Kas patiesībā notiek ar Jūsu naudu, kad attīstītājs kļūst maksātnespējīgs
30 sekundēs
Kad Spānijas attīstītājam tiek sākts concurso de acreedores process, Jūsu nauda sadalās divās grupās. Viss, ko sedz derīga bankas garantija, tiek atgūts no bankas vai apdrošinātāja neatkarīgi no tā, kas notiek ar attīstītāju. Viss, ko garantija nesedz, kļūst par parastu prasījumu, kas gaida savu kārtu aiz visiem pārējiem kreditoriem.
Ko nozīmē, ja attīstītājs "kļūst maksātnespējīgs"?
Tas nozīmē, ka tiesa ir sākusi formālu maksātnespējas procesu, ko sauc par concurso de acreedores, pret šo uzņēmumu. Tas ir konkrēts juridisks notikums ar precīzu datumu. Tās nav baumas, naudas plūsmas problēma vai būvlaukums, kurā darbi ir apstājušies. Šī atšķirība ir svarīga, jo tikai formālais process maina kādas personas juridisko stāvokli. Attīstītājs var būt būtiski atpalicis no grafika un joprojām pilnībā maksātspējīgs. Arī būvdarbi var uz vairākiem mēnešiem apstāties plānošanas iemeslu dēļ, kam nav nekāda sakara ar naudu.Kad concurso process ir sākts, notiek divas lietas, kas Jūs ietekmē. Pirmkārt, uzņēmuma vadību pārņem maksātnespējas administrācija vai tā pārrauga uzņēmumu. Cilvēki, ar kuriem līdz šim esat sazinājies, var vairs nebūt tie, kas pieņem lēmumus. Otrkārt, jau noslēgtie līgumi ar pircējiem tiek iekļauti procesā. Administrācija var tos turpināt, pārskatīt vai formāli izbeigt. Tas nenozīmē, ka līgumi vienkārši pazūd. Pieteikuma iesniegšana neietekmē saistības, ko Jums ir parādā cita persona, nevis attīstītājs. Tieši tāpēc turpmāk aplūkotais jautājums par garantiju izšķir visu.
Garantēts maksājums
- Process sāktsJūsu prasījums nav ietekmētsSaistība ir bankai vai apdrošinātājam, nevis attīstītājam.
- Prasība iesniegtaTiešs prasījums pret garantijas devējuTas notiek atsevišķi no maksātnespējas procesa.
- RezultātsAtmaksa un likumiskie procentiMaksā banka vai apdrošinātājs neatkarīgi no tā, kas notiek ar attīstītāju.
Negarantēts maksājums
- Process sāktsKļūst par prasījumu pret mantuTagad Jūs esat viens no daudziem kreditoriem.
- Prasījums reģistrētsRangu nosaka maksātnespējas administrācijaPrasījuma pakāpe ir atkarīga no konkrētās lietas.
- RezultātsVienošanās vai likvidācijaAtgūšana ir iespējama, taču nav garantēts ne apmērs, ne termiņš.
| Kas notiek | Ko tas nozīmē | Ko tas nenozīmē |
|---|---|---|
| Uzņēmums iesniedz maksātnespējas pieteikumu vai tiek tajā iesaistīts | Tiesa pasludina maksātnespēju un ieceļ maksātnespējas administrāciju, kas pārņem vai pārrauga uzņēmuma lēmumus. | Tas automātiski nenozīmē, ka projekts ir pamests. Dažu projektu īstenošana turpinās maksātnespējas administrācijas pārraudzībā, vai arī tos pārdod jaunam attīstītājam, kurš tos pabeidz. |
| Jūsu pirkuma līgums | Maksātnespējas administrācija var izvēlēties turpināt līguma darbību vai to izbeigt. Tā pieņem lēmumu, pamatojoties uz to, kas ir vislabākais visam maksātnespējas procesam, nevis kādam atsevišķam pircējam. | Tas nenozīmē, ka Jūsu līgums klusi pazūd. Izbeigšana ir formāls lēmums ar formālām sekām: Jums ir tiesības atgūt savu naudu. |
| Jūsu nauda | Tas, kas ar to notiek, ir pilnībā atkarīgs no tā, vai katru konkrēto maksājumu pirms tā aiziešanas no Jūsu konta sedza bankas garantija. | Tas nenozīmē, ka "uzņēmumam nav naudas, tāpēc neviens neko nesaņems". Garantēto maksājumu ir parādā banka vai apdrošinātājs, proti, uzņēmums, kas pēc definīcijas nav maksātnespējīgais uzņēmums. |
Vai Jūsu nauda pazūd līdz ar uzņēmumu, vai garantija paliek spēkā arī pēc tā maksātnespējas?
