Sprievodcovia

Ako kúpiť nehnuteľnosť na pobreží Costa del Sol

Autor Samuel Špreňar, Poradca kupujúceho na Costa del SolAktualizované 2026-08

Za 30 sekúnd

Vyberiete si z prvého výberu, počas jednej cesty si pozriete najlepšie nehnuteľnosti a vykonáte rezerváciu. Váš právnik skontroluje nehnuteľnosť, vybaví Vaše NIE a pripraví zmluvy. U notára podpíšete listinu a prevezmete kľúče. Za nič z toho nám neplatíte.

1
Prvý telefonát a prvý výber, na ktorý môžete reagovať
2
Obhliadková cesta: jeden až tri dni na pobreží
3
Váš právnik, plná moc a rezervácia
4
Právna kontrola, NIE a záväzná zmluva
5
Listina u notára a kľúče
6
Nasledujúci rok: účty, dane a správa

Okrem ceny9 až 13 %Od ďalšieho predaja po novostavbu. Sekcia s nákladmi zobrazuje každú položku.

Od rezervácie po kľúče, ďalší predaj1 až 3 mesiaceTempo určuje právna kontrola.

Od novostavby po kľúče2 mesiace až 3 rokyPripravenosť na odovzdanie kľúčov predstavuje kratší termín. Pri kúpe nehnuteľnosti z projektu sa čaká až do dátumu dokončenia.

Čo nám kupujúci platí0 €Neplatíte žiadny poplatok, paušál ani platbu pri kúpe.

Na tejto stránkeZostáva 64 min

1 z 31Zostáva 64 min

Kúpa od začiatku do konca
Šesť fáz
Pätnásť krokov
Dokumenty
Odstúpenie
Deň dokončenia
Chyby a komu dôverovať
Chyby kupujúcich
Výber agentúry
Priestor na vyjednávanie
Kto čo platí
Povedzme si to priamo
Peniaze
Náklady a dane
Príklad všetkých nákladov
Hypotéka a financie
Ochrana peňazí
Spoločnosť alebo nie
Čo sa môže pokaziť
Právna kontrola
Povolenia a pozemok
Dlhy a predávajúci
Záplavy, hluk, vlhkosť
Vzorce podvodov
Riziká novostavby
Novostavba alebo nehnuteľnosť z ďalšieho predaja
Novostavba alebo nehnuteľnosť z ďalšieho predaja
Vo výstavbe alebo pripravená na nasťahovanie
Jeho vlastníctvo
Ročné náklady
Ročné účty
Prenajímanie nehnuteľnosti
Prenajímanie
Bývať tu
Život tu
Predaj nehnuteľnosti a dedenie
Neskorší predaj
Dedenie
Kde nájdete podrobnosti
Všetky príručky
Kam ďalej

Zdieľať túto stránku

Kúpa od začiatku do konca

Ako dlho trvá kúpa nehnuteľnosti na pobreží Costa del Sol?

Od rezervácie po kľúče trvá kúpa nehnuteľnosti z druhej ruky zvyčajne jeden až tri mesiace a pri novostavbe dva mesiace až tri roky. Pred rezerváciou prebieha hľadanie a táto časť je na Vás: niektorým kupujúcim trvá niekoľko dní, iným niekoľko mesiacov. Pri novostavbe navyše čakáte na dokončenie budovy, nielen na vybavenie dokumentov.Vaša vlastná časť je malá a jej rozsah závisí od Vás: niektorým kupujúcim stačí niekoľko telefonátov, iní ich potrebujú oveľa viac, ďalej aspoň jedna cesta na pobrežie a niekoľko podpisov. Ak použijete plnú moc, jej podpis je jedným z týchto podpisov.Časová os nižšie zobrazuje celý proces. Nasledujúca časť zobrazuje ten istý proces krok za krokom. Každý krok odkazuje na stránku s ďalšími podrobnosťami.

PrípravaKroky 1 až 4
Telefonicky si prejdeme, ako chcete nehnuteľnosť využívať. Potom Vám pošleme prvý výber na prediskutovanie. Na základe Vašej reakcie pripravíme druhý výber a preveríme veci, ktoré inzerát nikdy neukáže. Pri nehnuteľnostiach, ktoré Vás vážne zaujímajú, zabezpečíme videoobhliadky alebo živé prehliadky.
Váš čas
Od dní po týždne, podľa Vašich potrieb. Niektorým kupujúcim stačí niekoľko telefonátov, iní ich potrebujú oveľa viac.
CestaKroky 5 a 6
Na pobreží strávite jeden až tri dni. Denne si pozriete päť až osem nehnuteľností. Medzi obhliadkami Vám ukážeme jednotlivé oblasti. Potom sa rozhodnete. Nemáte žiadny termín.
Váš čas
Niektorí klienti sa rozhodnú okamžite. Iní potrebujú mesiace a vrátia sa dva- alebo trikrát, kým získajú istotu.
Pred záväzným rozhodnutímKroky 7 a 8
Môžeme Vám odporučiť nezávislého právnika alebo si privediete vlastného. Ak chcete vybaviť dokumentáciu bez opätovného cestovania, podpíšete plnú moc. Potom nehnuteľnosť rezervujete.
Váš čas
S právnikom sa môžete stretnúť osobne alebo prostredníctvom videohovoru. Samotnú rezerváciu môžete podpísať z domu.
Právna časťKroky 9 až 11
Váš právnik preverí nehnuteľnosť a požiada o Vaše NIE. NIE je španielske identifikačné číslo pre cudzincov. Španielsky bankový účet možno otvoriť pred kúpou alebo po nej, takže ho nemusíte mať otvorený ešte pred nákupom. Váš právnik a developer musia tiež preveriť pôvod Vašich finančných prostriedkov. Potom podpíšete záväznú zmluvu. Pri novostavbe ide o splátkový kalendár s developerom. Pri nehnuteľnosti z druhej ruky ide o arras. Arras je záväzná zmluva o zálohe.
Váš čas
Práve tu strávite najviac vlastného času. Zhromaždíte a odošlete dokumenty, ktoré preukazujú pôvod Vašich peňazí.
DokončenieKroky 12 až 14
Platíte podľa harmonogramu. Pri novostavbe sa dokončená nehnuteľnosť skontroluje a každá vada či nedokončená položka sa zapíše do zoznamu. Tento zoznam sa nazýva zoznam nedostatkov. Mnohí developeri vykonávajú kontrolu nedostatkov až po podpise listiny vlastníctva, takže nie vždy prebehne pred návštevou notára. Listina sa podpíše u notára a prevezmete kľúče.
Váš čas
Jedno stretnutie u notára. Zúčastníte sa ho osobne alebo za Vás príde Váš právnik na základe plnej moci. Zastúpená je aj predávajúca strana, notár vedie podpisovanie a zvyčajne sme prítomní aj my.
Po kúpeKroky 15
Váš právnik zabezpečí prepis energií a poistenia a vybaví Vaše daňové povinnosti vrátane ročnej dane z nehnuteľnosti. Ak chcete, aby sa niekto staral o nehnuteľnosť počas Vašej neprítomnosti, sami zabezpečujeme správu nehnuteľností a prenájmy.
Váš čas
Veľmi málo. Väčšinu vybaví Váš právnik a my zostávame Vašou kontaktnou osobou.

Váš vlastný časový plán určuje jedna vec mimo zoznamu, ktorá závisí od toho, čo kupujete, nie od procesu: ďalší predaj sa meria na mesiace a novostavba môže trvať roky. Obe čísla sú v hornej časti tejto stránky a v porovnaní nižšie.

Čo sa deje v poradí od prvého telefonátu po kľúče

Prvý telefonát sa týka toho, ako budete nehnuteľnosť využívať. Posledným krokom je listina u notára a kľúče. Medzi tým sú štyri kroky hľadania, dva na pobreží, dva pred záväzkom, tri právne kroky, tri kroky do dokončenia a jeden krok v roku po kúpe.

Celý proces, 15 krokov

Príprava
Prvý telefonát20 až 60 minútPorozprávame sa o tom, ako plánujete nehnuteľnosť využívať a čo s ňou plánujete do budúcnosti. Rozpočet je dôležitý a je druhou otázkou, pretože samotné číslo nám nepovie, o ktorých uliciach máme uvažovať. Počas toho istého telefonátu Vám vysvetlíme celý priebeh kúpy a odpovieme na všetky Vaše otázky.Hľadanie nehnuteľnosti Náklady na kúpu
Prvý výber a následný telefonátOd hodín po dniPrehľadávame celý trh, nielen vlastnú ponuku, pretože agenti na tomto pobreží zdieľajú svoje inzeráty a cena je u každého agenta rovnaká. Výber slúži na diskusiu: môže obsahovať šesť alebo dvadsať nehnuteľností podľa toho, čo ste požadovali. Telefonát po jeho odoslaní Vám umožní reagovať a nám povie, čo treba zmeniť.Hľadanie nehnuteľnosti Nalákavacie inzeráty
Druhý výber a to, čo inzerát nikdy neukážeDniDruhý výber je užší a v tejto fáze preverujeme to, čo inzerát nikdy neukáže: orientáciu, skutočnú hlučnosť, presnú polohu, urbanizáciu a jej okolie. Zároveň potvrdíme, či je nehnuteľnosť stále na predaj a aká je jej skutočná dnešná cena. Väčšina nehnuteľností z prvého zoznamu tu vypadne a rovnakú kontrolu vykonáme aj pri nehnuteľnosti, ktorú ste sami našli na realitnom portáli.Overenie inzerátu Záplavové oblasti
Videoobhliadky alebo živé prehliadky ešte pred rezerváciou letuV priebehu dníKeď Vás nehnuteľnosť z druhého výberu vážne zaujme, prídeme k nej. Uvidíte výhľad, budete počuť skutočnú hlučnosť, zistíte reálnu pešiu vzdialenosť na pláž a stav budovy. Absolvujete živý videohovor alebo si pozriete natočenú prehliadku, ktorú si môžete pustiť dvakrát, aby ste nemíňali čas na cestu kvôli niečomu, čo mohla vyradiť kamera.Videoprehliadky Vlhkosť a kvalita výstavby
Cesta
Výjazd na obhliadky, päť až osem nehnuteľností denne1 až 3 dniPočas jedného až troch dní absolvujete kompletný program, ktorý pre Vás zabezpečíme. Cestujete v našom aute alebo vo vlastnom, ak Vám to viac vyhovuje. Program zahŕňa aj oblasti medzi jednotlivými obhliadkami, aby ste pochopili, kde sa každá nehnuteľnosť nachádza, a nielen to, ako vyzerá zvnútra. Plán sa počas dňa mení, keď sa niečo vylúči, čo sa zvyčajne stáva.Cesty na obhliadky Hluk
Rozhodnutie bez akýchkoľvek záväzkovTýždne až mesiaceRýchle rozhodnutie nie je chybou a mnohí kupujúci sa rozhodnú priamo na mieste, keď majú pred sebou tú správnu nehnuteľnosť. Chybou je rozhodovať sa pod tlakom, pretože let domov v nedeľu nie je dôvodom na výber nehnuteľnosti. Rovnako normálne je rozhodovanie trvajúce niekoľko mesiacov aj návrat na druhú obhliadku a niekedy je úprimnou odpoveďou, že tento rok na to nie je vhodný čas.Najčastejšie chyby kupujúcich
Pred rozhodnutím
Váš vlastný právnik a plná moc, ak ju chceteJedno stretnutie, zvyčajne onlineMôžeme Vám odporučiť nezávislého právnika alebo si privediete vlastného. V každom prípade právnika platíte Vy a pracuje pre Vás, nie pre predávajúceho ani developera. Advokátska kancelária, s ktorou spolupracujeme, si účtuje približne 1 % z ceny vrátane DPH. Ďalším rozhodnutím je plná moc a nejde len o podpis. Umožní Vášmu právnikovi požiadať o Vaše NIE a otvoriť Vám bankový účet, čo sú dve úkony, ktoré sa zo zahraničia vybavujú svojpomocne naozaj neprakticky. Plná moc, ktorú pripravuje náš odporúčaný právnik, zvyčajne uvádza viacero osôb z jeho kancelárie vrátane asistentov, takže keď je potrebný podpis, je vždy niekto k dispozícii. Právnici tu majú profesijné poistenie a nikto z nich nekoná bez Vášho predchádzajúceho potvrdenia.Koordinácia právnej kontroly Plná moc
Rezervácia a podmienky vrátenia peňazíDniRezervácia na krátky čas stiahne nehnuteľnosť z trhu a Vy zaplatíte sumu, ktorá je v porovnaní s kúpnou cenou nízka. Je to jediná platba v celom procese mimo záručného systému. Ešte pred prevodom peňazí zmluva presne stanoví, ktoré zistenia vedú k ich vráteniu. Pri ďalšom predaji ide o zistenia vyplývajúce z právnej kontroly: dlh, ťarcha, nezapísaná zmena alebo neexistujúce povolenie.Vyjednávanie Rezervačná zmluva
Právna časť
Právna kontrola je to, za čo platíte2 až 4 týždnePrávna kontrola zahŕňa vlastníctvo, ťarchy a dlhy, overenie súladu budovy s jej dokumentmi, pravidlá spoločenstva a overenie, či je nehnuteľnosť vôbec možné prenajímať turistom. Notár túto prácu nevykonáva a práve v tejto fáze možno kúpu zastaviť.Koordinácia právnej kontroly Čo právnik kontroluje
NIE, bankový účet a zvyšná administratívaSúčasne, väčšinou na základe plnej mociVáš právnik požiada o Vaše NIE a tento proces prebieha súčasne s právnou kontrolou, nie až po nej. NIE je španielske identifikačné číslo cudzinca. Bez neho nemôžete kúpiť nehnuteľnosť, zaplatiť daň ani podpísať dokument u notára. Španielsky bankový účet možno zriadiť pred kúpou alebo po nej, takže nemusí existovať ešte pred nákupom.NIE a administratíva Španielsky bankový účet
Záväzná zmluva a dve podoby, ktoré môže maťTýždne po rezerváciiPri novostavbe ide o zmluvu s developerom s platobným kalendárom. Banková záruka vystavená na Vaše meno musí pokrývať každú platbu, ktorú uskutočníte pred dokončením budovy. Pri ďalšom predaji ide o arras, súkromnú zálohovú zmluvu. Zvyčajne predstavuje 10 až 20 % ceny. Obsahuje zmluvnú pokutu pre stranu, ktorá od zmluvy odstúpi.Koordinácia právnej kontroly Kúpna zmluva
Dokončenie
Platby a čakacia lehota, ktorá sa nie vždy vysvetľujeOd mesiacov po roky pri novostavbePri novostavbe ide o najdlhšiu fázu a platobný kalendár sa medzi developermi skutočne líši. Niektorí požadujú iba platbu pri podpise zmluvy a potom doplatok pri dokončení. Iní chcú jednu alebo dve priebežné platby. Mesačné platby existujú, ale sú zriedkavé. Váš právnik dohliadne na to, aby každá platba odišla načas a na správny účet. Bankové preverovanie môže trvať niekoľko dní a zmeškaný termín u notára môže stáť niekoľko týždňov.Koordinácia dokončenia Bankové záruky
Zoznam nedostatkov a to, čo musí developer opraviťPred listinou alebo po nejKontrola nedostatkov je prehliadka dokončenej novostavby zameraná na chyby a nedokončené práce. Každá položka sa zapíše a odfotografuje a zoznam sa odošle developerovi na opravu. Kontrolu nevykonávame sami. Zabezpečíme externú inšpekčnú spoločnosť, ktorá nesie profesijnú zodpovednosť za svoju správu. Kontrola je nepovinná a mnohí developeri vykonávajú vlastný proces kontroly nedostatkov až po podpise listu vlastníctva, takže nemusí vždy prebehnúť pred zaplatením doplatku. Pri ďalšom predaji neexistuje zoznam nedostatkov. Namiesto toho Vás sprevádzame pri záverečnej prehliadke pred podpisom listiny, aby sme skontrolovali stav nehnuteľnosti a zhodu inventára.Kontrola odovzdania novostavby Technická kontrola
Notár, doplatok a kľúčeJeden podpisNotár overuje totožnosť a právnu spôsobilosť oboch strán. Vyžiada si vlastný výpis z registra, aby potvrdil, že predávajúci je skutočným vlastníkom nehnuteľnosti. Vyhotoví verejnú listinu, pred podpisom ju všetkým nahlas prečíta a ešte v ten istý deň ju podá do katastra nehnuteľností. Nekontroluje však, či je nehnuteľnosť dobrým rozhodnutím, ani neoveruje dlh voči spoločenstvu a povolenia. Preto existujú kroky 9 až 13.Koordinácia dokončenia Notár
Po kúpe
Rok po kúpe, ktorý si ľudia často neplánujúPrebiehaVáš právnik prepíše energie a poistenie na Vaše meno a vybaví daňové záležitosti: ročnú daň z nehnuteľnosti, ostatné dane z vlastníctva a priznanie pre nerezidentov. Ak chcete, aby sa niekto staral o nehnuteľnosť počas Vašej neprítomnosti, správu nehnuteľnosti a krátkodobé prenájmy zabezpečujeme sami, namiesto toho, aby sme Vás odovzdali tretej strane. V tejto fáze sa vlastníctvo nehnuteľnosti v zahraničí stáva jednoduchým alebo vytvára prácu, s ktorou ste nepočítali.Následná starostlivosť Správa nehnuteľnosti Ročné náklady

