Īpašuma īstermiņa īre Spānijā: licence, noteikumi un izmaksas
30 sekundēs
Trīs atsevišķām iestādēm jāsniedz piekrišana, pirms varat izīrēt tūristiem īpašumu Costa del Sol: reģionam, izmantojot VUT reģistru, pašvaldībai un Jūsu dzīvokļu īpašnieku kopībai, kas ar trīs piektdaļu balsu vairākumu var to pilnībā aizliegt. Atsevišķo valsts līmeņa reklāmas numuru Augstākā tiesa 2026. gada maijā atcēla, tādēļ nozīme ir reģionālajai VUT reģistrācijai.
Kam vajadzīga VUT licence un kam ne?
VUT ir Andalūzijas tūristu īres licence, un bez tās īpašumu nedrīkst likumīgi izīrēt atpūtas viesiem. Ja Jūsu plānā ir kaut viena naktsmītņu vai nedēļas īres rezervācija, izmantojot Airbnb, Booking.com vai līdzīgu platformu, Jums ir vajadzīga VUT licence neatkarīgi no tā, cik nedēļas gadā plānojat īpašumu izīrēt. Vienīgais izņēmums ir ilgtermiņa īre ar likumā noteikto minimālo termiņu. Uz to attiecas citi noteikumi, kas aplūkoti atsevišķā ceļvedī.Licence attiecas uz īpašumu un personu, kas to reģistrē, nevis uz visu ēku. Diviem identiskiem dzīvokļiem vienā ēkā var būt atšķirīgs risinājums. Tas tā ir tāpēc, ka trešā prasība, kopības balsojums, tiek noteikta katrai ēkai, nevis katrai vienībai, un tā var mainīties pēc tam, kad kāds no īpašniekiem ir iegādājies savu dzīvokli. No 2026. gada 17. augusta Andalūzija reģionālo prasību īsteno, izmantojot pārveidoto VUT (vivienda de uso turística) reģistru, Decreto 31/2024 un Decreto-Ley 1/2025. Tikai viena no trim apstiprinājumiem saņemšana ir visbiežākais iemesls, kāpēc ārvalstu pircējs nonāk pie īpašuma, kuru nevar likumīgi izīrēt.
Trīs nosacījumi pēc kārtas
- ReģionsWho decidesJunta de Andalucía, VUT reģistrsWhat it grantsReģionālā licence īpašuma reklamēšanaiIf noĪpašumu nedrīkst likumīgi izīrēt tūristiem par jebkādu cenu nevienā platformā.
- PašvaldībaWho decidesAyuntamiento plānošanas nostājaWhat it grantsŠajā rajonā nav pašvaldības aizlieguma jaunām reģistrācijāmIf noVairākas piekrastes pašvaldības ir apturējušas jaunu reģistrāciju pieņemšanu noslogotākajos rajonos. Tur VUT numuru nevar izsniegt neatkarīgi no īpašuma raksturlielumiem.
- KopienaWho decidesĪpašnieku un kvotu trīs piektdaļu balsojumsWhat it grantsĒkas atļauja, kas atšķiras no licencesIf noDerīgs VUT numurs un labvēlīga pašvaldības nostāja joprojām nevar pārvarēt kopības balsojumu pret izīrēšanu kopš 2025. gada 3. aprīļa.
Vai drīkstu izīrēt īpašumu tikai dažas nedēļas gadā, nereģistrējoties?Nē. Reģistrācijas prasībai nav izņēmuma attiecībā uz minimālo nakšu skaitu. Pat vienas nedēļas reklamēšana bez VUT numura un atbilstošas valsts reģistrācijas ir tāds pats pārkāpums kā īpašuma izīrēšana visu gadu. Naudas sods tiek noteikts par darbību, nevis par to, cik lielu gada daļu tā aptvēra.
Kādas prasības dzīvošanai piemērotības dekrēts nosaka dzīvoklī?
Pārstrādātais dekrēts nosaka konkrētus noteikumus, nevis ieteikumus. Tajā uzskaitīti minimālie nosacījumi, kuriem īpašumam jāatbilst pirms licences izsniegšanas. Sludinājuma fotogrāfija nepierāda neviena no šiem nosacījumiem izpildi.
- Guļvietu skaitsNe vairāk kā 4 cilvēki vienā guļamistabā, no kuriem ne vairāk kā 2 drīkst gulēt divstāvu gultās, kā arī līdz 2 cilvēkiem uz izvelkamā dīvāna viesistabā (Decreto 31/2024 + DL 1/2025, 6.1. pants). Bieži atkārtotais skaitlis "6 cilvēki vienā guļamistabā" attiecas uz veco, atcelto redakciju.
