Pajak berganda di Spanyol: jumlah yang sebenarnya harus dibayar pemilik Ceko dan Polandia
Dalam 30 detik
Spanyol mengenakan pajak terlebih dahulu atas pendapatan sewa, penjualan, dan warisan Anda, semata-mata karena properti tersebut berada di Spanyol. Untuk pendapatan sewa dan penjualan, perjanjian pajak mencegah Anda dikenai pajak dua kali. Untuk warisan, tidak ada perjanjian semacam itu.
Negara mana yang pertama mengenakan pajak atas properti Anda di Spanyol?
Satu aturan membuat bagian lainnya lebih sederhana. Untuk real estat, baik perjanjian pajak Ceko-Spanyol maupun Polandia-Spanyol, seperti hampir semua perjanjian pajak di dunia, memberikan hak pertama untuk mengenakan pajak atas pendapatan dan keuntungan dari properti kepada negara tempat properti tersebut sebenarnya berada. Spanyol mengenakan pajak terlebih dahulu atas pendapatan sewa di Spanyol, penjualan di Spanyol, dan warisan di Spanyol, terlepas dari tempat tinggal Anda.Negara asal Anda, Ceko atau Polandia, kemudian harus menangani pendapatan yang sudah dikenai pajak tersebut ketika Anda melaporkan pendapatan global Anda di negara asal. Di sinilah mekanisme perjanjian, yaitu kredit atas jumlah yang sudah Anda bayarkan, benar-benar penting, dan di sinilah kedua sistem tersebut benar-benar berbeda, sebagaimana dijelaskan dalam bagian-bagian di bawah ini.
Bagaimana pendapatan sewa Anda dikenai pajak di kedua negara?
Sebagai pemilik nonresiden, Anda dikenai pajak berdasarkan IRNR, yaitu pajak penghasilan nonresiden, yang dilaporkan melalui Modelo 210. Sebagai residen UE/EEA, yang mencakup pemilik dari Ceko dan Polandia, tarifnya adalah 19% atas pendapatan sewa NETO Anda: bunga hipotek, biaya perbaikan, biaya pengelolaan, IBI, dan asuransi gedung semuanya dapat dikurangkan sebelum tarif tersebut diterapkan. Periode pelaporan untuk pendapatan sewa tahun tertentu adalah 1 hingga 20 Januari tahun berikutnya.Jika Anda TIDAK menyewakan properti tersebut, Spanyol tetap mengenakan pajak atasnya. Aturan "pendapatan yang dianggap ada" berlaku hanya karena properti tersebut tersedia untuk digunakan sendiri, dan dikenai pajak setiap tahun dengan tarif 19% yang sama, sekali lagi melalui Modelo 210. Hal ini membantah anggapan yang umum: tidak menyewakan properti bukan berarti tidak ada pajak Spanyol yang perlu dipertimbangkan.
Di negara asal, wajib pajak Polandia menyatakan pendapatan sewa dari Spanyol sebagai bagian dari pendapatan seluruh dunia, kemudian mengklaim pengurangan atas pajak Spanyol yang telah dibayar terhadap kewajiban pajak di Polandia atas pendapatan yang sama, melalui mekanisme kredit yang dikonfirmasi langsung dari sumbernya. Wajib pajak Ceko juga dikenai pajak atas pendapatan seluruh dunia, dan keringanan berdasarkan perjanjian untuk pendapatan yang bersumber dari luar negeri tersedia, tetapi metode spesifik mana yang berlaku, kredit atau pembebasan, berdasarkan perjanjian Ceko-Spanyol untuk pendapatan sewa dari properti tidak dikonfirmasi dalam peninjauan ini. Jelaskan kepada pemilik dari Ceko bahwa "keringanan tersedia, tetapi mekanisme pastinya perlu dikonfirmasi kepada akuntan Anda sendiri", bukan menyampaikannya sebagai fakta yang sudah pasti.Halaman ini menyebutkan tarif hanya sejauh yang diperlukan untuk menjelaskan mekanisme perjanjian. Tabel tarif yang tepat, dasar pendapatan yang diperhitungkan, dan kalender pelaporan lengkap merupakan keseluruhan pokok bahasan dalam panduan terpisah.
Sumber
Jika saya tidak pernah menyewakan properti tersebut, apakah saya tetap perlu melaporkan sesuatu di Spanyol?Ya. Aturan pendapatan yang dianggap ada berlaku terlepas dari apakah Anda benar-benar menyewakan properti tersebut, dan pelaporannya dilakukan dengan cara yang sama, melalui Modelo 210, dengan tarif 19% yang sama bagi residen UE/EEA. Tidak melaporkannya karena properti tersebut kosong merupakan kesalahan nyata yang umum terjadi.
