Kontrola odovzdania novostavby na Costa del Sol
Dokončená nehnuteľnosť sa odovzdáva až po tom, ako ju niekto skontroluje a písomne zaznamená, čo je stále nesprávne, nie až po tom, ako podpíšete dokumenty a nasťahujete sa. Tento zoznam je zoznam snagging, jeho odstránenie je povinnosťou developera a okamih jeho spísania je chvíľou, keď máte najväčšiu vyjednávaciu pozíciu, akú kedy budete mať. Zabezpečíme špecialistu, ktorý nehnuteľnosť prejde a zoznam spíše, dohliadneme na developera počas opráv a následne skontrolujeme vykonanú prácu. Správu nespíšeme a opravy nevykonávame.
Z čoho odovzdanie v skutočnosti pozostáva
Podpis u notára nie je to isté ako prevzatie nehnuteľnosti. Pri novostavbe prebiehajú v priebehu niekoľkých dní dve veci: prevod vlastníctva a fyzické odovzdanie dokončenej nehnuteľnosti, ktorú musí niekto prevziať ako dokončenú. Snagging patrí k tej druhej.V praxi je postup všade rovnaký, bez ohľadu na to, ako ho developer nazýva.
- Kontrola nehnuteľnostiŠpecialista prejde nehnuteľnosť miestnosť po miestnosti, kým je prázdna, čo je jediný okamih v jej existencii, keď sa dá takto ľahko skontrolovať. Prázdna, nezariadená a čistá nehnuteľnosť poskytuje ideálne podmienky na odhalenie nedostatkov.
- Všetko zistené sa zapíše do zoznamuKaždá položka je odfotografovaná, lokalizovaná a opísaná. Ústna poznámka stavbyvedúcemu nie je zoznam snagging. Číslovaný dokument s priloženými fotografiami ním je a všetko, čo nasleduje, sa k nemu spätne odvoláva.
- Developer sa písomne zaviaže k termínuZoznam sa odovzdá developerovi a ten ho prijme s lehotou na odstránenie nedostatkov. Túto časť ľudia preskakujú, keď sú nadšení z kľúčov, no práve ona rozhoduje o tom, či bude zoznam vysporiadaný za tri týždne alebo za deväť mesiacov.
- Protokol o odovzdaní a kľúčeProtokol o prevzatí sa podpíše a dôjde k odovzdaniu kľúčov a balíka dokumentácie: užívacieho povolenia, certifikátov na vodu, elektrinu a plyn, návodov a záruk na nainštalované vybavenie. Tento balík nie je formalita. Budete ho potrebovať, keď sa v druhom roku niečo pokazí.
- Opravy a následná kontrolaPráce sa vykonajú a niekto sa vráti, aby potvrdil, že každá položka zo zoznamu bola skutočne odstránená, a nie iba prečiarknutá. Všetko, čo zostáva otvorené, zostane otvorené aj písomne a zoznam sa vedie ďalej, až kým nebude prázdny.
Naša úloha spočíva v koordinácii od začiatku do konca: objednáme špecialistu, budeme pri kontrole, budeme od developera vyžadovať splnenie zoznamu a vrátime sa na následnú kontrolu. Kľúče, súpis vybavenia, energie, vstupné karty a koordinácia s notárom sú samotným odovzdaním nehnuteľnosti, čo je samostatná služba s vlastnou stránkou.Ako dlho bude samotná písomná správa trvať, určuje špecialista, nie my, pretože ju píše on. Tento termín spolu s cenou od neho získate ešte pred objednaním čohokoľvek, takže časový rámec je známy a nie je iba nádejou.Jedna poznámka k tomu, ako zoznam putuje ďalej, pretože od toho závisí, akú vážnosť mu druhá strana prikladá. Zoznam snagging nie je e-mail od nadšeného nového vlastníka stavbyvedúcemu. Developerovi sa zasiela z Vašej strany ako formálny písomný dokument a ak obsahuje položky týkajúce sa zmluvy, nie iba povrchových úprav, zasiela ho Váš právnik spolu s lehotou. Ten istý zoznam odoslaný dvoma spôsobmi vyvolá dve odlišné reakcie a boli by sme radšej, keby ste to nikdy nemuseli zistiť pomalším spôsobom.
Je snagging pri španielskej novostavbe štandardom?Pozvanie na kontrolu nehnuteľnosti pred jej prevzatím je bežnou praxou. Štandardizované však nie je to, ako dôkladná táto kontrola bude. Väčšina kupujúcich prejde svoju nehnuteľnosť za pol hodiny s obchodným zástupcom, všimne si štyri veci a dve z nich si zapamätá. Špecialista, ktorý vykoná rovnakú kontrolu pomocou kontrolného zoznamu a fotoaparátu, vytvorí dokument, čo je úplne iný nástroj.
