Menjual properti di Spanyol: pajak dan biaya penjualan
Dalam 30 detik
Menjual sebagai nonresiden berarti tiga pembayaran terpisah. Pembeli menahan 3 % dari harga saat penyelesaian. Pajak atas keuntungan nyata Anda adalah tarif tetap sebesar 19 %. Pajak plusvalía kota juga harus dibayar, dan secara hukum dapat menjadi tanggung jawab pembeli ketika penjualnya nonresiden.
| Harga jual | 500.000 € |
|---|---|
| Pemotongan saat penyelesaian3 % dari harga | 15.000 € |
| Pajak keuntungan modal19 % dari keuntungan aktual | Selesai setelah lapor |
| plusvalía municipalHingga 30 % dari kenaikan nilai tanah | Selesai setelah lapor |
Apa saja tiga pembayaran terpisah tersebut, dan mengapa orang sering keliru membedakannya?
Setiap penjualan oleh bukan penduduk melibatkan tiga pembayaran yang sama, dan masing-masing diatur oleh aturan serta jadwal yang berbeda. Kekeliruan antara pemotongan 3 % dan tagihan pajak 19 % merupakan kebingungan yang paling umum. Pemotongan tersebut adalah UANG MUKA, bukan pajak. Keduanya jarang sama.
| Pembayaran | Tarif | Siapa pembayar? |
|---|---|---|
| Retensi 3 % (Modelo 211) | 3 % dari harga jual yang disepakati. | Dipotong oleh PEMBELI saat penyelesaian transaksi dan dibayarkan langsung kepada otoritas pajak, terlepas dari apakah pada akhirnya Anda memiliki kewajiban pembayaran atau tidak. |
| Pajak keuntungan modal (Modelo 210) | 19 % dari keuntungan riil, dengan tarif tetap yang sama bagi setiap bukan penduduk. | Penjual, diperhitungkan terhadap 3 % yang telah dipotong: pengembalian dana jika pemotongannya terlalu besar, atau pembayaran tambahan jika terlalu kecil. |
| plusvalía municipal (IIVTNU) | Hingga 30 %, ditetapkan oleh ayuntamiento setempat, diterapkan pada dasar pengenaan pajak yang dihitung berdasarkan metode mana pun dari dua metode yang menghasilkan angka lebih rendah. | Secara hukum penjual, tetapi balai kota dapat mewajibkan PEMBELI membayarnya sebagai wajib pajak pengganti ketika penjual bukan penduduk, suatu aturan yang tidak pernah diperkirakan oleh sebagian besar penjual. |
Bagaimana pemotongan 3 % bekerja, dan kapan Anda mendapatkannya kembali?
Saat penyelesaian transaksi, pembeli diwajibkan oleh hukum untuk memotong 3 % dari harga yang disepakati dan membayarkannya kepada otoritas pajak dalam waktu satu bulan menggunakan Modelo 211. Hal ini terjadi terlepas dari hasil penjualan Anda. Bahkan penjual yang tidak memperoleh keuntungan atau mengalami kerugian dari penjualan tetap dikenai pemotongan 3 % dari harga jual di hadapan notaris.Anda kemudian memiliki waktu empat bulan sejak tanggal penjualan untuk mengajukan Modelo 210. Formulir ini menyatakan keuntungan modal riil Anda dan mencocokkannya dengan jumlah yang telah dipotong. Jika pajak 19 % atas keuntungan riil Anda lebih kecil daripada 3 % yang telah dipotong, yang umum terjadi pada properti yang dimiliki selama beberapa tahun dalam pasar yang meningkat, Anda akan menerima pengembalian selisihnya. Jika lebih besar, Anda membayar kekurangannya melalui pengajuan yang sama.
Pemotongan 3 %
- At completionPembeli memotong 3 %Apa pun hasilnya.
- Dalam 1 bulanModelo 211 diajukan pembeliDisetorkan kepada otoritas pajak.
- Dalam 4 bulanAnda mengajukan Modelo 210Menyatakan keuntungan riil dan mencocokkannya.