Váš právnik aj developer musia preveriť pôvod Vašich peňazí. Ide o pravidlo proti praniu špinavých peňazí, ktoré sa vzťahuje na každého kupujúceho. Preukážete, ako ste peniaze získali: výplatnými páskami pri príjme zo zamestnania, uznesením spoločníkov pri dividendách, dokladom o dedičstve alebo listinou, ak ste predali nehnuteľnosť.Právnik, ktorého odporúčame, tieto dokumenty riadne predloží a zabezpečí potrebný preklad. Bežné dokumenty, ako výplatná páska alebo uznesenie spoločníkov, nepotrebujú úradný preklad. Developeri zvyčajne požadujú originál v pôvodnom jazyku spolu s kópiou v angličtine alebo španielčine.Práca sa nekončí u notára. Účty, poistenie a daňové priznania pokračujú každý rok a daňovú stránku zabezpečuje Váš právnik, nie my. Zostáva už len niekto, kto sa bude o nehnuteľnosť starať počas Vašej neprítomnosti, a túto časť zabezpečujeme sami.

Následná starostlivosť Správa nehnuteľnosti

Zoznam dokumentov je časť, ktorá Vás stojí skutočný čas, a práve tu sa začína väčšina oneskorení. Váš právnik dokumenty predloží a zabezpečí potrebné preklady. My Vám povieme, o ktoré dokumenty požiada každá strana, a vyžiadame chýbajúce podklady, aby spis napredoval.

Ktoré dokumenty musí poskytnúť každá strana?

Dokumentácia má dve časti a obe prebiehajú súčasne. Prvá časť sa týka Vás: Váš pas, NIE, plná moc, ak ju využívate, a dokumenty preukazujúce pôvod Vašich peňazí. Druhá časť pozostáva z troch zmlúv: rezervácie, potom súkromnej kúpnej zmluvy a napokon listiny u notára. Váš právnik prečíta alebo pripraví takmer všetko. Vy osobne podpíšete plnú moc a zmluvy, pričom ak si to želáte, právnik môže zmluvy podpísať za Vás na základe plnej moci.

NIE, číslo, bez ktorého nekúpite

NIE je španielske identifikačné číslo cudzinca a bez neho nemôžete kúpiť nehnuteľnosť, zaplatiť daň ani podpísať dokument u notára. Nedostanete kartu, ale jeden list papiera s uvedením čísla, Vášho mena presne tak, ako je uvedené v pase, a úradu, ktorý ho vydal. Číslo nikdy nestráca platnosť. V Španielsku sa potom na ňom zakladá takmer všetko administratívne. Daňové priznanie k dani z kúpy, ročná daň z nehnuteľnosti a priznanie nerezidenta. Bankový účet, zmluvy na elektrinu a vodu, spoločenstvo vlastníkov a poistenie. Aj každá nájomná zmluva, ktorú podpíšete. Každý uvedený vlastník potrebuje vlastné číslo. V praxi oň požiada Váš právnik na základe plnej moci, zatiaľ čo prebieha právna kontrola. Ak to vybavujete sami, potrebujete termín, správny formulár, správny kód poplatku a správne podporné dokumenty. V oboch prípadoch sa čaká skôr týždne než dni.

Správny poplatok9,84 €Sami ho platíte iba vtedy, ak o číslo žiadate sami. Zvyčajne to vybaví Váš právnik v rámci vlastnej odmeny. (Policia Nacional)

Skutočné čakanieTýždne, nie dniPreto prebieha súbežne s právnou kontrolou, nie až po nej.

Ako dlho číslo platíNikdy nestráca platnosťJeden list papiera, nie karta ani doklad s fotografiou.

NIE

Španielsky bankový účet

Môžete si ho otvoriť pred kúpou alebo po nej a Váš právnik ho vybaví na základe plnej moci, ak by ste radšej nemuseli sedieť na pobočke. Banka musí zistiť dve veci a na ničom inom veľmi nezáleží: kto ste a odkiaľ pochádzajú Vaše peniaze. Samotné kúpne peniaze zvyčajne vôbec neprechádzajú cez Váš vlastný účet. Pri ďalšom predaji prechádzajú cez klientsky účet Vášho právnika a pri novostavbe na chránený účet developera. Skutočným účelom účtu je obdobie nasledujúcich desiatich rokov a práve táto časť prekvapí väčšinu zahraničných kupujúcich: v Španielsku sa pravidelné účty inkasujú z účtu prostredníctvom inkasa, namiesto toho, aby ste ich každý mesiac platili Vy. Elektrina, voda, poplatok spoločenstvu vlastníkov, poistenie a daň z nehnuteľnosti sa všetky strhávajú z účtu, takže účet slúži na inkaso platieb, ktoré španielsky systém očakáva.

Kedy si ho môžete otvoriťPred kúpou alebo po nejKúpne peniaze cez neho zvyčajne vôbec neprechádzajú.

Kým účet nebude použiteľný1 až 5 dní

Ako sa platia účty v ŠpanielskuInkaso z účtu, nie VamiElektrina, voda, poplatok spoločenstvu vlastníkov, poistenie a daň z nehnuteľnosti sa inkasujú z účtu.

Španielsky bankový účet

Plná moc

Vášmu právnikovi umožní požiadať o Vaše NIE, otvoriť Váš bankový účet a podpísať dokumenty u notára, kým ste doma. Vďaka tomu sa kúpa vybaví na jednu cestu namiesto troch. Nezaväzuje Vás ku kúpe a môžete ju kedykoľvek zrušiť, kým sa nepoužije. Musí uvádzať úkony, na ktoré sa vzťahuje, pretože znenie pripravené na jeden krok je pri inom odmietnuté. Ak ju podpíšete mimo Španielska, potrebuje apostilu, teda medzinárodné overovacie osvedčenie, vďaka ktorému je dokument právne platný v inej krajine. Plná moc, ktorú pripravuje náš odporúčaný právnik, zvyčajne uvádza viacero ľudí z jeho kancelárie vrátane asistentov, takže pri potrebe podpisu v krátkom čase je vždy niekto k dispozícii. Predtým, než sa začnete obávať odovzdania právomoci, je dobré vedieť dve veci: tunajší právnici majú profesijné poistenie a nikto z nich ju nepoužije bez toho, aby si to najprv overil s Vami.

Kde ju môžete podpísaťTri trasy

Ak ju podpíšete mimo ŠpanielskaApostila a preklad

Môžete ju zrušiťKedykoľvekAk zostane nepoužitá a nezrušená, môže ju naďalej používať ktokoľvek, kto ju má.

Plná moc

Výrazy v poradí, v akom sa s nimi stretnete

Španielske výrazy súvisiace s kúpou sú definované, nie prekladané, pričom každý je vysvetlený jednou spoľahlivou vetou. Nasledujúcich desať sú výrazy, s ktorými sa kupujúci stretne ako s prvými. Úplný slovník zoraďuje všetky výrazy podľa toho, v ktorej fáze kúpy sa s nimi stretnete. Upozorňuje aj na slová, ktoré vyzerajú ako české slová, ale znamenajú niečo iné, pretože práve tie môžu stáť peniaze. Španielsky notár kontroluje oveľa menej, než český kupujúci predpokladá. Nota simple je informatívny výpis, nie dôkaz bezchybného vlastníckeho práva. A španielska záloha je závdavok s pripojenou sankciou, nie čiastočná platba, ktorú môžete zrušiť bez akejkoľvek straty.

nota simpleNota simple je jednoduchý výpis zo španielskeho katastra nehnuteľností, ktorý uvádza, kto nehnuteľnosť vlastní a čo je na nej zapísané, pričom ide o prvý dokument, ktorý si Váš právnik prečíta predtým, než čokoľvek zaplatíte.
Zmluvná zálohaContrato de arras je súkromná kúpna zmluva podpísaná medzi kupujúcim a predávajúcim po právnej kontrole. Je to prvý dokument, ktorý právne zaväzuje obe strany, a určuje náklady spojené so zrušením. Notár pri nej nie je potrebný.
Administratívna kanceláriaGestoría je španielska agentúra na vybavovanie administratívy, ktorá vo Vašom mene podáva dokumenty štátnym orgánom, pričom v češtine pre ňu neexistuje jediné presné slovo.
DokončenieDokončenie kúpy je deň, keď sa uhradí zostatok, podpíše listina a nehnuteľnosť sa stane Vašou. Pri novostavbe sa tento dátum môže posunúť.
licencia de primera ocupaciónLicencia de primera ocupación je povolenie na prvé užívanie, ktoré novostavba potrebuje predtým, než v nej možno legálne bývať a pripojiť ju k inžinierskym sieťam.
Odstránenie nedostatkovPreberacia kontrola je prehliadka dokončenej novostavby zameraná na vady a nedokončené práce, ktoré sa spíšu a odovzdajú developerovi na nápravu.
Seguro DecenalSeguro Decenal je povinné desaťročné poistenie kryjúce konštrukčné vady novej budovy.
IBIIBI je každoročná španielska daň z nehnuteľnosti, ktorú obci platí vlastník nehnuteľnosti.
Modelo 210Modelo 210 je španielske daňové priznanie, ktoré podáva vlastník nerezident, a je splatné aj vtedy, keď sa nehnuteľnosť nikdy neprenajíma.
Daň z nárastu hodnotyPlusvalía je obecná daň z nárastu hodnoty pozemku, na ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, a je nákladom predávajúceho, nie kupujúceho.

Slovník

Samotný deň dokončenia je krátky a práca, vďaka ktorej je krátky, prebieha pred ním. Váš právnik načasuje platby a potvrdí úplnosť dokumentov. My zabezpečíme, aby obe strany smerovali k rovnakému dátumu, a zvyčajne sme s Vami u notára.

Koľko stojí odstúpenie v každej fáze?

Španielsko neposkytuje lehotu na odstúpenie, takže zmena názoru stojí presne to, čo podľa už podpísaného dokumentu stojí. Existujú štyri situácie a nie sú rovnocenné.

Pred podpisom čohokoľvek: Vôbec ničNeexistuje žiadna zmluva a nikomu ste nič nezaplatili. Ak to potrvá mesiace alebo sa rozhodnete, že tento rok nie je vhodný, nič Vás to nestojí.
Po rezervácii: 6 000 až 11 000 €Zálohu stratíte, ak zmluva nestanovuje, že ju určitá zistená skutočnosť vracia. Žiadny zákon neurčuje, čo musí takáto zmluva obsahovať, takže jej znenie je celou Vašou ochranou.
Po zmluve arras: Celá zálohaTáto záloha zvyčajne predstavuje 10 až 20 % ceny. Pri arras penitenciales predávajúci, ktorý odstúpi, vráti dvojnásobok zálohy a kupujúci, ktorý odstúpi, ju stratí. Ide o typ, ktorý umožňuje ktorejkoľvek strane zrušiť zmluvu za vopred stanovenú cenu.
Po podpise kúpnej zmluvy: Vlastníte hoPo dokončení už nie je možné odstúpiť. Zostáva uplatnenie nároku: nárok zo skrytých vád pri ďalšom predaji alebo záručný nárok pri novostavbe.
Ak novostavba nebude dokončená: Vrátenie peňazí plus zákonný úrokNárok sa uplatňuje voči banke alebo poisťovni, ktorá vydala záruku, bez potreby súdneho konania. Úrok plynie od dátumu každej platby až do sľúbeného dátumu odovzdania. Nárok musíte uplatniť v lehote uvedenej priamo v záruke.
Ak je pri ďalšom predaji na vine druhá strana: Formálna výzva a potom súdna cestaZa zálohou pri ďalšom predaji nestojí žiadna záruka, takže postup je uvedený nižšie.

Rezervačnú zmluvu sa oplatí čítať pozornejšie, než naznačuje jej rozsah: je to najlacnejšie miesto v celom procese kúpy, kde sa ešte môžete zmýliť.

Rezervačná zmluva Kúpna zmluva Ako získať späť rezervačný vklad

Rezervačná zmluva

Na niekoľko týždňov stiahne nehnuteľnosť z trhu, kým prebieha právna kontrola, a ide o prvé peniaze, ktoré posielate. Žiadny španielsky zákon neurčuje, čo musí rezervačná zmluva obsahovať. Práve preto je dôležité si ju prečítať, pretože Vašu ochranu určuje to, čo do nej niekto napísal. Odpoveď určujú štyri ustanovenia.

