Ko jurists pārbauda pirms īpašuma iegādes Spānijā
30 sekundēs
Neatkarīgs Spānijas jurists veic aptuveni 15 pārbaudes, pirms iesaka Jums turpināt. Tās aptver īpašumtiesības, apgrūtinājumus, ēkas tiesisko statusu un kopības parādus. Tas aizņem 2 līdz 4 nedēļas un maksā aptuveni ~1 % no cenas.
Pirmās piecas no piecpadsmit, pilnā apjomā zemāk
- ĪpašumtiesībasVai zemesgrāmatas ieraksts atbilst personai, kura pārdod īpašumu.
- Apgrūtinājumi un piedziņaHipotēkas, aresti un citi reģistrēti apgrūtinājumi, kas var attiekties uz pašu īpašumu.
- Servitūti un ierobežojumiReģistrētas ceļa tiesības vai citi ierobežojumi, par kuriem sludinājumā neviens nebija minējis.
- Kopības parādiNeapmaksātas comunidad maksas, kas līdz likumā noteiktajam limitam var pāriet uz jauno īpašnieku.
- IBI un vietējās saistībasIkgadējais īpašuma nodoklis, pārbaudīts saskaņā ar to pašu principu, ka parādi seko īpašumam.
Kā jurists apstiprina, kam pieder īpašums?
Izlasot nota simple un pēc tam pārbaudot, ko tas neuzrāda. Nota simple ir vienkāršs Spānijas zemesgrāmatas izraksts, kurā norādīts, kam pieder īpašums un kas uz tā ir reģistrēts, un tas ir pirmais dokuments, ko Jūsu advokāts izskata pirms jebkādu maksājumu veikšanas. Registro de la Propiedad ir Spānijas zemesgrāmatas oficiālais nosaukums, proti, iestāde, kas uztur īpašumtiesību reģistru. Kadastrs ir vietnē izmantotais čehu saīsinātais apzīmējums Spānijas zemesgrāmatai, kurā norādīts, kam pieder īpašums un kādi apgrūtinājumi uz to attiecas.Nota simple ir informatīvs dokuments. Tas negarantē īpašumtiesības tādā veidā, kā to varētu sagaidīt ārvalstu pircējs. Dokuments ar pilnu juridisko spēku ir certificación registral, pilnīgāks un laikietilpīgāks izraksts, ko parasti pieprasa tikai darījuma noslēgšanas brīdī. Lai izlemtu, vai turpināt, advokāts izmanto nota simple. Ieteicams pieprasīt izrakstu, kas nav vecāks par dažām nedēļām, nevis paļauties uz pārdevēja rīcībā esošu kopiju.
Informatīva nota simpleRegistro de la Propiedad
- Titular (īpašnieks)
- VĀRDS UZVĀRDS
- Apraksts
- Finca urbana · XXX m²
- Cargas (apgrūtinājumi)
- Hipotēka · Banka X · XXX.XXX €
- Titular (īpašnieks). Īpašumtiesību sadaļa: kam saskaņā ar zemesgrāmatas datiem pašlaik pieder īpašums.
- Apraksts. Apraksta sadaļa: platība un robežas, kas pārbaudītas, salīdzinot ar Catastro un faktisko īpašumu.
- Cargas (apgrūtinājumi). Apgrūtinājumu sadaļa: jebkura pret īpašumu reģistrēta hipotēka, arests vai servitūts. To apliecina nota simple.
Ko viegli sajauktKā tas notiek patiesībā
- Kadastrs un Registro de la Propiedad ir viens un tas pats
- Tās ir divas atsevišķas Spānijas sistēmas. Ērtības labad šajā vietnē tās apvienotas ar vienu čehu vārdu. Registro de la Propiedad reģistrē juridiskās īpašumtiesības un apgrūtinājumus. Catastro reģistrē īpašuma fizisko aprakstu un vērtību, ko izmanto vietējo nodokļu aprēķināšanai. Šo abu sistēmu dati par vienu un to pašu īpašumu var atšķirties. Šādas neatbilstības novēršana ir bieži konstatēta problēma, un parasti to ir iespējams novērst.
