Properti baru atau properti pasar sekunder di Costa del Sol
Perbedaannya bukan hanya apakah propertinya baru. Pajak, jadwal pembayaran, jaminan, waktu tunggu, dan ruang untuk bernegosiasi semuanya berubah. Tidak ada yang lebih baik, keduanya sesuai untuk rencana yang berbeda.
Tiga hal, bukan dua
Orang-orang mengatakan "properti inden atau properti pasar sekunder" seolah-olah hanya ada dua pilihan. Di Costa del Sol ada tiga, dan pilihan tengah adalah yang belum dipertimbangkan oleh sebagian besar pembeli.
- Off-planDibeli dari pengembang sebelum bangunan selesai, terkadang bahkan sebelum pembangunannya dimulai. Anda membayar secara bertahap seiring kemajuan pembangunan, dan masa tunggu merupakan harga untuk titik masuk yang lebih rendah serta pilihan unit.
- Properti baru, siap huniProyek yang sama, dibeli mendekati atau setelah penyelesaian transaksi. Perlakuan pajaknya identik dengan properti inden, masa tunggu hampir hilang, dan pilihan unit adalah apa pun yang tersisa. Sering kali, inilah pilihan tengah yang paling masuk akal.
- Properti pasar sekunderDibeli dari pemilik yang sudah ada. Pajaknya berbeda, proses menuju penerimaan kunci jauh lebih singkat, tidak ada jaminan, dan ini satu-satunya cara untuk mendapatkan alamat-alamat yang dibangun beberapa dekade lalu.
Pajak dan jadwal pembayaran mengikuti dua pilihan pertama secara bersamaan: untuk keperluan pajak, properti baru tetap merupakan properti baru, baik Anda membelinya saat masih berupa lubang di tanah maupun pada minggu penyelesaiannya.
Perbedaan pajaknya lebih kecil daripada yang terlihat
Inilah angka yang paling sering menjadi pembuka perbandingan, dan yang paling sering disalahpahami. Untuk properti baru, Anda membayar 10 % IVA ditambah 1.2 % AJD, sehingga total pajaknya 11.2 %. Untuk properti pasar sekunder, Anda membayar satu pajak pengalihan, ITP, sebesar 7 %.Selisih pajak empat poin terdengar menentukan. Namun, sebenarnya tidak, karena pajak bukanlah seluruh biaya pembelian. Setelah biaya pengacara, notaris, daftar pertanahan, dan berbagai biaya kecil ditambahkan, angka keseluruhan sekitar 13 % di atas harga untuk properti baru dan sekitar 9 % untuk properti pasar sekunder.
Yang dibandingkanYang sebenarnya menentukan
- 11.2 % dibandingkan 7 % pajak
- Sekitar 13 % dibandingkan sekitar 9 % secara keseluruhan, dan keduanya merupakan persentase dari harga yang memang berbeda.
- The cheaper tax wins
- Properti pasar sekunder yang memerlukan dapur baru, kamar mandi baru, dan pendingin udara baru dapat menelan biaya total lebih besar daripada properti baru yang Anda tolak karena pajaknya.
- Pajak adalah variabel utama
- Kondisi, lokasi, dan biaya yang harus Anda keluarkan setelah serah terima jauh lebih memengaruhi total biaya daripada selisih pajak empat poin.
Jadi, jangan memilih berdasarkan pajak. Hitung total biaya masing-masing properti secara spesifik, termasuk kebutuhan setelah Anda menerima kuncinya, lalu bandingkan kedua angka tersebut.
Cara dan waktu pembayaran
Jadwal pembayaran adalah perbedaan praktis yang paling pertama dirasakan sebagian besar pembeli, karena menentukan berapa banyak dana tunai yang Anda perlukan dan kapan Anda memerlukannya.
| Tahap | Properti baru | Properti pasar sekunder |
|---|---|---|
| Reservasi | Biasanya 6.000 hingga 11.000 €, ditetapkan oleh proyek. | Biasanya 6.000 hingga 11.000 €, dan untuk properti yang lebih mahal dapat mencapai 1 % dari harga. |
| Saat menandatangani kontrak | Biasanya 20 hingga 40 % dari harga, ditambah IVA. | Biasanya menjadikan totalnya 10 hingga 20 % dari harga. |
| Sambil menunggu | Pembayaran berikutnya mengikuti jadwal proyek masing-masing. Beberapa proyek membaginya selama masa pembangunan, sementara yang lain meminta satu pembayaran lagi dan pelunasan pada penyelesaian transaksi. | Tidak ada. Anda menunggu hingga tanggal penyelesaian transaksi yang disepakati di hadapan notaris. |
| Di notaris | Pelunasan pada penyelesaian transaksi dan pengalihan kepemilikan. | Pelunasan saat menandatangani akta. |
Konsekuensi yang perlu direncanakan: untuk properti baru, Anda mungkin perlu menyediakan sebagian besar dana sendiri sejak awal, berbulan-bulan atau bertahun-tahun sebelum Anda memiliki sesuatu untuk digunakan atau disewakan. Untuk properti pasar sekunder, uang berpindah tangan lebih lambat tetapi lebih cepat setelah prosesnya dimulai.