NehnuteľnosťPodľa úplnej adresy alebo katastrálneho označenia, nikdy nie podľa bytu, ktorý sme videli v utorok.
Suma a účet, na ktorý smerujeNajlepšie je, ak ide o klientsky účet Vášho vlastného právnika. Ak peniaze smerujú predávajúcemu, agentúre alebo developerovi, čo je bežné, názov majiteľa účtu sa musí presne zhodovať so stranou uvedenou v zmluve. Zastavte sa pri súkromnom účte cudzej osoby, žiadosti o hotovosť alebo firemnom účte v krajine, ktorá nemá s predajom nič spoločné.
Dátum skončenia platnostiBez neho môže rezervácia pokračovať a nikto si nemusí byť istý, či ešte platí.
Zistenia, pri ktorých sa Vám peniaze vrátiaPri ďalšom predaji ide o to, čo odhalí právna kontrola: dlh, ťarchu, nezapísanú zmenu alebo neexistujúce povolenie.

Čo Vám záloha zabezpečíNiekoľko týždňov mimo trhuAlebo približne 1 % z ceny pri drahšej nehnuteľnosti.

Čo ju chrániIba znenie zmluvyZistite, čo chráni Vaše peniaze

Rezervačná dohoda

Zmluva arras a jej tri typy

Ide o prvú zmluvu, ktorá právne zaväzuje obe strany, a je súkromná: kupujúci a predávajúci ju podpisujú medzi sebou niekoľko týždňov predtým, než sa ktokoľvek vyberie k notárovi. Pri ďalšom predaji ide o contrato de arras a záloha zvyčajne predstavuje 10 až 20 % ceny. Španielske právo uznáva tri typy a náklady na zrušenie sa pri každom líšia, preto zmluva musí uvádzať, o ktorý typ ide. Ak je v tomto smere nejasná, platí výklad, ktorý Vám neumožní odstúpiť za cenu zálohy. Pri novostavbe sa dokument zvyčajne nazýva jednoducho súkromná kúpna zmluva, pravidlá arras podľa Občianskeho zákonníka sa naň bežne nevzťahujú, pokiaľ sa na ne zmluva výslovne neodvoláva, a záväzok je väčší: očakávajte úhradu 20 až 40 % ceny ešte pred existenciou kľúčov. Pri tomto postupe sa peniaze presúvajú ešte pred podpisom zmluvy. Práve na túto časť sú kupujúci najmenej pripravení, preto si pred odoslaním čohokoľvek prečítajte upozornenie v časti o novostavbách.

Typy arras podľa zákona3Penitenciales, confirmatorias, penales. Iba jeden typ Vám umožní odstúpiť za cenu zálohy. (BOE)

Novostavba pred existenciou kľúčov20 to 40 %Z ceny v hotovosti. Hypotéka tieto platby dosahuje len zriedka.

Kúpna zmluva

Vymáhanie dlžnej zálohy

Mať nárok na svoje peniaze a vymôcť ich sú dve odlišné úlohy. Zaručená platba pri novostavbe sa vymáha priamo od banky alebo poisťovne, ktorá záruku vystavila, bez potreby súdu. Všetko ostatné sa začína formálnou výzvou odoslanou prostredníctvom burofaxu, čo je služba doručovania doporučených listov používaná v Španielsku, pretože poskytuje dôkaz o tom, čo a kedy bolo požadované. Tento dôkaz je dôležitý: osobný nárok zaniká po piatich rokoch a túto lehotu zastaví a začne nanovo plynúť iba formálna výzva. E-mail ani telefonát to neurobia, bez ohľadu na to, ako jasne sú formulované. Po výzve nasleduje súdne konanie zodpovedajúce výške sumy. Ak je druhá strana formálne insolventná, bežný postup sa prestane uplatňovať a nárok sa stane súčasťou insolvenčného konania.

Lehota na uplatnenie nároku5 rokovOdo dňa, keď ju bolo možné prvýkrát požadovať. (BOE)

Čo spôsobí burofaxSpúšťa čas znova

Kde sa končí rýchlejšie súdne konanie15 000 €(BOE)

Pri nespornom dlhuBez horného limitu

Vrátenie rezervačnej zálohy

Najlacnejšie miesto v celom procese kúpy, kde sa ešte môžete zmýliť, je pred pohybom peňazí. Váš právnik preskúma rezervačnú zmluvu a nesie za ňu zodpovednosť. My ju s Vami tiež prejdeme a budeme trvať na zapísaní podmienok vrátenia peňazí ešte pred podpisom.

Čo sa deje u notára a čo si odtiaľ odnesiete?

Dokončenie je jedno stretnutie a v čase, keď sa naň dostanete, už bolo prijaté každé rozhodnutie. Prebieha tam overenie totožnosti, prečítanie listiny, platba a podanie. Odnesiete si registrovaný list vlastníctva, súpravu kľúčov a pri novostavbe aj zoznam vecí, ktoré musí developer ešte napraviť.

Notár a to, čo nerobí

Španielsky notár dohliada na podpis a mení predaj na verejnú listinu, nekontroluje však, či je kúpa dobrým rozhodnutím. To, čo v daný deň robí, je presne stanovené. Overí totožnosť a právnu spôsobilosť oboch strán podľa pasu a NIE. Vyžiada si vlastný výpis z registra, aby potvrdil, že predávajúci je skutočným vlastníkom nehnuteľnosti a že ťarchy, ktoré ste preverili, sú stále jediné. Pripraví listinu a pred podpisom ju nahlas prečíta. Do listiny zapíše uvedenú cenu. V ten istý deň tiež elektronicky podá listinu do katastra nehnuteľností. Samotné stretnutie je krátke. Nekontroluje dlh voči spoločenstvu vlastníkov, povolenia, dokumentáciu k budove ani to, či je cena rozumná, pričom nejde o zanedbanie: za to zodpovedá Váš právnik. Jeho odmena sa riadi vládnou sadzbou, o ktorej nemožno vyjednávať, a platíte ju Vy, pretože listina k nehnuteľnosti je Vaša. Hypotéka pridáva druhú listinu k samotnému úveru. Od hypotekárneho zákona z roku 2019 hradí notárske a katastrálne náklady tejto druhej listiny banka. Ak nečítate po španielsky, požiadajte o súdneho tlmočníka namiesto toho, aby ste sa spoliehali na kohokoľvek, kto sa práve nachádza v miestnosti.

Notárska sadzba0,2 to 0,5 %Z ceny, pričom s rastúcou cenou klesá. Stanovuje ju vláda a nemožno o nej vyjednávať. (Consejo General del Notariado)

Kataster navyšeabout 60 %Z notárskeho poplatku. Kupujúci ich na záverečnom vyúčtovaní vidí ako jednu položku.

Koľko stojí Váš vlastný právnikPribližne 1 %, vrátane DPHPozrite si, čo právnik kontroluje

Notár

Dva registre, nie jeden

Španielsko vedie o tej istej nehnuteľnosti dva samostatné záznamy a nie vždy sa zhodujú. Registro de la Propiedad uvádza, kto ju vlastní a aké ťarchy na nej viaznu. Catastro ju opisuje a uvádza hodnotu, z ktorej sa vypočítava daň. Výpis, na ktorý sa všetci odvolávajú, je nota simple z registra vlastníctva a ide o prvý dokument, ktorý sa pri každej kúpe číta. Nikdy si ho neobjednávate sami: získa ho Váš právnik a pošle Vám ho. Uvádza zapísané hypotéky, exekúcie a vecné bremená, ale neuvádza nezapísanú prístavbu, zmenu užívania, ktorú nikto nepriznal, ani hranicu, s ktorou sused nesúhlasí. Rozdiel medzi týmito dvoma záznamami, najčastejšie vo výmere, je bežný, nie výnimočný.

Nota simple online10,91 €Oficiálny poplatok vrátane dane. Získa ho Váš právnik, nie Vy. (Colegio de Registradores)

Čo nedokazujeDokonalý názovUvádza, čo je zapísané. Nezapísaná prístavba ani spor o hranicu sa v ňom nikde neobjavia.

Katastra nehnuteľností

Deň dokončenia a kľúče

Dokončenie kúpy je jedno stretnutie: podpíše sa listina, uhradí zostatok a nehnuteľnosť sa stane Vašou. Kľúče si v ten deň a na tomto mieste odovzdáte. Pri novostavbe je užitočné skontrolovať nehnuteľnosť ešte pred týmto stretnutím a každý nedostatok a nedokončenú položku zapísať, datovať a odfotografovať. Tento záznam je zoznam nedostatkov a odovzdáva sa developerovi na nápravu. Kontrolu nevykonávame sami, ale zabezpečujeme jej vykonanie. Ide o externú inšpekčnú spoločnosť, ktorá za svoju správu nesie profesijnú zodpovednosť. Pri odovzdaní ideme s Vami, aby sme skontrolovali inventár a konečný stav nehnuteľnosti. Kontrola je nepovinná a možno ju vykonať pred návštevou notára, nie až po nej. Nesťahujte sa pred vydaním povolenia na prvé užívanie.

Kedy sa odovzdávajú kľúčeU notára, v deň podpisu listinyKontrola pred odovzdaním je nepovinná a dôrazne odporúčaná.

Od rezervácie po kľúčePri ďalšom predaji mesiace, pri novostavbe rokyPozrite si novostavbu alebo nehnuteľnosť z ďalšieho predaja

Odovzdanie kľúčov

Oficiálne zdroje k tejto častiPolicia Nacional, sede electronicaPolicia Nacional, tasa 790 codigo 012Banco de Espana, Cliente BancarioOrden EHA/3202/2008 (BOE)Consejo General del NotariadoColegio de RegistradoresDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Ley 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)

Chyby a komu dôverovať

Ktoré chyby stoja kupujúcich najviac?

Najdrahšie chyby tu zriedka súvisia s dokumentáciou. Ide o rozhodnutia prijaté z inej krajiny bez miestnych znalostí. Šesť chýb sa opakuje tak často, že ich môžeme jednoducho vymenovať.

Šesť chýb, s ktorými sa stále stretávame

Každej z nich sa dá predísť a každá z nich sa na tomto pobreží stále opakuje každý týždeň.

Rozpočet len na požadovanú cenuSkutočná celková suma je cena plus náklady navyše. Časť o peniazoch nižšie presne uvádza, o ktoré náklady ide.
Očakávanie, že nehnuteľnosť preverí notárNotár kontroluje listinu a totožnosť, nie to, či ide o výhodnú kúpu. Táto práca patrí Vášmu vlastnému právnikovi.
Využitie právnika predávajúcej stranyPrávnik predávajúcej strany pracuje pre predávajúceho. Prineste si vlastného alebo Vám môžeme odporučiť nezávislého právnika.
Podpis rezervácie bez prečítania podmienok vrátenia peňazíRezervačná platba je jedinou platbou mimo ochranných systémov. Podmienky, za ktorých sa Vám vráti, musia byť v nej uvedené ešte pred odoslaním peňazí.
Rozhodovanie pod tlakomRýchle rozhodnutie je v poriadku a mnohí kupujúci sa rozhodnú priamo na mieste. Rozhodnutie preto, že let domov je v nedeľu, je však drahšou variantou.
Snaha zvládnuť všetko sámNemôžete vedieť, v ktorej urbanizácii sa v zime šíri zvláštny zápach alebo ktorá vedie právny spor s vlastným správcom či developerom. Nemôžete vedieť, ktorí developeri sú po odovzdaní nehnuteľnosti problematickí. Niekto, kto tu žije a robí to každý deň, to vie. Práve tieto znalosti sú najväčšou časťou toho, čo získate pri spolupráci s nami.

Bežné chyby kupujúcich

Ako rozlíšite agentúru pre kupujúcich od predajnej firmy?

Agentúru nemôžete vyhľadať v registri, pretože register dobrých agentúr neexistuje. Môžete však sledovať, ako sa správa počas prvých dvoch týždňov, pričom signály sú konzistentné. Agentúra pre kupujúcich odpovedá na otázky, ktorým by sa ľahšie vyhla, upozorní Vás na nedostatky nehnuteľnosti a prispôsobí sa, keď zmeníte názor. Predajná firma tlačí na rozhodnutie. Nasledujúce kontroly by sme chceli, aby kupujúci vykonal aj voči nám.

Povedia Vám, keď je nehnuteľnosť, ktorú Vám ukazujú, v ich vlastnej ponukeKancelárie si tu zdieľajú ponuky, takže väčšina toho, čo Vám pošlú, patrí niekomu inému a niekoľko nehnuteľností patrí samotnej kancelárii. Ani jedno nie je problém. Problémom je, keď Vám nepovedia, ktorá je ktorá. Pri vlastnej ponuke kancelária zastupuje predávajúceho a zároveň predáva Vám.
Môžete sa opýtať, koľko na konkrétnej nehnuteľnosti zarobia, a odpovedia VámProvízia nie je pri každej nehnuteľnosti rovnaká, takže otázka je oprávnená a odpoveď si môžete overiť podľa ceny, ktorú Vám uvádzajú. Kancelária, ktorá považuje túto otázku za neslušnú, Vám niečo prezradila. Tá, ktorá odpovie priamo, Vám prezradila ešte viac.
Odporučia Vám nezávislého advokáta a netrvajú na jednom konkrétnomSprávna podoba odporúčania je taká, ktorú môžete odmietnuť: toto je kancelária, s ktorou spolupracujeme, toto si účtuje a Vy si môžete priviesť vlastného advokáta. Kancelária, ktorá spolupracuje iba s jedným advokátom alebo naznačuje, že ho v skutočnosti nepotrebujete, nastavuje kontrolu tak, aby chránila samu seba.
Rýchly prvý výber je normálny, nátlak niePrvý výber môže prísť rýchlo a je to dobré znamenie: má Vám ukázať trh a je určený na diskusiu a zmeny. Rozhodujúce je, čo sa stane potom. Kancelária, ktorá tlačí jednu nehnuteľnosť alebo Vás stále vracia k tej istej ponuke, predáva. Tá, ktorá zoznam zužuje spolu s Vami a prispôsobí sa, keď zmeníte názor, hľadá.
Môžete klásť nepríjemné otázky bez napätiaČi je cena príliš vysoká. Či je oblasť naozaj taká tichá, ako vyzerá. Či by si ju sami kúpili. Či je developer po odovzdaní problematický. Odpovede sú menej dôležité než to, či otázky zmenia atmosféru rozhovoru.
Pýtajte sa na nedostatky práce aj nehnuteľnostiDve otázky. Čo sa pokazilo pri kúpe, ktorú zabezpečovali, pretože každý, kto to robí roky, zažil komplikácie a dokáže ich opísať. A čo je zlé na tejto konkrétnej nehnuteľnosti, pretože každá má niečo: hluk, orientáciu, schody, susedstvo alebo vyhliadky na ďalší predaj. Kancelária, ktorá nevie pomenovať ani jednu nevýhodu, nehnuteľnosť buď nepozná, alebo ju predáva.
Opýtajte sa, či hľadajú na celom trhu alebo iba vo vlastnej ponukeKancelária, ktorá hľadá iba vo vlastnej ponuke, vyberá zlomok toho, čo je dostupné v rámci Vášho rozpočtu. Cena je v oboch prípadoch rovnaká, pretože províziu platí predávajúca strana.
Opýtajte sa, či už niekedy kupujúcemu povedali, aby nekupovalKonkrétnu odpoveď s uvedeným dôvodom je ťažké vymyslieť. Žiadna odpoveď je sama osebe odpoveďou.
Opýtajte sa, či prijímajú odporúčací poplatok od advokáta alebo inšpektoraAk áno, odporúčanie je skôr produktom než názorom. U nás je odpoveď pri oboch záporná a rovnakú otázku môžete položiť každej kancelárii.