- Klimata kontroleKatrā dzīvošanai piemērotā telpā no maija līdz augustam jābūt gaisa kondicionēšanai, bet no decembra līdz martam apkurei. Pārnēsājamās iekārtas tagad ir skaidri atļautas, lai gan vecā redakcija tās neatļāva (6.1. pants).
- Obligātais inventārsPielikumā ir noteikts obligāto virtuves, vannasistabas un veļas piederumu saraksts, kā arī prasība nodrošināt dūmu detektoru un ugunsdzēšamo aparātu, tādēļ šie jautājumi vairs nav atstāti pēc ieskatiem (Anexo).
- Operatora pienākumi24 stundu kontakttālrunis, uzkopšana pēc katras uzturēšanās, oficiālas sūdzību veidlapas uz vietas, evakuācijas plāns durvju aizmugurē un kvīts ar RTA kodu (6.2. pants).
- Urbanistiskā atbilstībaLai reģistrētu īpašumu, iesniedzamajā atbildīgajā deklarācijā tagad jānorāda, ka lietojums atbilst vietējās teritorijas plānošanas nosacījumiem, bet negatīvs pašvaldības atzinums reģistrāciju anulē (Decreto-Ley 1/2025).
Stāvoklis 2026. gada 17. augustā, kas noteikts, pamatojoties uz mūsu pašu pārbaudītu pārstrādātā dekrēta interpretāciju, nevis publisku ceļvedi, kurā joprojām aprakstīta atceltā redakcija. Vispārīga informācija, kas neaizstāj jurista apstiprinājumu par pašreizējo formulējumu attiecībā uz Jūsu konkrēto īpašumu.
Vai dzīvokļu īpašnieku kopībai ir veto tiesības neatkarīgi no licences?
Jā, un tas ir šķērslis, ko lielākā daļa pārdevēju nepiemin. Kopš 2025. gada 3. aprīļa dzīvokļu īpašnieku kopība var atļaut, ierobežot, noteikt nosacījumus tūristu izmitināšanai vai to aizliegt ēkā. Tam nepieciešams trīs piektdaļu īpašnieku vairākums, kas pārstāv trīs piektdaļas domājamo daļu. Īpašumam var būt pilnībā derīgs VUT numurs, bet ēkā izīrēšana tik un tā var būt aizliegta. Šie abi fakti nav pretrunā, jo tie atbild uz atšķirīgiem jautājumiem.Arevont pārbauda visus trīs nosacījumus, proti, reģionu, pašvaldību un dzīvokļu īpašnieku kopību, pirms Jūs iztērējat kaut vienu eiro mēbelēm, fotografēšanai vai licences pieteikumam. Tā ir daļa no īres pārvaldības pakalpojuma. Pārbaude ir bezmaksas neatkarīgi no tā, vai Jūs pēc tam izmantosiet šo pakalpojumu. Tā ir visnoderīgākā darbība, kas jāveic pirms tāda īpašuma rezervēšanas, kuru Jūs daļēji iegādājaties ar mērķi to izīrēt.
Pirms rezervēšanas
- Izlasiet kopības statūtus un pēdējo divu gadu sapulču protokolusTrīs piektdaļu balsojums var jau būt noticis vai arī būt iekļauts tādas sapulces darba kārtībā, par kuru Jums neviens nav paziņojis.
- Where
- Pieprasāms no pārdevēja vai kopības administratora.
- Watch out
- "Parasti piemērojamie noteikumi" nav atbilde. Katra kopība pati nobalso par savu nostāju.
- Pārbaudiet pašvaldības pašreizējo teritorijas plānošanas nostājuVairākas Costa del Sol pašvaldības ir apturējušas jaunu tūristu izmitināšanas reģistrāciju noslogotākajos rajonos.
- Where
- Pašvaldības plānošanas nodaļa.
- Watch out
- Atbilde, kas ir gadu veca vai iegūta no kaimiņu pašvaldības, nav tā pati atbilde.
- Saņemiet bezmaksas trīs nosacījumu pārbaudi pirms tēriņiem mēbelēmArevont kopīgi pārbauda reģionu, pašvaldību un dzīvokļu īpašnieku kopību un sniedz rakstisku atbildi.
- Where
- Īres pārvaldības pakalpojums, bez maksas jebkurā gadījumā.