- Setelah pengajuanPengembalian atau kekurangan lunasPengembalian jika 19 % keuntungan lebih kecil dari 3 % yang dipotong.
Batas waktu empat bulan dan pencocokan tersebut adalah jenis pengajuan yang biasanya diserahkan Arevont kepada pengacara independen, bukan ditangani secara langsung. Arevont tidak menangani urusan pajak, dan pengajuan ini bukan sesuatu yang sebaiknya ditunda hingga batas waktunya dekat.
Apa itu pajak plusvalía munisipal?
plusvalía adalah pajak munisipal atas kenaikan nilai tanah suatu properti, dan menjadi biaya penjual, bukan pembeli. Namun, dalam praktiknya, biaya ini tetap dapat menjadi tanggungan pembeli pada penyelesaian transaksi: jika penjual bukan penduduk, balai kota dapat menetapkan pembeli sebagai wajib pajak pengganti, sebagaimana dijelaskan secara lengkap di bawah. Pajak ini tidak ada hubungannya dengan bangunan atau keuntungan riil Anda: pajak ini hanya dikenakan atas kenaikan nilai TANAH di bawahnya, berdasarkan perhitungan balai kota selama bertahun-tahun Anda memilikinya.Sejak reformasi tahun 2021, rumus tetap lama yang dapat mengenakan pajak bahkan saat Anda mengalami kerugian tidak lagi berlaku. Anda memilih salah satu dari dua metode penghitungan, mana pun yang menghasilkan jumlah lebih rendah. Metode objektif menggunakan nilai tanah kadaster, dikalikan dengan koefisien yang ditetapkan berdasarkan masa kepemilikan Anda, dengan batas maksimum 30 % setelah tarif setempat berlaku. Metode riil didasarkan pada kenaikan riil antara harga pembelian dan penjualan Anda. Jika sama sekali tidak ada kenaikan nilai, reformasi yang ditetapkan oleh otoritas pajak itu sendiri menegaskan bahwa tidak ada yang harus dibayar berdasarkan kedua metode tersebut.
Apakah nilai tanah meningkat selama Anda memilikinya?
- YaTerutang berdasarkan metode mana pun dari kedua metode yang menghasilkan angka lebih rendah, dengan batas 30 % setelah tarif lokal berlaku.
- Tidak, atau tak bisa ditunjukkanTidak ada yang harus dibayar berdasarkan kedua metode, sebagaimana ditegaskan reformasi 2021.
Asumsi penjualPerubahan akibat reformasi 2021
- plusvalía wajib dibayar saat jual beli
- Pajak ini hanya harus dibayar jika nilai tanah meningkat. Jika Anda menjual dengan rugi, atau dengan nilai tanah yang sama seperti saat membelinya, tidak ada yang harus dibayar selama Anda dapat membuktikannya.
- Selalu penjual yang membayarnya, tanpa pengecualian
- Menurut hukum, kewajiban tersebut berada pada penjual, tetapi jika penjual bukan penduduk, balai kota dapat menetapkan PEMBELI sebagai wajib pajak pengganti. Dalam praktiknya, ini berarti jumlah tersebut sering dipotong dari harga pada penyelesaian transaksi, bukan ditagihkan secara terpisah setelahnya.
Berapa biaya agen dan aspek hukum penjualan?
Dua komponen tambahan berada di luar lapisan pajak, dan keduanya bukan pajak: keduanya adalah biaya pasar, sebagaimana biaya pada sisi pembelian. Cara Anda menjual memengaruhi keduanya.
- Option 1Agen tunggalSatu agen, satu perjanjian pencatatan.
- Biaya
- 1,5 hingga 4 %
- Kecepatan
- Bergantung pada kumpulan pembeli agen tersebut
- Jangkauan
- Jaringan agen tersebut sendiri
- Option 2Multi-agencyBeberapa agen memasarkannya sekaligus.
- Biaya
- 1,5 hingga 4 %
- Kecepatan
- Sering lebih cepat, perhatian lebih terbatas
- Jangkauan
- Jangkauan terluas dari ketiganya
- Option 3Penjualan pribadiTanpa agen sama sekali.