Prečo inzeráty zavádzajú a ako to napraviť

Agentúry na tomto pobreží zdieľajú rovnakú ponuku, takže jeden byt často inzerujú desiatky kancelárií, niekedy za rôzne ceny. Napokon býva cena zvyčajne rovnaká bez ohľadu na to, kde nehnuteľnosť kúpite, ale nie vždy: agentúra môže svoju vlastnú ponuku uviesť o niečo drahšie, pretože na nej zarobí viac. Niektoré ponuky sú už predané, no napriek tomu zostávajú online. Niektoré zobrazujú fotografie inej jednotky alebo kombinujú vizualizácie najlepšieho bytu v novostavbe so staršou nehnuteľnosťou z druhej ruky, takže nehnuteľnosť vyzerá lepšie, než v skutočnosti je. Z inej krajiny to nedokážete rozpliesť a ani nemusíte. Na to slúži kupujúca agentúra. Poznáme urbanizácie, správcov spoločenstiev, susedov aj oblasti a vieme, ktoré budovy majú problémy, o ktorých sa v žiadnej ponuke nikdy nedočítate. Každú nehnuteľnosť, ktorú Vám pošleme, sme najprv overili podľa skutočného stavu, bez ohľadu na to, kto ju inzeruje.

Nalákavé ponuky

Aký veľký priestor je na vyjednávanie?

Priestor na vyjednávanie je menší, než väčšina kupujúcich očakáva. Nehnuteľnosť so správne nastavenou cenou pre toto pobrežie sa zvyčajne predá takmer bez zľavy a skutočne dobré nehnuteľnosti sa predajú za požadovanú cenu. Priestor na vyjednávanie má predražená nehnuteľnosť. Cenu neposúva to, ako silno tlačíte, ale ako dlho je nehnuteľnosť v ponuke, prečo ju predávajúci predáva a či bola cena stanovená podľa skutočných porovnateľných predajov alebo podľa nádeje. Táto práca prebieha pred ponukou a je väčšinou dôvodom, prečo ponuka uspeje. Je to aj práca, ktorú robíme pri každej ponuke za Vás: vieme, za koľko sa porovnateľné nehnuteľnosti predali, a vieme, kedy je požadovaná cena iba nádejou.

Bežný úvodný pokus, správne ocenená nehnuteľnosť z ďalšieho predaja: about 5 %Ide o úvodnú požadovanú cenu, nie o pravdepodobný výsledok. Pri správne ocenenej nehnuteľnosti je napokon dohodnutá zľava často takmer nulová. Ide o všeobecnú trhovú prax, nie o pravidlo.
Správne ocenená nehnuteľnosť: Takmer žiadna zľavaNajlepšie nehnuteľnosti sa predávajú za požadovanú cenu a rýchlo.
Nadhodnotená nehnuteľnosť: Oveľa viac priestoruVýška závisí od situácie predávajúceho a od toho, ako dlho je nehnuteľnosť v ponuke.
Pri novostavbe: Podmienky namiesto cenyPozrite si časť Mali by ste kúpiť novostavbu alebo nehnuteľnosť z ďalšieho predaja, ktorá vysvetľuje, čo Vám jednotlivé možnosti umožňujú zmeniť.

Španielsko zverejňuje predajné ceny: údaje o transakciách od notárov a katastra sú verejné a z nich vychádzajú celoštátne štatistiky predajných cien nehnuteľností. Žiadny verejný zdroj Vám však neposkytne požadovanú cenu v porovnaní s predajnou cenou pri jednej konkrétnej ponuke, čo je porovnanie, ktoré kupujúci potrebuje. Vyššie uvedené čísla preto predstavujú všeobecnú trhovú prax na tomto pobreží, nie štatistiku, ktorú možno vyhľadať pri každej nehnuteľnosti.

Vyjednávanie Bežné chyby kupujúcich

Koľko Vás to všetko stojí?

Nič. Neúčtujeme si poplatok, paušál ani percentuálnu províziu pri dokončení. Sme platení z provízie, ktorú už platí predávajúci alebo developer. Táto provízia je zahrnutá v požadovanej cene bez ohľadu na to, či Vás niekto zastupuje.

Kupujúci
0 €Žiadny poplatok, žiadny paušál ani platba pri kúpe.
Developer alebo predávajúci
Novostavba2,5 až 6 %
Ďalší predaj1,5 až 4 %
Kto ho platíUž zahrnuté v cenePlatí ho predávajúca strana bez ohľadu na to, či kúpite prostredníctvom nás alebo priamo.
Arevont
Časť z tejto provízieAk nič nekúpite, nikto nám nič nezaplatí.

Provízia existuje bez ohľadu na to, či sme do transakcie zapojení, pretože je zahrnutá v cene, ktorú požaduje predávajúci. Mení sa to, či počas jej vynakladania niekto v rámci transakcie pracuje vo Vašom záujme.Platíte za dve veci, z ktorých ani jedna nie je naša: nezávislého právnika a technickú kontrolu, ak ju nehnuteľnosť potrebuje. Z ani jednej z týchto služieb nemáme províziu za odporúčanie. Môžete si tiež priviesť vlastného právnika.

Ako sme odmeňovaní Prečo zastupujeme kupujúcich

Pre koho agent pracujeAgent pri ponuke pracuje pre predávajúceho a jeho úlohou je dosiahnuť výsledok, ktorý predávajúci chce. Agent pre kupujúcich pracuje pre Vás. Prehľadávame celý trh vrátane ponuky iných agentúr. Nehnuteľnosť kontrolujeme podľa Vašich záujmov, nie podľa záujmu o predaj. A vyjednávame za Vás, nie za predávajúceho. Provízia je v každom prípade súčasťou požadovanej ceny, takže osoba na Vašej strane nezvyšuje cenu, ktorú platíte.

Tri situácie a koľko Vás každá stojíProvízia existuje takmer pri každom predaji na tomto pobreží bez ohľadu na to, či máte zastúpenie. Predávajúci ju dohodol so svojou agentúrou ešte pred Vaším príchodom a platí sa z predaja, nie navyše k cene. Zastúpenie mení spôsob rozdelenia tejto existujúcej provízie a nič iné.

Prichádzate bez zastúpenia: Cena nehnuteľnostiCelá provízia zvyčajne zostáva realitnej kancelárii, ktorá zastupuje predávajúceho.
Zastupujeme Vás: Rovnaká cena bez ničoho navyšeRealitná kancelária zastupujúca predávajúceho vyplatí náš podiel z tej istej provízie.
Rozhodnete sa nekúpiť: NičNevznikne žiadna provízia, takže nikto nič nedostane. Ani za vyhľadávanie, ani za obhliadky, ani za čas.
V oboch prípadoch je cena rovnaká: Stanovuje developer alebo predávajúciNovostavba stojí rovnako bez ohľadu na to, cez koho prichádzate. Pri ďalšom predaji si tu realitné kancelárie zdieľajú ponuky, takže k tej istej nehnuteľnosti za rovnakú cenu sa dostanete cez viaceré z nich.

Čo sa deje inde na tomto pobreží a čo robíme inak

Provízia účtovaná kupujúcemu navyše k provízii, ktorú platí predávajúciNiektoré kancelárie to tu robia. My kupujúcemu nikdy nič neúčtujeme a nikde neexistuje žiadny druhý poplatok. Pred podpisom čohokoľvek s kýmkoľvek sa oplatí vedieť, že takáto prax existuje.
Odporúčací poplatok prijatý od advokáta, hypotekárneho makléra alebo inšpektoraZa odporúčanie advokátskej kancelárie ani iného špecialistu si neúčtujeme províziu ani inú odmenu. Kedykoľvek si môžete priviesť vlastného advokáta.
Objemové bonusy za predaj jednotiek v konkrétnom projekteŽiadne nemáme a nemáme ani predajné ciele pre konkrétne projekty, takže neexistuje projekt, ku ktorému by sme Vás potrebovali smerovať.
Poplatok, o ktorom sa dozviete až na konciNáš poplatok nie je pri každej nehnuteľnosti rovnaký, pretože závisí od ponuky a dohody, ktorá za ňou stojí. Opýtajte sa, koľko na konkrétnej nehnuteľnosti zarobíme, a povieme Vám to.

Správna otázka znie, či výška našej provízie rozhoduje o tom, čo odporúčame. Nerozhoduje, a tu je dôvod. Zostávame s Vami aj po kúpe. Veľká časť našich klientov prichádza na odporúčanie. Povieme Vám, keď si myslíme, že nehnuteľnosť nestojí za požadovanú cenu. A keď je lepšia nehnuteľnosť z ďalšieho predaja, odporučíme ju, aj keď nám prinesie nižšiu províziu.

Povedzme si to priamo

Tento proces nefunguje pre každý rozpočet a nevyhovuje každému kupujúcemu

Pod 200 000 € by sme na pobreží Costa del Sol vôbec nehľadali. Medzi 200 000 € a 250 000 € je výber obmedzený a Costa Blanca často dáva väčší zmysel.Približne od 300 000 € začína výber zahŕňať to, kvôli čomu ľudia prišli, pričom aj táto suma je stále skutočne vstupnou úrovňou, nie pohodlným rozpočtom: za túto sumu nezískate výhľad na more v pešej vzdialenosti od pláže. Radšej Vám to povieme na stránke, ktorú ste našli na Googli, než počas telefonátu.Ak je nehnuteľnosť určená na dva týždne ročne a na nič iné, náklady sú vyššie, než ľudia očakávajú. Dôvodom sú poplatky spoločenstvu vlastníkov, daňové priznania a prevádzkové náklady.Pre niektorých kupujúcich je odpoveď záporná. Povedali sme to ľuďom a prišli sme o obchod.Pätnásť krokov v tejto príručke predstavuje náš postup, nie zákonnú požiadavku. Iné agentúry postupujú odlišne. Niektoré z týchto krokov robíme preto, že ich považujeme za užitočné, nie preto, že na nich niekto trvá. Španielsku nehnuteľnosť si môžete kúpiť aj bez toho, aby za Vás agentúra vykonala niektorý z týchto krokov.Jediný krok, ktorý nemožno rozumne vynechať, je krok 9.

Oficiálne zdroje k tejto častiDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)

Peniaze

Čo platíte navyše k cene a ktorá daň sa uplatňuje?

Počítajte s 8 až 13 % navyše k cene. Rozdiel medzi týmito dvoma číslami je takmer úplne spôsobený daňou z kúpy a to, ktorá daň sa uplatní, závisí iba od toho, kto predáva.

13 %Cena nehnuteľnosti

Novostavba

9 %Cena nehnuteľnosti

Ďalší predaj

Tehlovočervený diel predstavuje náklad pripočítaný k cene nehnuteľnosti. Oba pruhy zobrazujú tú istú nehnuteľnosť.

Náklady spojené s kúpou nad rámec ceny

Pri novostavbe sa celkové náklady blížia k 13 % a pri ďalšom predaji k 9 %. Zahŕňajú daň z kúpy, notára, kataster nehnuteľností a Vášho právnika. Notár a kataster v tomto zozname sa týkajú listiny k nehnuteľnosti, ktorú platí kupujúci. Ak si požičiavate, úver má vlastnú listinu a notára a kataster pri nej hradí banka. Daň predstavuje najväčšiu položku a všetko ostatné je v porovnaní s ňou malé. Percento sa s rastúcou cenou tiež mierne znižuje, pretože notárske a katastrálne sadzby nie sú pomerné. Kupujúcich zaskočia dve veci. Pri novostavbe si etapové platby vyžadujú 20 až 40 % ceny v hotovosti dlho pred existenciou kľúčov a hypotéka tieto platby len zriedka pokrýva. Náklady sú splatné v eurách v dátumoch, ktoré nemáte pod kontrolou, preto ich zahrňte do plánu prevodov, nie iba do mentálnej poznámky.

Nad rámec ceny, novostavbapribližne 13 %

Nad rámec ceny, ďalší predajpribližne 9 %

NIE a preklady~150 €Súhrnná položka v našom modeli nákladov: štátny poplatok vo výške niekoľkých eur za každého žiadateľa plus preklady a vybavenie žiadosti.

Prepis a pripojenie energií~600 €

Náklady spojené s kúpou

Ktorá daň z kúpy sa uplatňuje

Platíte jednu z dvoch daní a o tom, ktorú, rozhoduje predávajúci. Pri ďalšom predaji od súkromného vlastníka sa platí daň z prevodu. Pri novostavbe od developera sa platí DPH plus kolok z listiny. Valor de referencia je referenčná hodnota, ktorú Španielsko stanovuje pre nehnuteľnosť, a daň z prevodu pri ďalšom predaji sa vypočítava z tejto hodnoty vždy, keď je vyššia ako cena, ktorú ste zaplatili. Uviesť nižšiu cenu preto vôbec nič nevyrieši: minimálnu hodnotu určuje štát. Znížené sadzby, o ktorých sa dočítate, sa na nerezidenta kupujúceho druhé bývanie takmer nikdy nevzťahujú. Samotné podanie vybaví Váš právnik v lehote po podpise listiny.

ITP, ďalší predaj od súkromného vlastníka7 %(BOE)

IVA plus AJD, novostavba11,2 %(BOE)

Referenčná hodnota v základe dane od2022(BOE)

Hotovosť, ktorú musíte priznať na ceste10 000 €(BOE)

Dane a poplatky

Koľko stojí prvý rok celkovo?

Nikto nezhromažďuje číslo, ktoré kupujúci potrebuje, teda celý prvý rok, nie samotnú kúpu. Každá suma nižšie je už zverejnená na tejto stránke alebo v jej príručkách. Ide o zostavený príklad a výpočet, nie o cenovú ponuku.

Navyše k cene, novostavba: približne 13 %Daň, notár, kataster a Váš advokát.
Navyše k cene, ďalší predaj: približne 9 %Rovnaký zoznam s nižšou daňou z kúpy.
Nábytok pre vlastnú potrebu, dvojizbový byt: 1 000 až 15 000 €Dodávateľom zverejnené balíky zariadenia na bývanie. Novostavba sa odovzdáva prázdna, až po svietidlá. Zariadenie na úroveň vhodnú na prenájom je iná a vyššia kategória, ktorej sa venuje časť o prenájme.
Koľko stojí 1 % kurzovej marže: 4 000 €Pri nehnuteľnosti v hodnote 400 000 € a viac než všetky poplatky za prevod pri kúpe spolu. Pozrite si výšku bankovej marže
Prvý rok: daň z nehnuteľnosti, poplatok za správu a poistenie: 1 600 až 7 800 €Súčet troch ročných hodnôt uvedených nižšie na tejto stránke. Elektrina, voda a internet sa pripočítavajú a závisia od toho, ako často sa tam zdržiavate.

Vnímajte to ako tri samostatné finančné výzvy, nie ako jedno číslo: náklady navyše k cene, ktoré potrebujete uhradiť u notára; nábytok, ktorý potrebujete v prvých týždňoch; a priebežné náklady, ktoré začínajú okamžite a nikdy nekončia. Percentuálny podiel s rastúcou cenou mierne klesá a poplatok spoločenstvu je položkou, ktorá sa medzi dvoma na pohľad identickými bytmi líši najviac.

