Membeli properti melalui perusahaan: kapan masuk akal
Dalam 30 detik
Bagi hampir setiap pembeli satu rumah liburan, jawabannya tidak. Perusahaan menambah kewajiban pelaporan tahunan, mengenakan pajak atas penggunaan properti oleh Anda, dan membuat penjualan menjadi lebih rumit. Perusahaan juga tidak mengurangi pajak pembelian sedikit pun.
Berapa banyak properti Spanyol, dan apakah ada bisnis nyata di baliknya?
- Satu rumah liburanBeli atas nama pribadi. Ini jawaban yang sederhana dan umum bagi hampir setiap pembeli.
- Beberapa properti, disewakan secara komersial sebagai bisnis nyataPerusahaan mungkin masuk akal. Dapatkan nasihat pajak independen sebelum mendirikannya, berdasarkan angka Anda sendiri.
Apakah perusahaan biasanya masuk akal untuk satu rumah liburan?
Tidak, dan hal ini perlu disampaikan secara jelas, bukan disajikan sebagai pilihan netral antara dua opsi yang sama baiknya. Jika Anda membeli satu properti untuk digunakan sendiri dan oleh keluarga, kepemilikan pribadi hampir selalu lebih sederhana, lebih murah untuk dikelola, dan lebih murah untuk dijual. Setiap keuntungan nyata yang ditawarkan perusahaan berlaku untuk situasi yang berbeda dari situasi Anda.Pertanyaan ini terus-menerus muncul, biasanya berawal dari anggapan di Ceko bahwa perusahaan dapat melindungi pajak seperti yang terkadang terjadi di negara asal. Di Spanyol, untuk satu rumah liburan, perusahaan biasanya justru melakukan sebaliknya. Anda membayar pajak pembelian yang sama, lapisan pajak tambahan atas penggunaan properti oleh Anda sendiri, serta serangkaian pelaporan tahunan yang tidak perlu dipikirkan oleh individu pribadi.
Anggapan umumBeban pajak sebenarnya
- Perusahaan mengurangi pajak saat membeli properti
- Tidak. ITP atau IVA ditambah AJD, yaitu pajak pembelian satu kali, dihitung dengan cara yang sama terlepas dari siapa pembelinya, baik pribadi maupun perusahaan.
- Perusahaan melindungi properti agar tidak dihitung sebagai kekayaan pribadi
- Saham itu sendiri tetap merupakan aset yang Anda miliki, yang dinilai melalui neraca perusahaan, dan tetap diperhitungkan untuk keperluan pajak kekayaan. Lihat panduan khusus pajak kekayaan untuk mengetahui mekanismenya.
- Menggunakan properti sendiri melalui perusahaan Anda merupakan pengaturan yang netral pajak
- Biasanya tidak. Jika perusahaan memilikinya dan Anda atau keluarga menggunakannya secara pribadi, pengaturan tersebut diperlakukan seolah-olah perusahaan menyewakannya kepada Anda dengan harga sewa pasar, dan pendapatan sewa yang dianggap ada itu dikenai pajak.
Kapan biaya perusahaan sepadan?
Ada empat situasi nyata, dan semuanya memiliki satu kesamaan: tidak satu pun merupakan rumah liburan tunggal. Perusahaan menambah beban administratif dan keuangan yang nyata, dan beban ini hanya terbayar ketika terdapat cukup banyak kegiatan untuk membenarkan pengelolaannya. Situasi suksesi dan tanggung jawab di bawah ini disebutkan sebagai pertimbangan nyata, bukan dijelaskan dengan angka, karena mekanisme sebenarnya bergantung pada aturan perjanjian lintas negara dan keadaan yang tidak dapat ditentukan oleh aturan umum.
- Portofolio nyata, bukan satu propertiInvestor yang memiliki beberapa properti Spanyol untuk disewakan, bukan satu rumah liburan, memiliki alasan yang lebih kuat untuk menggunakan struktur perusahaan: administrasi bersama, satu rangkaian pembukuan yang mencakup beberapa aset, serta struktur yang dapat memperoleh pembiayaan dengan menjaminkan seluruh portofolio.
