Prevod peňazí do Španielska pri kúpe nehnuteľnosti
Za 30 sekúnd
Kúpa v Španielsku pozostáva zo štyroch až ôsmich samostatných prevodov rozložených na obdobie od troch mesiacov do troch rokov. Výmenný kurz vás stojí oveľa viac než poplatky. Kurzová marža vo výške jedného percenta pri nehnuteľnosti za 400.000 € predstavuje 4.000 €, čo je viac než všetky poplatky za prevody pri kúpe spolu.
Čo sa platí, kedy a komu
Každý sprievodca v angličtine to opisuje ako jeden prevod kúpnej ceny. Nie je to tak a celý obsah tejto stránky spočíva práve v tomto rozdiele. Nižšie uvádzame postupnosť v poradí, v akom k nej dochádza, spolu s príjemcom každej platby. Práve v tejto časti sa ľudia pod časovým tlakom najčastejšie mýlia.Zmluva arras je súkromná zmluva o zálohe používanej pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu. Kupujúci a predávajúci ju podpisujú pred notárom a stanovuje sankciu pre prípad, že ktorákoľvek strana od obchodu odstúpi. Ide o platbu, ktorú sa najviac oplatí chrániť pred kurzovým rizikom, pretože zvyčajne predstavuje najvyššiu jednotlivú sumu pred dokončením kúpy.Tieto podiely sú obvyklé, nie pevne stanovené. Určuje ich Vaša vlastná zmluva. Pri novostavbe sa harmonogram platieb developera často dá dohodnúť, aj keď cenu nie.
Postupnosť platieb
- Dni po rozhodnutíRezerváciaRealitnej kancelárii predávajúceho, developerovi alebo právnikovi podľa rezervačnej zmluvy. Nikdy na súkromný účet.
- Týždne po rezerváciiZáloha, arrasZvyčajne 10 % z ceny, niekedy až 20 %. Spravidla na klientsky účet Vášho právnika.
- Viac než 1 až 3 roky, iba novostavbaPlatby podľa etápPodľa míľnikov výstavby developerovi na jeho chránený stavebný účet, nie na bežný účet.
- Pred stretnutím u notáraZvyšná časť cenyDisponibilné prostriedky na klientskom účte právnika alebo bankový šek. Túto lehotu nemožno posunúť.
- Pri dokončení kúpy a potomDane a poplatkyPribližne 13 % pri novostavbe, približne 9 % pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu, prostredníctvom Vášho právnika.
- Od odovzdania kľúčovZariadenie a prvé účtyDodávatelia, spoločenstvo vlastníkov, poskytovatelia energií, mestský úrad.
Komu mám poslať rezervačnú zálohu?Komukoľvek, koho uvádza rezervačná zmluva. Zmluvu si prečítajte pred prevodom, nie až po ňom. Zvyčajne ide o realitnú kanceláriu, developera alebo kanceláriu Vášho právnika. Ak je uvedený účet súkromnej osoby, zastavte sa a opýtajte sa prečo. Pri kúpe nehnuteľnosti na to neexistuje žiadny oprávnený dôvod.
Kurz, poplatok a čo by ste mali sledovať
Poplatky za prevod sú viditeľné, uvedené v cenníku a nízke. Výmenný kurz je neviditeľný, neuvedený v cenníku a vysoký. Práve preto sa kupujúci zameriavajú na nesprávne číslo.Vypočítajte si to raz na vlastnej sume. Jedno percento z nákupu za 400.000 € je 4.000 €. Poplatok za prevod predstavuje len niekoľko eur. Žiadne iné rozhodnutie týkajúce sa prevodu nie je také dôležité ako správne nastavenie výmenného kurzu.
| Banková maloobchodná maržaMarža 3 až 4 %, podľa publikovaných sprievodcov | 12.000 až 16.000 € |
|---|---|
| Rozpätie špecialistuužšie, pri vyšších sumách vyjednateľné | Nižšie, vyžiadajte si obe ponuky |
| Rozdielkoľko vás stojí nesprávna voľba | Tisíce eur |
Čo kupujúci sledujúČo skutočne rozhoduje o nákladoch
- Poplatok za prevod
- Dve alebo tri eurá v rámci eurovej platobnej oblasti, niekedy nič. Pri kúpe nehnuteľnosti ide o zanedbateľnú chybu zaokrúhlenia a zároveň o číslo, ktoré inzeruje väčšina bánk, práve preto, že zarábajú inde.