Tā paliek spēkā, ja tāda pastāvēja. Bankas garantija vai apdrošināšanas polise Jūsu maksājumiem pirms darījuma noslēgšanas ir saistība, ko pret Jums uzņēmusies banka vai apdrošinātājs. Tas ir cits uzņēmums nekā attīstītājs. Viena uzņēmuma maksātnespēja neatceļ parādu, ko Jums ir parādā cits uzņēmums. Tieši šī fakta dēļ divi pircēji vienā un tajā pašā projektā, vienā un tajā pašā brīdī, var atrasties pilnīgi atšķirīgās situācijās.Tas darbojas pretēji tam, ko vairums pircēju sākotnēji pieņem, un ir vērts precīzi izskaidrot, kāpēc. Jūsu samaksātā nauda neatrodas maksātnespējīgajā uzņēmumā, gaidot sadali starp kreditoriem. Ja maksājums bija garantēts, Jūsu prasījums jau no paša sākuma nebija vērsts pret attīstītāju. Tāpēc patiesais jautājums nekad nav "vai attīstītājs ir maksātnespējīgs". Patiesais jautājums ir "vai katru manu maksājumu sedza derīgs sertifikāts, kas izsniegts uz mana vārda?" Uz šo jautājumu Jūs varat atbildēt pirms naudas aiziešanas no sava konta, nevis tikai pēc tam.
Ko pircēji pieņemKas paliek spēkā maksātnespējas gadījumā
- Ja attīstītājam vairs nav naudas, vai arī mani maksājumi ir zaudēti?
- Ne tad, ja tie bija garantēti. Bankas garantija ir saistība, ko pret Jums uzņēmusies banka vai apdrošinātājs, kas ir atsevišķs uzņēmums no attīstītāja. Šī saistība nepazūd tikai tāpēc, ka attīstītāja uzņēmums ir maksātnespējīgs. Spānijas Augstākās tiesas nolēmums ir apstiprinājis, ka bankas saglabā atbildību arī pēc attīstītāja maksātnespējas un pat tad, ja maksātnespējas administrācija formāli izbeigusi līgumu. Vairāki neatkarīgi juridiskie avoti apstiprina šo principu, taču mēs neesam pārbaudījuši precīzu lietas atsauci sākotnējā avotā. Uztveriet šo informāciju kā pamatotu komentāru, nevis kā judikatūru, uz kuru varat atsaukties. Jūsu juristam būtu jāapstiprina konkrētais juridiskais pamats.
- Man jāgaida, līdz maksātnespējas process beigsies, pirms atgūšu naudu
- Ne attiecībā uz garantētu maksājumu. Jūs vai Jūsu jurists iesniedzat prasījumu tieši bankai vai apdrošinātājam, kas izsniedza garantiju. Tas ir atsevišķs process no paša maksātnespējas procesa. Tas, kas jānorāda garantijas dokumentā un kā to pārbaudīt, ir pilnībā izklāstīts atsevišķā lapā.
- Kad man ir garantijas sertifikāts, par maksātnespēju man vairs nav jādomā
- Tas joprojām ir svarīgi attiecībā uz visu, ko garantija nesedz, piemēram, rezervācijas depozītu, kas samaksāts pirms garantijas pastāvēšanas, vai maksājumu, kas veikts bez pienācīgas garantijas. Šī Jūsu naudas daļa kļūst pakļauta maksātnespējas procesam, un uz to attiecas atsevišķs termiņš.
- Šim maksājumam ir derīga garantijaWhat it grantsPāriet uz nākamo pārbaudiIf noJūs esat nenodrošināts maksātnespējas masas kreditors. Skatiet tālāk esošo sadaļu.
- Tas ir izsniegts uz Jūsu vārdaWhat it grantsApstiprina, ka aizsardzība ir individuālaIf noGrupas polise, kurā norādīts tikai projekts, Jums nepiešķir individuālas prasījuma tiesības.
- Tā sedz visu Jūsu samaksāto summuWhat it grantsViss maksājums ir aizsargātsIf noJebkura summa, kas pārsniedz segto summu, ir negarantēta nauda, un nākamajā sadaļā ir izskaidrots, kā uz to attiecas šis regulējums.
- Iesniedziet prasījumu tieši bankai vai apdrošinātājamWhat it grantsAtmaksa un likumiskie procenti neatkarīgi no maksātnespējas procesaIf noGaidīšana, līdz vispirms tiks atrisināts maksātnespējas process, tikai aizkavē prasījumu, kas nemaz nebija atkarīgs no maksātnespējas procesa.
