İspanya'da kiracılı taşınmaz satın almak
30 saniyede
İspanya'da kiracısı bulunan bir taşınmaz satın almak, size gelir getiren boş bir ev vermez. Önceki malikin kabul ettiği şartlarla, sözleşmenin beş veya yedi yıllık asgari süresinden ne kadar kaldıysa mevcut kira sözleşmesini devralırsınız; sözleşme tescilli olsun ya da olmasın. Kiracının, siz satın almadan önce taşınmazı satın alma konusunda yasal bir hakkı da olabilir.
Taşınmazı satın aldığımda kira sözleşmesine ne olur?
Satıcının yerine tamamen geçersiniz. Kiraya verilmiş bir taşınmazın alıcısı, sözleşmenin ilk 5 yılının kalan kısmı boyunca veya önceki ev sahibi bir şirketse 7 yıl boyunca, ev sahibinin hak ve yükümlülüklerini devralır. Bu durum, kira sözleşmesinin Tapu siciline tescil edilmiş olup olmamasından bağımsız olarak geçerlidir. Kiracının ödediği kira, hâlihazırda işlemekte olan süre ve ilk sözleşmedeki tüm şartlar, oldukları gibi taşınmazla birlikte devredilir.Bunun pratikteki anlamı şudur: ilk günden kira bedelini artıramazsınız, yeni malik olduğunuz için kalan süreyi kısaltamazsınız ve satış temsilcisinin söylediği "kiracı yakında çıkıyor" ifadesi bir belge değildir. En fazla, kiracının satıcıya söylediği bir şey olabilir.
Devralınan kira sözleşmesi
- TamamlanmaKira sözleşmesini devralırsınızÖnceki malikin sahip olduğu aynı kira, aynı şartlar ve aynı kalan süre.
- İlk imzadan itibaren 5. veya 7. yılAsgari süre sona ererKiracı ayrılabilir veya kira sözleşmesi otomatik olarak yeniden uzayabilir.
Mülkle neler yapabilirsiniz
- Satışın vade sonu tamamlanmasıKullanımınıza sunulmazKendiniz kullanamaz veya başkasına kiralayamazsınız.
- Süre sona erdikten sonraKullanıma veya kiraya açıkYalnızca miras kalan asgari süre gerçekten sona erdiğinde.
| Varsayabileceğiniz şey | Yasanın öngördüğü | Kaynak |
|---|---|---|
| Satış mevcut kiracılığı sona erdirir | Hayır. Alıcı, kira sözleşmesini asgari süresinin geri kalanı için devralır. | LAU md. 14 |
| Tescilsiz kira sözleşmesi yeni maliki bağlamaz | Bağlar. Tapu siciline tescil, alıcının kira sözleşmesini devralmasının koşulu değildir. | LAU md. 14 |
| Malik olunca kirayı artırabilirim | Yalnızca mevcut sözleşme kira güncellemesine izin veriyor ve sözleşmedeki koşullar karşılanıyorsa. Mülkü satın almak bu hükümle ilgili hiçbir şeyi değiştirmez. | LAU md. 14, mevcut sözleşmeyle birlikte |
Mülkü kendim yaşamak için satın alacak olmam önemli mi?Hayır, kendi planlarınız kiracının devralınan süresini kısaltmaz. Mülkü ileride kendi kullanımınız için geri alıp alamayacağınız, satıcı için de geçerli olduğu gibi, ilk sözleşmede bu hakkın saklı tutulmasına ve usulüne uygun bildirim yapılmasına bağlıdır. Bu durum mülkiyetin değişmiş olmasına bağlı değildir.
Ben satın almadan önce kiracının mülkü satın alma hakkı var mı?
