Naujos statybos ar antrinės rinkos būstas Costa del Sol regione
Skirtumas neapsiriboja tuo, ar būstas naujas. Keičiasi mokesčiai, mokėjimų grafikas, garantijos, laukimo laikas ir galimybės derėtis. Nė vienas variantas nėra geresnis: jie tinka skirtingiems planams.
Trys dalykai, ne du
Žmonės sako „dar nepastatytas būstas arba antrinės rinkos būstas“, tarsi būtų tik du variantai. Costa del Sol regione jų yra trys, o vidurinio varianto dauguma pirkėjų nėra apsvarsčiusi.
- Off-planNuperkamas iš vystytojo prieš baigiant statybą, kartais dar prieš jai prasidedant. Mokate etapais, vykstant statybai, o laukimas yra mažesnės pradinės kainos ir galimybės pasirinkti būstą kaina.
- Paruoštas naujas būstasTas pats projektas, perkamas artėjant sandorio užbaigimui arba po jo. Mokesčių tvarka tokia pati kaip perkant dar nepastatytą būstą, laukimo beveik nebelieka, o būstą galima rinktis iš to, kas liko. Dažnai tai racionalus vidurinis variantas.
- Antrinės rinkos būstaiNuperkamas iš esamo savininko. Kiti mokesčiai, gerokai trumpesnis kelias iki raktų, jokios garantijos ir vienintelis kelias į adresus, pastatytus prieš kelis dešimtmečius.
Mokesčiai ir mokėjimų grafikas siejasi su pirmaisiais dviem variantais: mokesčių tikslais naujos statybos būstas yra naujos statybos būstas, nesvarbu, ar jį perkate iš duobės žemėje, ar tą savaitę, kai baigiama jo statyba.
Mokesčių skirtumas yra mažesnis, nei atrodo
Tai skaičius, kuriuo pradedama dauguma palyginimų, tačiau jis dažniausiai suprantamas neteisingai. Pirkdami naujos statybos būstą mokate 10 % IVA ir 1,2 % AJD, taigi mokesčiai sudaro 11,2 %. Pirkdami antrinės rinkos būstą mokate vieną perleidimo mokestį, ITP, kurio tarifas yra 7 %.Keturių procentinių punktų mokesčių skirtumas atrodo lemiamas. Tačiau taip nėra, nes mokesčiai nėra visos pirkimo išlaidos. Pridėjus teisininko, notaro, Nekilnojamojo turto registro ir smulkesnes išlaidas, bendra suma sudaro apie 13 % naujos statybos būsto kainos ir apie 9 % antrinės rinkos būsto kainos.
Ką žmonės lyginaKas iš tiesų lemia pasirinkimą
- 11,2 % ir 7 % mokesčių
- Apie 13 % ir apie 9 % su visais mokesčiais, tačiau abiem atvejais procentas skaičiuojamas nuo kainos, kuri pati skiriasi.
- Laimi mažesni mokesčiai
- Antrinės rinkos būstas, kuriam reikia naujos virtuvės, naujų vonios kambarių ir naujos oro kondicionavimo sistemos, iš viso gali kainuoti daugiau nei naujos statybos būstas, kurio atsisakėte dėl mokesčių.
- Mokestis - svarbus kintamasis
- Būklė, vieta ir išlaidos po būsto perdavimo bendrai kainai daro daug didesnę įtaką nei keturi mokesčių procentiniai punktai.
Todėl nesirinkite vien pagal mokesčius. Apskaičiuokite konkretaus būsto bendrą kainą, įskaitant išlaidas po raktų gavimo, ir palyginkite šiuos du skaičius.
Kaip ir kada mokėsite
Mokėjimų grafikas yra praktiškai svarbiausias skirtumas, kurį dauguma pirkėjų pajunta pirmiausia, nes nuo jo priklauso, kiek lėšų ir kada Jums reikės.
| Etapas | Naujos statybos | Antrinės rinkos būstai |
|---|---|---|
| Rezervacija | Paprastai nuo 6.000 iki 11.000 €, priklausomai nuo projekto. | Paprastai nuo 6.000 iki 11.000 €, o brangesniam būstui gali siekti iki 1 % kainos. |
| Pasirašant sutartį | Paprastai nuo 20 iki 40 % kainos, pridėjus IVA. | Paprastai bendra suma sudaro nuo 10 iki 20 % kainos. |
| Laukiant | Tolesni mokėjimai atliekami pagal projekto mokėjimų grafiką. Kai kuriuose projektuose jie paskirstomi statybų laikotarpiui, kituose atliekamas dar vienas mokėjimas, o likutis sumokamas užbaigus sandorį. | Nieko. Laukiate pas notarą sutartos sandorio užbaigimo datos. |
| Pas notarą | Likutis sumokamas užbaigus sandorį ir perleidus nuosavybę. | Likutis, pasirašant aktą. |
Svarbi planuotina pasekmė: pirkdami naujos statybos būstą didelę dalį nuosavų lėšų galite turėti sumokėti anksti, likus mėnesiams ar metams iki tol, kol turėsite ką naudoti ar išnuomoti. Pirkdami antrinės rinkos būstą pinigai pervedami vėliau, tačiau greičiau.
