīdim
30 sekundēs
Spānijas jaunbūvei ir trīs atsevišķi garantijas periodi: viens gads apdarei, trīs gadi instalācijām un desmit gadi konstrukcijai. Par katru no tiem atbild atšķirīga būvniecības dalībnieku grupa. Desmit gadu garantija ir obligātā apdrošināšana, un tā paliek spēkā arī tad, ja būvnieks kļūst maksātnespējīgs. Otrreizējā tirgus īpašumam nekas no tā nepienākas. Tam ir tikai sešu mēnešu prasība par slēptiem trūkumiem.
Visa jaunbūves aizsardzība vienā acu uzmetienā
Cilvēki runā par "jaunbūves garantiju", it kā tā būtu viena lieta ar vienu termiņu. Patiesībā tie ir pieci atsevišķi mehānismi. Tie aizsargā dažādas lietas, un par tiem atbild dažādas puses. Tikai daļa no tiem paliek spēkā, ja uzņēmums, kas uzbūvēja īpašumu, pārtrauc darbību. Šajā lapā viss kopums ir parādīts vienuviet, pievienojot saiti uz lapu, kur katrs mehānisms ir pilnībā izskaidrots.
Īpašuma nodošana10 gadi
- Apdare1 gads
- Apdzīvojamība3 gadi
- Konstrukcija10 gadi
- Otrreizējā tirgus īpašumu slēptie defekti6 mēneši
- 6 mēneši
- Viss otrreizējā tirgus īpašuma periods, attēlots tādā pašā mērogā
| Līmenis | Kad tā darbojas | Ko tā aizsargā un kas par to atbild |
|---|---|---|
| Bankas garantija (bankas galvojums) | No Jūsu pirmā maksājuma par iegādi būvniecības stadijā līdz īpašuma nodošanai. | Jūsu naudu, nevis ēku. Tā sedz visas summas, kas samaksātas attīstītājam pirms darījuma noslēgšanas, ieskaitot nodokļus un likumā noteiktos procentus. Ja īpašums nekad netiek nodots, nauda Jums tiek atdota. Par to atbild banka vai apdrošinātājs, bet nekad pats attīstītājs. |
| Īpašuma nodošana un trūkumu saraksts | Kāda diena: parakstīšana pie notāra. Katrs zemāk norādītais termiņš sākas šeit. | Pats par sevi tas neko nenodrošina, un tieši tāpēc tas ir svarīgi. Tajā dienā saskaņotais trūkumu saraksts ir pierādījums, ko pēc vairākiem mēnešiem izmanto, lai pamatotu viena gada garantijas prasību. Attīstītājam jānovērš tajā norādītie trūkumi. |
| 1 gads, izpildes trūkumi | Gadu pēc darījuma noslēgšanas. | Apdares darbi: krāsošana, flīzēšana, furnitūra, viss kosmētiskais vai virspusējais gatavajā darbā. Par to atbild tikai būvnieks. |
| 3 gadi, apdzīvojamības trūkumi | Trīs gadus pēc darījuma noslēgšanas. | Santehnika, elektroinstalācija, siltumizolācija, hidroizolācija: bojājumi, kuru dēļ īpašums vairs neatbilst pamatprasībām attiecībā uz apdzīvojamību. Par to atbild būvnieks un praksē arī tas uzstādītājs, kurš veica nekvalitatīvos darbus. |
| 10 gadi, konstrukciju trūkumi | Desmit gadi pēc darījuma noslēguma | Pamati, balsti, sijas, pārseguma plātnes, nesošās sienas. Par to kopīgi atbild attīstītājs, arhitekts, būvlaukuma uzraudzības tehniķis un būvnieks, turklāt solidāri, ja cēloni nevar attiecināt tikai uz vienu no viņiem. |
| Desmit gadu garantija | Tie paši desmit gadi, taču tā nav atkarīga no tā, vai kāds joprojām veic komercdarbību. | Obligātā apdrošināšana, kas nodrošina desmit gadu garantiju konstrukcijām. Prasība tiek vērsta pret apdrošinātāju, nevis būvnieku, tāpēc tā paliek spēkā arī tad, ja uzņēmums izbeidz darbību, apvienojas ar citu uzņēmumu vai kļūst maksātnespējīgs. Tā paliek saistīta ar ēku un pāriet nākamajam īpašniekam. |
Kas atbild, ja pēc ievākšanās kaut kas sabojājas?