Muhtemelen evet. Mevcut kiracının, kira sözleşmesi imzalanırken bu haktan geçerli biçimde vazgeçilmemişse, kanundan doğan öncelikli satın alma hakkı, yani derecho de adquisición preferente, vardır. Bu, İspanya uygulamasında yaygındır ancak evrensel değildir. Bu haktan vazgeçilmişse bile ev sahibi, satış niyetini kiracıya satışın tamamlanmasından en az 30 gün önce bildirmek zorundadır. Noter senedinde bu bildirimin yapıldığı kaydedilmelidir. Bu işlem atlanırsa Tapu sicili satın alma işleminizi tescil etmeyi reddedebilir.Bu bir belge incelemesidir, pazarlık değildir. Satın alma taahhüdünüz oluşmadan önce avukatınız, ilgili kira sözleşmesinde geçerli bir feragat bulunup bulunmadığını ve bildirimin gerçekten yapılıp yapılmadığını doğrular.
- Tanteo: kiracının öncelikli satın alma hakkıSatışın tamamlanmasından önce, bu haktan kira sözleşmesi imzalanırken geçerli biçimde vazgeçilmemişse, kiracıya aynı koşullarla satın alma fırsatı tanınmalıdır.
- Where
- Kira sözleşmesinde kontrol edildi.
- Vazgeçilmişse satıcı yine de bildirmelidirKiracıya satış niyeti bildirilmelidir ve noter senedinde bunun yapıldığı kaydedilmelidir.
- How long
- Satışın tamamlanmasından en az 30 gün önce.
- Watch out
- Atlanırsa Tapu sicili satın alma işleminizi tescil etmeyi reddedebilir.
- Retracto: kusurlu satış sonrası kiracının başvuru hakkıKiracıya mülk öncelikle usulüne uygun şekilde teklif edilmemişse, satışın tamamlanmasından sonra alıcının yerine geçebilir.
- Watch out
- Bu hak gözetilmeden tamamlanan bir satışa itiraz edilebilir. Bu nedenle bildirim belgeleri, satış sözleşmesi kadar önemlidir.
Yukarıdaki 25. maddenin özü, 17 Ağustos 2026 tarihinde BOE metni doğrudan incelenmeden, birden çok bağımsız İspanyol hukuk kaynağıyla doğrulanmıştır. Bu hükme dayanmanızdan önce avukatınız, kesin ifadeleri ilgili kira sözleşmesine göre doğrular.
Satışın tamamlanmasında satıcıdan neler devredilmelidir?
Mülke ek olarak dört şey ve bunların hiçbiri sizin sormanızı beklemez.
- Kapora ve kaydıKiracının başlangıçta ödediği kapora, bölgesel konut idaresindeki kaydıyla birlikte yeni ev sahibi olarak size devredilmelidir; böylece kira süresi sonunda iade eden kişi satıcı değil siz olursunuz.
- Tahsil edilen kira, gün hesabıylaSatışın tamamlanmasından sonraki bir dönem için önceden ödenmiş her türlü kira, teslim gününe göre paylaştırılarak size aittir.
- Tarihli demirbaş listesiKira başlangıcında kiracının teslim aldığı şeyler, kaporayla ilgili bir ihtilaf çıkması hâlinde önem taşır.
- Kira ödeme belgesiAksi hâlde kira sözleşmesiyle birlikte devralacağınız herhangi bir kira borcu bulunmadığını teyit eder.
Mevcut kira sözleşmeleri ile belirli mülkün kullanımına ve kiralanmasına ilişkin kurallar, Arevont’un hukuki koordinasyon kontrol listesindeki standart maddelerden biridir. Bu liste, yalnızca kiracılı bir mülk için özel olarak eklenmez, her satın alma işleminde kullanılır. Aynı avukat denetimli kontrol, bir belge daha incelenerek uygulanır.
Devralınan site borçları, kira meselesinden ayrı olabilir mi?Evet, bunlar ayrı ayrı kontrol edilir. Site borcu, mülkte kimin yaşadığından, kiracı veya malik olmasından bağımsız olarak mülkü takip eder ve kiracının kendi kira durumunu gösteren belgeden farklı bir belgedir. Her ikisi de satışın tamamlanmasından önce talep edilir ve biri diğerinin yerine geçmez.
Mülkün boş olmasını istersem ne olur?