Kas bus padengta vėliau
Tai ryškiausias skirtumas, kurį žmonės pastebi tik tada, kai kas nors nepavyksta.Naujos statybos būstui taikomos įstatymuose nustatytos garantijos: dešimt metų konstrukcijai, treji metai inžinerinėms sistemoms ir vieni metai apdailai. Antrinės rinkos būstui tokios garantijos netaikomos. Pardavėjas atsako tik už paslėptus trūkumus, apie kuriuos žinojo ir kuriuos nuslėpė, o tai įrodyti gerokai sunkiau nei pasinaudoti garantine teise.
Tai nereiškia, kad antrinės rinkos būstas yra prastesnis pirkinys. Tai reiškia, kad vienu atveju techninė apžiūra yra privaloma, o kitu ji tėra patogumas. Perkant senesnį būstą architekto ar statinio vertintojo atlikta apžiūra yra vienintelė garantija, kurią gausite.
Erdvė ir geriausios vietos
Du priešingomis kryptimis veikiantys kompromisai lemia daugiau pirkimų nei mokesčiai.
- Antrinės rinkos būstas paprastai suteikia daugiau vidaus erdvėsSenesni butai buvo statomi erdvesni. Naujos statybos būste didesnė ploto dalis skiriama terasoms ir bendrosioms komplekso erdvėms, todėl už tuos pačius pinigus dažnai gaunate mažiau kvadratinių metrų viduje ir daugiau lauke.
- Naujos statybos būste paprastai išlaidos būna mažesnėsAukščiausi energinio naudingumo reitingai, šiuolaikinė izoliacija ir šiuolaikinės inžinerinės sistemos atsispindi sąskaitose ir reiškia, kad daugelio dalykų nereikės keisti metų metus.
- Geriausi adresai prie jūros yra antrinės rinkos būstaiArčiausiai vandens esanti žemė buvo užstatyta prieš kelis dešimtmečius. Dauguma naujų projektų yra žemyninėje pusėje nuo A7. Pakrantėje pirmoje linijoje naujos statybos būstų yra, tačiau jų labai mažai, todėl jų kaina atitinkama.
- Rinkitės naujos statybos būstąKol projektas statomas, paprastai galite pasirinkti medžiagas, paviršius ir spalvas, o kai kurie vystytojai pakeis pertvaros vietą. Antrinės rinkos būstas perkamas toks, koks yra, o jo pakeitimas reiškia renovaciją.
Kiek laiko iki raktų gavimo
Perkant antrinės rinkos būstą, kelias nuo rezervacijos iki raktų paprastai trunka nuo vieno iki trijų mėnesių. Perkant naujos statybos būstą, viskas priklauso nuo projekto etapo: būstą įsigijus beveik užbaigus statybas, procesas gali būti beveik toks pat greitas, o perkant nuo pamatų statomą būstą gali tekti laukti nuo dvejų iki trejų metų.Laukimas perkant naujos statybos būstą nėra tuščias laikas, tačiau tuo metu turite sutartį, o ne būstą. Jei kitą vasarą Jums reikia vietos apsistoti, tai savaime atsako į klausimą.
Kur dar galima derėtis
Naujos statybosAntrinės rinkos būstai
- Kainos nuolaida yra išimtis.
- Dėl kainos paprastai galima derėtis, nors ne visada.
- Kas dažniau keičiama: mokėjimų grafikas, geresnė apdaila, kai kurios papildomos paslaugos.
- Kas keičiama: kaina, sandorio užbaigimo data, apdaila ir kitos sandorio sąlygos.
- Geriausia galimybė paprastai yra paskutiniai baigto projekto būstai, kuriuos vystytojas nori parduoti.
- Viską lemia tai, kiek pardavėjas suinteresuotas parduoti, o būtent to pirkėjas vienas negali matyti.
Po pastarųjų metų spartaus augimo rinka lėtėja, todėl kai kurie vystytojai yra labiau pasirengę aptarti kainą nei anksčiau. Tai priežastis paklausti, bet ne priežastis tikėtis nuolaidos.
Kuris variantas Jums tinka
Tai nėra vertinimo sistema. Tai sąlygos, kuriomis kiekvienas variantas yra akivaizdus atsakymas.
Naujos statybos būstas paprastesnis, jeiAntrinės rinkos būstas yra paprastesnis pasirinkimas, jei
- Norite šiuolaikinio standarto, kuriame nieko nereikėtų perdaryti, ir garantijų.
- Norite gauti raktus po kelių mėnesių, o ne metų.
- Norite mažų eksploatacijos išlaidų ir geriausio energinio naudingumo įvertinimo.