- Perencanaan suksesi lintas generasi secara tepatDalam beberapa kasus, pengalihan saham perusahaan kepada keluarga dapat lebih sederhana daripada pengalihan properti yang dimiliki secara langsung. Namun, hal ini sepenuhnya bergantung pada perjanjian suksesi dan warisan khusus antara Spanyol dan negara asal Anda, dan merupakan pertanyaan untuk spesialis di kedua negara.
- Bisnis operasional yang sudah ada dan memang membutuhkan kehadiran di SpanyolPerusahaan yang benar-benar menjalankan perdagangan di Spanyol, misalnya menjalankan bisnis persewaan sebagai kegiatan utamanya, memiliki posisi pajak yang berbeda dari perusahaan cangkang yang didirikan hanya untuk memiliki satu apartemen liburan.
- Pemisahan tanggung jawab untuk bisnis persewaan berisiko lebih tinggiJika properti disewakan secara komersial dalam skala nyata, dengan risiko operasional yang nyata, beberapa pemilik mempertimbangkan struktur perusahaan untuk alasan tanggung jawab. Ini merupakan pertimbangan yang sah. Namun, biaya administratif harus dibandingkan secara jujur dengan risiko yang mungkin sudah dapat ditanggung dengan biaya lebih rendah oleh polis asuransi yang baik.
Perhatikan hal yang tidak tercantum dalam daftar ini: membeli satu apartemen untuk liburan keluarga dan sesekali menyewakannya. Inilah situasi umum yang sering diberi struktur perusahaan yang tidak diperlukan, dan seharusnya tidak demikian.
Apa yang harus dilaporkan setelah perusahaan memiliki properti, dan kapan?
Tiga pelaporan rutin, dan semuanya berlangsung pada bagian tahun yang sama. Sejak Real Decreto 609/2023 membentuk Registro de Titularidades Reales nasional, setiap perusahaan Spanyol wajib mengungkapkan pemilik manfaatnya, yaitu orang yang pada akhirnya memiliki atau mengendalikannya. Hal ini dilakukan dua kali: pertama dalam akta pendirian itu sendiri, dan sekali lagi sebagai lampiran pada laporan tahunan yang setiap tahun disampaikan kepada Registro Mercantil, yaitu daftar perusahaan. Ini merupakan persyaratan nasional, bukan persyaratan khusus properti, dan berlaku baik bagi perusahaan yang tidak aktif maupun yang aktif beroperasi.Selain itu, perusahaan wajib menyampaikan laporan tahunan Impuesto sobre Sociedades kepada badan pajak nasional, AEAT. Kewajiban ini berlaku bahkan pada tahun tanpa kegiatan sama sekali, yang disebut pelaporan nihil. Mengabaikannya bukan pilihan yang aman. Denda meningkat semakin lama pelaporan yang diwajibkan tidak disampaikan, sesuai aturan yang dijelaskan dalam panduan pajak nonresiden situs ini untuk pelaporan tahunan pribadi seseorang.
| Jan | Feb | Mar | Apr | Mei | Jun | Jul | Agu | Sep | Okt | Nov | Des | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pelaporan pajak perusahaan (Impuesto sobre Sociedades) | Jul | |||||||||||
| Laporan tahunan disimpan di Registro Mercantil | Jul | |||||||||||
| Pengungkapan kepemilikan manfaat (kepemilikan sebenarnya) | Jul |
- Pelaporan pajak perusahaan (Impuesto sobre Sociedades)
- Jatuh tempo 25 Juli untuk perusahaan dengan tahun kalender. Tahun pajak nonstandar mengubah tanggalnya, jadi konfirmasikan tanggal Anda kepada akuntan.
- Laporan tahunan disimpan di Registro Mercantil
- Diajukan bersama atau segera setelah SPT pajak.