Pred prevodom alebo po ňom: otázka, ktorá rozhoduje o všetkom
Pri novostavbe postup závisí od developera. Niektorí vykonávajú snagging pred prevodom vlastníctva, iní až po ňom. Toto jediné rozhodnutie o načasovaní je najdôležitejšou vecou na tejto stránke, pretože Vašou vyjednávacou pákou je posledná splátka a tá prestáva existovať v okamihu jej úhrady.
Ako sa plánuje termínČo to pre Vás znamená
- Kontrola nehnuteľnosti pred podpismi
- Výhodnejšia pozícia. Zoznam sa spíše a prijme v čase, keď ešte nie je uhradený zvyšok kúpnej ceny, takže položky sa odstránia alebo sa dohodne termín ich odstránenia ešte pred dokončením kúpy. V tomto poradí sa protokol o prevzatí podpíše až po tom, ako sa obe strany dohodnú na tom, čo zostáva otvorené, nie predtým.
- Kontrola nehnuteľnosti po podpisoch
- Bežná alternatíva, ktorá nie je žiadnou katastrofou. Záruky naďalej platia a developer je naďalej povinný konať. Mení sa však to, že teraz ste zákazníkom žiadajúcim servis, a nie kupujúcim, ktorý ešte disponuje neuhradenou platbou. Rýchlosť opráv to zvyčajne odzrkadľuje.
- Nehnuteľnosť sa nekontroluje
- Nehnuteľnosť ste prevzali v stave, v akom bola odovzdaná. Záruky sa stále vzťahujú na skutočné nedostatky, no bežné nedostatky, škárovanie, zarovnanie, odštiepenú pracovnú dosku či prvok, ktorý nie je tým, ktorý ste si vybrali, už musíte reklamovať bez záznamu o tom, ako nehnuteľnosť vyzerala v prvý deň.
Užitočným krokom preto nie je požadovať konkrétne poradie, ktoré v čase Vášho príchodu zvyčajne nie je možné vyjednať. Opýtajte sa včas a písomne, aké poradie tento developer používa, a naplánujte kontrolu snagging pred dátumom dokončenia kúpy, nie po ňom. To je otázka, ktorú developerovi položíme vo Vašom mene, a oplatí sa ju položiť už pri rezervácii, nie v poslednom týždni.Pri záverečnej kontrole je potrebné myslieť na jednu vec: nehnuteľnosť, ktorá sa ešte dokončuje, môže vyzerať oveľa horšie, než bude po dokončení, a nehnuteľnosť, ktorá je už mesiace dokončená, mohla utrpieť poškodenie, ktoré nikto nespôsobil úmyselne. Ani jedno nie je dôvodom na paniku. Obe situácie sú však dôvodom, aby zoznam spísal niekto, kto ich už videl stovky.
Prebieha snagging pred podpismi alebo po nich?Závisí to od developera. Niektorí ho vykonávajú pred prevodom vlastníctva, iní až po ňom. Kontrola pred prevodom predstavuje pre Vás výhodnejšiu pozíciu, pretože zvyšok kúpnej ceny ešte nie je uhradený. Preto si včas overíme, ktoré poradie sa uplatňuje pri Vašom projekte, a podľa toho naplánujeme kontrolu.
Na čo sa vzťahuje krytie a ako dlho platí
Práve v tomto sa novostavba skutočne líši od nehnuteľnosti z druhej ruky. Je dôležité hovoriť presne, pretože o štyroch veciach uvedených nižšie sa hovorí, akoby išlo o jednu vec, no nie je to tak.