- Norite būti taip arti paplūdimio, kaip leidžia pakrantės taisyklės.
- Norite, kad baseinas, sporto salė, SPA ar bendradarbystės erdvė būtų komplekso dalis.
- Už tuos pačius pinigus norite daugiau kvadratinių metrų patalpose.
- Jums netrukdo laukti ir norite pasirinkti išplanavimą bei apdailą.
- Verčiau atnaujintumėte būstą pagal savo skonį, nei priimtumėte kito žmogaus pasirinkimus.
- Norite kelerius metus neturėti didelių remonto išlaidų.
- Norite susiformavusio rajono su subrendusiais želdiniais ir kaimynais, kurie iš tiesų ten gyvena.
Ką tikrinti kiekvienu atveju
Šie du variantai turi skirtingas rizikas, todėl teisinis patikrinimas abiem atvejais nėra vienodas.
| Naujos statybos būstas | Antrinės rinkos būstas | Kodėl tai svarbu |
|---|---|---|
| Vystytoją, žemę, leidimus ir sutarties dokumentus. | Nuosavybę, įsipareigojimus, vykdymo nurodymus ir skolas savininkų bendrijai. | Su būstu susijusi skola gali pereiti Jums, o neturintis leidimų projektas gali sustoti. |
| Banko garantiją, išduotą Jūsų vardu ir konkretiems Jūsų mokėjimams. | Bet kokių statybos darbų teisėtumą ir neįregistruotą priestatą. | Būtent šiose dviejose vietose iš tiesų prarandami pinigai, ir abi jas galima patikrinti iš anksto. |
| Sandorio užbaigimo datą ir tai, kas sutartyje numatyta, jei ji vėluotų. | Bendrijos taisyklės, ypač jei ketinate būstą išnuomoti. | Uždelstas sandorio užbaigimas kainuoja laiko, o nuomos apribojimas gali panaikinti priežastį, dėl kurios pirkote. |
Palyginimas, kurio žmonės nori, yra neteisingas
Beveik į kiekvieną šio klausimo variantą internete atsakoma pateikiant mokesčių lentelę, nes mokestis yra vienintelis skaičius, vienodas visiems. Tačiau būtent šis skaičius yra mažiausiai svarbus.Nesėkmingi pirkiniai žlunga ne todėl, kad kažkas sumokėjo 11,2 %, o ne 7 %. Jie žlunga todėl, kad antrinės rinkos būstui reikėjo remonto už keturiasdešimt tūkstančių eurų, kurio niekas nebuvo įvertinęs, arba todėl, kad dar nepastatytas būstas buvo nupirktas remiantis vizualizacija, tačiau paaiškėjo, jog jis orientuotas į šiaurę ir atsuktas į kalvos šlaitą, arba todėl, kad būstas buvo nupirktas nuomai, o bendrija jau buvo nubalsavusi apriboti nuomą.Todėl į šį klausimą neatsakome abstrakčiai. Palyginame du konkrečius būstus, įvertindami viską, įskaitant tai, ko kiekvienam reikės po būsto perdavimo, ir pasakome, kurį pirktume mes.
Dažniausi klausimai
- Ar dar nepastatytas būstas tame pačiame projekte yra pigesnis už baigtą naujos statybos būstą?
- Paprastai taip, o nuolaida yra atlygis už laukimą ir statybos rizikos prisiėmimą. Projektui išparduodant būstus ir artėjant prie užbaigimo, likę būstai paprastai kainuoja daugiau nei pirmieji.
- Ar galiu gauti hipoteką pirkdamas dar nepastatytą būstą?
- Taip, bet dar ne. Bankas paskolą patvirtina likus maždaug dviem mėnesiams iki sandorio užbaigimo, todėl kreiptis anksčiau nėra prasmės. Dėl tos pačios priežasties naujos statybos būsto įmokos turi būti mokamos iš nuosavų lėšų.
- Ar pirkdamas naujos statybos būstą moku du mokesčius, IVA ir ITP?
- Ne. Būstas yra arba perleidžiamas pirmą kartą, tokiu atveju taikomi IVA ir AJD, arba perleidžiamas pakartotinai, tokiu atveju taikomas ITP. Niekada ne abu.
- Kas nutinka, jei vystytojas neužbaigia statybų?
- Kiekvienas mokėjimas, kurį atlikote iki sandorio užbaigimo, turi būti padengtas Jūsų vardu išduota banko garantija, pagal kurią pinigai grąžinami kartu su įstatymų nustatytomis palūkanomis. Jūsų teisininkas prieš atliekant bet kokį mokėjimą patikrina tikslią šios garantijos formuluotę.
- Ar antrinės rinkos būstas visada yra pigesnis už kvadratinį metrą?
- Ne. Netoli jūros jis dažnai būna brangesnis iš šių dviejų variantų, nes ten žemė buvo užstatyta seniai, o antrinės rinkos būstas yra vienintelis būdas jį įsigyti.