Ja daļa Jūsu naudas nekad nav bijusi garantēta, kāda ir Jūsu situācija?
Jūs esat rindā kopā ar visiem pārējiem, kam uzņēmums ir parādā. Negarantēts maksājums dod Jums prasījumu pret attīstītāja maksātnespējas masu, nevis pret banku. Šis prasījums tiek izskatīts maksātnespējas procesa ietvaros vienlīdzīgi ar piegādātāju, aizdevēju un nodokļu iestādes prasījumiem. Atgūšana ir iespējama. Tā nav garantēta un nenotiek ātri. Tas, cik daudz Jūs atgūsiet, ir atkarīgs no maksātnespējas masas vērtības un Jūsu prasījuma prioritātes.Vairums angļu valodā pieejamo rokasgrāmatu šo daļu izlaiž. Tieši šeit godīgā atbilde patiešām ir mazāk noteikta, un labāk to pateikt skaidri, nevis slēpt. Neviens nevar iepriekš pateikt, kāda daļa no negarantēta maksājuma tiks atgūta. Tas ir atkarīgs no maksātnespējas masas, citiem kreditoriem un lēmumiem, ko maksātnespējas administrācija vēl nav pieņēmusi. Mēs varam droši pateikt, kuri maksājumi parasti nonāk šādā situācijā, un no katra no tiem var izvairīties, pirms nauda aiziet no Jūsu konta.
- Jūs kļūstat par attīstītāja maksātnespējas masas kreditoruJūsu tiesības atgūt negarantētu maksājumu ir prasījums ("crédito") maksātnespējas procesa ietvaros. Tas ir tāds pats kā piegādātāja, bankas aizdevēja vai nodokļu iestādes prasījums. TRLC iedala kreditoru prasījumus kategorijās: pret maksātnespējas masu, ar īpašu privilēģiju, ar vispārēju privilēģiju, parastie un subordinētie, aptuveni šādā maksājumu prioritātes secībā. Tas, kurā kategorijā ietilpst konkrētais pircēja prasījums, patiešām ir atkarīgs no konkrētās lietas. To nosaka maksātnespējas administrācija, bet strīda gadījumā kategoriju nosaka tiesa. Vienots noteikums neattiecas uz visām lietām.
- Rezervācijas depozīts, visticamāk, atrodas šādā situācijāRezervācijas depozīts pēc savas būtības atrodas ārpus garantiju sistēmas katrā pirkumā neatkarīgi no tā, vai pastāv maksātnespēja. Ja attīstītājs kļūst maksātnespējīgs, pirms ir izsniegta jebkāda garantija, rezervācijas depozīts ir tieši tā summa, ko Jums būtu jāpieprasa maksātnespējas procesa ietvaros, nevis bankai.
- Trūkstošam vai nederīgam garantijas sertifikātam ir tādas pašas sekas kā garantijas neesamībaiDokuments, kurā attīstītājs ir nosaukts tikai vispārīgi, nevis Jūs individuāli, vai dokuments, kas nekad nav atjaunināts, lai attiektos uz vēlāku maksājumu, nedod Jums iespēju izvirzīt prasījumu pret banku. Praktiski tas nozīmē, ka Jūsu stāvoklis ir tāds pats kā pircējam bez garantijas, un Jūs to uzzināt visnepiemērotākajā brīdī. Tieši tādēļ sertifikāts ir jāpārbauda pirms katra maksājuma, nevis pēc tam, kad attīstītāja problēmas kļuvušas publiski zināmas.
- Pārbaudiet, vai nav derīgas garantijasJūsu jurists pārbauda, vai sertifikāts vispār ir izdots un vai tas attiecas uz šo konkrēto maksājumu.
- Reģistrējiet savu prasījumu maksātnespējas administrācijāNereģistrēts prasījums procesā neparādās automātiski.
- Where
- Jūsu jurists to iesniedz tieši maksātnespējas administratoram
- Watch out
- Ja nokavējat prasījuma iesniegšanas termiņu, varat zaudēt prasījumu pilnībā.
- Gaidiet klasifikācijuAdministrācija Jūsu prasījumu ierindo vienā no vairākām prioritātes pakāpēm.
- Watch out
- Prioritātes pakāpe patiešām ir atkarīga no konkrētās lietas. To iepriekš nenosaka neviens fiksēts noteikums.
- Atgūstiet līdzekļus ar izlīgumu vai likvidācijuPilnīga vai daļēja līdzekļu atgūšana ir iespējama atbilstoši maksātnespējas procesa noteiktajam grafikam, nevis Jūsu izvēlētajam.