- Biaya
- 0 €, tanpa komisi
- Kecepatan
- Biasanya lebih lambat
- Jangkauan
- Hanya jaringan dan portal Anda sendiri
- Komisi agen penjualBiasanya 1,5 hingga 4% dari harga penjualan properti pasar sekunder, dibayar oleh penjual. Ini merupakan kisaran pasar, bukan angka yang ditetapkan oleh sumber resmi mana pun, karena tidak ada regulator yang menerbitkan tarif komisi. Besarnya berbeda-beda menurut agen, wilayah, dan perjanjian pencatatan tertentu, jadi anggaplah ini sebagai perkiraan yang perlu dikonfirmasi kepada agen, bukan biaya tetap.
- Pengacara pribadi untuk penjualanPenjual memperoleh manfaat dari perwakilan hukum independen karena alasan yang sama seperti pembeli: memeriksa kontrak, mengoordinasikan pemotongan 3 % dan penyelesaian transaksi, serta, jika relevan, menghitung plusvalía. Sebagian besar hal yang tercakup dalam koordinasi hukum independen di sisi pembelian juga berlaku untuk penjualan.
Hal yang perlu dikonfirmasi sebelum memperkirakan hasil bersih Anda
Empat hal, diverifikasi berdasarkan dokumen pembelian Anda yang sebenarnya, bukan aturan umum.| Minta | Informasinya | Ciri jawaban buruk |
|---|---|---|
| Harga dan biaya perolehan awal Anda, secara tertulis | Keuntungan modal dihitung sebagai selisih antara jumlah yang Anda bayarkan, ditambah biaya perolehan dan perbaikan yang diperbolehkan, dan jumlah hasil penjualan Anda, bukan hanya harga penjualan. Tanpa angka awal tersebut, tidak seorang pun dapat menghitung kewajiban 19 % yang sebenarnya. | Tidak ada catatan biaya pembelian awal, biaya notaris, atau faktur perbaikan. |
| Apakah biaya komunitas pemilik dan IBI atas properti sudah lunas | Utang komunitas pemilik atau tagihan IBI yang belum dibayar dapat melekat pada properti dan mempersulit penyelesaian transaksi, sama seperti dalam proses pembelian. | Tidak ada yang memeriksa apakah rekening tersebut sudah diperbarui sebelum tanggal penjualan disepakati. |
| Metode penghitungan plusvalía mana yang menghasilkan angka lebih rendah | Pilihan tersebut diberikan oleh hukum kepada Anda, dan kedua metode dapat menghasilkan perbedaan yang sangat besar, bergantung pada lamanya Anda memiliki properti dan perubahan nilai tanah setempat. | Angka yang dikutip hanya dari satu metode, tanpa menghitung metode lainnya sebagai pembanding. |
| Siapa yang secara kontraktual bertanggung jawab atas plusvalía dalam perjanjian penjualan | Karena balai kota dapat menagih pembeli sebagai wajib pajak pengganti, kontrak penjualan harus menyatakan dengan jelas siapa yang menanggung biaya ini antara pembeli dan penjual, bukan menyerahkannya kepada pihak mana pun yang pertama kali ditagih oleh balai kota. | Kontrak sepenuhnya diam soal plusvalía. |
Keuntungan nyata dibanding rugi atau impas
Pemotongan 3 % tampak sama dalam kedua situasi. Namun, yang terjadi setelahnya tidak sama.| Sale with a profit | Jual tanpa untung atau rugi | |
|---|---|---|
| Potong 3 % saat penyelesaian transaksi | Dipotong tanpa pengecualian, sesuai Modelo 211. | Juga dipotong tanpa pengecualian: kewajiban pembeli tidak bergantung pada hasil aktual Anda. |
| Utang pajak keuntungan modal | 19 % dari keuntungan nyata, kemungkinan lebih rendah daripada 3 % yang dipotong, sehingga menghasilkan pengembalian dana. | Tidak ada yang terutang; seluruh 3 % yang dipotong dapat diminta kembali. |