| Čo zahŕňa | Ako dlho | Čo to znamená v praxi |
|---|---|---|
| Konštrukcia | 10 rokov | Poškodenia spôsobené chybami základov, nosných podpier, trámov, stropných dosiek, nosných stien a ďalších konštrukčných prvkov. Ide o najzávažnejšiu kategóriu, a preto sa na ňu vzťahuje desaťročná lehota. |
| Inštalácie a obývateľnosť | 3 roky | Poškodenia spôsobené chybami stavebných prvkov alebo inštalácií, v dôsledku ktorých nehnuteľnosť nespĺňa požiadavky na obývateľnosť. Prenikanie vody, nefunkčná inštalácia, teda tento typ problému, nie obyčajný škrabanec. |
| Dokončovacie práce | 1 rok | Chyby pri realizácii dokončovacích prác. Práve do tejto kategórie spadá väčšina položiek zo zoznamu snagging, a preto sa tento zoznam vyhotovuje hneď v prvý deň, nie až tesne pred uplynutím roka. |
| Vaše platby pred dokončením kúpy | Do odovzdania nehnuteľnosti | Ide o niečo úplne iné. Každá platba, ktorú počas výstavby uhradíte, je krytá bankovou zárukou vystavenou vo Vašom mene. Ak developer nedodá nehnuteľnosť v súlade so zmluvou, dostanete späť každé euro spolu so zákonným úrokom. Táto záruka sa týka peňazí, nie kvality výstavby. |
Na rozdiel od toho sa na nehnuteľnosť z druhej ruky nič z uvedeného nevzťahuje. Predávajúci zodpovedá iba za skryté vady, o ktorých vedel a zatajil ich, a to v krátkej lehote. Ide teda o úplne inú situáciu. Práve tomu sa venuje súvisiaca stránka.
Niečo prestalo fungovať rok po tom, ako som sa nasťahoval. Je to stále problém developera?Je to veľmi pravdepodobné a odpoveď závisí od toho, do ktorej z troch lehôt daný problém spadá. Na dokončovacie práce sa vzťahuje jednoročná lehota, na inštalácie a obývateľnosť trojročná a na konštrukciu desaťročná. Od objavenia poškodenia máte na uplatnenie nároku dva roky. Oznámte nám, čo sa stalo, a pomôžeme Vám zvoliť ďalší postup. Praktickým problémom totiž zvyčajne nebýva právo, ale prinútiť niekoho, aby sa dostavil.
Čo už bolo skontrolované dávno predtým
Kontrola pri odovzdaní nehnuteľnosti je poslednou z viacerých kontrol, nie prvou. Kým niekto prechádza Vašu nehnuteľnosť so zápisníkom, projekt už prešiel sériou kontrol, ktoré nemali nič spoločné s nátermi. Je preto užitočné vedieť, na ktoré otázky už bolo odpovedané, aby ste vedeli, na čo táto návšteva slúži a na čo nie.
- DeveloperKto za projekt ručí a čo už v minulosti skutočne dokončil. Doterajšie výsledky sú najlepším dostupným ukazovateľom toho, ako dlho bude trvať odstránenie položiek zo zoznamu snagging.
- Stavebné povolenieČi je projekt riadne povolený. Chyba v dokumentácii predstavuje úplne iný typ problému než chyba v obklade.
- Banková zárukaTo, že každá platba, ktorú uhradíte pred dokončením kúpy, je krytá vo Vašom mene. Táto skutočnosť sa kontroluje ešte pred odoslaním peňazí, nie až potom.
- Dátum dokončenia kúpyKedy má byť projekt formálne dokončený, teda dátum, od ktorého sa odvíja celý kalendár platieb.
- Povolenie na užívanieLicencia de primera ocupación, dokument potvrdzujúci, že nehnuteľnosť je možné obývať. Developer oň žiada ešte pred odovzdaním kľúčov a prihlásenie energií na Vaše meno závisí od jeho vydania.
- Samotná výstavba počas realizácieSledujeme výstavbu a priebežne Vám posielame fotografie a videá, takže odovzdanie nehnuteľnosti nie je prvýkrát, keď uvidíte dokončenú budovu.
- Nehnuteľnosť pred uzavretím konštrukcie, ak to developer umožníO všetkom, čím budú jedného dňa vedenia, potrubia a izolácia, sa rozhoduje ešte pred montážou sadrokartónu. Potom ich už nikto nemôže skontrolovať bez toho, aby niečo rozbil. Väčšina projektov tu nikomu nedovolí vstup na stavenisko počas výstavby, a radšej Vám to povieme otvorene, než by sme Vám predávali kontrolu, ktorú zvyčajne nemožno vykonať. Ak to developer umožní a pri projekte má takáto kontrola zmysel, požiadame v tejto fáze o prístup a pošleme na miesto odborníka, kým sú steny ešte otvorené. Pýtame sa vopred, nie až na základe predpokladov, a ak je odpoveď záporná, oznámime Vám to.
Ak v niektorom z týchto bodov chýba niečo podstatné, povieme Vám, aby ste nekupovali. Ide o rozhodnutie prijaté dávno pred kontrolou snagging a úlohou tejto kontroly nie je takéto nedostatky odhaliť.