Tas viss nenozīmē, ka prasījums bez garantijas ir bezvērtīgs. Pircēji maksātnespējas procesos atgūst naudu, dažkārt pilnā apmērā ar izlīgumu ar kreditoriem, bet dažkārt daļēji likvidācijas ceļā. Tas nozīmē, ka iznākums un termiņš patiešām ir neskaidri, atšķirībā no prasījuma, ko sedz garantija. Tieši tādēļ garantija ir juridiska prasība, nevis tikai pieklājības žests.Arevont juridiskās koordinācijas pakalpojums pirms katra maksājuma nosūtīšanas no Jūsu konta pārbauda, vai pastāv derīgs, individuāli noformēts sertifikāts. Tādējādi šī lapas neskaidrā daļa uz Jums nekad neattiecas.
Vai ir izdevīgi būt vienam no daudziem pircējiem tajā pašā neveiksmīgajā projektā, nevis vienīgajam pircējam?Praktiski jā, lai gan ne tādēļ, ka tiesību akti grupētus prasījumus uzskatītu par atšķirīgiem. Pircēji, kuri sadarbojas ar savu juristu starpniecību vai neformāli, parasti ātrāk piesaista maksātnespējas administrācijas uzmanību un var dalīt izmaksas, kas saistītas ar informācijas noskaidrošanu par projekta stāvokli. Tas nemaina prioritātes pakāpi, kurā tiek ierindots Jūsu individuālais prasījums, bet bieži ietekmē to, cik ātri šī ierindošana notiek.
Kā rīkoties pirmajās nedēļās pēc tam, kad uzzināt par attīstītāja problēmām
Četras darbības aptuvenā secībā neatkarīgi no tā, vai oficiāls maksātnespējas process jau ir uzsākts.| Rīkojieties | Kāpēc | Ko Jums maksā gaidīšana |
|---|---|---|
| Nekavējoties atrodiet garantijas sertifikātu | Ja tajā esat nosaukts individuāli un tas attiecas uz Jūsu veiktajiem maksājumiem, Jums ir prasījums pret banku vai apdrošinātāju, nevis pret maksātnespējīgu uzņēmumu. | Tikai tad, kad tas ir nepieciešams, uzzināt, ka sertifikāts nekad nav izdots vai nav atjaunināts attiecībā uz vēlāk veiktajiem maksājumiem. |
| Lūdziet juristam apstiprināt, vai maksātnespējas process patiešām ir uzsākts | Baumas par attīstītāja "problēmām" un oficiāli uzsākts maksātnespējas process ir atšķirīgas juridiskās situācijas ar atšķirīgām iespējamām rīcībām. | Rīkoties, pamatojoties uz neformālu informāciju, vai arī rīkoties pretēji, pieņemot, ka nekas nav noticis, jo par procesa uzsākšanu vēl nav ziņots. |
| Ja ir iespējams izvirzīt prasījumu saskaņā ar garantiju, sāciet šo procesu, nevis gaidiet maksātnespējas procesu | Prasījums saskaņā ar garantiju tiek izskatīts neatkarīgi no maksātnespējas procesa grafika. Iesniegšana vēlāk Jums nedod nekādu priekšrocību. | Gaidīt, lai redzētu, kā beigsies maksātnespējas process, pirms izvirzīt prasījumu saskaņā ar garantiju, kas nekad nebija no tā atkarīga. |
| Ja nav derīgas garantijas, oficiāli reģistrējiet savu prasījumu maksātnespējas procesā ar jurista starpniecību | Nereģistrēti kreditori procesā neparādās automātiski. Jums prasījums ir jāiesniedz paša procesa noteiktajos termiņos. | Pieņemt, ka maksātnespējas administrācija jau zina par Jūsu maksājumu un iekļaus to procesā, Jums neko neiesniedzot. |
Garantēta nauda pret negarantētu naudu, kad maksātnespēja kļūst par realitāti
Attīstītāja maksātnespēja abos gadījumos ir viens un tas pats notikums. Pilnīgi atšķirīgs ir tas, kas Jums ir parādā un kā šis prasījums tiek izskatīts.| Negarantēts maksājums | Maksājums ar garantijas segumu | |
|---|---|---|
| Kas Jums ir parādā naudu | Maksātnespējīgais attīstītājs, izmantojot maksātnespējas masu. | Banka vai apdrošinātājs, maksātspējīgs uzņēmums, kas nav saistīts ar attīstītāja finansēm. |
| Kurš process izlemj par Jūsu prasījumu | Pats maksātnespējas process saskaņā ar savu termiņu. | Tieša prasība pret galvinieku neatkarīgi no maksātnespējas procesa. |
| Cik drošs ir iznākums | Patiesi nenoteikts. Tas ir atkarīgs no prasījuma prioritātes un mantas kopuma apmēra. | To nosaka paša galvojuma noteikumi. Tāpēc ir svarīgi šos noteikumus pārbaudīt iepriekš. |
| Kas nosaka, kurš attiecas uz Jums | Vai par konkrēto maksājumu pastāvēja derīgs, individuāli noformēts sertifikāts. | Tas pats fakts, aplūkots no tās puses, kas Jūs aizsargā. |
Tas raksturo vispārējo tiesisko stāvokli, nevis Jūsu attīstītāja konkrēto situāciju.