Koľko stojí kúpa Kalkulačka nákladov Zariadenie a vybavenie Ročné náklady

Nábytok a prázdna novostavba

Španielska novostavba sa odovzdáva úplne prázdna, dokonca aj bez svietidiel. Pri ďalšom predaji sa nehnuteľnosť zvyčajne predáva zariadená, no o nábytku sa dohodnete vo fáze rezervácie a všetko, čo nie je uvedené v datovanom súpise, má tendenciu pred odovzdaním zmiznúť. Priviezť nábytok z Česka je zvyčajne zlý nápad.

Posteľná bielizeň, ak prenajímate turistom2 súpravyJedna súprava v používaní a jedna náhradná na každú posteľ. Tri súpravy sú prax, nie zákon.

Čo Vám radíme pri nákladoch na zariadenie0 €

Nábytok a zariadenie

Koľko si môžete požičať a ako sa peniaze dostanú do Španielska?

To, čo si môžete skutočne dovoliť, určujú dve otázky: koľko Vám španielska banka požičia ako nerezidentovi a čo cestou zoberie výmenný kurz. Druhé číslo je väčšie a kupujúci ho ignorujú.

Hypotéka ako nerezident

Španielska banka požičia nerezidentovi najviac 60 až 70 % ceny. To znamená, že pred pripočítaním ďalších nákladov musíte mať v hotovosti 30 až 40 %. Občan EÚ kupujúci skutočné hlavné bydlisko môže niekedy dosiahnuť viac. Banka ocení samotnú nehnuteľnosť a požičia Vám nižšiu z hodnoty ocenenia a ceny. Ocenenie nižšie ako dohodnutá cena je problém pre Vás, nie pre predávajúceho. Od roku 2019 Vám musia byť poskytnuté dva štandardné informačné dokumenty a lehota na rozmyslenie pred podpisom čohokoľvek. Slobodný výber notára je pri hypotéke tiež Vaším zákonným právom. Dve veci, na ktoré si treba dať pozor. Zmiešaná sadzba predávaná ako pevná sa po skončení obdobia s pevnou sadzbou správa úplne inak. A dokument, ktorý potrebuje apostilu namiesto obyčajného prekladu, je obvyklým dôvodom, prečo spis zostane nedokončený celé týždne.

Pomer úveru k hodnote, nerezident EÚ60 až 70 %

Pomer úveru k hodnote, mimo EÚ50 až 60 %

Fixná úroková sadzba na 20 rokov3,8 až 5,2 %Prehľad trhu. Sadzby sa menia.

Lehota na rozmyslenie pred podpisom10 dní(BOE)

Hypotéka

Prevod peňazí a kurz

Kúpa neprebieha jedným prevodom, ale viacerými prevodmi rozloženými na mesiace alebo roky, pričom kurz Vás stojí oveľa viac než všetky poplatky za prevody spolu. Forwardová zmluva môže vopred zafixovať kurz platby oproti zálohe a je záväznou povinnosťou, nie voliteľným poistením: ak sa kurz pohne opačným smerom, stále ste viazaní. Tri praktické nástrahy. Úhrada rezervácie kartou, pri ktorej sa použije kurz, na ktorom sa nikto nedohodol, a pripočíta sa poplatok za hotovostnú transakciu. Odoslanie peňazí na účet, ktorý nie je uvedený v zmluve. A ponechanie prevodu na posledný týždeň, keď kontrola súladu a doklad o pôvode finančných prostriedkov zaberú samy osebe niekoľko dní. Prepočítajte si aj dane, nábytok a náklady na prevádzku v prvom roku, pretože všetky predstavujú eurové záväzky v dátumoch, ktoré nemáte pod kontrolou.

Samostatné prevody pri jednej kúpe4 až 8

Marža bežnej banky3 až 4 %Započítaná v kurze, nie v poplatku.

Koľko stojí 1 % marže4 000 €Pri nehnuteľnosti za 400 000 €.

Čo získame na výmennom kurze0 €

Výmena korún za eurá

Čo chráni Vaše peniaze predtým, než čokoľvek vlastníte?

Španielsko nemá notársku úschovu, takže Vaše peniaze chráni jeden z dvoch systémov podľa toho, čo kupujete, pričom jedna platba je mimo oboch systémov.

Na ktorom účte sú Vaše peniaze

Pri novostavbe idú Vaše platby na právne chránený stavebný účet a na oplátku dostanete záručný certifikát. Pri ďalšom predaji idú na klientsky účet Vášho vlastného právnika, oddelený od peňazí kancelárie, a uvoľnia sa u notára. Rezervačný poplatok je jediná platba, na ktorú sa nevzťahuje ani jeden systém, preto by mal byť nízky a preto je doložka o jeho vrátení dôležitejšia než jeho výška. Záručný certifikát dostanete pri podpise súkromnej kúpnej zmluvy, ešte pred odoslaním akejkoľvek splátky. Ak je prisľúbený až neskôr, platba, ktorú sa chystáte uskutočniť, zatiaľ nie je krytá.

Novostavba, chránený účetVyžaduje sa zo zákona

Ďalší predaj, kde čakajú peniazeKlientsky účet

Ak developer nedodá nehnuteľnosťVrátenie peňazí s úrokom

Koľko platieb zostáva mimo oboch systémov1Rezervácia. Udržte ju nízku a doložku o vrátení si nechajte uviesť písomne.

Ako sú Vaše peniaze chránené

Banková záruka a ako čítať certifikát

Každá platba, ktorú uhradíte developerovi pred dokončením budovy, musí byť krytá zárukou alebo poistnou zmluvou vystavenou individuálne na Vás. Na certifikáte si prečítajte štyri veci. Vaše meno ako oprávnenej osoby. Zaručenú sumu vrátane dane, ktorú ste už zaplatili. Vystaviteľa, ktorým musí byť banka alebo poisťovateľ, nikdy nie developer. A dátum odovzdania, do ktorého plynú úroky. Certifikát, na ktorom je namiesto Vás uvedený názov projektu, je najčastejšou medzerou na tomto pobreží. Peniaze zaplatené pred aktualizáciou certifikátu nie sú chránené, kým sa dokumentácia nedoplní. Toto nie je záruka na dokončenú budovu, ktorá je úplne samostatnou záležitosťou.

Na koho meno je vedenáNa vlastné meno(BOE)

Čo musí kryťCelá suma

Kto ho môže vystaviťBanka alebo poisťovateľNikdy samotný developer.

Posilnená forma platná od2015

Bankové záruky

Klientsky účet a podvod, na ktorý sa zameriava

Španielsky právnik musí uchovávať Vaše peniaze oddelene od peňazí kancelárie a nesmie s nimi disponovať bez Vášho písomného súhlasu. Skutočným rizikom pri dokončení nie je zlyhanie pravidla, ale podvodný e-mail oznamujúci zmenu čísla účtu. Každú zmenu si overte telefonicky na čísle, ktoré ste už mali k dispozícii.

Klientsky účetUchovávané oddelene(BOE)

Ako sa klasifikuje nesprávna manipuláciaVážne až veľmi vážne

Kto nesie povinnosť poisteniaEtický kódexPýtajte sa na výšku krytia, nie na to, či krytie existuje.

Klientsky účet advokáta

Mali by ste kúpiť osobne alebo prostredníctvom spoločnosti?

Pre takmer každého kupujúceho jedného rekreačného domu je odpoveď nie. Spoločnosť pridáva povinnosti podávania dokumentov, zdaňuje Vaše vlastné využívanie nehnuteľnosti, komplikuje predaj a neznižuje daň z kúpy.

Osobne alebo prostredníctvom spoločnosti

Spoločnosť neušetrí nič na dani z kúpy a pri jednom rekreačnom bývaní sa tým rozhovor zvyčajne končí. Používanie nehnuteľnosti na vlastné účely môže byť zdanené ako nájomné, ktoré Vám mala spoločnosť účtovať. Podiely sa stále započítavajú do dane z majetku, pričom sa oceňujú cez súvahu spoločnosti. Skutočné vlastníctvo sa musí deklarovať pri založení a potom každý rok. Aj neaktívna spoločnosť musí podávať priznania, hoci nemá čo uviesť. Mení to aj Vaše možnosti neskôr. Spoločnosť ako prenajímateľ je pri dlhodobom nájme viazaná na sedem rokov namiesto piatich. A predaj podielov namiesto nehnuteľnosti je zložitejšia transakcia, ktorá si vyžaduje vlastného špecialistu. Zmysel to môže mať pri skutočnej obchodnej spoločnosti vlastniacej viacero nehnuteľností, čo je iná téma pre daňového poradcu, nie pre realitnú kanceláriu.

Daň z kúpy, ktorú spoločnosť ušetrí0 €Daň je v oboch prípadoch rovnaká.

Daň z príjmu z prenájmu pre spoločnosti25 %

Neaktívna spoločnosť každý rok500 až 1 000 €

Odvod pre nespolupracujúce jurisdikcie3 %Česko a Poľsko na tomto zozname nie sú.

Kúpa prostredníctvom spoločnosti

Oficiálne zdroje k tejto častiReal Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 11/2021, lucha contra el fraude fiscal (BOE)Ley 5/2019, contratos de credito inmobiliario (BOE)Reglamento (UE) 2018/1672, controles de efectivoLey 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto 135/2021, Estatuto General de la Abogacia (BOE)Real Decreto 609/2023, Registro de Titularidades Reales (BOE)Junta de Andalucia, viviendas de uso turistico

Čo sa môže pokaziť

Čo kontroluje nezávislý právnik a v akom poradí?

Toto je časť, za ktorú platíte, a jediný krok v tejto príručke, ktorý nemožno rozumne vynechať. Nezávislý právnik vykoná približne pätnásť kontrol a potom Vám povie, či máte pokračovať.

Pätnásť kontrol

Kontroly prebiehajú v štyroch skupinách. Kto nehnuteľnosť vlastní a čo je na nej zaťažené, podľa registra vlastníctva. Čo je budova z právneho hľadiska: stavebné povolenie, povolenie na prvé užívanie a to, či register a kataster opisujú tú istú nehnuteľnosť, ktorá tam skutočne stojí. Čo dlhuje: poplatok spoločenstvu vlastníkov, potvrdenie o dlhu od správcu a daň z nehnuteľnosti. A čo s ňou môžete robiť: stanovy spoločenstva a to, či sú turistické prenájmy vôbec povolené. Jedno záporné zistenie kdekoľvek v reťazci právnej bezchybnosti budovy zastaví celý proces, a práve vtedy sa kúpa zastaví namiesto zmeny ceny. Jednorazový súkromný predávajúci Vám musí poskytnúť menej informácií než realitná kancelária, čo robí kontrolu ešte dôležitejšou.

Kontroly zo zoznamu15

Ako dlho to trvá v týždňoch2 až 4

Koľko stojí právnik~1 %Z ceny vrátane DPH.

Čo si účtuje právnická kancelária0 €

Čo kontroluje právnik

Energetický certifikát

Každá nehnuteľnosť potrebuje platný certifikát predtým, ako ju možno inzerovať na predaj alebo prenájom, a musí ho zabezpečiť predávajúci, nie Vy. Vystaviť ho môže iba kvalifikovaný technik. Notár môže listinu podpísať aj bez neho, ak sa ho v listine písomne vzdáte, takže chýbajúci certifikát je otázkou, ktorú treba položiť, nie prekážkou.

Certifikát je platný10 rokov(BOE)

S najhorším hodnotením5 rokov

Koľko stojí certifikát50 až 300 €

Úzka výnimka50 m²Samostatná budova s plochou pod touto hranicou.

Energetické certifikáty

Právnika nemusíte vyberať naslepo ani ho sami naháňať. Koordinujeme kontrolu, udržiavame jej priebeh a preložíme výsledok do toho, čo znamená pre túto konkrétnu nehnuteľnosť. Právnika platíte Vy a pracuje pre Vás.

Čo ak budova alebo pozemok nie sú také, ako vyzerajú?

Najdrahšie problémy tu nie sú v stenách, ale v dokumentácii, ktorá za nimi stojí: budova alebo prístavba, ktorá nikdy nemala povolenie, alebo pozemok, ktorý nie je tak zastaviteľný, ako tvrdí predávajúci.

Nepovolená stavba a odpočítavanie lehoty na demoláciu

Na bežnom mestskom alebo vidieckom pozemku zaniká po šiestich rokoch právo nariadiť demoláciu a stavba potom môže požiadať o status AFO. AFO nie je legalizácia: zaznamenáva, že lehota uplynula, a neskôr ju možno znovu otvoriť, ak sa ukáže, že pozemok patrí do chránenej kategórie. Na chránenom alebo pobrežnom pozemku lehota nikdy nezačne plynúť, takže demolácia zostáva možná na neurčito. Dva praktické dôsledky. Veritelia sú voči nehnuteľnosti so statusom AFO opatrní, takže hypotekárne podmienky sa môžu líšiť od bežnej kúpy alebo môže byť úver zamietnutý. A otvorené konanie o vymáhaní na mestskom úrade sa vôbec neobjaví vo výpise z registra. Niekto sa musí opýtať priamo na mestskom úrade, čo je súčasťou právnej kontroly a nie niečo, čo môžete zistiť z inzerátu.

Na bežnom pozemku6 rokovPo uplynutí tejto lehoty už úrad nemôže nariadiť demoláciu. (BOJA)

Na chránenom alebo pobrežnom pozemkuBez časového limitu

Nepovolené stavby

Zasklená terasa, bazén, ďalšia izba

Nedeklarovaná prístavba na inak legálnom dome sa zvyčajne dá napraviť, no odhalí sa, keď sa register, kataster a skutočná budova nezhodujú. Oprava záznamu je postup, ktorý musí niekto vykonať, a môže priniesť aj spätnú daň z nehnuteľnosti za niekoľko rokov. Veriteľ oceňuje registrované štvorcové metre, takže nedeklarovaná prístavba sa nefinancuje.

Daň z nehnuteľnosti spätne po oprave4 roky(BOE)

Nepovolené prístavby

Pobrežné pozemky, vidiecke pozemky a studne

Ochranné pásmo sa od pobrežia tiahne do vnútrozemia a obmedzenia výstavby v ňom nikdy nezanikajú. Na vidieckom pozemku v Andalúzii je urbanizable územnoplánovací status, nie prísľub, že na pozemku bude niekedy možné stavať. Studňa, z ktorej sa čerpá voda, nie je dôkazom legálnej studne.

Pobrežné ochranné pásmo100 metrovSmerom do vnútrozemia od verejnej námornej hranice, pričom nikdy nezaniká. (MITECO)

Minimálna parcela pre samostatne stojaci dom2,5 ha

Nanajvýš legalizovaná studňa7 000 m³ ročneS objemovým meradlom.

Pobrežné a vidiecke pozemky

Čo môžete zdediť po predávajúcom?

Niektoré veci, ktoré kupujete, patria osobe, ktorá ich predáva: jej dlh voči spoločenstvu, jej dedičia alebo jej nájomník. Všetky tri skutočnosti možno skontrolovať pred zaplatením čohokoľvek.