- Prevod bez provízie
- Bez provízie neznamená bezplatne. Marža je ukrytá v rozdiele medzi kurzom, ktorý Vám ponúknu, a kurzom, za ktorý obchoduje samotná banka. Náš prieskum uvádza rozpätie v bežnej banke až 3 až 4 %, čo pri samotnej zálohe predstavuje tisíce eur.
- Čakanie na zlepšenie kurzu
- Nie je to plán, pretože máte zmluvný termín, zatiaľ čo trh ho nemá. Držať české koruny oproti eurovému dlhu, ku ktorému ste sa už zaviazali, je stávka, či ste ju tak zamýšľali alebo nie. Otázkou nie je, či sa kurz zmení, ale čo sa stane s Vašou kúpou, ak sa zmení vo Váš neprospech.
- Prevod kúpnej ceny
- V eurách dlhujete iba časť celkovej sumy. Aj dane a poplatky, približne 13 % pri novostavbe a približne 9 % pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu, predstavujú náklad v eurách. Rovnako aj nábytok a náklady na prevádzku v prvom roku. Kupujúci prevedú cenu a potom zvyšok podľa kurzu, ktorý je v danom týždni k dispozícii.
- Forwardová zmluva je špekulácia
- Je to presný opak. Forward stanoví kurz k budúcemu dátumu, zvyčajne až na dvanásť mesiacov vopred, oproti zálohe približne 10 %. Neznámy náklad tak zmení na známy. Pri novostavbe s etapovými platbami počas dvoch rokov je stanovenie kurzu bezpečnou voľbou a ponechanie kurzu pohybu je stávkou.
Pri forwardoch treba upozorniť na jednu vec, ktorú anglické zdroje vynechávajú. Pevný kurz je záväzok, nie voľba. Ak kúpa nevyjde, zmluvný záväzok Vám zostáva. Priraďte sumy a dátumy k platbám, ku ktorým ste sa zmluvne zaviazali, a neisté platby nechajte pohyblivé.
Bude mať špecializovaný poskytovateľ kedykoľvek moje peniaze?Stručne, áno. Preto je poskytovateľ rovnako dôležitý ako kurz. Peniaze opustia Vašu banku, počas konverzie zostanú u poskytovateľa a potom poputujú príjemcovi. Overte si, že spoločnosť je oprávnená pôsobiť vo svojej domovskej krajine a že klientské prostriedky drží na oddelených účtoch. Pred veľkým prevodom pošlite najprv malý prevod, aby ste si overili fungovanie celého procesu.
Česká strana: čo si vyžiada Vaša banka a čo môže zadržať
Takmer všetko, čo sa o tejto téme píše, opisuje stranu príjemcu. Oneskorenia, s ktorými sa stretávame, vznikajú na strane odosielateľa a toto oneskorenie stojí viac než kurzové rozpätie. Kontrola platby na dokončenie kúpy z hľadiska dodržiavania predpisov nie je poplatok. Je to zmeškaný termín u notára.
- Informujte banku pred prvým veľkým prevodom, nie počas nehoPlatba výrazne odlišná od Vášho bežného vzorca bude predmetom kontroly. Táto kontrola je bežná a rýchlejšia, keď banka už vie, že sa kúpa uskutoční, a videla zmluvu.
- Zhromaždite doklady o pôvode prostriedkov do jedného priečinkaPredaj spoločnosti, dividendy, investičný účet, predaj nehnuteľnosti, dar, dedičstvo. Doklady si vyžiadajú obe strany, preto ich zhromaždite už teraz a pripravte si preklady, nie v týždni pred termínom.
- Počítajte s otázkou dvakrátVaša česká banka sa opýta a potom sa znova opýta španielska banka alebo právnik. Ani jeden neprijme spis toho druhého, no rovnaký priečinok poskytne odpoveď obom.
- Nikdy neplánujte doručenie prevodu v deň, keď ho potrebujeteČasy uzávierky, víkendy, španielske štátne sviatky, ktoré nie sú českými sviatkami, a vlastné kontroly banky pridajú dni, s ktorými žiadny harmonogram nepočíta. Postupujte spätne od dátumu u notára a pridajte týždeň, ktorý nemienite využiť.