Šis ir Spānijas maksātnespējas un galvojumu tiesiskais regulējums, kas ir spēkā 2026. gada augustā, un tas ir aplūkots, pamatojoties uz TRLC vispārējo regulējumu un galvojumu likumu, kas padziļināti izklāstīts ceļvedī par banku galvojumiem. Tas nav konkrēta attīstītāja, konkrēta maksātnespējas pieteikuma vai konkrēta galvojuma dokumenta izvērtējums. Tikai neatkarīgs jurists, kas strādā ar Jūsu konkrēto lietu, var pateikt, vai Jūsu maksājumi ir garantēti un kā konkrēta maksātnespējas administrācija klasificēs negarantētu prasījumu.Arevont nav Jūsu galvojuma, klienta kontā esošo līdzekļu vai kāda maksātnespējas procesa puse, un mēs nevēršamies tiesā par kreditoru prasījumiem. Pirms Jūs nonākat šādā situācijā, mūsu juridiskās koordinācijas pakalpojums nodrošina, ka jurists pārbauda galvojuma sertifikātu attiecībā uz Jūsu konkrētajiem maksājumiem, pirms tie tiek pārskaitīti no Jūsu konta. Tieši šī viena pārbaude nosaka, kurā no iepriekš salīdzinātajām pusēm Jūs nonāksiet.
Biežāk uzdotie jautājumi par attīstītāja maksātnespēju
- Ja manam attīstītājam sākas maksātnespējas process, vai man nekavējoties jāpārtrauc turpmāko maksājumu veikšana?
- Gandrīz noteikti, jā. Juristam tas būtu jāapstiprina attiecībā uz Jūsu konkrēto līgumu, nevis Jums jāpieņem lēmums vienam pašam. Turpinot maksāt uzņēmumam, kas atrodas formālā maksātnespējas procesā, pastāv risks pievienot negarantētu maksājumu situācijai, no kuras Jūs mēģināt izkļūt, jo īpaši tad, ja konts vairs nevar darboties kā aizsargātais būvniecības konts, ko pieprasa likums. Pieņemiet šo lēmumu kopā ar savu juristu dažu dienu, nevis nedēļu laikā.
- Vai pēc sākotnējā attīstītāja maksātnespējas projektu joprojām var pabeigt kāds cits?
- Dažkārt, jā. Banka, investors vai cits attīstītājs reizēm iegādājas apturētu projektu maksātnespējas procesa ietvaros un to pabeidz. Tas var nozīmēt, ka Jūsu līgumā paredzētais īpašums tomēr tiks uzbūvēts, lai gan vēlāk, saskaņā ar jaunu termiņu un bieži vien uz jauna līguma pamata. Tas neatrisina jautājumu par to, kas Jums pienākas par sākotnējo kavējumu, taču šāds iznākums patiešām atšķiras no situācijas, kad projekts vispār netiek pabeigts. Informāciju par to, ko patiesībā nozīmē iesaistīšanās šādā situācijā vai tās pārvarēšana, skatiet ceļvedī par nepabeigtiem un apturētiem projektiem.
- Vai ir nozīme tam, vai es maksāju skaidrā naudā, ar bankas pārskaitījumu vai ar pa daļām izmaksātu hipotekāro kredītu?
- Galvojuma aizsardzība attiecas uz pašu maksājumu neatkarīgi no tā, kā Jūs to finansējāt. Svarīgi ir tas, vai konkrēto summu brīdī, kad tā tika pārskaitīta no Jūsu konta, sedza derīgs, individuāli noformēts galvojums, nevis tas, no kurienes nauda tika iegūta. Tas, ka hipotekārā kredīta aizdevējs līdzekļus izmaksā pa daļām, nerada nekādu papildu aizsardzību papildus tai, ko jau sniedz galvojums. Tas ir vēl viens iemesls, kāpēc sertifikāts būtu jāpārbauda pirms katra maksājuma pa daļām, nevis jāpieņem, ka Jūsu banka to jau ir izdarījusi.