| plusvalía municipal | Terutang atas kenaikan nilai tanah, dihitung berdasarkan nilai yang lebih rendah dari dua metode. | Tidak ada yang terutang jika memang tidak terjadi kenaikan nilai tanah, sebagaimana dapat dibuktikan berdasarkan reformasi 2021. |
| Wajib mengajukan | Modelo 210 dalam empat bulan, untuk mencocokkan perhitungan dan meminta pengembalian dana. | Modelo 210 dalam empat bulan, untuk mendapatkan kembali pemotongan dan, jika relevan, membuktikan tidak adanya kenaikan plusvalía. |
Mekanismenya, bukan hasil bersih Anda
Kami membaca tarif pajak keuntungan modal sebesar 19 %, pemotongan sebesar 3 %, dan reformasi plusvalía langsung dari halaman milik Agencia Tributaria sendiri serta teks BOE yang relevan, pada 17 Agustus 2026. Ada satu hal yang perlu dicatat: pembaruan yang diusulkan pemerintah atas koefisien plusvalía untuk tahun 2026 (RD-ley 16/2025) tidak disetujui oleh Kongres. Jadi, koefisien RD-ley 8/2023 tetap berlaku. Beberapa sumber komentar yang kami periksa belum memperbarui informasi ini.Ini adalah informasi umum tentang cara penjualan dikenai pajak, bukan perhitungan hasil bersih Anda sendiri. Keuntungan nyata Anda bergantung pada harga pembelian awal, biaya yang dapat diperhitungkan, dan koefisien plusvalía tertentu yang diterapkan balai kota Anda. Hal-hal tersebut harus tercantum dalam perhitungan tertulis dari pengacara, bukan dalam kisaran yang dipublikasikan. Arevont bukan penasihat pajak dan tidak mengajukan pengembalian pajak ini. Pekerjaan ini merupakan tanggung jawab pengacara independen.Beberapa topik dibahas dalam panduan tersendiri: pajak penghasilan tersirat dan penghasilan sewa yang berlaku selama Anda memiliki properti, yang merupakan pertanyaan terpisah dari penjualan; mekanisme utang komunitas yang melekat pada properti; serta pertanyaan terpisah mengenai pajak atas kepemilikan kekayaan, bukan atas realisasi keuntungan. Masing-masing memiliki panduannya sendiri.
Pertanyaan paling umum tentang biaya penjualan dan pelepasan
- Jika saya menjual dengan kerugian, apakah saya tetap mendapatkan kembali seluruh 3 %?
- Jika Anda dapat menunjukkan kerugian nyata, ya. Pajak keuntungan modal yang terutang adalah nol, dan Anda dapat meminta kembali seluruh 3 % yang dipotong saat penyelesaian transaksi melalui pengajuan Modelo 210, dalam jangka waktu empat bulan. Pemotongan tersebut bukan jumlah minimum yang harus Anda bayar. Itu merupakan pembayaran di muka yang diperhitungkan terhadap hasil sebenarnya.
- Apakah saya masih dapat ditagih plusvalía setelah meninggalkan Spanyol?
- Ya. Inilah alasan adanya aturan yang memungkinkan balai kota menagih plusvalía kepada pembeli sebagai wajib pajak pengganti: mengejar penjual nonresiden yang sudah meninggalkan negara lebih sulit daripada menagihnya pada saat penjualan. Oleh karena itu, kontrak penjualan harus menyatakan dengan jelas siapa yang menanggung biaya tersebut, bukan membiarkannya tanpa penyelesaian.
- Apakah tarif 19 % berubah jika saya telah menjadi residen pajak Spanyol saat menjual?
- Ya: residen pajak Spanyol dikenai pajak atas keuntungan modal berdasarkan skala residen biasa, bukan tarif tetap 19 % untuk nonresiden, dengan aturan tersendiri mengenai keringanan pajak atas reinvestasi untuk rumah utama yang tidak berlaku bagi nonresiden. Ini merupakan perhitungan yang sepenuhnya berbeda, dan panduan pajak residen di situs ini membahasnya secara lengkap.