Čo patrí na zoznam snagging
Nedostatok nie je konštrukčná chyba. Ide o bežný rozdiel medzi dokončeným a riadne dokončeným stavom, ktorý odhalí dôkladná kontrola prázdnej nehnuteľnosti pomocou zoznamu a fotoaparátu. Takto vyzerá takýto zoznam. Vlastná verzia odborníka býva dlhšia a každá položka je očíslovaná a zdokumentovaná fotografiou.| Čo sa preveruje | Prečo na odovzdaní záleží | Čo patrí na zoznam |
|---|---|---|
| Povrchy a dokončovacie práce | ||
| Steny a stropy | Stekance farby, vynechané miesta, stopy po valčeku a praskliny zo zmršťovania v spojoch. Nič z toho nie je závažné, no všetko sa opravuje oveľa lacnejšie ešte predtým, ako si do miestnosti prinesiete nábytok. | Každá dotknutá stena je odfotografovaná a označená podľa miestnosti, aby maliar dostal zoznam, nie úlohu obchádzať celú nehnuteľnosť. |
| Obkladanie a škárovanie | Výskum španielskych odovzdaní nehnuteľností uvádza nedokončené škárovanie na prvom mieste zoznamu nedostatkov, ktoré kupujúci nachádzajú, čo ukazuje, ako často sa naň zabúda. Nevyškárované škáry vo vlhkej miestnosti nie sú iba kozmetickým problémom. | Chýbajúca alebo neúplná škárovacia hmota, nerovnosti medzi obkladmi, prasknuté alebo dutým zvukom znejúce obklady, narezané obklady pri okrajoch a okolo zásuviek. |
| Podlahy a soklové lišty | Škrabance a odštiepky po dokončovacích prácach, medzery pri soklových lištách, dosky alebo obklady znejúce duto. Poslední ľudia, ktorí prechádzajú dokončenou nehnuteľnosťou, zvyčajne nie sú podlahári. | Označené a odfotografované. Poškodenie zistené po nasťahovaní sa stáva sporom o to, kto ho spôsobil, a takýto spor nikto nevyhrá. |
| Tmel a silikón | Okolo vaní, sprchovacích kútov, pracovných dosiek a sprchovacích vaničiek. Je to najmenšia položka na zozname a jedna z mála, ktorá sa pri zanedbaní zmení na skutočný problém, pretože voda preniká tam, kde tesnenie chýba. | Medzery, chýbajúce úseky a nekvalitné dokončenie zaznamenané v každej miestnosti. |
| Otvory | ||
| Dvere | Lícovanie, zatváranie, kľučky, zámky a kľúče. Dvere, ktoré sa vo februári zachytávajú o rám, sa v auguste budú zachytávať ešte viac a interiérové dvere nastavuje ten istý stolár, ktorý je stále na stavbe. | Každé dvere boli otvorené, zatvorené a zamknuté vrátane vchodových dverí a dverí skladovej miestnosti. |
| Okná, zasklenie a okenice | Posuvné dvere na terasu sú najviac namáhaným prvkom v pobrežnom byte a zároveň miestom, kadiaľ pri nesprávnom tesnení preniká prievan, voda a hluk. | Vodiace koľajničky a kolieska boli otestované, tesnenia skontrolované, sklo preskúmané na škrabance a odštiepky, okenice a sieťky proti komárom ovládané. |
| Zábradlia, balustrády a sklo | Terasové zábradlia sú bezpečnostným prvkom, nie povrchovou úpravou. Kotviace prvky a sklenené panely sa kontrolujú, pretože nikto nechce zistiť, že je niektorý z nich uvoľnený, až keď je na terase dieťa. | Zaznamenané sú kotviace prvky, výška, stav skla a akýkoľvek pohyb. Všetko nebezpečné sa označí okamžite, namiesto toho, aby sa iba pridalo na zoznam. |
| Voda, elektrina a vzduch | ||
| Elektroinštalácia | Zásuvky, ktoré nefungujú, patria medzi najčastejšie zistenia pri odovzdaní nehnuteľnosti a každú z nich je teraz jednoduché opraviť, no po umiestnení nábytku pri stene to bude nepraktické. | Každá zásuvka, vypínač, svetelný vývod a rozvádzač boli otestované a označené, rovnako ako interkom, zvonček a všetky predprípravy, za ktoré ste zaplatili. |