Apa yang terjadi pada tagihan pajak saat Anda menjualnya?
Sebagai residen UE/EEA, penjual dari Ceko maupun Polandia dikenai pajak sebesar 19% atas keuntungan modal, yaitu harga jual dikurangi biaya perolehan dan biaya yang diperbolehkan. Sumber-sumber berbeda pendapat mengenai apakah tarif 19% ini sekarang berlaku tetap bagi semua nonresiden atau masih berdampingan dengan tarif non-UE yang lebih tinggi dalam beberapa penafsiran. Bagaimanapun, penjual dari Ceko atau Polandia sebagai warga negara UE dikenai tarif 19%, dan itulah angka yang layak dijadikan acuan.Pada penyelesaian transaksi, pembeli diwajibkan secara hukum untuk memotong 3% dari harga jual dan membayarnya langsung kepada kantor pajak Spanyol dalam waktu 30 hari, sebagai jaminan terhadap tagihan pajak keuntungan modal Anda yang nantinya akan jatuh tempo. Hal ini secara langsung memengaruhi jumlah yang benar-benar masuk ke rekening Anda di hadapan notaris, bukan hanya tagihan pajak Anda pada akhirnya, dan hal ini penting untuk diketahui sebelum Anda menyetujui harga jual.
| Langkah | Yang terjadi | Tempat penjelasannya |
|---|---|---|
| Saat penyelesaian transaksi, notaris | Pembeli memotong 3% dari harga jual dan membayarnya kepada kantor pajak dalam waktu 30 hari. | Modelo 211 |
| Setelah itu, pelaporan Anda sendiri | Anda melaporkan sendiri keuntungan modal tersebut. Jika 19% dari keuntungan sebenarnya lebih rendah daripada 3% yang dipotong, Anda mengklaim pengembalian selisihnya. Jika lebih tinggi, Anda membayar kekurangannya. | Modelo 210 |
| Di rumah, pada SPT tahunan Anda | Polandia: Anda menyatakan keuntungan tersebut dan mengklaim kredit atas pajak Spanyol yang telah dibayar, dengan mekanisme pendapatan seluruh dunia yang sama seperti pendapatan sewa. Ceko: Anda menyatakan keuntungan tersebut dan keringanan berdasarkan perjanjian tersedia, tetapi metode spesifik untuk perjanjian tertentu ini tidak dikonfirmasi dalam peninjauan ini. | Pelaporan pajak di negara asal |
Apakah ada perjanjian yang mencegah ahli waris Anda dikenai pajak dua kali?
Tidak. Ini adalah fakta terpenting di halaman ini, dan hal ini mengejutkan sebagian besar pembeli dari Ceko dan Polandia: Spanyol TIDAK menandatangani perjanjian pajak warisan dengan Ceko maupun Polandia. Jaringan perjanjian pajak warisan Spanyol hanya mencakup tiga negara: Prancis, Yunani, dan Swedia.Keringanan berdasarkan perjanjian untuk pajak penghasilan dan keuntungan modal yang dijelaskan di atas sama sekali tidak berlaku untuk warisan. Ahli waris dari Ceko atau Polandia yang mewarisi properti Anda di Spanyol tetap dikenai pajak oleh Spanyol atas aset di Spanyol tersebut, berdasarkan aturan regional di wilayah tempat properti berada. Selain itu, Ceko atau Polandia dapat menerapkan aturan pajak warisan domestiknya sendiri atas warisan yang sama, tanpa mekanisme bilateral yang dirancang untuk mencegah pengenaan pajak dua kali.
| Keringanan | Fungsinya | Ketentuan |
|---|---|---|
| Pengurangan kekerabatan, Grup I-II | Mengurangi nilai kena pajak dari warisan hingga 1.000.000 EUR. | Pasangan, anak, cucu, orang tua, atau kakek-nenek. |
| Pengurangan tempat tinggal biasa | Pengurangan tetap sebesar 99% atas nilai rumah milik almarhum, tanpa batas maksimum. | Hanya jika properti tersebut merupakan tempat tinggal utama almarhum, dan ahli waris mempertahankannya selama tiga tahun berikutnya. |
| Pengurangan kuota 99% | Mengurangi pajak yang seharusnya terutang, setelah pengurangan di atas, sebesar 99%. | Berlaku untuk Kelompok I-II, berdasarkan hukum regional khusus Andalusia. |
Satu aturan tingkat Uni Eropa penting di sini karena alasan yang berbeda: Peraturan Suksesi Uni Eropa 650/2012 menentukan hukum SUKSESI negara mana, bukan hukum pajaknya, yang mengatur pembagian harta peninggalan Anda secara hukum, dan dapat berpengaruh pada dokumen yang diperlukan. Peraturan ini sendiri tidak mencegah pajak berganda dan merupakan persoalan terpisah dari semua hal di atas.Seluruh proses pajak warisan Spanyol, batas waktu pelaporan, pertanyaan mengenai pilihan hukum, dan contoh perhitungannya merupakan pokok bahasan lengkap dalam panduan terpisah. Hal yang ditambahkan halaman ini adalah satu fakta yang tidak dibahas dalam panduan tersebut: kesenjangan perjanjian itu sendiri, serta alasan keringanan di atas bersifat sepihak dan hanya berlaku di pihak Spanyol.