- Ja nota simple izskatās nevainojami, tad arī īpašums ir nevainojams
- Tajā redzams tikai tas, kas ir reģistrēts. Kaut kas var būt patiess, bet nereģistrēts, piemēram, nepieteikta piebūve vai nereģistrēts strīds par robežām, un nota simple to neuzrādīs. Tāpēc turpmākajā kontrolsarakstā papildus pašam zemesgrāmatas ierakstam ir iekļautas arī citas pārbaudes.
Ko tieši uzrāda nota simple?Tajā norādīts, kurš ir reģistrēts kā īpašnieks, reģistrētais īpašuma fiziskais apraksts un visi ar to saistītie apgrūtinājumi: hipotēkas, aresti, servitūti vai citi apgrūtinājumi. Tajā nav norādīti nereģistrēti fakti. Tādēļ tā ir tikai viena no vairākām pārbaudēm, nevis visa pārbaude.
Vai cita cilvēka parāds var kļūt par Jūsu parādu?
Jā, attiecībā uz diviem konkrētiem un labi nostiprinātiem aspektiem, un tieši šis secinājums ārvalstu pircējus pārsteidz visvairāk. Šajās divās jomās Spānijas prakse noteiktus parādus piesaista pašam īpašumam, nevis tikai personai, kurai tie bija jāmaksā.
- Hipotēkas, aresti un citi reģistrēti apgrūtinājumiApgrūtinājums, kas pirms pārdošanas nav dzēsts, paliek piesaistīts īpašumam, tādēļ pircējs var nonākt situācijā, kad viņam pieder īpašums, kuru joprojām apgrūtina iepriekšējā īpašnieka parāds. Tas tiek pārbaudīts nota simple un vēlreiz apstiprināts pie notāra darījuma noslēgšanas brīdī.
- Neapmaksātas kopības maksasParādi comunidad de propietarios var pāriet uz jauno īpašnieku līdz likumā noteiktajam limitam. Parasti tiek norādīts, ka tas attiecas uz kārtējo gadu un noteiktu skaitu iepriekšējo gadu. To apliecina kopības administratora izsniegta izziņa, kas jāpieprasa pirms parakstīšanas.
- Neapmaksāti vietējie nodokļi, IBITiek uzskatīts, ka šis pienākums ir saistīts ar īpašumu, nevis tikai ar personu, kurai bija jāmaksā parāds, tāpat kā kopības parādi. To apliecina izziņa, ka IBI ir samaksāts līdz attiecīgajam datumam. Andalūzijas tiesību akti atsevišķi paredz, ka pārdevējam šī izziņa jāiesniedz vēl pirms īpašums tiek piedāvāts pārdošanai.
Precīzi juridiskie ierobežojumi attiecībā uz to, cik gadu neapmaksātas kopības maksas var tikt attiecinātas uz jauno īpašnieku, ir tehnisks jautājums. Tas atšķiras atkarībā no konkrētajiem darījuma apstākļiem, tādēļ mēs apzināti nesamazinām to līdz vienam skaitlim. Jūsu jurists, izmantojot faktisko izziņu, apstiprina limitu, kas attiecas uz Jūsu pirkumu.
Vai ir iespējams uzzināt par kopības parādu, pirms tas parādās izziņā?Jaunāko kopsapulču protokolos parasti tiek minēts parāds vai plānota papildu maksa, pirms tā kļūst par oficiālu izziņu. Pieprasīt divus pēdējos protokolus kopā ar pašu izziņu ir ierasta un ieteicama prakse neatkarīgi no tā, vai Jūsu jurists to jau ir lūdzis.
Ko Spānijas īpašuma gadījumā nozīmē “uzbūvēts likumīgi”?