Ierastais kopsavilkums, desmit gadi konstrukcijām, trīs gadi instalācijām un viens gads apdarei, norāda, cik ilgi ir spēkā katra garantija. Tajā reti ir norādīts, ar ko jāsazinās, ja kādā no šīm kategorijām rodas bojājums, turklāt atbildīgā persona ne vienmēr ir viena un tā pati.
| 1 gadsIzpildes trūkumi | 3 gadiApdzīvojamības trūkumi | 10 gadiKonstrukciju trūkumi | |
|---|---|---|---|
| Ko tā sedz | Apdares darbi: krāsošana, flīzēšana, furnitūra | Santehnika, elektroinstalācija, siltumizolācija, hidroizolācija | Pamati, balsti, sijas, nesošās sienas |
| Kas par to atbild | Tikai būvnieks | Būvnieks un attiecīgais uzstādītājs | Visi būvniecības dalībnieki, kopīgi un solidāri |
| Garantija | Sedz | Kas par to atbild |
|---|---|---|
| 1 gads, izpildes trūkumi | Apdare un apdares elementi: krāsojums, flīzējums, armatūra, kā arī jebkas kosmētisks vai virspusējs pabeigtajā darbā. | Tikai būvnieks. Šis ir šaurākais un visīsāk spēkā esošais no trim. |
| 3 gadi, apdzīvojamības trūkumi | Konstruktīvie elementi vai instalācijas, kuru bojājuma dēļ īpašums vairs neatbilst pamatprasībām, lai tajā varētu dzīvot: santehnika, elektroinstalācija, izolācija, hidroizolācija. | Būvnieks un praksē arī tas uzstādītājs vai apakšuzņēmējs, kurš veica konkrēto darbu, kurā radās trūkums. |
| 10 gadi, konstrukciju trūkumi | Pamati, balsti, sijas, pārseguma plātnes, nesošās sienas un citi konstrukcijas elementi: bojājumi, kas apdraud ēkas mehānisko izturību un stabilitāti. | Visi būvniecības procesa dalībnieki kopā, proti, attīstītājs, arhitekts, būvdarbu uzraudzības tehniķis un būvnieks, solidāri, ja konkrēto cēloni nav iespējams attiecināt tikai uz vienu no viņiem. |
Vai man pirms prasības iesniegšanas ir precīzi jānoskaidro, kurš no četriem dalībniekiem izraisīja konstrukcijas trūkumu?Nē, un tieši tam ir paredzēts solidārās atbildības noteikums. Ja cēloni patiešām nevar attiecināt uz vienu dalībnieku vai to veicinājuši vairāki dalībnieki, Jūs varat vērst prasību par visu summu pret jebkuru vienu no viņiem. Parasti tas ir attīstītājs, jo parasti tieši viņu ir visvieglāk identificēt un saukt pie atbildības. Pēc tam viņi savā starpā nokārto sadalījumu.
Kas notiek, ja līdz brīdim, kad Jums viņš ir vajadzīgs, būvnieks vai attīstītājs vairs nepastāv?