Ja kaimiņš manā ēkā jau izīrē savu dzīvokli, vai tas nozīmē, ka arī es to drīkstu darīt?Ne automātiski. Balsojums, kas nekad nav sasaukts, nav tas pats, kas balsojums, kurā izteikts apstiprinošs lēmums. Īpašnieks, kurš izīrēja īpašumu jau pirms 2025. gada 3. aprīļa, saglabā tiesības, kuras jauna reģistrācija nepārņem. Izlasiet statūtus un pēdējo divu gadu protokolus, pirms pieņemat, ka kaimiņa prakse attiecas arī uz Jūsu dzīvokli.
Cik maksā prasību izpilde pirms pirmā viesa?
Trīs izmaksas šķir tukšu dzīvokli no legāla sludinājuma, un neviena no tām nav licences maksa.
| Iekārtošana atbilstoši dekrētam, nevis Jūsu gaumeiīres kvalitātes līdz vidējas klases komplekts, publicētās piegādātāju cenas | 4 500 līdz 26 000 € |
|---|---|
| Reģistrācijako Jūsu jurists iesniedz, pamatojoties uz esošajiem dzīvošanai piemērotības dokumentiem | Iekļauts juridiskajā maksā |
| Valsts reklāmas numursatcelts ar Augstākās tiesas spriedumu 2026. gada maijā; piemērojams tikai reģionālais VUT kods | Vairs nav nepieciešams |
Neviena no šīm trim izmaksām nav norādīta pārdošanas sludinājumā, un neviena no tām nav izvēles izdevums, ja īpašums patiešām sāks nest ienākumus kā īstermiņa īres objekts.
Kas jāapstiprina, pirms tērējat naudu mēbelēm vai fotografēšanai
Piecas pārbaudes šādā secībā, jo pirmās divas nosaka, vai pārējās vispār ir vērts veikt.| Apstiprināt | Kāpēc tas izšķir atbildi | Kā izskatās slikta atbilde |
|---|---|---|
| Kopienas statūti un pēdējo divu gadu protokoli | 3/5 balsojums jau var būt noticis vai iekļauts tādas sanāksmes darba kārtībā, par kuru neviens Jums nav paziņojis. | "Piemērojami parastie noteikumi." Tādu parasto noteikumu nav; katra kopiena balso par savu nostāju. |
| Vai pašvaldība ir ierobežojusi jaunu reģistrāciju veikšanu | Vairākas Costa del Sol pašvaldības ir pastiprinājušas noteikumus jaunām tūristu īres vietām savos noslogotākajos rajonos, un nosacījumi var atšķirties gan starp pašvaldībām, gan dažkārt starp rajoniem. | Atbilde, kas ir gadu veca vai saņemta no kaimiņu pašvaldības. |
| Dokumenti par lietošanu un apdzīvojamību | Īpašumu nevar reģistrēt bez dokumentiem, kas apliecina tā juridisko apdzīvojamību, un vecākam otrreizējā tirgus īpašumam šādu dokumentu reizēm vispār nav. | Pārdevēja apliecinājums faktiskā sertifikāta vietā. |
| Guļvietu skaits, ko plānojums var nodrošināt saskaņā ar dekrētu | Ienākumus vairāk nosaka ietilpība nekā nakts cena, un 4 personām uz guļamistabu noteiktais limits ir stingrāks, nekā pieņemts lielākajā daļā bukletu. | Apgalvojums par ietilpību, kas balstīts uz veco, atcelto teksta redakciju. |
| Vai pirms Jūsu īpašumtiesību iegūšanas reģistrēts VUT tiek nodots jaunajam īpašniekam, kā apgalvots | Pārdevēji regulāri pieņem, ka reģistrācija automātiski saglabājas pēc īpašnieka maiņas. Tā ne vienmēr ir taisnība. | "Tam jau ir licence", taču nav dokumenta, kas apstiprinātu, kas tiek nodots un kas jāiesniedz atkārtoti. |
Licencējams uz papīra un likumīgi izīrējams praksē ir divi atšķirīgi jautājumi
Tas pats īpašums, pārbaudīts patstāvīgi un kopā ar Arevont, pirms pieņemat saistības.| Pārbaudīts patstāvīgi | Pārbaudīts kopā ar Arevont | |
|---|---|---|
| Reģionālā VUT reģistrācija | Apstiprināts, ka pieejams. Tas neko nepasaka par pārējiem diviem nosacījumiem. | Apstiprināts, ka pieejams, un pārbaudīts atbilstoši tam, ko atsevišķi atļauj kopiena un pašvaldība. |