Tas nozīmē, ka pēc kārtas jāsakrīt četrām lietām. Ar vienu NE apstiprinājumu ķēdē pietiek, lai procesu apturētu. Licencia de primera ocupación ir pirmās apdzīvošanas licence, kas jaunbūvei nepieciešama, pirms tajā likumīgi drīkst dzīvot un to pieslēgt komunālajiem pakalpojumiem. Attiecībā uz otrreizējā tirgus īpašumu jānoskaidro, vai tas, kas fiziski atrodas uz zemesgabala, atbilst tam, kas jebkad ir bijis atļauts un reģistrēts.
- Būvatļauja (licencia de obra) tika izsniegta pirms būvniecības sākumaWho decidesPašvaldība būvniecības laikāWhat it grantsBūvniecība bija atļautaIf noBūvniecība notika bez atļaujas. Šis ir visnopietnākais konstatējums šajā sarakstā.
- Pirmās apdzīvošanas licence (licencia de primera ocupación) tika izsniegtaWho decidesPašvaldība būvniecības beigāsWhat it grantsĪpašumu var likumīgi pieslēgt ūdensapgādei un elektroapgādei, un tajā drīkst dzīvotIf noĪpašumā likumīgi nedrīkst dzīvot vai to pieslēgt komunālajiem pakalpojumiem neatkarīgi no tā, cik pabeigts tas izskatās
- Reģistra apraksts atbilst faktiski uzbūvētajamWho decidesRegistro de la PropiedadWhat it grantsTas, ko pērkat dokumentos, atbilst tam, kas fiziski pastāvIf noNereģistrēta piebūve vai pārbūve, viens no biežākajiem konstatējumiem Spānijas juridiskajā pārbaudē
- Catastro atbilst zemesgrāmataiWho decidesCatastro, Finanšu ministrijaWhat it grantsNodokļu aprēķini un zemesgrāmatas dati savstarpēji sakrītIf noNeatbilstība. Tā ir bieži sastopama un parasti novēršama, taču to ir vērts atrisināt pirms parakstīšanas, nevis pēc tās.
Vai nereģistrēta piebūve tiešām var izraisīt rīkojumu par nojaukšanu?Visnopietnākajos gadījumos šajā piekrastē atbilde ir jā, īpaši tad, ja būvniecība pārkāpj aizsargājamas zemes izmantošanas noteikumus, nevis tikai notikusi bez atļaujas. Lielākā daļa konstatējumu ir mazāk nopietni, un tos var atrisināt, par maksu reģistrējot to, kas jau pastāv. Jebkurā gadījumā šādu konstatējumu ir vērts iegūt pirms parakstīšanas, nevis pēc tās.
Kādu informāciju pārdevējam saskaņā ar likumu ir pienākums Jums sniegt, vēl pirms Jūsu jurists kaut ko pārbauda?
Astoņi konkrēti dokumenti divos dažādos brīžos neatkarīgi no tā, ko advokāts atklāj pats. Andalūzijas patērētāju aizsardzības tiesību akti pircējam jau piešķir tiesības saņemt konkrētus dokumentus no pārdevēja puses, ja pārdošanu veic profesionālis vai aģentūra. Privāts pārdevējs, kas rīkojas vienreizēji un patstāvīgi, ir atbrīvots no šī konkrētā noteikuma. Taču ārvalstu pircējam, kas sadarbojas ar jebkuru aģentūru, tostarp šo aģentūru, ir pilnas tiesības tos saņemt.
- Kas ir īpašuma īpašnieksAtklājams vēl pirms Jūs izsakāt piedāvājumu saskaņā ar Decreto 218/2005, Anexo V.
- Visi pret īpašumu reģistrētie apgrūtinājumiTas ir arī daļa no tās pašas pirmspiedāvājuma informācijas lapas par otrreizējā tirgus īpašumu.
- Platība, kas norādīta ne vairāk kā pirms trim mēnešiem izdotajā nota simpleTā tiek atklāta pirms piedāvājuma izteikšanas, lai būtu pārbaudīts skaitlis, uz kuru balstāt savu piedāvājumu.
- Pašreizējā kopīpašuma maksaNorādīts pirms piedāvājuma izteikšanas, lai Jūs zinātu faktiskās regulārās izmaksas.