Mülkü kiracılı satın almak, size satıcının sahip olduğundan daha hızlı bir şekilde boş mülk edinme imkânı vermez ve bunu zorla sağlayamazsınız. Gerçekçi üç seçenek vardır ve bunların hiçbiri otomatik olarak "önerilen seçenek" değildir. Hangisinin en iyi olduğu kiracıya ve sahip olduğunuz zamana bağlıdır.
- Option 1Gönüllü erken çıkışı müzakere edinYaygındır; zorla gerçekleştirilemez, yalnızca anlaşmayla olur.
- Fiyat
- Genellikle bir tazminat gerekir
- Kesinlik
- Garanti edilmezKiracı hayır diyebilir.
- Süre
- İşe yararsa en hızlı seçenek
- Option 2Sözleşmede saklı bir hak varsa onu kullanınMülkle birlikte, satıcının tabi olduğu aynı ihbar koşullarıyla size devredilir.
- Fiyat
- Tazminat gerekmez
- Kesinlik
- Yalnızca saklıysaGayrimenkulü satın almak bu hakkı doğurmaz.
- Süre
- Belirlenmiş ihbar süresine göre
- Option 3Kalan sözleşme süresini bekleyinEn basit seçenek ve her zaman mevcut olan tek seçenektir.
- Fiyat
- Ek maliyet yok
- Kesinlik
- Her zaman kullanılabilir
- Süre
- Kalan sürenin tamamı
Bunun bir avantajı da vardır: İlk günden itibaren istikrarlı ve hukuken korunan kira geliri sağlayan bir mülk, ruhsat almanız, döşemeniz ve kendiniz pazarlamanız gereken bir mülkten farklı bir varlık türüdür. Kiracıyı yalnızca bir engel olarak görmek yerine bunu değerlendirmeye değer.
Kiracılı satın alma ile boş satın alma: fark nedir?
Aynı mülk, iki farklı durumda ve gerçek ödünleşmelerle sunulur. Bunlardan hiçbiri basitçe daha iyi değildir.
| Boyut | Kiracılı | Boş |
|---|---|---|
| İlk günden gelir | Evet, zaten kararlaştırılmış kira üzerinden; mevcut sözleşme dışında bu kirayı artıramazsınız. | Kendi kiracınızı veya misafirinizi bulana kadar hiçbir gelir yok. |
| Mülkü kendiniz kullanmanız | Süre sona erene veya kiracı ayrılmayı kabul edene kadar mümkün değil. | Immediate. |
| Tipik talep fiyatı | Kısıtlamayı yansıtacak şekilde, genellikle benzer boş bir birime kıyasla indirimli olur. | Tam piyasa karşılaştırması; kısıtlama fiyata yansıtılmamıştır. |
| Hukuki inceleme kapsamı | Standart kontrollerin yanı sıra kira sözleşmesi, 25. madde kapsamındaki durum, kapora ve kira ödeme geçmişi. | Yalnızca standart taşınmaz ve hukuki kontroller. |
Kiracılı bir taşınmazı satın almadan önce talep edilmesi gerekenler
Hukuki inceleme sırasında değil, rezervasyondan önce talep edilmesi gereken beş belge.| Talep | Size ne anlatır | Kötü yanıt nasıl görünür |
|---|---|---|
| Kira sözleşmesinin özeti değil, sözleşmenin tamamı | Kalan süre, kira bedeli, varsa güncelleme hükmü ve ilk satın alma hakkından feragat edilip edilmediği bu tek belgede yer alır. | Belge sunulmadan "Şartlar standart" denmesi. |
| Hak devredildiyse, 25. madde bildirimine ilişkin kanıt | Bu belge olmadan Tapu sicili satın alımınızı tescil etmeyi reddedebilir. | Resmî olarak kayda geçirilmiş bildirim yerine verilen güvence. |
| Kaporanın ve nerede tutulduğunun teyidi | Daha sonra iade etme yükümlülüğüyle birlikte size devredilmelidir. | Fianzanın nerede tutulduğuna dair kayıt yok. |
| Kiracı için kira ödeme belgesi | Kira sözleşmesiyle birlikte devreden herhangi bir kira borcu olmadığını teyit eder. | Yazılı hiçbir kanıt olmadan "Her zaman zamanında öderler" denmesi. |