Sumber
Jadi, apakah ahli waris saya benar-benar dapat dikenai pajak oleh Spanyol dan Ceko atau Polandia atas properti yang sama?Itulah risiko yang nyata dan belum terselesaikan. Spanyol akan mengenakan pajak atas warisan tersebut di pihaknya sendiri, dengan menggunakan keringanan regional di atas. Apakah Ceko atau Polandia kemudian mengenakan pajak lagi atas warisan yang sama, dan apakah salah satu negara tersebut memiliki keringanan sepihak sendiri untuk pajak warisan luar negeri yang telah dibayarkan, tidak dapat dikonfirmasi oleh penelitian ini untuk kedua negara. Hal ini memerlukan spesialis pajak warisan yang disebutkan secara jelas di negara Anda sendiri, bukan tebakan.
Apa saja yang sebenarnya harus dilakukan untuk pelaporan setiap tahun?
Pemilik dari Ceko atau Polandia yang memperoleh pendapatan sewa Spanyol atau menjual properti di Spanyol benar-benar harus memikirkan DUA pelaporan pajak, bukan satu proses yang otomatis diselaraskan. Di pihak Spanyol, Modelo 210 untuk pendapatan sewa atau pendapatan yang dianggap ada, dan secara terpisah untuk penjualan, ditambah dokumen pemotongan 3% oleh notaris. Di negara asal, pengembalian tahunan biasa Anda harus mencakup pendapatan atau keuntungan yang bersumber dari Spanyol yang sama, dengan kredit berdasarkan perjanjian yang secara aktif diklaim di sana.Tidak ada pihak yang melakukan ini untuk Anda. Spanyol tidak secara otomatis memberi tahu otoritas pajak Ceko atau Polandia mengenai jumlah yang Anda bayarkan, dan pengembalian pajak di negara asal Anda juga tidak secara otomatis mengetahuinya. Anda, atau akuntan Anda, harus mengklaim keringanan tersebut sendiri di kedua pihak, setiap tahun saat keringanan itu berlaku.
Inilah jenis koordinasi dua negara yang memang ditangani oleh gestor Spanyol bersama akuntan Anda di negara asal, bukan sesuatu yang harus Anda susun sendiri dari dua rangkaian dokumen dalam dua bahasa.
Hal yang perlu disiapkan sebelum properti Spanyol Anda menimbulkan dua tagihan pajak
Lima hal yang dikumpulkan sebelum pembayaran sewa pertama atau penjualan pertama, bukan baru ditemukan saat batas waktu pelaporan.| Siapkan | Mengapa ini penting | Ciri jawaban buruk |
|---|---|---|
| Akuntan yang ditunjuk di pihak Spanyol, untuk mengajukan Modelo 210 atas nama Anda | Tarif neto 19% bergantung pada klaim biaya yang benar-benar dapat dikurangkan; jika terlewat, Anda akan membayar lebih. | Mengajukannya sendiri sekali dan berharap pendekatan yang sama dapat digunakan setiap tahun. |
| Akuntan atau penasihat pajak yang ditunjuk di negara asal, untuk pendapatan atau keuntungan yang sama | Kredit berdasarkan perjanjian tidak otomatis diberikan; Anda harus secara aktif mengklaimnya dalam pengembalian pajak di negara asal. | Menganggap Spanyol dan negara asal Anda akan menyelaraskan pajak di antara mereka sendiri. |
| Jawaban yang jelas mengenai apakah properti tersebut dianggap disewakan atau dibiarkan kosong | Keduanya dikenai pajak di Spanyol, dengan tarif yang sama, tetapi berdasarkan aturan dan pelaporan yang berbeda. | "Kami sebenarnya tidak menyewakannya, jadi tidak ada yang perlu dilaporkan" adalah asumsi yang jelas-jelas keliru. |
| Catatan mengenai periode pelaporan 1 hingga 20 Januari untuk pendapatan sewa tahun sebelumnya | Melewatkannya merupakan kegagalan kepatuhan, bukan sekadar keterlambatan kecil. | Mengetahui batas waktu tersebut setelah batas waktunya berlalu. |
| Nasihat awal mengenai perencanaan suksesi, mengingat kesenjangan perjanjian di atas | Tidak ada solusi bilateral untuk pajak warisan, sehingga perencanaan harus dilakukan sebelumnya, bukan setelah kematian. | Menundanya sampai saat hal tersebut benar-benar diperlukan, ketika tidak ada lagi yang dapat direncanakan. |