Ak veziete hotovosť namiesto prevodu, platia iné pravidlá. Peniaze vstupujúce do Európskej únie alebo opúšťajúce Európsku úniu podliehajú oznamovacej hranici a Španielsko má vlastnú oznamovaciu povinnosť pri veľkých presunoch hotovosti alebo podobných platobných prostriedkov. Pri kúpe nehnuteľnosti ide o teoretickú, nie praktickú možnosť, pretože notár aj banka požadujú vysledovateľnú platbu.
Zdroje
Môže moja česká banka odmietnuť odoslať peniaze?Banka môže platbu odmietnuť alebo pozastaviť, kým preverí pôvod prostriedkov, a nemusí Vás na to vopred upozorniť. Nejde o to, že by banka komplikovala situáciu. Ide o zákon, podľa ktorého banka funguje. Riešenie je v každom prípade rovnaké: pripravte si dokumentáciu vopred, informujte banku o tom, čo sa chystá, a nechajte v harmonograme čas na otázku, ktorú dúfate, že nikto nepoloží.
Čomu sa vyhnúť
Za takmer všetky straty peňazí v tejto časti kúpy zodpovedá päť chýb a ani jedna nespočíva vo výbere nesprávneho poskytovateľa.
- NákladnéÚhrada rezervácie kartouPrevedie za kurz, s ktorým ste nesúhlasili, často s poplatkom za výber hotovosti, cez trasu, ktorú už potom nikto nedokáže spoľahlivo vysledovať.What to do insteadZaplaťte prevodom na účet uvedený v rezervačnej zmluve.
- NajzávažnejšiePosielanie peňazí na súkromný účetNie na osobný účet makléra, nie na účet riaditeľa ani na účet v nesúvisiacej krajine. Pre žiadny z týchto troch prípadov neexistuje legitímny dôvod.What to do insteadZastavte sa a opýtajte sa prečo. Toto je najjasnejší varovný signál v celom procese.
- NákladnéPrevod iba cenyDane, notár, kataster, právnik, nábytok a poplatky spoločenstvu vlastníkov za prvý rok sú tiež záväzky v eurách.What to do insteadPreveďte celkovú sumu, nie iba hlavnú cenu, aby ste nekupovali eurá dvakrát za dva rôzne kurzy.
- NákladnéNačasovanie kúpy s blížiacim sa termínomPo podpise je výhodný kurz bonusom a nevýhodný kurz problémom, ktorý nemôžete odmietnuť.What to do insteadVopred si určte, ktoré platby Vám vyplývajú zo zmluvy, a zafixujte ich.
- Hlavná príčinaNechať všetko na posledný týždeňOtvorenie účtu, preukázanie pôvodu peňazí, porovnanie poskytovateľov a prevod veľkej sumy si vyžadujú niekoľko dní a tieto obdobia sa neprekrývajú.What to do insteadToto je chyba, ktorá spôsobuje všetky ostatné. Začnite radšej včas.
Banka alebo menový špecialista
Na túto otázku neexistuje jedna odpoveď. Záleží na výške sumy a na tom, akú časť procesu chcete vybaviť sami.| Banka | Špecialista na výmenu mien | |
|---|---|---|
| Kurz, ktorý Vám ponúkli | Vlastný kurz banky pre retailových klientov. Zdroje v našom súbore uvádzajú rozpätie až 3 až 4 % pri prevode cez bežnú banku. | Výhodnejší a pri vyšších sumách vyjednateľný. Úspora je v kurze, nie v inzerovanom poplatku. |
| Čo Vám povedia o nákladoch | Zvyčajne poplatok a kurz, ktorý si musíte sami prepočítať v porovnaní s trhom. | Zvyčajne kurz uvedený v porovnaní s trhom. Od oboch poskytovateľov si vyžiadajte obe čísla a porovnajte, koľko eur dorazí. |
| Fixácia kurzu pred platbou | Súkromnému klientovi sa ponúka zriedka. | Forwardová zmluva, zvyčajne až na dvanásť mesiacov vopred, oproti zálohe vo výške približne 10 %. Pri novostavbe je to hlavný dôvod, prečo ju využiť. |
| Súlad s predpismi a pôvod peňazí | Vaša súčasná banka Vás už pozná, čo môže veľký prevod skôr zjednodušiť než skomplikovať. | Nový vzťah znamená úplné úvodné overenie pred prvým prevodom. Začnite včas, nie v týždni, keď sa blíži termín. |
| Kde sú peniaze počas prevodu | Z banky do banky, s ochranou vkladov na oboch stranách. | Prostredníctvom klientskeho účtu poskytovateľa. Overte si oprávnenie, oddelené vedenie klientskych prostriedkov a trasu najskôr otestujte malým prevodom. |
| Kedy je lepšou voľbou banka | Malé sumy, bežné náklady po kúpe a všetko, pri čom deň dodatočnej administratívy stojí viac než rozdiel v kurze. | Záloha, doplatok a etapové platby novostavby. Čím vyššia suma, tým viac kurz preváži nad pohodlnosťou. |
Nedotýkame sa Vašich peňazí a za túto radu nedostávame odmenu.
