スペインのリフォーム許可: Licencia de Obraが必要になるのはいつですか。
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構造、外 фасад、または建築面積に関わるスペインのリフォーム工事には、通常、工事開始前に、建築士が署名した計画書を添えてlicencia de obra mayorが必要です。外観上の変更に限られる同等品への交換など、純粋に化粧的な工事には、通常、簡易なcomunicacion previaだけが必要です。本来必要だった許可を取得せずに工事を行うと、その問題は施工者だけに残りません。新しい所有者であるお客様が引き継ぐことになります。
改修は軽微工事ですか、それとも大規模工事ですか？
書類手続きが複雑な場合でも、実務上の判断基準は簡単です。耐力壁、建物の外皮、屋根など、構造に関わる部分に工事が及ぶか。建築面積が変わるか。その空間の法的な用途が変わるか。いずれかに該当する場合は、大規模工事に分類されます。既存の壁の内側で行う、外観上の単純な同等交換で、明確に該当しない場合は、通常は軽微工事です。多くの自治体では、正式な許可申請と承認を待つ代わりに、市役所への簡単な通知である事前通知によって処理できます。
| 軽微工事化粧的な同等品交換 | 大規模工事構造変更、増築、プール | |
|---|---|---|
| 構造、外 facade、床面積に関わる | いいえ | はい |
| 計画に署名する者 | 所有者またはgestor。通常、建築士は不要 | ほぼ常に建築士 |
| 申請方法 | 事前通知、多くの自治体で採用 | 正式な大規模工事許可申請 |
| 市役所の審査 | 正式な許可審査ではなく、簡単な確認 | 工事開始前の全面的な技術審査 |
改修工事を軽微工事として始め、途中で大規模工事に変更できますか？はい。これは、所有者が意図せず、結果として無許可工事を行うことになる典型的な経緯です。工事範囲が構造部材、外 facade、床面積に及ぶまで拡大した場合、計画は大規模工事に移行し、独自の建築士署名済み許可が必要になります。開始時の小規模な工事範囲について、当初の通知が正しく提出されていた場合でも同様です。
スペインの大規模工事許可には実際いくらかかりますか？
軽微工事の通知または許可自体は、通常200～800ユーロ程度で、これにICIO、つまり自治体の建設税が加わります。税率は通常、申告した工事費の3～4%です。大規模工事許可料は、建築士が自身の計画で申告する基準工事費の約3～3.5%とされることが一般的です。この割合は建築士の設計料とは別に加算されるもので、設計料の代わりではありません。
| 軽微工事の許可または通知料市役所が定める定額料金 | 200～800 € |
|---|---|
| ICIO建設税、軽微工事または大規模工事申告工事費の3～4% | 工事費の3～4% |
| 大規模工事許可料基準予算の約3から3.5% | 予算の約3から3.5% |
割合を実際の金額に置き換えてみましょう。構造変更を伴わない50.000ユーロの浴室とキッチンの改修は、明確な小規模工事のケースであり、許可手数料はおよそ200から800ユーロ、これに約1.500から2.000ユーロのICIOが加わります。許可関連費用の合計は、おおよそ1.700から2.800ユーロです。新しいプールを備えた300.000ユーロの別荘の増築は、明確な大規模工事のケースであり、建築家自身の設計料と、次のセクションで説明する数か月に及ぶ期間を除いても、許可手数料だけでおよそ9.000から10.500ユーロになります。どちらの金額も説明のために上記の一般的な割合の範囲から算出したもので、特定のプロジェクトの実際の請求書から引用したものではありません。
改修許可が下りるまでどのくらいかかりますか？
0週目約8か月
- obra menor、現実的な範囲2から12週間
- obra mayor、現実的な範囲2から8か月
| 出典 | 軽微工事 | 大規模工事 |
|---|---|---|
| CostaTrades | 2から6週間 | 複雑さと自治体により2から6か月 |
| TerretaSpain | 1から3か月 | 3から6か月、8か月に及ぶ場合もあり |
| 計画用の現実的な期間 | 2から12週間 | 2から8か月 |
所有者組合の承認も工事に必要ですか？
市役所の許可だけが改修に必要な承認とは限りません。物件がcomunidad de propietarios、つまり共有部分を備えたマンションやゲーテッド開発区域内にある場合、スペイン法では、ファサード、建物の構造部分、その他の共用部分は、ご自身の住戸の完全な所有権を持っていても、所有者組合全体に帰属するものと扱われます。市役所の観点からは完全に合法な工事でも、共有部分のいずれかに触れる場合は、所有者組合独自の承認が必要になることがあります。
- 外から見える壁へのエアコン室外機の設置壁自体がスペイン法上の共有部分であるため、市役所が異議を示さないだけでは、この問題は解決しません。
- バルコニーまたはテラスの囲い込みこれは建物の外観を変えるため、個々の所有者だけでなく、所有者組合も意見を述べる権利を持ちます。
- 外窓または雨戸の変更色、素材、形状は所有者組合独自の規則で定められていることが多く、市役所の確認事項とは別の問題です。