Seguro Decenal ir obligātā desmit gadu apdrošināšana, kas sedz jaunā ēkā konstatētus konstrukcijas trūkumus. Spānijas būvniecības tiesību akti to pieprasa. Tā ir saistīta ar ēku, nevis ar Jums, tāpēc pāriet nākamajam īpašniekam. Praksē šī detaļa ir vissvarīgākā: segums pastāv tāpēc, ka konstrukcijas trūkums var parādīties ilgi pēc tam, kad neliels būvniecības uzņēmums ir slēgts, apvienojies ar citu uzņēmumu vai vienkārši pārtraucis darbību. Garantija, kas būtu atkarīga no tā, vai šis uzņēmums joprojām pastāv, būtu bezvērtīga tieši tad, kad tā būtu visvairāk nepieciešama.Tehniskajai institūcijai Organismo de Control Técnico (OCT) pirms apdrošinātājs izsniedz šo segumu ir jāpārbauda projekts. Tās iesaiste ir likumā noteikta prasība ēkām, kas galvenokārt paredzētas dzīvošanai. Pircējam praktiski svarīgs nav pats OCT, ar kuru Jums reti būs jāsazinās tieši. Svarīgi ir tas, ka tā apstiprinājums ir priekšnoteikums pašas apdrošināšanas polises esībai. Tāpēc Jums jāpārliecinās, ka polise pastāv, nevis vienkārši jāpieņem, ka tā ir spēkā tikai tāpēc, ka ēka ir pabeigta un pārdota.
- Vai īpašums galvenokārt bija paredzēts dzīvošanai?What it grantsProjektu jāpārbauda Organismo de Control TécnicoIf noVar būt piemērojams šaurs izņēmums pašbūves gadījumā. Apstipriniet to pie jurista.
- Vai OCT apstiprināja pirms darījuma noslēgšanas?What it grantsApdrošinātājs var izsniegt obligāto desmit gadu segumuIf noBez apstiprinājuma nav seguma. Pirms pirkuma veikšanas ir vērts pārliecināties, ka tas pastāv.
- Vai desmit gadu polise ir spēkā un vai tajā ir norādīta ēka?What it grantsPrasība par konstrukcijas trūkumu vēršama pret apdrošinātāju, nevis būvniekuIf noBez tās prasībai nav adresāta, ja sākotnējais uzņēmums vairs nepastāv.
Prasība saskaņā ar šo apdrošināšanu vēršama pret apdrošinātāju, nevis sākotnējo būvnieku. Tas darbojas līdzīgi prasībai par maksājuma garantiju, kas vēršama pret banku, nevis maksātnespējīgu attīstītāju. Ja attīstītājs atsevišķi ir izgājis formālu maksātnespējas procesu ar būvniecību nesaistītu iemeslu dēļ, tas neietekmē prasību par konstrukcijas garantiju, kas vairākus gadus vēlāk celta pret desmit gadu apdrošinātāju. Tās ir pilnīgi atšķirīgas saistības, ko uzņēmušies pilnīgi atšķirīgi uzņēmumi.Pārliecināšanās, ka šī polise pastāv un ir spēkā, pirms pirkuma veikšanas, nevis pēc trūkuma parādīšanās, ir tieši tas, ko pārbauda Arevont tehniskās pārbaudes pakalpojums.
Vai tā vietā pērkat otrreizējā tirgus īpašumu? Ko Jums nozīmē "bez garantijas"?
Tas viss neattiecas uz otrreizējā tirgus īpašumu, kuram nav iepriekš minētā veida likumā noteiktās garantijas. Tā vietā pastāv daudz šaurākas tiesības: prasība pret pārdevēju par slēptu defektu, kas pastāvēja pārdošanas brīdī un par kuru pārdevējs zināja, bet to slēpa. Vietnes materiālos šis termiņš vienmēr ir dēvēts par "īsu", nenorādot tā ilgumu. Tas ir seši mēneši no nodošanas datuma, un tas ir stingrs tiesību izbeigšanās termiņš, nevis parastais noilguma termiņš. Atšķirībā no vairuma prasību šo termiņu nevar apturēt vai atsākt ar formālu pieprasījumu. Tādēļ tas ir daudz nepielaidīgāks, nekā varētu šķist.