Apa yang ditanggung setelahnya
Inilah perbedaan yang dampaknya paling tajam, dan biasanya baru disadari ketika terjadi masalah.Properti baru memiliki garansi yang diwajibkan undang-undang: sepuluh tahun untuk struktur, tiga tahun untuk instalasi, dan satu tahun untuk penyelesaian akhir. Properti pasar sekunder tidak memiliki garansi tersebut. Penjual hanya bertanggung jawab atas cacat tersembunyi yang mereka ketahui dan sembunyikan, sesuatu yang jauh lebih sulit dibuktikan daripada klaim garansi.
Hal itu tidak menjadikan properti pasar sekunder sebagai pembelian yang lebih buruk. Hal itu menjadikan inspeksi teknis sebagai sesuatu yang wajib dilakukan untuk properti yang satu dan sekadar kemudahan untuk properti lainnya. Pada properti yang lebih tua, inspeksi oleh arsitek atau pemeriksa bangunan adalah satu-satunya garansi yang akan Anda dapatkan.
Ruang dan lokasi dengan alamat terbaik
Dua pertukaran kepentingan bergerak ke arah yang berlawanan, dan bersama-sama keduanya menentukan lebih banyak pembelian daripada pajak.
- Properti pasar sekunder biasanya memberi Anda lebih banyak ruang di dalamApartemen yang lebih tua dibangun dengan ruang yang lebih lapang. Properti baru mengalokasikan porsi area yang lebih besar untuk teras dan fasilitas bersama kompleks, sehingga dengan dana yang sama Anda sering mendapatkan lebih sedikit meter persegi di dalam dan lebih banyak ruang di luar.
- Properti baru biasanya memberi biaya operasional lebih rendahPeringkat energi tertinggi, insulasi terkini, dan instalasi terbaru, yang terlihat pada tagihan serta pada berkurangnya kebutuhan penggantian selama bertahun-tahun.
- Alamat terbaik di tepi laut merupakan properti pasar sekunderLahan yang paling dekat dengan perairan telah dibangun puluhan tahun lalu. Sebagian besar proyek baru berada di sisi darat A7. Properti baru di tepi pantai memang ada, tetapi jumlahnya sangat sedikit dan harganya disesuaikan dengan kelangkaan tersebut.
- Properti baru memberi Anda pilihanSaat suatu proyek sedang dibangun, biasanya Anda dapat memilih material, permukaan, dan warna, dan beberapa pengembang akan memindahkan dinding pemisah. Properti pasar sekunder dibeli sebagaimana adanya; untuk mengubahnya, Anda perlu melakukan renovasi.
Berapa lama hingga Anda memegang kunci
Untuk properti pasar sekunder, perjalanan dari reservasi hingga mendapatkan kunci biasanya memerlukan waktu satu hingga tiga bulan. Untuk properti baru, semuanya bergantung pada tahap proyek: membeli saat mendekati penyelesaian dapat hampir sama cepatnya, sedangkan membeli sejak tahap awal pembangunan dapat berarti dua hingga tiga tahun.Masa tunggu bukan waktu yang terbuang pada properti baru, tetapi selama itu Anda memiliki kontrak, bukan properti. Jika Anda membutuhkan tempat untuk digunakan musim panas mendatang, hal itu sudah menentukan pilihan Anda.
Ruang untuk bernegosiasi
Properti baruProperti pasar sekunder
- Diskon harga merupakan pengecualian.
- Harga biasanya dapat dinegosiasikan, meskipun tidak selalu.
- Yang biasanya berubah: jadwal pembayaran, perlengkapan yang lebih baik, dan beberapa layanan tambahan.
- Yang dapat berubah: harga, tanggal penyelesaian transaksi, perlengkapan, dan ketentuan lain dalam kesepakatan.
- Biasanya peluang terbaik adalah unit-unit terakhir dalam proyek yang telah selesai dan ingin segera dijual oleh pengembang.
- Yang menentukan adalah seberapa besar motivasi penjual, dan hal itulah yang tidak dapat diketahui pembeli seorang diri.
Setelah pertumbuhan pesat dalam beberapa tahun terakhir, pasar mulai melambat, sehingga beberapa pengembang lebih terbuka untuk membahas harga dibandingkan sebelumnya. Itu alasan untuk bertanya, bukan alasan untuk mengandalkan diskon.
Mana yang cocok untuk Anda
Ini bukan sistem penilaian. Ini adalah kondisi ketika masing-masing pilihan menjadi jawaban yang jelas.
Properti baru lebih tepat jikaProperti pasar sekunder adalah pilihan yang lebih sederhana jika
- Anda menginginkan standar modern tanpa pekerjaan tambahan, serta perlindungan garansi.
- Anda ingin mendapatkan kunci dalam hitungan bulan, bukan tahun.