- Pengungkapan kepemilikan manfaat (kepemilikan sebenarnya)
- Dilampirkan pada pengajuan laporan tahunan, serta sekali lagi saat pendirian, jika pendirian tersebut jatuh pada tahun itu.
Memastikan NIE setiap direktur dan nomor pajak Spanyol perusahaan sebelum pendirian, alih alih menemukan kekurangannya di hadapan notaris, adalah hal yang ditangani layanan NIE dan administrasi Arevont bersamaan dengan pembelian seperti ini.
Berapa biaya menjalankan perusahaan, di luar pembelian itu sendiri?
Sekitar 500 hingga 1 000 € per tahun, hanya untuk administrasi perusahaan dorman, di samping pajak pembelian yang sama dengan pembelian secara pribadi. Perusahaan dorman, yaitu perusahaan yang memiliki properti dan tidak melakukan kegiatan lain, tetap memerlukan pembukuan formal, pengembalian pajak badan tahunan, dan laporan keuangan tahunan yang disetorkan ke registri. Ini adalah biaya nyata yang berulang dan tidak memiliki padanan untuk properti milik pribadi, selain biaya kepemilikan tahunan biasa yang sudah ditanggung setiap pembeli.Pungutan tahunan 3 % atas nilai kadaster adalah satu-satunya angka yang perlu dijelaskan secara tepat, karena pungutan ini lebih menakutkan banyak pembeli daripada seharusnya. Pungutan ini hanya berlaku bagi perusahaan yang berdomisili di negara yang diklasifikasikan Spanyol sebagai yurisdiksi nonkooperatif, yang dahulu disebut surga pajak. Baik Ceko maupun Polandia tidak tercantum dalam daftar tersebut, sehingga perusahaan Ceko atau Polandia yang didirikan secara normal, atau SL Spanyol milik pemegang saham Ceko atau Polandia, tidak memicu pungutan tersebut. Hal ini perlu dinyatakan dengan jelas karena kekhawatiran tersebut umum terjadi, sedangkan risiko sebenarnya bagi pembeli yang menjadi sasaran situs ini pada dasarnya nol.
| Pajak pembelian (ITP atau IVA + AJD)Sama seperti membeli sendiri | Tanpa penghematan |
|---|---|
| Administrasi tahunan perusahaan tidak aktifPembukuan, SPT, pelaporan registri | 500 hingga 1 000 € |
| Pungutan khusus 3 % atas nilai kadasterHanya yurisdiksi yang tidak kooperatif, bukan Ceko atau Polandia | Tidak berlaku |
| Pajak perusahaan 25 % atas pendapatan sewaBandingkan dengan tarif pribadi nonresiden Anda atas penghasilan yang sama | Tergantung sewa |
| Memiliki secara pribadiTanpa lapisan perusahaan | 0 €, tanpa lapisan tambahan |
Apakah perusahaan Ceko atau Polandia dapat digunakan sebagai pengganti pendirian SL Spanyol?Perusahaan asing dapat memiliki properti di Spanyol, dan tidak ada pembatasan kewarganegaraan terkait hal ini. Dalam praktiknya, sebagian besar pembeli yang benar benar membutuhkan struktur perusahaan menggunakan SL Spanyol, karena bank, notaris, dan registri Spanyol telah disiapkan untuk menanganinya sehari hari. Perusahaan asing menambahkan lapisan pelaporan lintas batas tersendiri di atas semua hal yang dijelaskan di atas. Pilihan mana yang benar benar lebih sederhana untuk situasi Anda merupakan pertanyaan untuk pengacara yang menangani kedua yurisdiksi.
Hal yang perlu dikonfirmasi sebelum memilih struktur perusahaan
Ini adalah daftar periksa yang jujur, bukan promosi penjualan untuk salah satu pilihan. Sebagian besar pembeli yang membacanya memastikan bahwa tidak satu pun hal ini berlaku bagi mereka dan membeli secara pribadi.- Apakah ini benar benar satu properti untuk penggunaan pribadi dan keluarga?Jika ya, ini adalah kasus biasa, dan jawaban jujur di atas berlaku: belilah secara pribadi. Ini tidak berarti bahwa perusahaan tersebut ilegal atau tidak lazim, hanya saja perusahaan menambah biaya tanpa manfaat yang sepadan dalam situasi ini.