Nodošana5 gadi (parastais noilgums)
- Slēptu trūkumu prasības termiņš6 mēneši
- 6 mēneši
- Stingrs prekluzīvs termiņš. To nevar apturēt ar formālu pieprasījumu
| Prasība | Ko tas nozīmē Jums | No kurienes tas nāk |
|---|---|---|
| Trūkumam jābūt būtiskam, slēptam un pastāvošam jau iepriekš | Kaut kam nopietnam, kas nebija redzams saprātīgā pārbaudē pirms pirkuma un jau pastāvēja pārdošanas laikā, nevis radās vēlāk. | Civilkodeksa 1484. pants |
| Izvēlieties vienu no diviem risinājumiem | Pilnībā atceliet pārdošanu (acción redhibitoria) vai paturiet īpašumu un pieprasiet samērīgu cenas samazinājumu (acción quanti minoris). | Civilkodeksa 1486. pants |
| Termiņš ir seši mēneši no nodošanas | Stingrs termiņš, nevis vispārējais piecu gadu noilgums, kas attiecas uz lielāko daļu citu līgumisko prasījumu, un to nevar pārtraukt, nosūtot oficiālu pieprasījumu. | Civilkodeksa 1490. pants |
Kas jāsavāc, tiklīdz parādās defekts
Ātri jāsavāc četras lietas. Divi no trim termiņiem sākas no brīža, kad parādās defekts vai tiek nodots īpašums, nevis no brīža, kad Jūs beidzot sākat rīkoties.| Savākt | Kāpēc | Kā izskatās vājš pierādījums |
|---|---|---|
| Datēts rakstisks ieraksts par brīdi, kad pirmo reizi pamanījāt defektu | Gan LOE noteiktais divu gadu prasības termiņš, gan otrreizējā tirgus īpašuma sešu mēnešu termiņš sākas no konkrēta datuma. Atklājums bez datuma vājina tieši to faktu, no kura ir atkarīga Jūsu prasība. | Paļaušanās uz atmiņu par aptuveno brīdi, kad kaut kas pirmo reizi tika pamanīts. |
| Neatkarīgs tehniskais atzinums par cēloni un iespējamo defekta kategoriju | Tas, vai plaisa ir kosmētisks defekts, ietekmē apdzīvojamību vai patiešām skar konstrukciju, nosaka, kura garantija, termiņš un atbildīgā puse ir piemērojama. | Kategorijas noteikšana pēc tā, cik satraucošs šķiet defekts, nevis pēc profesionāla novērtējuma. |
| Jaunbūvē: apstiprinājums, ka decenālā apdrošināšanas polise pastāv un ir spēkā | Tas ir pamats prasībai pret būves konstrukcijām, ja sākotnējais būvnieks vairs neveic komercdarbību. | Nav nekādu ziņu par polisi vai arī tiek pieņemts, ka tai ir jābūt, jo ēka tika juridiski pabeigta. |
| Otrreizējā tirgus īpašumam: pierādījumi par to, ko pārdevējs patiešām zināja | Prasībai par vicios ocultos ir jāpierāda, ka pārdevējs zināja par defektu un to slēpa, nevis tikai tas, ka defekts pastāvēja. | Prasība, kas balstīta tikai uz pieņēmumu, ka "viņiem tas noteikti bija zināms", bez jebkādiem pamatojošiem pierādījumiem. |
Jaunbūves konstrukcijas garantija pret otrreizējā tirgus īpašuma prasību par slēptiem trūkumiem
Abos gadījumos galu galā tiek izmaksāta atlīdzība par reālu, nopietnu problēmu, taču process līdz tam ir pilnīgi atšķirīgs.| Otrreizējā tirgus īpašums (slēptie defekti) | Jaunbūve (LOE garantija) | |
|---|---|---|
| Juridiskais pamats | Código Civil, 1484.-1490. pants. | Ley 38/1999 (LOE), 17.-19. pants. |
| Termiņš | Seši mēneši no nodošanas, stingrs prekluzīvs termiņš, kuru nevar pārtraukt. | Līdz desmit gadiem, turklāt pēc konkrētā kaitējuma konstatēšanas prasības celšanai ir divu gadu termiņš. |
| Kas Jums jāpierāda | Ka defekts pastāvēja pārdošanas brīdī, bija nopietns un slēpts, kā arī ka pārdevējs par to zināja un to slēpa. | Ka kaitējums ietilpst vienā no trim noteiktajām kategorijām un prasība ir iesniegta attiecīgajā termiņā. |
| Pret ko varat vērst prasību, ja sākotnējā atbildīgā persona vairs nav pieejama | Parasti pret nevienu. Tā ir personiska prasība tieši pret pārdevēju. | Obligātā decenal apdrošinātāja sabiedrība attiecībā uz konstrukciju līmeni neatkarīgi no tā, vai būvnieks joprojām veic komercdarbību. |
Tas izklāsta tiesisko regulējumu, nevis sniedz vērtējumu par Jūsu konkrēto defektu.