- Izziņa, ka IBI ir samaksāts līdzšinējā apmērāNepieciešams pirms piedāvājuma izteikšanas. Pirms parakstīšanas atkārtoti nepieciešama izziņa par IBI.
- Attiecīgās licencesJāiesniedz vismaz trīs darba dienas pirms parakstīšanas, nevis pašā parakstīšanas dienā.
- comunidad statūti un administratora izziņa par jebkādiem parādiemArī jāiesniedz vismaz trīs darba dienas pirms parakstīšanas.
- Libro del EdificioĒkas tehniskās apkopes un uzturēšanas dokumentācija. Šis ir pēdējais dokuments, kas jāiesniedz pirms parakstīšanas tajā pašā trīs darba dienu termiņā.
Šo tiesību praktiskā nozīme ir tāda, ka tās nav atkarīgas no tā, vai Jūsu advokāts īstajā laikā uzdod pareizo jautājumu. Ja pārdevēja puse vai tās pārstāvošā aģentūra pēc pieprasījuma nevar iesniegt šos dokumentus, uztveriet to kā noderīgu informāciju jau pati par sevi, vēl pirms juridiskā pārbaude ir sākusies. Šī informācija ir aktuāla 2026. gada 17. augustā, un tā balstīta dekrēta tekstā un Junta de Andalucía publicētajos norādījumos, nevis komentārā. Tas attiecas uz aģentūru un profesionāļu veiktu pārdošanu Andalūzijā. Privāts vienreizējs pārdevējs ir atbrīvots no šī pienākuma saskaņā ar paša regulējuma formulējumu. Noteikumu ievērošanu kontrolē reģionālie patērētāju tiesību inspektori, kuri var veikt pārbaudes, neatklājot savu identitāti. Reāls sods par vieglāko pārkāpuma līmeni ir naudas sods no 200 līdz 5.000 €, nevis liela summa.
Vai šīs tiesības ir spēkā, ja es pērku tieši no privāta īpašnieka un darījumā nav iesaistīta aģentūra?Nē. Regulējums neattiecas uz patiesi privātu, vienreizēju pārdošanu. Tas ir piemērojams ikreiz, kad pārdošanā ir iesaistīts profesionālis vai aģentūra, un tas aptver lielāko daļu darījumu, ko ārvalstu pircējs, visticamāk, veiks šajā piekrastē.
Ko es varu darīt, ja pārdevējs vai aģentūra atsakās iesniegt šos dokumentus?Uztveriet to kā nopietnu brīdinājuma signālu, nevis nelielu formalitāšu problēmu, un pārrunājiet to ar savu juristu, pirms kaut ko maksājat. Par paša regulējuma izpildi Andalūzijā atbildīgā iestāde ir reģionālā patērētāju tiesību aizsardzības iestāde. Taču visefektīvākā tūlītējā aizsardzība ir vienkārši neturpināt darījumu, kurā Jums pienākošā pamatinformācija tiek slēpta.
Piecpadsmit jautājumi, ko parasti aptver juridiskā pārbaude Spānijā
Ne katrs punkts attiecas uz katru īpašumu. Jurists pārbauda, kas ir būtisks Jūsu konkrētajam darījumam, par atlīdzību aptuveni ~1 % no cenas, bez ieteikuma maksas mums 0 €. Jaunbūvei saraksts kļūst garāks un ietver arī uzņēmumu, kas to attīsta.- ĪpašumtiesībasVai zemesgrāmatas ieraksts atbilst personai, kura pārdod īpašumu. Pirkšana no personas, kura juridiski nevar nodot īpašumtiesības uz pārdodamo īpašumu.
- Apgrūtinājumi un piedziņaHipotēkas, aresti un citi apgrūtinājumi, kas reģistrēti attiecībā uz īpašumu. Apgrūtinājums, kas pirms pārdošanas netiek dzēsts un paliek piesaistīts īpašumam, nevis iepriekšējam īpašniekam.