| Kiracılığın başladığı tarihte düzenlenmiş demirbaş ve eşya listesi | Daha sonra çıkabilecek kapora uyuşmazlığında tek gerçek savunma. | Demirbaş ve eşya listesi yok veya listeye tarih eklenmemiş. |
Belirli bir kira sözleşmesi hakkında veremeyeceğimiz taahhütler
Bu, 17 Ağustos 2026 itibarıyla geçerli olan LAU'nun 14. ve 25. maddeleri hakkında genel bilgilendirmedir. 14. maddeyi doğrudan kanun metninden okuduk ve 25. maddeyi bağımsız hukuki kaynaklar üzerinden kontrol ettik. Bu, belirli bir kiracılık ilişkisi hakkında hukuki danışmanlık değildir. Kesin kalan süre, ilk satın alma hakkından feragat edilip edilmediği ve varsa kira güncelleme hükmü, o tek belgenin ifadelerine bağlıdır. Yalnızca belgenizi inceleyen avukatınız hangi hükümlerin geçerli olduğunu söyleyebilir.İspanya kira hukuku kiracıyı güçlü biçimde korur; bu koruma genellikle yabancı bir alıcının beklediğinden daha kapsamlıdır. "Kiracı zaten ayrılır" varsayımına dayalı bir satın alma, bir tahmine dayalı satın almadır. Taşınmazın boş olması satın alma amacınızın tamamını oluşturuyorsa, bunu rezervasyondan sonra değil, önce doğrulamalısınız.Kontrol sürecini koordine ederiz. Biz avukat değiliz. 25. madde bildirimi ve kira sözleşmesi, bağımsız bir avukatın inceleyip teyit etmesi gereken belgelerdir; Arevont'un onayladığı hususlar değildir.
Kiracılı taşınmaz satın alma hakkında sıkça sorulan sorular
- Taşınmazı kendim oturmak için satın aldığım gerekçesiyle kiracıyı basitçe tahliye edebilir miyim?
- Hayır. Orada yaşamak istemeniz, tek başına devralınan kira sözleşmesini erken sona erdirmek için bir neden değildir. Bu yalnızca ilk sözleşmede ev sahibinin taşınmazı kişisel kullanım amacıyla geri alma hakkı saklı tutulmuşsa ve bu hüküm uyarınca doğru bildirim yapılmışsa mümkündür. Bu hak taşınmazla birlikte devredilir; satışla oluşmaz.
- Kiracılı bir taşınmazı satın almak, eşdeğer boş bir taşınmazı satın almaktan genellikle daha mı ucuzdur?
- Çoğu zaman evet; çünkü taşınmazı serbestçe kullanma veya kiraya verme kısıtlaması alıcı açısından gerçek bir maliyettir ve piyasa bu kısıtlamayı genellikle fiyata indirim olarak yansıtır. İndirimin kısıtlamaya değecek kadar büyük olup olmadığı, asgari sürenin ne kadarının kaldığına ve taşınmazdan gerçekten ne istediğinize bağlıdır.
- Satıcı, kiracının satışın tamamlanmasından önce ayrılmayı zaten kabul ettiğini söylerse ne olur?
- Buna güvenmeden önce, kiracı tarafından imzalanmış ve tarih içeren yazılı bir belge alın. Satış aracısının aktardığı sözlü bir güvence kiracıyı bağlamaz; kiracı fikrini değiştirirse ne siz ne de satıcı bu güvenceyi uygulatabilirsiniz.
- Şahsen almak yerine bir şirket aracılığıyla satın almak bunlardan herhangi birini değiştirir mi?
- Kira sözleşmesinin devredilip devredilmediğini değil, sözleşmenin taşıdığı asgari süreyi değiştirir. Kira sözleşmesi her iki durumda da devredilir. Fark, şirket olan bir ev sahibinin asgari süresinin 5 değil 7 yıl olmasıdır; taşınmazı nasıl elinizde tutacağınıza karar vermeden önce bunu bilmenizde fayda vardır.