- Apakah Anda sudah memiliki, atau berencana memiliki, beberapa properti di Spanyol?Untuk portofolio, biaya administratif perusahaan memiliki lebih banyak manfaat yang dapat mengimbanginya. Itu tidak secara otomatis berarti perusahaan adalah jawaban yang tepat, bahkan dalam situasi tersebut. Perhitungannya tetap harus dilakukan.
- Apakah pewarisan lintas generasi benar benar menjadi perhatian dalam waktu dekat?Ini adalah satu satunya kasus ketika suatu struktur benar benar dapat membantu, tetapi hanya dengan nasihat lintas batas yang tepat. Itu tidak berarti bahwa struktur apa pun akan berfungsi dengan cara yang sama berdasarkan aturan waris Ceko atau Polandia. Hal tersebut harus diperiksa secara terpisah.
- Apakah properti tersebut berada di negara yang tercantum dalam daftar yurisdiksi tidak kooperatif Spanyol?Ini adalah satu-satunya situasi ketika pungutan tahunan 3 % berlaku. Untuk perusahaan Ceko atau Polandia yang didirikan secara biasa, jawabannya adalah tidak, dan pos ini sama sekali tidak berlaku bagi Anda.
Pribadi atau melalui perusahaan
Properti yang sama, dimiliki dengan dua cara. Untuk rumah liburan tunggal, kolom kanan adalah pilihan yang biasa.| Melalui perusahaan | Secara pribadi | |
|---|---|---|
| Pajak saat penyelesaian transaksi | Sama: ITP atau IVA ditambah AJD, dihitung dengan cara yang sama. | Sama: membeli secara pribadi juga tidak memberikan penghematan. |
| Menggunakan properti sendiri | Dapat memicu pungutan sewa pasar yang dianggap berlaku, dikenai pajak sebagai pendapatan perusahaan. | Tidak ada masalah seperti itu: Anda cukup memiliki dan menggunakan properti sendiri. |
| Pelaporan tahunan di luar properti itu sendiri | Pelaporan pajak perusahaan setiap tahun, bahkan saat tidak ada kegiatan, ditambah laporan keuangan tahunan dan pengungkapan pemilik manfaat. | Pelaporan tahunan biasa bagi nonresiden yang sudah dibahas dalam panduan pajak situs ini, dan tidak ada lagi. |
| Biaya berjalan di luar properti | Sekitar 500 hingga 1 000 € per tahun untuk administrasi dasar perusahaan dorman. | Tidak ada biaya selain biaya kepemilikan properti itu sendiri. |
| Jual nanti | Anda dapat menjual properti dari perusahaan, atau menjual sahamnya sendiri. Pilihan kedua ini merupakan transaksi yang jauh lebih kompleks dan memerlukan nasihat pajak khusus bagi kedua belah pihak. | Penjualan properti biasa, dengan proses yang sudah dijelaskan dalam panduan biaya penjualan dan keluar dari investasi di situs ini. |
| Kewajiban pajak kekayaan | Saham tersebut tetap diperhitungkan, dengan nilai yang ditentukan melalui neraca perusahaan. | Properti itu sendiri diperhitungkan. Lihat panduan pajak kekayaan untuk mengetahui siapa yang benar-benar tercakup. |
Apa yang ditentukan oleh aturan umum, dan apa yang hanya dapat ditentukan oleh angka Anda sendiri