| Voda, tlak a teplá voda | Vodovodné batérie, smer miešania, tlak na najvyššom podlaží a čas, za ktorý začne tiecť teplá voda. To sú veci, ktoré Vás denne obťažujú a ktoré počas dvadsaťminútovej návštevy nikto nekontroluje. | Každý rozvod vody bol preskúšaný, prípojky pod umývadlom skontrolované na úniky a ohrievač vody alebo tepelné čerpadlo otestované. |
| Odvodnenie a spádovanie | Sprchovacie vaničky, podlahy vo vlhkých miestnostiach, terasy a balkóny musia odvádzať vodu smerom k odtoku. Podlaha, ktorá je rovná namiesto spádovanej, je nedostatok, ktorý zistíte až po poliati vodou. | Voda bola nanesená a sledovalo sa jej odtekanie. Stojatá voda patrí na zoznam a terasa odvádzajúca vodu smerom do obývačky naň patrí veľkými písmenami. |
| Klimatizácia a vetranie | Dôležité sú oba režimy, nielen ten, ktorý využijete v mesiaci, keď prevezmete kľúče. Odsávače a ventilačné mriežky bývajú v rámci snagging často pripojené k ničomu. | Každá jednotka bola uvedená do prevádzky v režime vykurovania aj chladenia, odsávače a mechanické vetranie boli skontrolované a filtre a odvod kondenzátu preskúmané. |
| Kuchyňa, kúpeľne a exteriér | ||
| Kuchyňa a spotrebiče | Dvierka skriniek, ktoré nie sú zarovno, spotrebič uvedený v špecifikácii, ktorý nie je nainštalovaný, a odštiepené miesto na pracovnej doske pod ochrannou fóliou. Fólia sa odstráni až po podpise, pretože práve vtedy sa ukáže skutočný stav. | Každý spotrebič bol uvedený do prevádzky, všetky dvierka a zásuvky otvorené a nastavené, pracovné dosky a obklady za pracovnou doskou skontrolované po odstránení ochrany. |
| Kúpeľne | Popri škárovaní sú nesprávne kúpeľňové armatúry najčastejšie zaznamenávaným nedostatkom pri španielskych odovzdaniach nehnuteľností. Nesprávne často neznamená horšie, iba to, že nejde o to, čo bolo uvedené v zmluve. | Armatúry boli skontrolované podľa špecifikácie, WC a nádržky boli preskúšané, sprchové zásteny zarovnané a odsávanie otestované. |
| Terasa, komora a parkovanie | Časti nehnuteľnosti, ktoré ľudia zabúdajú skontrolovať, pretože sa nachádzajú za vchodovými dverami. Parkovacie miesto, na ktoré sa nedostane bežné auto, je skutočným a opakujúcim sa nedostatkom. | Povrch a odvodnenie terasy, vonkajšie osvetlenie a zásuvky, dvere a svetlo v skladovej miestnosti, ako aj parkovacie miesto boli zmerané a porovnané s údajmi v liste vlastníctva. |
| Sľúbené verzus dodané | ||
| Vami vybrané povrchové úpravy | Pri väčšine projektov ste počas výstavby vyberali materiály, povrchy a farby, zvyčajne do kuchyne a kúpeľní. To, čo bolo nainštalované, nie je vždy tým, čo ste si vybrali, a po odovzdaní nehnuteľnosti sa z toho stáva Vaše tvrdenie proti podkladom predajcu. | Každá položka sa kontroluje podľa Vašej písomnej špecifikácie a prípadnej objednávky zmien a každý rozdiel sa zaznamená spolu s odkazom na príslušný dokument. |
| Jednotka podľa plánov | Dispozícia, orientácia, rozmery miestností, veľkosť terasy, výška stropov a poloha každej steny, ktorú ste nechali premiestniť. Tu je chyba nákladná, nie iba nepríjemná. | Kontroluje sa podľa zmluvných plánov. Významná odchýlka je právnou záležitosťou a ešte v ten istý deň putuje k Vášmu právnikovi, nie na zoznam opráv. |
