Dane pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku: ITP, IVA a AJD
Za 30 sekúnd
Pri kúpe na pobreží Costa del Sol platíte jednu z dvoch daní. Ktorá z nich sa uplatní, závisí iba od toho, kto predáva. Ďalší predaj od súkromného vlastníka podlieha dani ITP vo výške 7 % ceny. Novostavba od developera podlieha dani IVA 10 % plus AJD 1,2 %, spolu 11,2 %.
Kto Vám predáva nehnuteľnosť?
- Súkromník, sekundárna nehnuteľnosťITP vo výške 7 % z ceny alebo z referenčnej hodnoty, ak je vyššia.
- Developer, novostavbaIVA vo výške 10 % plus AJD vo výške 1,2 %, spolu 11,2 %.
Ktorú daň platíte a prečo závisí od predávajúceho?
IVA, španielska DPH, predstavuje 10 % z ceny úplne nového domu. Uplatňuje sa vždy, keď je predávajúcim developer, pretože predaj novostavby je obchodnou transakciou podliehajúcou DPH, a nie prevodom medzi súkromnými osobami.AJD je španielska kolková daň zo podpísanej listiny, malé percento z ceny, a v Andalúzii sa pri novostavbe platí spolu s IVA. Nikdy sa nekombinuje s daňou z prevodu pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu uvedenou nižšie. Kúpa podlieha jednej alebo druhej daňovej skupine, nikdy nie obom.ITP je daň z prevodu, ktorú platíte pri kúpe nehnuteľnosti na sekundárnom trhu, a v Andalúzii predstavuje 7 % z ceny. Uplatňuje sa vždy, keď je predávajúcim súkromná osoba, a nie developer, čo je pri nehnuteľnosti z druhej ruky bežný prípad.
Kto predávaČo platíte
- Developer, novostavbový byt
- 10 % IVA plus 1,2 % AJD, spolu 11,2 %. Sadzby stanovuje vnútroštátne a regionálne právo, nič sa nedá vyjednať.
- Súkromník, sekundárna nehnuteľnosť
- 7 % ITP, vypočítaná z vyššej z týchto hodnôt: dohodnutá cena alebo oficiálna referenčná hodnota nehnuteľnosti. Pozrite nižšie.
Uplatňujú sa na Vás vôbec nižšie sadzby, o ktorých ste možno čítali?
Španielske aj andalúzske právo uvádzajú nižšie sadzby daní než sú hlavné sadzby a zahraničný kupujúci, ktorý si túto tému skúma, sa s nimi stretne. Na kúpu nehnuteľnosti na dovolenku alebo ako investíciu sa takmer nikdy nevzťahujú. Stojí za to vedieť prečo, namiesto nádeje, že sa uplatnia.Štyri sadzby uvedené nižšie sú formulované tak, ako sa bežne opisujú, a nie citované z oficiálneho znenia zákona, preto ich považujte za orientačné. V praxi Vás to nič nestojí, pretože žiadna z nich nie je sadzbou, s ktorou by ste mali počítať v rozpočte.