- 建物の外部構成に対するその他の変更ファサード、構造部分、またはその他の共有部分に触れる場合は、工事を始める前に所有者組合の承認を得てください。後からではいけません。
この手続きを省くことは、理論上のリスクではなく、実際に訴訟となっているリスクです。工事が完了した後でも、所有者組合は工事の撤去を求めて提訴でき、裁判官は所有者に原状回復とその費用の支払いを命じることがあります。この種の変更について所有者組合の規約が定める多数決で承認を得ることは、市役所の許可とは別の手続きです。一方の承認が他方の代わりになることはありません。
市役所が許可を承認した場合、所有者組合の同意も得たことになりますか？いいえ。これは別々の機関による2つの別個の承認であり、一方を取得しても他方の代わりにはなりません。市役所の許可は都市計画規則を対象とし、管理組合の決議は共有建物自体を対象とします。外壁や構造部分に及ぶ作業に着手する前に、両方を取得してください。
許可を実際に申請するのは、ご自身ですか、それとも建築家ですか？
誰が申請書を提出し、何を添付する必要があるかは、改修がどの区分に該当するかによって完全に異なります。
| 区分 | 提出者 | 提出されるもの |
|---|---|---|
| 軽微工事 | 多くの場合は所有者本人、または所有者に代わる gestor が提出します | 市役所への事前届出です。この範囲であれば、通常は建築士が署名した設計書は必要ありません。 |
| 大規模工事 | 有資格技術者で、ほとんどの場合は建築士です。範囲がより限定される場合は、aparejador のこともあります | 署名済みの設計書、memoria、図面、および必要に応じた構造計算書です。許可が交付される前に、市役所自身の都市計画部門が審査します。 |
改修工事が一度も合法的に許可されていなかった場合、どうなるのでしょうか。
ここが最も重要な部分です。ご自身で改修を計画している場合でも、以前の所有者による工事がすでに存在する可能性のある中古物件を検討している場合でも同じです。実際に必要だった工事範囲に対する許可を取得せずに行われた工事、obra menor の届出で obra mayor 相当の変更を行った工事、または許可手続きを一切経ていない工事は、いずれも都市計画法上の違反となります。完成した工事自体に問題がないように見えるかどうかは関係ありません。違法または無許可の工事は、不動産登記簿や権利証書に有効な形で反映できません。その結果、物理的に存在する物件と、登記された法的な記載との間に不一致が生じます。銀行は登記上の記載を基準に融資するため、この不一致によって、中古物件の再販売時に住宅ローンの手続きが複雑になったり、融資が妨げられたりすることがあります。また、慎重な買主が購入をためらう原因にもなります。
- 最も高くつく中古物件に、完成して居住されているように見える改修工事がある許可で認められた範囲を超えて行われた工事、または許可手続きを一切経ていない工事は、見た目に問題があるかどうかにかかわらず、都市計画法上の違反です。What to do instead何かに署名する前に、実際の建築内容と licencia de obra が一致しているか、弁護士に確認してもらってください。
- 最も高くつく「これは前の所有者の違法工事であり、私の責任ではありません」それを合法化する責任、または合法化しないことによる結果を受け入れる責任は、証書が新しい所有者に移った瞬間に新所有者へ移ります。所有権が変わっても、責任がリセットされるわけではありません。What to do instead売主がその問題を抱えたまま去ると考えるのではなく、リスクを購入申込価格に織り込むか、購入を見送ってください。
- 見落とすと高くつく市役所が何年も何も対応していないそれが重要になる場合もありますが、一般的な時効期間が経過した後に限られます。この期間は約4年と説明され、自治州によって異なると理解されています。また、それによって変わるのは市役所が制裁を科す権限であり、登記内容の不一致がすでに引き起こしている住宅ローンや再売却上の問題ではありません。What to do instead誰も問題を指摘したことがないという売主の言葉だけでなく、物件の状況について市役所自身から書面による確認を取得してください。
実施された工事が、その土地に適用される現在の都市計画規則に完全に適合している場合は、資格を有する技術者を通じて合法化プロジェクトを提出し、事後的に合法化できることがあります。自動的に手遅れになるわけではありませんが、完成後の工事が、適切な申請で求められていた内容に適合しているかどうかに全面的に左右されます。また、事前ではなく事後に正式化するには、相応の費用と時間がかかります。中古物件について確認しておく価値のある、関連する別の書類がlicencia de primera ocupaciónです。これは、完成した建物が許可された内容と一致し、居住に適していることを確認するものです。この書類がない物件は、売却や住宅ローンの設定で同様の困難に直面する可能性があります。既存する違法建築物に関するアンダルシア固有の詳細は、市役所自身の是正権限が実際にどのくらい存続するのか、また土地の区分がどのような影響を与えるのかを含め、それ自体が一つのテーマです。当社の無許可増築に関するガイドでは、合法な物件に違法な増築が一つ加えられたケースを扱っており、許可範囲を超えた改修により近い内容です。法的根拠がまったくない建物全体については、違法建築に関する別のガイドで扱っています。