| Spoločné priestory | Kupujete aj tie a práve ony bývajú pri odovzdaní nehnuteľnosti najčastejšie nedokončené. Bazény, posilňovňa, záhrady, výťahy, brány, osvetlenie a parkovacie plochy boli všetky uvedené v brožúre. | Kontrolujú sa a zaznamenávajú rovnakým spôsobom ako jednotka. To, čo je nedokončené, má buď stanovený termín, alebo sa o tom bude hovoriť s komunitou po jej ustanovení. |
| Čo oko nevidí | ||
| Vlhkosť tam, kde nemá byť | Stena, ktorá vysychá, a stena, ktorá je vlhká, vyzerajú pod čerstvou maľovkou rovnako. Meranie predstavuje rozdiel medzi nedostatkom, ktorý zaznamenáte, a chybou, ktorá sa každú zimu vracia. Práve takéto zistenie pri obhliadke s telefónom nikdy nezískate. | Ak vybavenie špecialistu zahŕňa vlhkomer, vlhkosť sa na týchto miestach meria, nie posudzuje pohľadom, pretože práve tam pobrežná výstavba skutočne zlyháva: pod oknami a posuvnými dverami, v okolí kúpeľní, pri prahoch terás a na každej stene, ktorá susedí s vonkajším priestorom. Nie každý špecialista používa rovnaké prístroje, preto sa pred objednaním oplatí opýtať, aké vybavenie používa. |
| Izolácia, potrubia a to, čo sa nachádza pod omietkou | Časť steny bez izolácie, potrubie vedené na nesprávnom mieste alebo okruh podlahového kúrenia, ktorý nefunguje. Pri odovzdaní nehnuteľnosti je všetko skryté za dokončeným povrchom, neskorší prístup ku všetkému je nákladný a nič z toho nie je viditeľné. | Špecialista s termokamerou môže povrchy skontrolovať a odhaliť to: zobrazí chladnú medzeru v izolovanej stene a sleduje trasu teplého potrubia bez potreby čokoľvek otvárať. Ak ju má k dispozícii, výsledok sa uvedie v zozname s priloženou snímkou. Ak snímka vyvolá otázku namiesto odpovede, správa to tak aj uvedie. Ak ju špecialista nemá, zostáva to vizuálnou kontrolou a otvorene to uvedieme, namiesto toho, aby sme naznačovali opak. |
Úloha kontroly pri odovzdaní nehnuteľnosti v procese kúpy
Celý proces kúpy pozostáva z pätnástich krokov od prvého telefonátu až po kľúče. Pri novostavbe sú posledné tri kroky rozhodujúce pre stav, v akom nehnuteľnosť skutočne prevezmete, a môžu ich oddeľovať celé roky.Kroky 12, 13 a 14 z 15
- Platby a čakanieDva mesiace až tri roky podľa fázyOd uzavretia zmluvy po odovzdanie nehnuteľnosti môžu pri dokončenej jednotke uplynúť týždne, pri nehnuteľnosti kupovanej od základov roky. Po celý čas sledujeme, čo a kedy nasleduje: ďalšie platby, dokumenty, termíny a komunikáciu s Vaším právnikom a developerom.New buildVýstavbu za Vás sledujeme a priebežne Vám posielame fotografie a videá. Kalendár platieb určuje developer a posledná platba je v tomto prípade rozhodujúca.
- Kontrola pri odovzdaníPred dokončením kúpyToto je krok opísaný na tejto stránke. Jednotka sa skontroluje, spíše sa zoznam a odovzdá sa developerovi s určeným termínom. To, či sa kontrola uskutoční pred prevodom vlastníctva alebo po ňom, závisí od developera, preto sa na to pýtame včas. Ak chcete odbornú kontrolu architektom alebo inšpektorom, zabezpečíme ju samostatne.New buildZoznam snagging voči developerovi, potom opravy a následná kontrola opráv.ResalePri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu ide o inú úlohu: potvrdíme, že jej stav zodpovedá dohode a že inventár je stále na svojom mieste.
- Notár a kľúčeDeň dokončenia kúpyPodpíše sa verejná listina, uhradí sa zostatok a nehnuteľnosť sa stane Vaším vlastníctvom. Sme pri tom, dohliadneme na samotné odovzdanie nehnuteľnosti a vybavíme všetko potrebné, až kým nebudete mať kľúče v ruke. Nemusíte sa zúčastniť osobne, ak má Váš právnik plnú moc.