- Servitūti un ierobežojumiReģistrētas servitūta tiesības vai citi īpašuma lietošanas ierobežojumi. Izrādās, ka tas, ko Jūs uzskatījāt par tikai sev piederošu, ir kopīpašumā vai ar lietošanas ierobežojumiem.
- Kopības parādiNesamaksātas maksas comunidad īpašnieku kopībai un izziņa pirms parakstīšanas. Parādi, kas var pāriet jaunajam īpašniekam un dažkārt sasniegt desmitiem tūkstošu eiro.
- IBI un vietējās saistībasGada nekustamā īpašuma nodoklis un attiecīgās vietējās nodevas. Piemērojams tas pats princips, ka parādi seko īpašumam.
- Reģistra dati pret kadastruVai Registro de la Propiedad un Kadastrs apraksta vienu un to pašu īpašumu. Neatbilstība starp abiem reģistriem ir izplatīta un parasti novēršama, taču lētāk to atklāt pirms parakstīšanas.
- Būves likumībaVai uz zemesgabala esošais atbilst tam, kas bija atļauts, un vai pārbūves ir reģistrētas. Nereģistrēta piebūve, kas ir viens no biežākajiem atklājumiem un var ietekmēt otrreizējā tirgus īpašumu un hipotekāro kredītu.
- licencia de primera ocupaciónĪpašuma pirmās lietošanas licence. Bez tās īpašumu nevar likumīgi apdzīvot vai pieslēgt komunālajiem pakalpojumiem.
- Kopības noteikumi un īstermiņa īres ierobežojumicomunidad statūti un jebkādi lietošanas vai īstermiņa īres ierobežojumi. Īpašumu ir likumīgi iegādāties, taču tajā joprojām var būt ierobežota vai aizliegta brīvdienu īre.
- Attīstītājs, tikai jaunbūveiKas ir projekta pamatā un ko šis attīstītājs iepriekš ir pabeidzis. Jauns vai nepieredzējis attīstītājs, ko ir vērts noskaidrot pirms saistību uzņemšanās, nevis pēc tam.
- Licencia de obra, tikai jaunbūveiBūvatļauja, kas ļauj likumīgi uzsākt un turpināt būvniecību. Būvniecība tika sākta bez atbilstošām licencēm, un tas ir visnopietnākais konstatējums šajā sarakstā.
- Zemes klasifikācija, tikai jaunbūveiApstiprinājums, ka zemesgabals ir suelo urbano, klasificēts kā pilsētas apbūves zeme un piemērots būvniecībai. Aizsargājama vai lauku zeme, kuras iegāde pilnībā atšķiras no pārdodamā īpašuma iegādes.
- Bankas garantija, tikai jaunbūveiDerīga garantija, kas sedz katru maksājumu pa posmiem un ir izsniegta tieši pircēja vārdā. Aizsardzība, kas atgriež naudu, ja būvniecība neizdodas. Grupas polise attīstītāja vārdā nenodrošina tādu pašu aizsardzību.
- Darījuma noslēgšanas datums līgumā, tikai jaunbūveiKad projektam paredzēts saņemt apstiprinājumu par pabeigšanu, pārbaudot to saskaņā ar dokumentāciju. Garantija ir spēkā arī tad, ja būvniecība pārsniedz līgumā noteikto termiņu, tāpēc rakstiski norādītais datums ir svarīgāks par brošūrā minēto aptuveno termiņu.
- Apstiprinājums un lietošanas licence, tikai jaunbūveiBūvdarbu darījuma noslēgšanas sertifikāts un pirmās lietošanas licence būvniecības noslēgumā. Tie pārvērš ēku, kas izskatās pabeigta, par ēku, kurā drīkstat likumīgi dzīvot. Jaunbūvju kavējumi parasti rodas tieši šajā posmā.
Juridiskās pārbaudes vieta pirkuma procesā
Pilns pirkuma process ietver piecpadsmit posmus, sākot ar pirmo zvanu un beidzot ar atslēgām. Juridiskā pārbaude ir devītais posms, un tā notiek pēc rezervācijas, nevis pirms tās.9. solis no 15
- Juridiskā pārbaudeParasti 2 līdz 4 nedēļasNeatkarīgais jurists pirms ieteikuma turpināt pirkumu izskata iepriekš minēto kontrolsarakstu. Parasti process ieilgst nevis paša juridiskā darba dēļ, bet tāpēc, ka dokumenti vēl nav saņemti no pārdevēja, attīstītāja vai kopienas administratora.