Nepresúvame peniaze, nevymieňame meny a z výmeny si neberieme žiadnu províziu. Neexistuje žiadna menová služba Arevont a ani nebude, pretože vo chvíli, keď zarábame na kurze, ktorý dostanete, nemožno nič ďalšie, čo Vám o kurzoch povieme, považovať za dôveryhodné.Ani tu neuvádzame konkrétneho poskytovateľa. Ak nechcete začínať od nuly, môžeme Vám predstaviť poskytovateľa, s ktorým sme spolupracovali, no pokojne môžete použiť aj svoju vlastnú banku. Od oboch si vyžiadajte informáciu o sume v eurách, ktorá skutočne dorazí, pri Vašej reálnej sume a v rovnaké ráno, a vyberte vyššiu sumu.To, čo Vám skutočne poskytneme, je kalendár. Povedzte nám kúpnu cenu a približne, kedy chcete kúpiť nehnuteľnosť, a získate postup: ktorá suma musí byť kde, dokedy a kto ju prijme. Práve táto časť stojí ľudí peniaze a práve túto informáciu Vám nikto nepošle.
Často kladené otázky o prevodoch peňazí do Španielska
- Mám počkať na výhodnejší výmenný kurz?
- Nie, ak už máte zmluvný termín. Čakanie je stávka na menový trh, uzatvorená s peniazmi, ktoré ste už prisľúbili niekomu inému. Rizikom je platba, ktorú nebudete môcť uskutočniť. Ak sa chcete proti kurzu chrániť, a nie naň staviť, zafixujte sumy, ku ktorým ste sa už zaviazali, a neisté sumy nechajte pohyblivé.
- Oplatí sa forwardová zmluva pri novostavbe?
- V tomto prípade to dáva najväčší zmysel, pretože etapové platby prebiehajú počas jedného až troch rokov a celková suma je od dňa podpisu pevne stanovená v eurách. Forward zmení neznámy korunový náklad na známy. Treba si dať pozor na dve veci. Ide o záväzok, nie o možnosť, preto ho zosúlaďte s platbami, ku ktorým ste sa zmluvne zaviazali. Overte si tiež, čo sa stane, ak sa harmonogram developera posunie, pretože Vaše termíny a jeho termíny nie sú uvedené v tom istom dokumente.
- Akú sumu by som mal konvertovať nad rámec kúpnej ceny?
- Dostatočnú na pokrytie daní a poplatkov, ktoré predstavujú približne 13 % pri novostavbe a približne 9 % pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu, ako aj zariadenia a prevádzkových nákladov za prvý rok. Nehnuteľnosť tu od prvého mesiaca prináša poplatky spoločenstvu vlastníkov, energie, miestnu daň z nehnuteľnosti a poistenie. Nič z toho nie je zahrnuté v cene, ktorú ste dohodli.
- Čo sa stane, ak peniaze dorazia k notárovi neskoro?
- Termín schôdzky sa presunie a všetci prítomní musia byť opäť k dispozícii: predávajúci, notár a niekedy aj banka. V najhoršom prípade Vás zmluva s pevným termínom dostane do omeškania. Následne sa bude hovoriť o Vašej zálohe, nie o kurze. Preto sa zostatok plánuje spätne od podpisu, s týždňovou rezervou, ktorú nikto nemá v úmysle využiť.
- Môžem jednoducho zaplatiť zo svojho českého účtu a toto všetko vynechať?
- Pri väčšine platieb súvisiacich s kúpou áno a mnohí kupujúci to tak aj robia. Česká eurová platba dorazí na španielsky účet rovnako ako domáca platba. Práve vynechanie plánovania stojí peniaze. Konverzia sa aj tak uskutoční niekde a podľa kurzu niekoho iného, pričom otázky týkajúce sa dodržiavania predpisov sa budú klásť naďalej. V skutočnosti si vyberáte, kto a kedy konverziu vykoná, nie to, či sa vykoná.