Prevziať kľúče sám a spolu s nami
Developer, predávajúci aj jeho maklér chcú transakciu dokončiť. To je ich úloha a je to v poriadku. Naša úloha je iná.| Sami | S Arevont | |
|---|---|---|
| Kto kontroluje jednotku | Vy, počas polhodiny, s obchodným zástupcom, ktorý v danom týždni zároveň koordinuje harmonogram odovzdania ďalších dvadsiatich jednotiek. | Špecialista s kontrolným zoznamom a fotoaparátom, za našej prítomnosti, v prázdnej nehnuteľnosti, ktorú možno ľahko skontrolovať. |
| Čo z toho vzíde | Niekoľko vecí spomenutých nahlas a prípadne zaznamenaných v telefóne. | Očíslovaný a fotografiami doplnený zoznam odovzdaný v písomnej forme s určeným termínom. |
| Kto rieši nedostatok | Vy, z Česka, so stavbyvedúcim, v španielčine, o niečom, na čo nemôžete ukázať. | Návštevy organizujeme a komunikáciu s developerom vedieme za Vás. Pre nás je to bežná pracovná komunikácia a pôsobíme na pobreží. |
| Po opravách | Položky sa odškrtnú a pri ďalšej návšteve zistíte, či boli skutočne dokončené. | Vrátime sa a skontrolujeme vykonanú prácu. Všetko, čo nebolo dokončené, zostane písomne uvedené v zozname. |
| Po prevzatí kľúčov | Úloha makléra sa spravidla končí dokončením predaja. | Aj potom zostávame na Vašej strane, keď plynú jednoročné a trojročné záručné lehoty a niekto musí na nedostatky upozorniť. |
| Koľko Vás to stojí | Nič priamo. Provízia je v každom prípade zahrnutá v cene. | Nič. Tá istá provízia, ibaže jej časť ide niekomu, kto je na vašej strane pri odovzdaní nehnuteľnosti. |
Jedna bežná chyba sledovaná až do konca
Hodnota zoznamu snagging nie je v samotnej kontrole. Je v tom, čo sa následne stane s každou položkou. Vezmime si úplne nenápadnú položku, sprchovú vaničku, v ktorej voda stojí namiesto toho, aby odtekala, a sledujme jej priebeh, pretože mechanizmus je rovnaký aj pri závažnejších nedostatkoch.- Zistí sa naliatím vody na podlahuNie pohľadom. Vanička je dostatočne rovná na to, aby pri bežnom pohľade pôsobila v poriadku, no spád nie je celkom správny. Ak ho otestujete, zistíte to približne za štyri sekundy, no bez testu nikdy. Položka sa zapíše do zoznamu spolu s fotografiou stojacej vody.
- Zapíše sa ešte pred prevzatím čohokoľvekPoložka dostane číslo, uvedie sa jej umiestnenie podľa miestnosti a odovzdá sa spolu so zvyškom zoznamu. Developer zoznam prijme s termínom na odstránenie nedostatkov. Nie je na tom nič nepriateľské. Je to bežný spôsob prevzatia dokončenej bytovej jednotky.
- Developer ju opraví a niekto sa vrátiPríslušný pracovník sa vráti a položka sa označí ako vybavená. Ideme ju znova otestovať naliatím vody. Väčšinou je opravená. Niekedy je opravená spôsobom, ktorý posunie problém o dva centimetre, a práve preto existuje opätovná kontrola a nevykonáva ju tá istá osoba, ktorá prácu realizovala.
- Ak by sa nezistila, stane sa z nej niečo inéTá istá chyba zistená až po nasťahovaní sa stáva skôr otázkou záruky: ide o záležitosť inštalácie a obývateľnosti, na ktorú sa vzťahuje trojročná záruka, pričom nárok možno uplatniť do dvoch rokov od okamihu, keď sa škoda prejaví. Tento postup funguje. Trvá však mesiace, nie dva týždne, a začína sa tým, že musíte niečo preukázať, namiesto toho, aby to developer uznal.
Zoznam nie je o tom, aby ste boli nároční. Ide o rozdiel medzi položkou, ktorú vám niekto dlhuje, a položkou, ktorú vlastníte.
Koľko vás to stojí?
- Kupujúci0 €Za koordináciu odovzdania nehnuteľnosti nám neplatíte nič, bez ohľadu na to, čo bude zoznam obsahovať.
- Developer
- Novostavba
- 2,5 to 6 %
- Špecialista na snaggingKontrolu a správu vám fakturuje priamo. Za odporúčanie si nič neúčtujeme.
Naša časť je bezplatná. Opýtať sa developera, aký postup bude uplatňovať, naplánovať návštevu ešte pred dokončením kúpy, byť pri nej, trvať na odstránení položiek zo zoznamu a vrátiť sa na opätovnú kontrolu vás nič nestojí, pretože ako kupujúci spoločnosti Arevont nikdy nič neplatíte.Náklady na opravy znáša developer, nie vy. Toto je najsilnejšia veta na tejto stránke a nie je naša, ale vyplýva zo zákona: na chyby povrchových úprav, inštalácií a konštrukcie sa vzťahuje záruka v trvaní jedného, troch a desiatich rokov. Odstránenie položiek zo zoznamu snagging je to, čo developer vykoná predtým, ako prijmete bytovú jednotku ako dokončenú.Špecialista na snagging sa zabezpečuje samostatne a cenovú ponuku vám zašle priamo. Cenu nezverejňujeme, pretože nejde o náš poplatok: závisí od veľkosti bytovej jednotky a od toho, koho vyšleme. Sumy sa dozviete pred objednaním akejkoľvek služby. Pri malom byte s krátkym zoznamom, ak ide o developera, ktorého poznáme, vám úprimne povieme, ak si myslíme, že naša vlastná prítomnosť pri kontrole postačuje.Jediná platená služba prichádza neskôr a je voliteľná. Ak je potrebné dohliadnuť na opravu po vašom nasťahovaní a nenachádzate sa v Španielsku, zabezpečenie remeselníka a zotrvanie na mieste počas prác je súčasťou platenej správcovskej služby. Cena je 25 € za hodinu plus 25 € za cestu. Cesta je bezplatná, ak sa uskutoční v rámci už naplánovanej návštevy.