Ko pabeigta pārbaude Jums pasaka un ko tā nepasaka
Šī ir vispārīga informācija par to, ko ietver Spānijas juridiskā pārbaude, kā arī par konkrētu Andalūzijas patērētāju aizsardzības regulējumu. Tā ir aktuāla 2026. gada 17. augustā un tika izlasīta pirmavotā, nevis pārņemta no komentāra. Tā nav juridiska konsultācija par Jūsu pirkumu un neapraksta, kas tika vai netika pārbaudīts saistībā ar kādu konkrētu īpašumu.Pabeigta pārbaude nav garantija. Tā apliecina, ka viss, ko bija iespējams pārbaudīt, ir pārbaudīts, kā arī parāda konstatēto. Ne katrs iepriekš minētā saraksta punkts attiecas uz katru īpašumu. Sadaļā par pircēja tiesībām aprakstīts, ko likums pieprasa pārdevējam nodrošināt, nevis tas, ko konkrētais pārdevējs Jūsu darījumā faktiski nodrošināja.Šī lapa pati pārbaudi neveic, un mēs neesam advokātu birojs. Neatkarīgs jurists veic faktisko juridisko pārbaudi saistībā ar Jūsu pirkumu. Ja meklējat palīdzību šī procesa koordinēšanā, par to ir sagatavots atsevišķs ceļvedis.
Biežākie jautājumi par jurista pārbaudēm
- Vai notārs veic tādu pašu pārbaudi kā jurists?
- Nē. Notārs parakstīšanas brīdī vēlreiz apstiprina identitāti un ierakstu reģistrā, būdams valsts amatpersona, kas nepārstāv nevienu no pusēm. Jurista pārbaude notiek vairākas nedēļas iepriekš, tieši Jūsu interesēs, kamēr vēl ir reāli iespējams atteikties no pirkuma.
- Kāda ir visbiežākā problēma, ko atklāj šāda veida pārbaude?
- Nereģistrētas izmaiņas ēkā: piebūve, norobežota terase vai darbi, kas veikti, neiesniedzot atbilstošo licenci. Tas reti ir klajš krāpšanas gadījums. Daudz biežāk tie ir nepabeigti dokumenti, kas vienkārši nav atjaunināti atbilstoši tam, kas faktiski atrodas īpašumā.
- Ko tieši jurists pieprasa kopienas administratoram?
- Parasti divas lietas: izziņu par pašreizējo parādu stāvokli un pēdējos divus kopsapulču protokolus. Izziņa apstiprina precīzu summu. Protokolos bieži redzams parāds vai plānota papildu maksa, pirms tā vispār kļūst par oficiālā izziņā norādāmu summu. Tāpēc abu dokumentu pieprasīšana kopā atklāj vairāk nekā tikai izziņas pieprasīšana.
- Kā tas atšķiras no tehniskās vai konstrukciju pārbaudes?
- Pilnībā atšķiras. Jurista pārbaude ir juridiska: īpašumtiesības, parādi, licences un plānošanas statuss. Arhitekta vai būvinženiera veiktā tehniskā pārbaude attiecas uz pašas ēkas fizisko stāvokli: mitrumu, jumtu un inženiersistēmām. Neviena no pārbaudēm neaizstāj otru.
- Vai tas vienādi attiecas uz zemesgabalu un pabeigtu īpašumu?
- Zemes klasifikācijas pārbaude zemesgabala gadījumā ir vēl svarīgāka, jo tas, vai tas ir suelo urbano, nosaka, vai būvniecība tajā vispār ir iespējama. Vairāki citi punkti, jo īpaši lietošanas licence, kļūst nozīmīgi tikai pēc tam, kad kaut kas ir uzbūvēts.