- Anda menginginkan biaya operasional rendah dan peringkat energi terbaik.
- Anda ingin berada sedekat mungkin dengan pantai, sejauh yang memungkinkan oleh garis pantai.
- Anda ingin kolam renang, pusat kebugaran, spa, atau ruang kerja bersama menjadi bagian dari kompleks.
- Anda ingin luas dalam ruangan yang lebih besar dengan anggaran yang sama.
- Anda tidak keberatan menunggu dan ingin memilih tata ruang serta penyelesaiannya.
- Anda lebih memilih merenovasi sesuai selera sendiri daripada menerima pilihan orang lain.
- Anda menginginkan beberapa tahun tanpa pengeluaran besar untuk perbaikan.
- Anda menginginkan lingkungan yang sudah mapan, dengan tanaman yang telah tumbuh dan tetangga yang benar-benar tinggal di sana.
Yang perlu dicek
Keduanya memiliki risiko masalah yang berbeda, sehingga uji tuntas hukum untuk masing-masing juga tidak sama.
| Pada properti baru | Pada properti pasar sekunder | Mengapa ini penting |
|---|---|---|
| Pengembang, lahan, izin, dan dokumentasi kontrak. | Kepemilikan, beban, perintah penegakan hukum, dan utang kepada komunitas pemilik. | Utang yang melekat pada properti dapat mengikuti properti tersebut hingga menjadi tanggung jawab Anda; proyek tanpa izin dapat terhenti. |
| Jaminan bank, yang diterbitkan atas nama Anda dan untuk pembayaran spesifik Anda. | Legalitas setiap pekerjaan bangunan dan setiap perluasan yang belum terdaftar. | Inilah dua hal yang benar-benar menyebabkan kerugian finansial, dan keduanya dapat diperiksa sebelumnya. |
| Tanggal penyelesaian transaksi dan ketentuan kontrak jika terjadi keterlambatan. | Anggaran dasar komunitas, terutama jika Anda bermaksud menyewakan properti tersebut. | Penyelesaian transaksi yang terlambat menghabiskan waktu; pembatasan penyewaan dapat menghilangkan alasan Anda membeli. |
Perbandingan yang diinginkan orang bukanlah perbandingan yang tepat
Hampir setiap versi pertanyaan ini di internet dijawab dengan tabel pajak, karena pajak adalah satu-satunya angka yang sama bagi semua orang. Pajak juga merupakan angka yang paling tidak penting.Pembelian yang bermasalah bukan terjadi karena seseorang membayar 11.2 % alih-alih 7 %. Pembelian tersebut bermasalah karena properti pasar sekunder memerlukan pekerjaan senilai empat puluh ribu euro yang tidak diperhitungkan siapa pun, atau karena unit properti inden dibeli berdasarkan visualisasi dan ternyata menghadap ke utara, ke arah lereng bukit, atau karena sebuah properti dibeli untuk disewakan dan komunitas tersebut sudah lebih dahulu memberikan suara untuk membatasi penyewaan.Jadi, kami tidak menjawab pertanyaan ini secara abstrak. Kami membandingkan dua properti tertentu secara menyeluruh, termasuk kebutuhan masing-masing setelah serah terima, lalu menyampaikan properti mana yang akan kami beli.
Pertanyaan umum
- Apakah properti inden lebih murah daripada properti baru yang sudah selesai dalam proyek yang sama?
- Biasanya, ya, dan diskon tersebut merupakan kompensasi bagi Anda karena menunggu dan menanggung risiko konstruksi. Seiring proyek terjual dan mencapai penyelesaian transaksi, unit yang tersisa biasanya dihargai lebih tinggi daripada unit-unit pertama.
- Dapatkah saya memperoleh hipotek untuk pembelian properti inden?
- Ya, tetapi belum sekarang. Bank menyetujui pinjaman kira-kira dua bulan sebelum penyelesaian transaksi, sehingga mengajukan permohonan lebih awal tidak menghasilkan apa-apa. Itu juga alasan tahapan uang jaminan untuk properti baru harus berasal dari dana Anda sendiri.
- Apakah saya membayar pajak dua kali untuk properti baru, IVA dan ITP?
- Tidak. Properti merupakan pengalihan pertama, yaitu IVA ditambah AJD, atau pengalihan berikutnya, yaitu ITP. Tidak pernah keduanya.
- Apa yang terjadi jika pengembang tidak menyelesaikan pembangunan?
- Setiap pembayaran yang Anda lakukan sebelum penyelesaian transaksi harus dijamin oleh jaminan bank atas nama Anda, yang mengembalikan uang tersebut beserta bunga sesuai ketentuan hukum. Pengacara Anda memeriksa redaksi persis jaminan itu sebelum pembayaran apa pun dilakukan.
- Apakah properti pasar sekunder selalu lebih murah per meter persegi?
- Tidak. Di dekat laut, properti pasar sekunder sering kali lebih mahal di antara keduanya, karena lahan di sana telah lama dibangun dan properti pasar sekunder adalah satu-satunya cara untuk membelinya.