Dlhy voči spoločenstvu, ktoré s bytom preberáte

Za neuhradené poplatky spoločenstvu, ktoré predávajúci dlhuje za aktuálny rok a tri kalendárne roky pred ním, zodpovedáte samotnou nehnuteľnosťou. Dlh sa viaže na byt, nie na osobu, ktorá ho vytvorila, takže nasleduje kľúče. Zastaví ho jediný dokument: potvrdenie od správcu spoločenstva, že účet je vyrovnaný, pričom notár bez neho nemôže povoliť podpis listiny, ak sa ho výslovne nevzdáte. Vzdanie sa odstráni kontrolu, nie zodpovednosť, takže neexistuje dobrý dôvod vzdať sa jej. Okrem toho existujú dve nástrahy. Byt prevzatý bankou a predávaný bankou nie je automaticky bez dlhov. A dom v rámci väčšej urbanizácie môže patriť do dvoch spoločenstiev s dvoma rozpočtami, takže jedno potvrdenie nemusí vždy pokrývať obe.

Dlh, ktorý môžete zdediť3 rokyPlus prebiehajúci rok. (BOE)

Potvrdenie o dlhuÁnoNotár ho potrebuje, pokiaľ sa ho nevzdáte.

Ako spoločenstvo vymáha dlhOsobitné súdne konanie

Dlhy spoločenstva

Ak predávajúci zomrie pred podpisom alebo počas neho

Kúpa nehnuteľnosti z dedičstva je bežná kúpa s väčším množstvom dokumentov a väčším počtom osôb, ktoré s ňou musia súhlasiť. Ak predávajúci zomrie po tom, ako ste podpísali zmluvu, zmluva sa neruší: po prijatí dedičstva nastúpia na jeho miesto dedičia. Jeden dedič nemôže podpísať zmluvu za všetkých.

Kto môže podpísať za nehnuteľnosť3 trasyVšetci dedičia, ustanovený vykonávateľ závetu alebo súdom ustanovený správca.

Zostane Vaša zmluva platnáÁno

Daňová kontrola v registriÁno, aj pri nulovej dani(BOE)

Ak predávajúci zomrie

Kúpa s existujúcim nájomníkom

Prevezmete existujúcu nájomnú zmluvu na zvyšok jej minimálnej doby a za podmienok dohodnutých predchádzajúcim vlastníkom, bez ohľadu na to, či bola zmluva registrovaná. Nájomné nemôžete zvýšiť len preto, že sa zmenil vlastník. Nájomník môže mať aj zákonné predkupné právo, ktoré musí byť rešpektované pred Vašou kúpou, a vynechanie tohto oznámenia môže zabrániť zápisu Vašej kúpy do katastra.

Doba nájmu, ktorú prevezmete5 alebo 7 rokovSedem rokov, ak bol predchádzajúcim prenajímateľom obchodná spoločnosť. (BOE)

Oznámenie o vzdaní sa predkupného práva30 dní

Nehnuteľnosť s nájomníkom

Ako na Vás môže pôsobiť pôda, vzduch a budova?

Štyri veci týkajúce sa konkrétnej adresy môžete skontrolovať od stola ešte pred odletom a žiadna z nich sa v ponuke neobjavuje: či tam dochádza k záplavám, aký je tam v auguste hluk, prečo je tam v januári vlhko a kto Vám potom dlhuje opravu.

Záplavové oblasti a kontrola za desať minút

Približne 8 % španielskych domov sa nachádza v zakreslenej záplavovej oblasti a kontrola konkrétnej adresy je v štátnom prehliadači bezplatná: nájdete adresu a farebné vyznačenie Vám ukáže, či sa nachádza v skúmanej záplavovej oblasti a pri akej pravdepodobnosti. Je dôležité poznať dve obmedzenia. Mapy pokrývajú iba skúmané vodné toky, takže malý prekrytý potok alebo mestský odtok sa v nich vôbec nemusí nachádzať. Upchatý dažďový odtok počas silného dažďa tiež nie je záplavou v právnom zmysle. Nachádzať sa v zóne preferenčného prúdenia je prísnejšia kategória než bežné vyznačenie záplavovej oblasti a platia v nej prísnejšie obmedzenia výstavby a obnovy. Národná schéma poskytuje náhradu za mimoriadne záplavy iba nad rámec aktívnej a riadne zaplatenej poistnej zmluvy, nikdy nie za ušlé príjmy z nájmu, a žiadny španielsky predávajúci nemá povinnosť oznámiť riziko záplav. Právna kontrola nezahŕňa kontrolu záplavovej mapy, pokiaľ o ňu niekto nepožiada, preto ju máme na vlastnom zozname pred predložením ponuky, nie až po ňom.

Španielske domy v zakreslenej oblasti~8 %

Zóna so strednou pravdepodobnosťou1 % ročnePočas tridsiatich rokov vlastníctva je pravdepodobnosť aspoň jednej takejto udalosti približne 26 %.

Kontrola jednej adresyBezplatnéVo verejnom prehliadači SNCZI. (MITECO)

Čo hradí národná schémaLen v rámci platnej poistnej zmluvyPozrite si poistenie domácnosti

Záplavové oblasti

Hluk, ktorý je sezónny a viazaný na konkrétnu adresu

Väčšinu hluku v tejto oblasti možno pred kúpou predvídať, pretože jeho zdroje sú sezónne a viaceré z nich sú verejne evidované. Plážový bar je vo februári tichý a v auguste je každú noc rušný. V blízkosti diaľnice je dôležitejšia priama viditeľnosť než vzdialenosť. Nižšie uvedené limity predstavujú právnu úpravu, nie meranie konkrétnej nehnuteľnosti.

Vonku počas dňa65 dBAObytná oblasť, existujúca urbanizovaná zóna. (BOJA)

Vonku v noci55 dBA

Vo Vašej vlastnej spálni v noci35 dBA

Noc sa začína o23:00

Hluk

Vlhkosť a prečo je problémom v zime

Vlhkosť na tomto pobreží je zvyčajne kondenzácia, pri ktorej sa teplý vlhký vzduch v prázdnom nevykurovanom byte stretáva so studenými povrchmi, a nie únik vody. Obdobím vlhkosti je preto november až február, nie august, a preto ju kupujúci, ktorí ju hľadajú v lete, nenájdu. Čerstvo vymaľovaný byt môže vlhkosť skryť namiesto toho, aby ju odstránil.

Vlhkosť v Malage, ročný priemer65 %

Najdaždivejším mesiacom je december72 %V porovnaní s päťdesiatimi ôsmimi percentami v júni a júli.

Ochrana proti vlhkosti v stavebnom poriadku od2006Staršie budovy často nemajú žiadnu bariéru. (BOE)

Vlhkosť a kvalita výstavby

Vada po nasťahovaní

Na novú stavbu sa vzťahujú tri záručné obdobia a za každé z nich zodpovedá iný okruh osôb, ktoré sa na jej výstavbe podieľali. Na konštrukciu sa vzťahuje povinné poistenie, ktoré je viazané na budovu, nie na spoločnosť. Preto zostáva v platnosti aj po ukončení činnosti stavebníka. Keď sa objaví problém, najrozumnejším postupom je podať písomné oznámenie s dátumom a fotografiami developerovi a v prípade spoločnej časti aj správcovi spoločenstva. Lehota na uplatnenie nároku začína plynúť v okamihu, keď sa škoda prejaví, nie až vtedy, keď sa rozhodnete podať sťažnosť. Pri opätovnom predaji je ochrana v porovnaní s tým takmer nulová: existuje prísny nárok zo skrytých vád s krátkou lehotou, ktorú nemožno prerušiť zaslaním listu, a týka sa len vady, o ktorej predávajúci vedel a ktorú zatajil.

Konštrukcia pri novej stavbe10 rokovTri roky na inštalácie a jeden rok na dokončovacie práce. (BOE)

Uplatniť nárok po objavení vady2 roky

Za desaťročnou zárukouPovinné poistenie

Skryté vady pri opätovnom predaji6 mesiacovOd odovzdania a nemožno ju prerušiť. (BOE)

Stavebné vady

Ako tu vyzerá úmyselný podvod?

Úmyselné podvody sú tu zriedkavé a nie sú rafinované. Majú štyri podoby a každú z nich odhalí rovnaké pravidlo: nikto nedostane peniaze ani podpis, kým nebude možné vykonať overenie.

Štyri spôsoby podvodu

Falošný predávajúci, ktorý predáva to, na čo nemá právo, odcudzená záloha, falošný prenájom a podvod pri kúpe nehnuteľnosti vo výstavbe, pri ktorom sa prijímajú postupné platby bez záruky. Falošní predávajúci si vyberajú nehnuteľnosti, ktoré sú dlhodobo prázdne, vlastnia ich osoby zo zahraničia alebo boli nedávno zdedené a údaje o nich neboli aktualizované v katastri. Vo všetkých troch prípadoch si to nikto z miestnych nevšimne. Základ všetkých štyroch podvodov je rovnaký a je to jediné, čo si musíte zapamätať: peniaze alebo podpis sa požadujú skôr, než je možné vykonať overenie. Ochrana je preto jednoduchá. Najlepšie je, ak peniaze poputujú na klientsky účet Vášho vlastného advokáta. Ak smerujú predávajúcemu, realitnej kancelárii alebo developerovi, čo je bežné, názov účtu sa musí presne zhodovať so stranou uvedenou v zmluve. Tri situácie znamenajú, že treba zastaviť. Súkromný účet patriaci osobe, ktorá nie je predávajúcim. Požiadavka na platbu v hotovosti. Alebo firemný účet v krajine, ktorá nemá s predajom nič spoločné. Pred obhliadkou sa neplatí nič, či už osobne alebo počas živého videohovoru. Platbu uskutočnenú v ten istý deň možno niekedy odvolať, ak začnete konať do jedného alebo dvoch dní, čo je užitočné vedieť pred víkendom, nie až po ňom.

Úmyselné spôsoby podvodu4Falošný predávajúci, odcudzená záloha, falošný prenájom, nehnuteľnosť vo výstavbe bez záruky.

Za predaj niečoho, čo nesmiete predať1 až 4 rokyTrest odňatia slobody podľa jedného z článkov Trestného zákona. (BOE)

Podvody s nehnuteľnosťami

Čo sa môže pri novostavbe pokaziť a kto to zaplatí?

Pri novostavbe sa môžu pokaziť tri veci: developer skrachuje, projekt sa zastaví alebo sa posunie dátum. To, ktorá situácia nastane, rozhoduje o tom, či sa Vám peniaze vrátia z banky o niekoľko týždňov, alebo budú roky čakať v súdnom konaní.

Ak sa developer dostane do platobnej neschopnosti

Vaše peniaze sa rozdelia na dve časti. Všetko, na čo sa vzťahuje platná záruka, Vám vráti banka alebo poisťovňa. Ide o dlh voči inej spoločnosti, takže pretrvá bez ohľadu na to, čo sa stane developerovi. Všetko ostatné sa stane bežnou pohľadávkou v rámci konkurzu, zaradenou za iných veriteľov, bez zaručenej sumy a dátumu úhrady. Prvým krokom preto nie je panika, ale prečítanie potvrdení: ktoré platby sú kryté, na Vaše meno a v plnej výške. Druhým krokom je prihlásenie pohľadávky v lehote stanovenej konkurzným konaním, pretože jej zmeškanie môže viesť k úplnej strate nároku. Platobná neschopnosť je udalosť vyhlásená súdom s konkrétnym dátumom a nie je to isté ako developer, ktorý mešká, mlčí alebo sa o ňom hovorí, že má problémy.

Záruka sa uhrádzaBez ohľadu na platobnú neschopnosť

Bez záruky steBežný veriteľ

Platba, na ktorú sa záruka nevzťahujeRezervácia

Rozhodné právoRDLeg 1/2020(BOE)

Platobná neschopnosť developera

Ak sa projekt zastaví

Zastavený projekt skončí jedným z troch spôsobov a od toho, ktorý nastane, závisí, či budete čakať alebo odídete. Ak ho dokončí iný developer, pôvodná záruka sa jednoducho neprevádza. Stavebné povolenie môže stratiť platnosť, ak práce zostanú zastavené, a obnažený betón ponechaný počas daždivých období sa zhoršuje spôsobom, ktorý kontrola dokumentov neodhalí.

Ako sa skončí zastavený projekt3 možné výsledky

Ak ho dokončí iný developerNová záruka, nový cyklus

Prvý dokument, ktorý si treba vyžiadaťNota simple

Dlhy spoločenstva pri rozostavanej jednotkeMôže sa viazať na nehnuteľnosť

Nedokončený projekt

Ak sa dokončenie oneskorí

Pri novej stavbe môžete po uplynutí dátumu dokončenia uvedeného v zmluve požiadať o vrátenie peňazí spolu so zákonným úrokom zo záruky. Nie je potrebný súd ani spor o závažnosť omeškania. Rozhoduje iba dátum uvedený v zmluve a odkladná lehota existuje len vtedy, ak ju zmluva výslovne obsahuje.

Ktorý dátum sa počítaZmluva, nie brožúra

Vzťahuje sa záruka na omeškanieÁno, aj pri obyčajnom omeškaní

Pri novostavbeBez testu závažnosti

Pri druhom predajiObčiansky zákonník, článok 1124O tom, či je porušenie dostatočne závažné, rozhodne súd. (BOE)

Oneskorené dokončenie

Ak projekt utíchne, prvou otázkou je, v ktorej z týchto troch situácií sa nachádzate. Znovu skontrolujeme povolenie a kataster, overíme, či Vaša záruka stále pokrýva vykonané platby, a otvorene Vám povieme, či je lepšie čakať, alebo odísť.

Oficiálne zdroje k tejto častiDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto 390/2021, certificacion energetica (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Ley 58/2003, General Tributaria, art. 66 (BOE)MITECO, preguntas frecuentes sobre la Ley de CostasLey 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley Hipotecaria, art. 254 (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)MITECO, Sistema Nacional de Cartografia de Zonas InundablesConsorcio de Compensacion de SegurosReal Decreto 300/2004, seguro de riesgos extraordinarios (BOE)Decreto 50/2025, calidad acustica en Andalucia (BOJA)Real Decreto 1367/2007, Ley del Ruido (BOE)Real Decreto 314/2006, Codigo Tecnico de la Edificacion (BOE)AEMET, valores climatologicos normales, Malaga AeropuertoLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Codigo Penal, art. 251 (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)

Novostavba alebo nehnuteľnosť z ďalšieho predaja

Mali by ste kúpiť novostavbu alebo nehnuteľnosť z ďalšieho predaja?

Kúpte nehnuteľnosť, ktorá sa hodí do Vášho časového plánu. Toto je hlavný rozdiel, ktorý nemôžete zmeniť. Ďalší predaj trvá mesiace. Novostavba môže trvať roky. Ostatné body sú voľby, nie pevné odpovede. Kroky 1 až 7 sú pre obe možnosti rovnaké. Kroky 8 až 14 sa líšia.