Cena nehnuteľnosti je rovnaká, aj keď pôjdete priamo. Pri novostavbe si jednoducho vyžiadajte cenník developera a overte si ho.
Úprimný rozsah tohto problému
Novostavba je jednoduchý prípad a nebudeme predstierať opak. Prevezmete ju dokončenú, nič netreba prerábať, všetko je nové a máte na ňu skutočné záruky. Pokiaľ ide o peniaze, najhoršie, čo sa vám pri novostavbe realisticky môže stať, je strata času.Väčšina zoznamov snagging pozostáva z drobností. Škárovanie, zarovnanie, zásuvka, odštiepená pracovná doska. Nič z toho vám nezabráni užívať si nehnuteľnosť a dobrý developer všetko odstráni bez námietok. Dôvod, prečo to aj tak treba urobiť poriadne, je ten, že tie isté položky vás dnes nestoja nič, no o šesť mesiacov vás budú stáť remeselníka a celé popoludnie. Zoznam je zároveň momentom, keď niekto skontroluje aj nákladné veci: spády na terase, súlad so stavebnými plánmi a to, či už existujú spoločné priestory, za ktoré ste zaplatili.Špecialistu neposielame na každé odovzdanie nehnuteľnosti. Ak je bytová jednotka malá, projekt dobre poznáme a developer má za sebou riadne odstraňovanie nedostatkov, povieme vám to a kontrolu vykonáme sami spolu s vami. Kontrola zabezpečená iba preto, aby proces pôsobil dôkladne, nie je služba, ale faktúra.
Často kladené otázky o kontrolách pri odovzdaní novostavby
- Čo presne je zoznam snagging?
- Písomný, očíslovaný a fotograficky zdokumentovaný záznam o všetkom, čo je v bytovej jednotke pri odovzdaní nedokončené alebo nekvalitne dokončené. Vzniká kontrolou prázdnej nehnuteľnosti podľa kontrolného zoznamu. Developer ho prijme s termínom a nedostatky odstráni na vlastné náklady.
- Kto zaplatí opravu toho, čo zoznam odhalí?
- Developer. Položky snagging sú nedostatkami jeho práce a záruky pri novostavbe trvajú desať rokov na konštrukciu, tri roky na inštalácie a jeden rok na povrchové úpravy. Za opravy neplatíte a neplatíte nám ani za ich urgovanie.
- Môže sa odovzdanie nehnuteľnosti uskutočniť, keď som v Česku?
- Áno. Vaša prítomnosť pri kontrole nie je potrebná, podpis u notára môže vybaviť váš advokát na základe plnej moci a my budeme pri nehnuteľnosti počas kontroly, spísania zoznamu aj opätovnej kontroly. Dostanete zoznam a fotografie a prejdeme si ich s vami počas telefonátu.
- Kontrolujú sa aj spoločné priestory?
- Mali by sa kontrolovať a pri odovzdaní bývajú najčastejšie nedokončené. Bazén, posilňovňa, záhrady, výťahy, brány a parkovacie plochy sú všetko priestory, za ktoré platíte, preto sa kontrolujú a zaznamenávajú rovnakým spôsobom ako samotná bytová jednotka.
- Čo ak neboli namontované materiály, ktoré som si vybral počas výstavby?
- Práve na to táto kontrola slúži. Vaše výbery a všetky zmenové objednávky sú dokumenty a každý z nich sa porovnáva so skutočným stavom v nehnuteľnosti. Rozdiel zaznamenaný v deň odovzdania sa opraví. Rovnaký rozdiel zistený o rok neskôr je už predmetom rokovania.
- Čo ak developer jednoducho niečo neopraví?
- Najskôr položka zostane v zozname, písomne a s uvedenými dátumami, čo predstavuje väčšinu úspechu. Ak ide o skutočnú chybu, nie iba nedostatok pri dokončovaní, vzťahujú sa na ňu záručné lehoty a po objavení škody máte na uplatnenie nároku dvojročnú lehotu. V tej chvíli už nejde o koordinačnú úlohu, ale o právnu záležitosť, ktorú od nás prevezme váš advokát.