Yang benar-benar belum tuntas di sini
Ini adalah informasi umum per 21 Agustus 2026, bukan nasihat pajak mengenai situasi Anda sendiri. Informasi ini didasarkan pada penelitian terbatas dengan sumber yang disebutkan untuk setiap bagian di atas, dan beberapa kesenjangan nyata dinyatakan secara jelas, bukan ditebak.Metode keringanan dalam perjanjian Ceko-Spanyol, berupa kredit atau pembebasan untuk pendapatan sewa dan keuntungan modal, belum dikonfirmasi berdasarkan teks perjanjian itu sendiri dalam penelitian ini. Hal ini memerlukan pembacaan langsung atas perjanjian tersebut atau konsultasi dengan penasihat pajak Ceko sebelum siapa pun menyatakannya sebagai sesuatu yang sudah pasti.Mekanisme yang tepat untuk membuktikan pajak Spanyol yang telah dibayarkan saat mengklaim keringanan kredit di negara asal, apakah melalui sertifikat atau tanda terima Modelo 210, belum dikonfirmasi untuk kedua negara. Demikian pula, belum dikonfirmasi apakah Ceko atau Polandia memiliki ambang batas domestik sendiri yang memicu kewajiban pengungkapan aset luar negeri secara terpisah, yang merupakan pertanyaan berbeda dari pendapatan atau keuntungan itu sendiri.Yang paling penting: ketentuan keringanan sepihak domestik Ceko maupun Polandia sendiri atas pajak warisan luar negeri yang telah dibayar belum diteliti dalam kajian ini. Karena sama sekali tidak ada perjanjian untuk warisan, hal ini adalah celah tunggal yang paling layak ditutup dengan bantuan spesialis yang disebutkan secara jelas sebelum pembeli mengandalkan perlindungan dari salah satu negara tersebut.
Pertanyaan umum tentang pajak berganda
- Apakah tinggal di Ceko atau Polandia, bukan di Spanyol, mengubah tarif apa pun yang berlaku di pihak Spanyol?
- Tidak. Spanyol mengenakan pajak atas properti karena properti tersebut berada di Spanyol, dengan tarif yang sama bagi setiap penduduk UE atau EEA, terlepas dari negara UE tempat mereka tinggal. Perbedaan antara pemilik dari Ceko dan Polandia adalah apa yang terjadi setelahnya di negara asal, bukan jumlah yang dikenakan oleh Spanyol sendiri.
- Jika saya sudah membayar pajak di Spanyol, apakah saya tetap perlu melaporkan pendapatan yang sama di negara asal?
- Ya. Ceko dan Polandia sama-sama mengenakan pajak kepada penduduknya atas pendapatan di seluruh dunia, sehingga pendapatan atau keuntungan yang bersumber dari Spanyol juga harus dicantumkan dalam pelaporan pajak di negara asal. Perjanjian tersebut ada tepat untuk memberikan kredit di negara asal atas pajak Spanyol yang telah dibayar, tetapi hanya jika Anda benar-benar mengajukannya.
- Apakah 3% yang dipotong saat penjualan sama dengan pajak keuntungan modal final saya?
- Tidak, dan menganggapnya demikian adalah kesalahan umum. Jumlah tersebut merupakan jaminan yang dipotong sebagai pembayaran di muka atas tagihan akhir Anda. Setelah itu, Anda mengajukan pelaporan pajak sendiri: jika pajak sebenarnya atas keuntungan sebesar 19% lebih rendah daripada jumlah yang dipotong, Anda dapat meminta pengembalian selisihnya; jika lebih tinggi, Anda membayar sisanya.
- Dapatkah surat wasiat Spanyol menghindari masalah pajak berganda atas warisan?
- Surat wasiat Spanyol membantu keluarga Anda menghindari berbulan-bulan urusan administrasi tambahan setelah kematian dan memungkinkan Anda memilih hukum waris negara mana yang mengatur harta warisan. Namun, surat wasiat tersebut tidak dengan sendirinya menyelesaikan pertanyaan pajak di atas: tidak ada perjanjian untuk kedua arah, sehingga kewajiban pajak di kedua pihak memerlukan nasihat tersendiri, dengan atau tanpa surat wasiat.