Novostavba

Od rezervácie po kľúče2 mesiace až 3 rokyZávisí to od toho, ako pokročili stavebné práce.

Náklady nad rámec cenyVyššia z dvoch uvedených súmVäčšinu tvorí daň: 10 % DPH a andalúzska kolková daň z listiny.

Ako platíteV etapách podľa míľnikov výstavbyBanková záruka vystavená na Vaše meno kryje každú etapovú platbu.

Čo sa môže pokaziťTermín sa zmeníDokončený byt sa môže líšiť od výkresov. Riešia to zoznam nedostatkov a záruky.

Čo môžete vyjednávaťSkôr podmienky než cenaMôžete vyjednávať o platobnom kalendári, nábytku, parkovacom mieste a termíne.

Záruky, ktoré získateDesať rokov na nosnú konštrukciuTri roky na inštalácie a jeden rok na dokončovacie práce.

Najlepšie, ak môžete počkať na dokončenie budovy a chcete záruky, ktoré prináša novostavba.

Nehnuteľnosť z ďalšieho predaja

Od rezervácie po kľúče1 až 3 mesiaceTempo určuje právna kontrola, nie výstavba.

Náklady nad rámec cenyNižšia z dvoch uvedených súmDaň z prevodu nehnuteľnosti vo výške 7 % v Andalúzii sa uplatňuje na referenčnú hodnotu, ak je vyššia než cena, ktorú ste zaplatili.

Ako platíteRezervácia, arras a potom doplatokArras predstavuje 10 až 20 %. Doplatok zaplatíte u notára.

Čo sa môže pokaziťSkutočný stav budovyMôžu existovať dlhy, nezapísané zmeny, vlhkosť alebo pravidlo spoločenstva, ktoré ste si neprečítali.

Čo môžete vyjednávaťCena a časový harmonogramJe tu jeden predávajúci a ten má dôvod predávať.

Záruky, ktoré získateOd predávajúceho ničNamiesto toho získate budovu s históriou, ktorú môžete preveriť.

Najlepšie, ak sa potrebujete do nehnuteľnosti čoskoro nasťahovať a chcete priestor na vyjednávanie o cene.

Ani jedna možnosť nie je lepšia a ani jednu nepredávame. Zvyčajne rozhoduje časový plán. Ak potrebujete byť v nehnuteľnosti budúce leto, projekt vzdialený dva roky od dokončenia nie je kandidátom, nech je akokoľvek dobrý.

Koľko stojí kúpa Kalkulačka nákladov

Čo kupujúcich prekvapí najviac

Pri novostavbe sa Vaše peniaze pohybujú ešte pred podpisom akejkoľvek zmluvy

Rezervačnú platbu zaplatíte ešte pred uzavretím zmluvy s developerom a v závislosti od developera môže byť v tomto okamihu požadovaná aj vyššia suma než samotná rezervácia. Hovoríme Vám to vopred a napriek tomu sme takmer prišli o obchody presne v tomto kroku: príde e-mail od advokáta so žiadosťou o peniaze ešte pred podpisom čohokoľvek a kupujúci zamrznú. Väčšina ľudí predpokladá, že ide o zvláštneho developera. Podľa našich skúseností to tak nie je: väčšina developerov na tomto pobreží pracuje týmto spôsobom, približne osem z desiatich alebo viac. Neexistuje žiadny zverejnený údaj, toto pozorujeme my.Výnimku možno niekedy vyjednať a len zriedka existuje dôvod o ňu žiadať. Každá platba, ktorú urobíte pred dokončením budovy, musí byť krytá bankovou zárukou vystavenou na Vaše meno. Rezervačná zmluva musí uvádzať, ktoré zistenia vedú k vráteniu Vašich peňazí. Medzi týmito dvoma prvkami nie je vystavené riziku nič, čo už nepokrýva systém záruk. Je to jednoducho štandardný postup. Podoba, ktorú tieto platby zvyčajne majú, je uvedená nižšie v časti o kúpe vo výstavbe.

Bankové záruky Rezervačná zmluva

Tento e-mail nemusíte posudzovať sami. Váš právnik skontroluje záručný certifikát a znenie chrániace platbu. My to s Vami prejdeme a nedovolíme odoslať prevod na základe prísľubu, že certifikát príde neskôr.

Je kúpa z projektu pre Vás vhodná?

Kúpa podľa projektu a nehnuteľnosť pripravená na nasťahovanie nie sú dve úrovne rizika, ale dve odlišné riziká. Pri novostavbe je rizikom čas a ochranou je dokument, ktorý si musíte prečítať. Pri ďalšom predaji je rizikom samotná budova a ochranou je právna kontrola. Nasledujúcich sedem otázok rozhoduje v poradí, na ktorom záleží.

Dokáže Váš kalendár zvládnuť čakanie: 2 mesiace až 3 rokyToto je jediný rozdiel, o ktorom sa nedá vyjednávať. Ak potrebujete byť v nehnuteľnosti budúce leto, projekt s dokončením o dva roky nie je vhodným kandidátom, nech je akokoľvek dobrý.
Čie meno musí byť uvedené na záruke: Na vlastné menoPotvrdenie, v ktorom je namiesto Vás uvedený názov projektu, nie je ochranou. Kontrolujte ho pred každou etapovou platbou, nie iba raz na začiatku.
Vyplatí záruka peniaze aj v prípade zlyhania developera: Bez ohľadu na platobnú neschopnosťGarantované peniaze vráti banka. Negarantované peniaze sa stanú pohľadávkou v rámci konkurzu, bez zaručenej sumy a dátumu.
Čo sa stane, ak sa projekt zastaví: 3 možné výsledkyProjekt sa obnoví, dokončí ho iný developer alebo sa zlikviduje a kupujúcim sa vrátia peniaze. Nový developer znamená novú záruku, nie pôvodnú.
Čo sa stane, ak sa termín posunie: Zmluva, nie brožúraRozhoduje iba dátum vo Vašej zmluve a po jeho uplynutí môžete uplatniť nárok zo záruky bez dokazovania, že omeškanie bolo závažné.
Čo Vám novostavba poskytne oproti nehnuteľnosti z ďalšieho predaja: 10 rokovTri roky na inštalácie a jeden rok na dokončovacie práce, pričom desaťročná záruka na konštrukciu je krytá povinným poistením.
Čo vám namiesto toho ponúkne nehnuteľnosť z ďalšieho predaja: ŽiadneŽiadna záruka od predávajúceho, ale budova s históriou, ktorú si môžete pred zaplatením prezrieť a oceniť.

Kúpa podľa projektu vyhovuje kupujúcemu, ktorý má voľný časový plán a je ochotný pred každou platbou prečítať záručný certifikát. Nehnuteľnosť pripravená na nasťahovanie vyhovuje kupujúcemu, ktorý potrebuje byť v nehnuteľnosti čoskoro a radšej si prezrie skutočnú budovu než výkres. Ani jedna možnosť nie je vo všeobecnosti bezpečnejšia: kúpu podľa projektu robí bezpečnou certifikát a ďalší predaj právna kontrola.

Ako zvyčajne vyzerá kalendár platieb

Najprv rezervácia: 6 000 až 11 000 €Platí sa pred uzavretím akejkoľvek zmluvy s developerom, ako vysvetľuje vyššie uvedené upozornenie.
Pri súkromnej zmluve s developerom: around 20 %S DPH pri každej platbe. Ide o naše pozorovanie, nie pravidlo.
Počas výstavby: Niekedy viac etapových platiebNiektorí developeri po uzavretí zmluvy nepožadujú nič, iní požadujú dve alebo tri platby.
Pri dokončení: around 70 %Zvyšok, zvyčajne už s vybaveným hypotekárnym financovaním.
Čo je záväzné: Harmonogram vo Vašej vlastnej zmluvePodiel sa líši podľa developera, preto je rozhodujúca verzia v zmluve, nie táto schéma.
Každá platba pred dokončením: Kryté bankovou zárukouPozrite si, čo chráni Vaše peniaze

Bankové záruky Platobná neschopnosť developera Nedokončený projekt Oneskorené dokončenie

Oficiálne zdroje k tejto častiLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)

Jeho vlastníctvo

Koľko stojí vlastníctvo každý rok?

Každý rok Vám prídu štyri účty bez ohľadu na to, či sa nachádzate v Španielsku: daň z nehnuteľnosti, poplatok spoločenstvu, poistenie a daňové priznanie nerezidenta. Pri byte predstavujú sumy uvedené nižšie.

Daň z nehnuteľnosti, IBI400 až 1 000 €Ročná daň z nehnuteľnosti za byt.

Poplatky spoločenstva vlastníkov900 až 6 000 €Platí sa každoročne spoločenstvu vlastníkov.

Poistenie domácnosti300 až 800 €Zákon ho nevyžaduje. Hypotekárna banka áno.

Elektrina, voda a internet za mesiac100 to 400 €Náš vlastný odhad pre bežný byt alebo radový dom. Vila alebo veľký dom s bazénom, záhradou a klimatizáciou je výrazne drahší.

Daň nerezidenta, EÚ a EHP19 %Podáva sa raz ročne, aj keď nehnuteľnosť nikdy neprenajímate. (Agencia Tributaria)

Daň nerezidenta, inde24 %Rovnaká daň, ale vo vyššej sadzbe.

Z čoho sa táto daň účtuje1,1 alebo 2 %Z katastrálnej hodnoty, ak nehnuteľnosť neprenajímate.

To, koľko zaplatíte za elektrinu, vodu a internet, závisí od toho, ako často sa tam zdržiavate, a od typu nehnuteľnosti. Každá suma vyššie patrí do jednej z nižšie uvedených príručiek, ktoré obsahujú úplnú verziu a zdroj, z ktorého pochádza.

Ročné náklady Poplatky spoločenstva vlastníkov Daň nerezidenta Poistenie domácnosti Energie a internet

Ktoré účty, podania a hlasovania sú spojené s vlastníctvom?

Čísla sú uvedené vyššie. Ďalej sa dozviete, kto ich určuje a čo poistenie uhradí a neuhradí. Zahŕňa to aj spôsob prepísania energií na Vaše meno a dve dane, ktoré sa väčšiny kupujúcich netýkajú.

Spoločenstvo vlastníkov a spôsob jeho rozhodovania

Členstvo vzniká automaticky a nemôžete z neho vystúpiť ani platiť menej preto, že bazén nevyužívate. O rozpočte hlasujú vlastníci, takže poplatok spoločenstva je často skutočným rozdielom medzi dvoma na pohľad rovnakými bytmi. Pred rezerváciou si vyžiadajte rozpočet, zápisnice, stav rezervného fondu a potvrdenie o dlhoch.

Minimálny rezervný fond10 %Z posledného bežného rozpočtu. (BOE)

Na napadnutie uznesenia3 mesiaceJeden rok, ak je v rozpore so zákonom alebo stanovami.

Poplatky spoločenstva

Poistenie domácnosti a doložka, ktorá Vás stojí peniaze

Žiadny zákon Vám neprikazuje poistiť španielsky dom, ale každý hypotekárny veriteľ to bude vyžadovať. Doložkou, ktorá stojí majiteľov druhých domov peniaze, je doložka o neobývanosti: keď je nehnuteľnosť dostatočne dlho prázdna, poistenie krádeže sa zvyčajne pozastaví, zatiaľ čo poistenie požiaru a škôd spôsobených vodou pokračuje. Nedostatočné poistenie spúšťa pomerné pravidlo, ktoré znižuje každé poistné plnenie.

Je to povinnéZákon to nevyžadujeŽiadny právny predpis vlastníkovi neprikazuje poistenie. Veriteľ ho však vyžaduje ako podmienku úveru. Pozrite si ročné náklady

Odkladná lehota pri novej poistnej zmluve7 dní(Konzorcium pre poistné odškodnenie)

Poistenie domácnosti

Elektrina, voda a internet

Pri opätovnom predaji meníte držiteľa existujúcej dodávky, namiesto toho, aby ste pripájali novú, čo trvá dni, nie mesiace. Nič z toho sa nevzťahuje na novú stavbu, pri ktorej získanie povolení potrebných na prvé pripojenie môže trvať mesiace. Pri odovzdaní si pripravte referenčné číslo dodávky, údaje z meračov a kontaktné údaje vodárenskej spoločnosti.

Dokumenty potrebné na zmenu držiteľa6

Čo Vám môže distribútor účtovať0 €

Štandardná domáca tarifa2 pásmaDve obdobia zmluvnej sadzby elektriny.

Španielske domácnosti s dosahom optiky95,9 %

Poplatky za energie a internet

Daňové priznanie, ktoré musíte podať, aj keď je nehnuteľnosť prázdna

Každý rok musíte zo svojej nehnuteľnosti platiť španielsku daň, či už ju prenajímate, alebo je prázdna, a to z fiktívneho príjmu vypočítaného z katastrálnej hodnoty. Ide o jeden formulár. Pri zmeškaní lehoty sa účtuje úrok a prirážka, ktorá rastie tým dlhšie, čím priznanie zostáva nepodané, pričom povinnosť vzniká už za prvú neúplnú časť roka, hoci vlastníci sa domnievajú, že začína až v nasledujúcom januári.

Lehota na podanie sa začína1. aprílZa predchádzajúci rok a zostáva otvorená až do konca nasledujúceho decembra. (Daňová agentúra)

Daň pre nerezidentov

Daň z majetku a daň bez úľavy

Andalúzia poskytuje úplnú úľavu na regionálnu daň z majetku, takže pre takmer každého kupujúceho je úplne bezplatná. Samostatná celoštátna solidárna daň sa však môže uplatniť pri podstatne vyššom majetku. Regionálna úľava túto daň neznižuje, pretože zápočet sa týka regionálnej dane, ktorú ste skutočne zaplatili, a pri úplnej úľave ste nezaplatili nič.

Všeobecná nezdaniteľná časť700 000 €(BOE)

Hlavné bydlisko, iba rezidenti300 000 €

Andalúzska úľava100 %

Celoštátna solidárna daň sa začína pri3 000 000 €(BOE)

Daň z majetku

Ide o malé úkony, ktoré sa v roku, keď sa zanedbajú, stávajú drahými. Váš právnik podá daňové priznanie a my zostávame kontaktným miestom pre účty, poistenie a každého, kto potrebuje otvoriť dvere, keď nie ste doma.

Oficiálne zdroje k tejto častiReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Ley 7/2022, residuos y suelos contaminados (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley Organica 1/2025 (BOE)Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (BOE)Consorcio de Compensacion de SegurosDecreto 120/1991, suministro domiciliario de agua (BOJA)Agencia Tributaria, IRNR sin establecimiento permanenteLey 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE)Ley 38/2022, impuesto de solidaridad (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)

Prenajímanie nehnuteľnosti

Môžete ju prenajímať a koľko skutočne zarobí?

Prenajímanie turistom si vyžaduje nie jedno, ale tri povolenia a najčastejšie vlastníkov zastavia ich vlastní susedia. Dlhodobý prenájom je odlišný režim s oveľa dlhšími záväzkami.