購入後に違法工事が発覚した場合、私が施工していなくても責任を負うのでしょうか。はい。所有権が移転したというだけで、合法化する義務や、合法化しないことによる結果がなくなることはスペイン法上ありません。このセクションで最も重要な点は、現在その物件を所有している人が問題を引き受けるのであり、施工した人ではないということです。
Costa del Sol の各市役所は、同じ改修工事を同じように扱うのでしょうか。
一般的な obra menor と obra mayor の区別、および上記の管理組合の同意に関する規則は、全国に適用されます。一方、具体的な許可区分、comunicacion previa の対象範囲、手数料体系自体は、地域の都市計画制度の枠内で、アンダルシア各自治体の ordenanza により定められています。原則として、隣接する Costa del Sol の自治体間でも、同じ工事範囲が多少異なる方法で処理される可能性があります。ある市ではより迅速な comunicacion previa で済む一方、次の市ではより詳細な許可が必要になることがあります。ある自治体の以前のプロジェクトにかかった期間が、別の自治体でもそのまま適用されるとは考えないでください。改修予算を確定する前に、該当する市役所へ正確な許可区分と手数料を確認することは、このような一般ガイドから推測するのではなく、弁護士と連携して Arevont の法務調整サービスが行う確認事項です。
改修予算を確定する前に確認すること
5つの項目を、最初の請求書を受け取る前に確認します。請求後に初めて発見するのではありません。| 準備するもの | 重要な理由 | 悪い回答の例 |
|---|---|---|
| 工事が obra menor か obra mayor かについての、市役所からの書面回答 | ここでの誤った思い込みが、無許可工事が発生する最も一般的な原因です。 | 別の場所にある、見た目が似たプロジェクトと比較して区分を推測すること |
| 外壁または共有部分に触れる工事についての、管理組合の書面による承認 | 市役所の許可では、これを対象にできません。2つの承認は別個のものです。 | 市役所の合法的な許可だけで十分だと考えること |
| 中古物件を購入する前に、既存の工事許可と実際の建築内容を照合する確認 | 書類のない工事は、証書が移転した瞬間に新所有者の問題になります。 | 「前の所有者がやったことで、私ではない」法的根拠のない思い込みです。 |
| obra mayorプロジェクトにかかる建築家自身の設計料。許可手数料とは別に予算計上します。 | 許可手数料は、実際の総費用の一項目にすぎません。 | 許可手数料の割合だけを基準にプロジェクトの価格を見積もること。 |
| 改修履歴だけでなく、その物件のlicencia de primera ocupaciónについて尋ねること | この書類がない物件は、無許可工事と同様の理由で、後に売却や融資を受けることが難しくなる場合があります。 | 専門的な細部の話に聞こえるからと、決して尋ねないこと。 |
このページで一つの数字に特定できなかった事項
外部工事を承認するために所有者組合が必要とする、正確な議決過半数の基準も、全国共通の一つの数字に特定できるものではありませんでした。スペインの資料によれば、場合によっては組合独自の規約によって定められ、別の場合には一般的な法定過半数の規則が適用されます。個々の組合の実際の規約は、案件ごとに確認する必要があります。
改修許可に関するよくある質問
- comunicacion previaの処理が完了する前に、外観上の改修工事を始められますか？
- これは通知手続きに関する各市役所独自の運用によって異なるため、確認せずにどちらかだと決めつけることはできません。提出済みのcomunicacion previaが完全なものであれば、その時点で工事開始が可能と扱う自治体もあれば、まず簡単な受領確認を求める自治体もあります。工事を予定する前に、市役所またはgestorに具体的な回答を確認してください。
- licencia de obra menorに建築家の署名が必要になることはありますか？
- 通常は必要ありません。obra menorの区分は、所有者またはgestorが通常、直接届け出られる外観上の軽微な同等交換工事を前提としています。この方法で始めたプロジェクトが構造部分に及ぶまで拡大した場合、その時点でobra mayorの範囲に移行し、建築家が署名したプロジェクトが必要になります。
- 自分のマンション内だけで行う工事にも、所有者組合の承認が必要ですか？
- 共有部分に触れない限り、通常は必要ありません。共有部分には、外 фасード、耐力構造、または住戸内を通る共用設備が含まれます。純粋に内部で行う非構造的な変更は、一般に所有者自身の判断で決められます。工事が外部または構造部分に及んだ時点で、変更がどれほど軽微に感じられるかにかかわらず、所有者組合の承認が問題になります。