Šis ir spēkā esošais Spānijas tiesiskais regulējums uz 2026. gada augustu, kas balstīts tieši uz LOE un Código Civil, nevis pieņemts, pamatojoties uz to, kā šīs garantijas parasti tiek apkopotas. Tā ir vispārīga informācija, nevis konkrēta trūkuma izvērtējums. Tas, vai konkrēta plaisa, noplūde vai defekts ietilpst vienā garantijas kategorijā, nevis citā, un vai pārdevējs, pārdodot otrreizējā tirgus īpašumu, patiešām zināja par kaut ko un to slēpa, ir tehniski un faktiski jautājumi. Uz tiem attiecībā uz Jūsu konkrēto īpašumu atbild neatkarīgs eksperts un jurists. Neviens to nevar noteikt abstrakti.Mēs neizsniedzam desmitgades apdrošināšanu un neesam Jūsu garantijas vai prasības puse. Mūsu snagging un tehniskās pārbaudes pakalpojumi atrod un dokumentē defektus vissvarīgākajos brīžos: pirms Jūs parakstāt līgumu par jaunbūvi un pirms iegādājaties otrreizējā tirgus īpašumu. Šajā posmā lielāko daļu iepriekš aprakstītā ir daudz lētāk novērst nekā vēlāk.
Biežākie jautājumi par būvniecības defektiem
- Vai man ir nepieciešams jurists, lai iesniegtu prasību pret seguro decenal apdrošinātāju, vai arī varu sazināties ar apdrošinātāju pats?
- Jūs varat tieši sazināties ar apdrošinātāju, taču jurists vai neatkarīgs tehniskais eksperts šādu prasību padara daudz pārliecinošāku, jo apdrošinātājs vēlas skaidru tehnisko pamatojumu, lai kaitējumu klasificētu kā konstrukciju bojājumu, nevis kā zemākas kategorijas bojājumu. Ja gadījums nav maznozīmīgs un acīmredzams, šāda eksperta atzinuma izmaksas parasti ir nelielas salīdzinājumā ar konstrukciju prasības vērtību.
- Ja es iegādājos jaunbūvi un desmit gadu konstrukciju garantijas termiņš vēl nav beidzies, vai ir nozīme tam, ka neesmu sākotnējais pircējs?
- Nē. Desmitgades apdrošināšana ir piesaistīta pašai ēkai, nevis personai, kas to iegādājās pirmā. Tādēļ nākamais īpašnieks, kurš to iegādājas sākotnējā desmit gadu periodā, pārņem to pašu segumu uz atlikušo laiku. Tas ir īpaši jāpārbauda, iegādājoties samērā jaunu otrreizējā tirgus īpašumu, kas joprojām atrodas sākotnējā desmit gadu periodā, jo tā ir reāla un nododama īpašuma vērtība.
- Vai otrreizējā tirgus īpašumā defekts, par kuru iepriekšējais īpašnieks vienkārši nezināja, tiek izskatīts tāpat kā defekts, ko viņš apzināti slēpa?
- Nē, un tā ir galvenā grūtība slēptu defektu prasībā. Pārdevējs atbild tikai par defektu, par kuru viņš patiešām zināja un ko slēpa, nevis par tādu, kas pastāvēja bez viņa ziņas. Tās ir reālas un nozīmīgas tiesības, taču pierādīt, ko cita persona zināja, ir daudz grūtāk nekā atsaukties uz likumā noteiktu garantijas periodu. Tieši tādēļ pārbaude pirms pirkuma ir vēl svarīgāka otrreizējā tirgus īpašumam nekā jaunbūvei.