Tarif pajak badan (25 %) dan kewajiban pengungkapan pemilik manfaat merupakan aturan yang telah ditetapkan, berdasarkan sumber asli. Pungutan khusus 3 % dan cakupannya terhadap yurisdiksi nonkooperatif juga berdasarkan sumber asli (Ley IRNR, pasal 40-45). Kesimpulan sederhananya, bahwa pungutan tersebut tidak berlaku bagi perusahaan Ceko atau Polandia yang didirikan secara normal, mengikuti cakupan tersebut secara langsung. Angka biaya operasional sekitar 500 hingga 1 000 € per tahun merupakan perkiraan pasar yang diperiksa melalui dua sumber, bukan angka resmi yang dipublikasikan. Penawaran nyata berbeda-beda menurut penyedia.Tidak ada aturan umum yang dapat memastikan apakah perusahaan akan menghemat uang Anda dalam kasus khusus Anda. Hal itu bergantung pada apakah Anda menyewakan properti tersebut, berapa nilai sewanya, posisi pajak pribadi Anda di negara asal, serta persoalan pewarisan lintas negara dan perjanjian pajak yang hanya dapat dijawab secara menyeluruh oleh penasihat pajak yang bekerja di kedua yurisdiksi. Untuk kasus biasa, yaitu satu properti, penggunaan pribadi dengan sesekali disewakan, asumsi awal yang jujur adalah bahwa perusahaan tidak akan menghemat uang Anda. Struktur perusahaan harus membuktikan bahwa biaya yang ditimbulkannya memang dapat dibenarkan.Tidak seorang pun di sini melakukan perhitungan yang dijelaskan di atas. Koordinasi hukum Arevont melibatkan penasihat independen sebelum Anda berkomitmen membayar uang jaminan reservasi. Dengan demikian, keputusan sepenting ini dibuat berdasarkan angka nyata, bukan asumsi dari Ceko yang tiba di sini secara tidak sengaja.
Pertanyaan umum tentang pembelian melalui perusahaan
- Apakah saya mengkhawatirkan pajak 3 % tanpa alasan?
- Untuk perusahaan Ceko atau Polandia yang didirikan secara normal, hampir pasti ya. Pungutan tahunan 3 % hanya berlaku bagi perusahaan yang berdomisili di negara yang diklasifikasikan Spanyol sebagai yurisdiksi nonkooperatif, dan baik Ceko maupun Polandia tidak tercantum dalam daftar tersebut. Ini adalah salah satu kekhawatiran yang paling umum dan tidak perlu dalam topik ini.
- Dapatkah saya menjual saham perusahaan, bukan propertinya?
- Ya, dan pembeli terkadang menyusun penjualan dengan cara ini untuk mengubah cara transaksi tersebut dikenai pajak. Ini merupakan transaksi yang jauh lebih kompleks daripada penjualan properti biasa. Transaksi ini memerlukan nasihat pajak khusus bagi pihak penjual maupun pembeli. Pembeli harus berhati-hati menerima penjualan saham, bukan penjualan properti, tanpa memahami secara tepat kewajiban apa saja yang menyertai saham tersebut.
- Apakah memiliki properti melalui perusahaan menghindari pajak kekayaan Spanyol?
- Tidak. Saham itu sendiri merupakan aset yang Anda miliki secara pribadi, dinilai melalui neraca perusahaan itu sendiri, dan diperhitungkan dengan cara yang sama seperti properti yang dimiliki secara langsung. Lihat panduan pajak kekayaan untuk mengetahui siapa yang benar-benar tercakup. Bagi sebagian besar pembeli biasa, jawabannya sama sekali tidak ada, baik melalui perusahaan maupun tidak.
- Apa yang terjadi pada jangka waktu sewa minimum jika perusahaan menyewakan properti untuk jangka panjang?
- Jangka waktunya berubah. Jangka waktu minimum bagi pemilik perusahaan yang menyewakan properti berdasarkan hukum sewa Spanyol adalah 7 tahun, bukan 5 tahun seperti yang berlaku bagi pemilik perorangan. Panduan properti sewaan membahas hal ini secara lengkap. Ini merupakan konsekuensi nyata dan spesifik yang perlu diketahui sebelum Anda memutuskan cara memiliki properti yang hendak Anda sewakan untuk jangka panjang.