| Kopienas balsojums | Pieņemts, balstoties uz kaimiņa praksi vai uz pārdošanas aģenta teikto. | Izlasīts statūtos un faktiskajos protokolos ar datumiem pirms rezervācijas. |
| Izdevumi par mēbelēm | Mēbeles iegādātas vispirms, bet pēc tam pārbaudīta atbilstība inventāra pielikumam. | Budžets aprēķināts atbilstoši dekrēta prasībām, pirms iztērēts kaut viens eiro. |
| Rezultāts, ja viens kritērijs noraida | Atklāts pēc licences pieteikuma iesniegšanas, mēbeļu iegādes un fotografēšanas. | Atklāts pirms rezervācijas, kad atteikšanās neko nemaksā. |
Ko par Jūsu konkrēto dzīvokli var pateikt tikai vietēja pārbaude
Šī ir vispārīga informācija par pārstrādāto Andalūzijas dekrētu un kopienas balsojuma noteikumu, kas ir aktuāla 2026. gada 17. augustā. Mēs to izpētījām paši, nevis nokopējām no publiska ceļveža, kurā joprojām aprakstīta vecā redakcija. Tā nav juridiska konsultācija par Jūsu ēku. Noteikumi dažādās pašvaldībās atšķiras un laika gaitā mainās. Pirms tērējat līdzekļus konkrētajam īpašumam, jurists apstiprina pašreizējo situāciju.Viens agrāk neatrisināts jautājums tagad ir noskaidrots: Augstākā tiesa 2026. gada maijā atcēla valsts Registro Único reklāmas numura prasību (STS 620/2026, ko apstiprina pašas tiesu varas portāls), jo valsts bija pārsniegusi savas kompetences robežas. Andalūzijas VUT reģistrācija nav skarta un joprojām ir nozīmīgā reģistrācija. Ja 2025. gadā reģistrējāties saskaņā ar valsts sistēmu un vēlaties zināt, ko darīt ar šo numuru, jautājiet savam juristam.Iepriekš nekur nav norādīts ne noslogojuma līmenis, ne nakts likme, ne ienākumu summa. Tas, cik īpašums nopelna, ir tirgus jautājums, uz kuru atbildēts atsevišķā ceļvedī. Tas ir cits jautājums nekā tas, vai īpašumu vispār drīkst likumīgi izīrēt, un šī lapa atbild tikai uz pēdējo jautājumu.
Biežākie jautājumi par īstermiņa izīrēšanu
- Vai jaunbūves iegāde garantē, ka kopīpašnieku kopība atļaus izīrēšanu tūristiem?
- Nē. Jaunbūvei vēl var nebūt izskatāmu sapulču protokolu, jo kopīpašnieku kopība vēl nav sanākusi. Statūti joprojām ir attīstītāja sagatavots projekts. Pirms darījuma pabeigšanas rakstiski tieši jautājiet attīstītājam, vai kopības noteikumos ir paredzēta izīrēšanas atļauja. Pirmais balsojums pēc īpašuma nodošanas var noslēgties jebkurā veidā.
- Kas notiek, ja izīrēju bez VUT numura?
- Reklamētais sludinājums ir pierādījums, un inspektoriem pirms pārbaudes nav jāatklāj sava identitāte. Sodi ir atkarīgi no pārkāpuma smaguma, un kopš 2024. līdz 2025. gada noteikumu pārstrādes izīrēšanas bez reģistrācijas kontrole ir būtiski pastiprināta: Andalūzijā kopš 2024. gada ir anulētas vairāk nekā 15.300 reģistrācijas. Platformas arī dzēš nereģistrētus sludinājumus, tiklīdz ir nepieciešams reģionālais vai valsts numurs un tas nav norādīts.
- Vai kopīpašnieku kopība pēc apstiprinoša balsojuma var mainīt savu lēmumu?
- Kopīpašnieku kopība vēlākā sapulcē var balsot atkārtoti jebkurā virzienā. Īpašnieku, kurš jau likumīgi izīrē īpašumu, aizsargā 2025. gada grozījumu noteikums par atpakaļejoša spēka nepiemērošanu, nevis pastāvīga garantija, ka šodienas balsojums būs spēkā neatkarīgi no visiem turpmākajiem balsojumiem.
- Vai villai ārpus kopīpašnieku kopības licenci saņemt ir vieglāk nekā dzīvoklim?
- Kopīpašnieku kopības prasība vairs nav jāņem vērā, tādējādi paliek divi no trim līmeņiem. Reģionālās un pašvaldības prasības joprojām pilnībā attiecas uz īpašumu, un atsevišķai villai jāatbilst tam pašam dekrētam par apdzīvojamību, inventāra un ietilpības noteikumiem kā dzīvoklim daudzdzīvokļu ēkā.