Prenajímanie turistom a tri orgány

Región musí nehnuteľnosť zaregistrovať a obec musí prenajímanie povoliť. Následne môže vaše spoločenstvo vlastníkov kvalifikovanou väčšinou turistické prenajímanie zakázať alebo obmedziť, a práve to zastaví väčšinu vlastníkov. Nehnuteľnosť môže mať platnú registráciu a ochotný obecný úrad, no napriek tomu ju môže zablokovať toto hlasovanie. Preto sa pred rezerváciou oplatí prečítať stanovy spoločenstva a zápisnice, nie až potom. Samotná registrácia je vyhlásenie s pripojenými podmienkami. Nehnuteľnosť musí spĺňať požiadavky na vybavenie vrátane klimatizácie alebo kúrenia v každej obytnej miestnosti počas príslušných ročných období. Neexistuje ani výnimka pre prenajímanie iba na jeden týždeň: inzerovanie bez licencie je rovnakým priestupkom ako celoročné prevádzkovanie. Registrácia vedená na predchádzajúceho vlastníka sa s nehnuteľnosťou neprenáša vždy. Sami prevádzkujeme krátkodobé prenájmy a správu nehnuteľností, takže sa nás môžete opýtať na konkrétnu nehnuteľnosť, nie iba všeobecne.

Spoločenstvo vlastníkov to môže zamietnuť3/5Vlastníkov aj podielov. (BOE)

Celoštátne inzertné číslo od1 July 2025(Vláda Andalúzie)

Kapacita lôžok, najviac4 per bedroom(BOJA)

Nábytkový balík v štandarde na prenájom4 500 to 26 000 €Pre dvojizbový byt, pričom je drahšie než vybavenie rovnakého bytu pre vlastnú potrebu, pretože licencovaný prenájom musí spĺňať požiadavky na vybavenie a je vystavený intenzívnejšiemu opotrebovaniu.

Krátkodobý prenájom

Dlhodobé prenajímanie

Dlhodobý nájom vás zaväzuje počas zákonom stanoveného minima bez ohľadu na to, akú krátku dobu uvádza zmluva, a ak je prenajímateľom spoločnosť, platí ešte dlhšie obdobie. Nájomné nemožno počas trvania nájmu zvýšiť, pokiaľ to zmluva neumožňuje. Ak nájomca prestane platiť, nemôžete zmluvu jednoducho ukončiť: nájomcu môže vysťahovať iba súd, čo trvá mnoho mesiacov. A predaj nehnuteľnosti nájom neukončuje.

Minimálna doba, súkromný prenajímateľ5 rokov(BOE)

Minimálna doba, firemný prenajímateľ7 rokov

Zábezpeka a dodatočná garancia1 + 2 mesiaceCelkovo najviac tri mesačné nájmy.

Výpoveď nájomcu pri odchode30 dní

Dlhodobý prenájom

Daň z nájomného

Ako český alebo poľský daňový rezident platíte nižšiu sadzbu z čistého príjmu po odpočítaní uznateľných výdavkov. Rezident mimo EÚ a EHP platí vyššiu sadzbu z hrubého nájomného bez akýchkoľvek odpočtov. Obe skupiny podávajú rovnaký formulár, štvrťročne počas prenajímania a raz ročne, keď je nehnuteľnosť prázdna.

Rezidenti EÚ a EHP19 %Z čistého príjmu po odpočítaní uznateľných výdavkov.

Všetci ostatní24 %Z hrubého nájomného bez odpočtov.

Kým je nehnuteľnosť prázdnaRovnaká daň z fiktívneho príjmuPozrite si ročné údaje

Dane z prenájmu

Aký reálny výnos prináša

Dobre prevádzkovaný krátkodobý prenájom prináša približne 5 až 9 % hrubého výnosu a dlhodobý prenájom približne 4 až 6 %. Po odpočítaní správy, daní a prevádzkových nákladov oba prinášajú približne 3 až 4,5 % čistého výnosu. Výnos uvedený pred obhliadkou nehnuteľnosti je iba odhad. Ide o údaje z trhových správ, nie o naše údaje.

Krátkodobý prenájom, hrubý výnos5 až 9 %Trhové správy, 2026.

Čistý výnos, obe možnosti3 až 4,5 %Po odpočítaní správy, daní a skutočných prevádzkových nákladov.

Správa každej rezervácie20 %

Príjem z prenájmu a výnos

Oficiálne zdroje k tejto častiJunta de Andalucia, viviendas de uso turisticoDecreto 28/2016, viviendas con fines turisticos (BOJA)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)Agencia Tributaria, rendimientos de inmuebles arrendados

Bývať tu

Čo sa zmení, keď tu žijete namiesto návštev?

Vlastniť nehnuteľnosť a žiť tu sú dve rozhodnutia s dvoma súbormi dokumentácie. Všetko nižšie začína vtedy, keď sa rozhodnete tráviť v nehnuteľnosti skutočný čas, pričom lehoty sú kratšie, než ľudia očakávajú.

Sťahovanie sem krok za krokom

Ak ste občanom EÚ a plánujete zostať v Španielsku dlhšie než tri mesiace, musíte sa zaregistrovať. Vlastníctvo nehnuteľnosti túto povinnosť nespúšťa, rozhodujúci je pobyt. Na poradí záleží a každý krok vyžaduje predchádzajúci krok. Najprv adresa, potom NIE a následne padrón na obecnom úrade. Padrón je obecný register, ktorý preukazuje miesto vášho bydliska, a závisia od neho školy, zdravotné poistenie aj väčšina miestnej administratívy. Potom nasleduje potvrdenie o pobyte, zdravotné poistenie, rodina, auto a energie. Občan mimo EÚ, ktorý tu vlastní dom, má naďalej povolený pobyt 90 dní v rámci každých 180 dní. Toto sa teraz na hraniciach sleduje digitálne, bez priestoru na dohadovanie. Víza na pobyt bez zárobkovej činnosti nepovoľujú vôbec žiadnu prácu vrátane práce na diaľku pre zahraničného zamestnávateľa. Vyžadujú aj preukázanie finančných prostriedkov, pričom výpočet vychádza z IPREM, referenčnej výšky príjmu používanej v španielskych predpisoch. Žiadateľ musí preukázať štvornásobok ročnej hodnoty IPREM pre seba a ďalšiu ročnú hodnotu za každú nezaopatrenú osobu.

Na registráciu po rozhodnutí zostať3 mesiace(Národná polícia)

Pobyt mimo EÚ, na každých 180 dní90 dní

IPREM, referenčná hodnota na rok7 200 €Referenčná hodnota, z ktorej sa vypočítava finančná podmienka víz.

Trvalý pobyt po5 rokov

Sťahovanie do Španielska

Vaše auto a vodičský preukaz

Auto so zahraničnou poznávacou značkou môže zostať v krajine ako vozidlo návštevníka iba obmedzený čas, pričom prekročenie tejto lehoty môže viesť k pokute a niekedy aj k zadržaniu vozidla. Po získaní pobytu musí byť rýchlo prihlásené na španielske evidenčné čísla, hoci zdroje sa nezhodujú na tom, ako rýchlo. Ak ste ho vlastnili dostatočne dlho pred presťahovaním, dovozná daň sa neplatí, pričom financované auto patrí financujúcej spoločnosti.

Auto so zahraničnou značkou ako návštevník6 mesiacov

Po získaní pobytu ho preregistrujte30 až 60 dníZdroje sa nezhodujú. Overte si to na dopravnom úrade.

Časovo neobmedzený preukaz na výmenu2 roky

Ako dlho vlastniť auto bez dane6 mesiacov

Autá a šoférovanie

Sťahovanie so psom

Postupujte v správnom poradí, pretože na poradí záleží: najprv mikročip, potom očkovanie proti besnote a následne čakanie. Očkovanie pred zavedením čipu je neplatné a čakacia lehota začína znova. Pred kúpou si overte stanovy spoločenstva, pretože môžu obmedzovať chov domácich zvierat a prístup do spoločných priestorov, a overte si podmienky leteckej spoločnosti.

Čakanie po očkovaní21 dní

Minimálny vek na cestovanie15 týždňovŠpanielsko pod túto hranicu výnimku neposkytuje. (MAPA)

Zvieratá pri jednom nekomerčnom presťahovaní5

Cesta autom z Česka2 dniDva dlhé dni v každom smere s prenocovaním.

Sťahovanie so zvieratami

Keď Španielsko začne zdaňovať všetko

Španielskym daňovým rezidentom sa stanete po viac než 183 dňoch v kalendárnom roku. Stanete sa ním aj pri akomkoľvek počte dní, ak sa tu nachádzajú vaše hlavné ekonomické záujmy alebo rodina. Rok sa nedelí: ak splníte jednu z podmienok, ste rezidentom počas celého roka. Práve podmienku týkajúcu sa rodiny kupujúci prehliadajú.

Počet dní183 dníViac než to, nie presne to. (BOE)

Najnižšia kombinovaná sadzba19 %

Najvyššia kombinovaná sadzba47 %

Zahraničný majetok vykazovaný od50 000 €Podľa kategórie.

Dane, ak žijete v Španielsku

Oficiálne zdroje k tejto častiPolicia Nacional, certificado de registro de ciudadano de la UEEuropean Commission, short-stay calculatorAgencia Tributaria, requisitos tras la aduanaDGT, sede electronicaEuropean Commission, travelling with a pet within the EUMAPA, desplazamiento de animales de companiaReal Decreto 287/2002, animales potencialmente peligrosos (BOE)Ley 35/2006, del IRPF, art. 9 (BOE)

Predaj nehnuteľnosti a dedenie

Koľko stojí jej neskorší predaj?

Na predávajúceho pripadajú tri náklady: obecná daň z nárastu hodnoty pozemku, daň z kapitálového zisku a provízia agentúry. Ako nerezident navyše v deň predaja nedostanete celú cenu, pretože kupujúci z nej zadrží časť pre daňový úrad.

PlusvalíaAž 30 %Mestská daň z nárastu hodnoty pozemku. Ide o maximálnu sadzbu. (BOE)

Daň z kapitálového zisku19 %Rovnaká sadzba pre každého nerezidenta bez ohľadu na to, či žije v EÚ alebo mimo nej. (Agencia Tributaria)

Zadržiava sa pri predaji3 %Kupujúci si túto časť ceny ponechá a odvedie ju daňovému úradu ako zálohu na Vašu daň. (Agencia Tributaria)

Provízia realitnej kancelárie1,5 až 4 %Platí ju predávajúca strana, ktorou ste v deň predaja Vy.

Nič z toho sa neuplatňuje počas Vášho vlastníctva nehnuteľnosti. Uplatní sa to v deň predaja a dve položky predávajúcich prekvapujú. Tri percentá sú preddavkom, nie konečným účtom. Ak je Váš skutočný zisk nižší, rozdiel Vám bude vrátený a lehota na jeho uplatnenie je štyri mesiace od predaja. Obecná daň z nárastu hodnoty pozemku môže zo zákona pripadnúť kupujúcemu, ak je predávajúci nerezident. Preto je potrebné túto doložku dohodnúť pred stanovením ceny, nie až potom. Nižšie uvedená príručka vysvetľuje celý výpočet.

Predaj a náklady na odchod

Čo sa stane s nehnuteľnosťou po Vašom úmrtí?

Španielska nehnuteľnosť podlieha v Španielsku dani, keď jej vlastník zomrie, aj keď tu vlastník nikdy nežil. Pri blízkej rodine v Andalúzii daň zvyčajne vyjde na nulu, ale iba preto, že boli správne uplatnené tri samostatné úľavy.

Dedičská daň a tri úľavy

Pre manžela alebo manželku, dieťa či rodiča poskytuje Andalúzia tri úľavy: vysokú príbuzenskú úľavu, ďalšiu úľavu na hlavné bydlisko a úľavu na zostávajúcu daň. Pri rodinnej nehnuteľnosti často nevznikne žiadna daňová povinnosť. Žiadna z týchto troch úľav sa neuplatní automaticky. Každú z nich si musíte správne uplatniť v priznaní do šiestich mesiacov od úmrtia. O jediné predĺženie treba požiadať do piateho, nie šiesteho mesiaca. V praxi dedičia potrebujú viac než iba daňové priznanie: úmrtný list, potvrdenie o poslednej vôli a závet alebo vyhlásenie dedičov. Každý potrebuje NIE. A notársku listinu o prijatí dedičstva, aby kataster mohol zapísať nehnuteľnosť na ich mená. Európske právo vám umožňuje zvoliť si, ktoré vnútroštátne dedičské právo určí dedičov, pričom táto voľba mení okruh dedičov, nie to, či Španielsko dedičstvo zdaní.

Príbuzenská úľava, blízka rodinaAž 1 000 000 €(Legislatívny dekrét 1/2018)

Úľava na zostávajúcej dani99 %

Zníženie na hlavné bývanie100 %Do hodnotového stropu, potom klesá.

Lehota na podanie od úmrtia6 mesiacovJedno predĺženie, žiadosť do piateho mesiaca. (BOE)

Dedenie a zmluva s Českom

Oficiálne zdroje k tejto častiAgencia Tributaria, ganancia patrimonial derivada de la transmisionReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Real Decreto-ley 26/2021, plusvalia municipal (BOE)Decreto Legislativo 1/2018, Andalucia, sucesiones y donacionesLey 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)

Kde nájdete podrobnosti

Kde nájdete podrobnosti, fázu po fáze

Každý vyššie uvedený krok vedie na jednu z týchto stránok. Sú zoskupené podľa fázy kúpy, v ktorej ich potrebujete, nie podľa abecedy. Ide o rovnaké poradie ako pri pätnástich krokoch.

Ako prebieha kúpaDokumenty a podpisy, kroky 7 až 14 podrobne.

Peniaze a daneKoľko stojí kúpa nad rámec ceny, koľko si môže český kupujúci požičať a ako sú peniaze počas procesu chránené.

Čo sa môže pokaziťKaždá stránka vysvetľuje jeden problém a to, čo by ste si mali skontrolovať skôr, než nastane.

Prenájom nehnuteľnostiZistite, či môžete nehnuteľnosť prenajímať, kto ju môže prenajímať a koľko môže v skutočnosti zarobiť.

Keď už nehnuteľnosť vlastníteIde o účty, poplatky spoločenstvu vlastníkov, poistenie a daňové priznania, ktoré začnú po prevzatí kľúčov.

Život v ŠpanielskuTáto časť je určená kupujúcim, ktorí budú v Španielsku žiť, nielen ho navštevovať. Zaoberá sa pobytom, autami, psami a sťahovaním.

ReferenciaToto sú španielske výrazy používané pri kúpe, v poradí, v akom sa s nimi stretnete.

Glosár

Stránky označené ako pripravované už majú svoju štruktúru, URL adresu a miesto v tejto mape. Čakajú na text.

Kam ďalej

Pozeráte sa už na konkrétnu nehnuteľnosť?

Pošlite nám ju. Dostanete odpoveď týkajúcu sa konkrétnej nehnuteľnosti, nielen procesu. Nehnuteľnosť nemusí byť z nášho katalógu. Nehnuteľnosť od developera, inej agentúry alebo z portálovej ponuky prejde rovnakými kontrolami.

Súvisiace

Pozeráte sa na konkrétnu nehnuteľnosť?

Pošlite nám nehnuteľnosť