| Znížené ITP, 6 % alebo 3,5 %Len pre rezidentov | Znížené IVA, 4 %Sociálne bývanie | Vyššie IVA, 21 %Pozemky a komerčné objekty | |
|---|---|---|---|
| Čo sa vyžaduje | Nehnuteľnosť sa stane Vaším obvyklým bývaním, hlavným a trvalým bydliskom, pričom platí aj maximálny limit hodnoty. | Vyhradené pre úradne chránené sociálne bývanie (vivienda de protección oficial). | Vzťahuje sa na pozemok alebo komerčnú jednotku, nie na bytovú nehnuteľnosť. |
| Vzťahuje sa to na bežného kupujúceho | Nie. Nerezident, ktorý kupuje druhé bývanie na Costa del Sol, túto podmienku nespĺňa bez ohľadu na to, čo naznačuje ponuka. | Nie. Nevzťahuje sa na bežné novostavby na tomto pobreží. | Toto je jediný prípad, keď je sadzba pre kupujúceho vyššia, nie nižšia. |
| Čo s tým robiť | Počítajte so 7 %. Ak Vám maklér tvrdí, že platí nižšia sadzba, požiadajte ho, aby Vám to dal písomne, a nechajte si to overiť právnikom. | Nevšímajte si to, pokiaľ jednotka nie je formálne označená ako chránené bývanie, čo je uvedené v jej vlastnej dokumentácii. | Overte si, čo kupujete. Pozemok alebo komerčná jednotka sa zdaňuje inak ako bytová nehnuteľnosť a ponuka to nie vždy jasne uvádza. |
Praktické pravidlo: počítajte so 7 % pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu a s 11,2 % pri novostavbe. Každú nižšiu sadzbu, s ktorou sa stretnete, považujte za osobitný prípad, ktorý sa na Vás nevzťahuje, kým Vám právnik písomne nepotvrdí opak.
Prečo môže byť daň vyššia ako 7 percent z toho, čo ste zaplatili?
valor de referencia je referenčná hodnota, ktorú Španielsko stanovuje pre nehnuteľnosť, a daň z prevodu pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu sa z nej vypočítava vždy, keď je vyššia než cena, ktorú ste zaplatili. Od 1. januára 2022 je základom dane pre ITP zo zákona vyššia z týchto dvoch hodnôt, nie jednoducho cena uvedená v zmluve.Jej účelom je zabrániť tomu, aby kupujúci a predávajúci uviedli nižšiu cenu s cieľom znížiť daň. Pre poctivého kupujúceho, ktorý dohodol primeranú cenu, je jej účinok jednoduchý a automatický: ak je vlastná referenčná hodnota Catastro vyššia než dohodnutá cena, namiesto nej sa použije referenčná hodnota.
Čo kupujúci predpokladajúÚloha referenčnej hodnoty
- Daň je 7 % z ceny v zmluve
- Je to 7 % z vyššej z týchto hodnôt: ceny v zmluve alebo referenčnej hodnoty. Zvyčajne sú si blízke, no niekedy sa líšia.
- Nižšia dohodnutá cena znamená nižšiu daň
- Len po hranicu referenčnej hodnoty. Pod touto hranicou zostáva daň rovnaká bez ohľadu na to, čo uvádza zmluva. Aj preto neprináša uvedenie nižšej ceny nič okrem rizika.
| Dohodnutá cena | Referenčná hodnota | |
|---|---|---|
| Základná hodnota | 400.000 € | 430.000 € |
| Splatné ITP7 % zo základu | 28.000 € | 30.100 € |
Môžem napadnúť referenčnú hodnotu, ak si myslím, že je nesprávna?Áno, prostredníctvom dane, ktorú zaplatíte: môžete zaplatiť ITP z referenčnej hodnoty a následne ju formálne napadnúť alebo v niektorých prípadoch požiadať o opravu. Musíte preukázať, že skutočná trhová hodnota je nižšia. Ide o postup pre právnika, nie o formulár, ktorý vyplníte sami. Ak sa hodnoty výrazne líšia, oplatí sa túto otázku riešiť ešte pred dokončením kúpy, nie až po zaplatení.
Čo sa stane, ak peniaze na kúpu prinesiete osobne v hotovosti?
Takmer nikto, kto financuje kúpu v Španielsku, by nemal prenášať hotovosť cez hranice, a dôvod nie je iba praktický. Španielsko považuje prevod hotovosti nad stanovený limit za skutočnosť, ktorú musíte vopred oznámiť, nezávisle od otázok Vašej banky alebo právnika týkajúcich sa pôvodu peňazí.Na zahraničného kupujúceho sa vzťahuje španielske právo, nie nariadenie EÚ, ktoré cituje väčšina článkov. Pravidlo EÚ (Reglamento 2018/1672) upravuje iba vonkajšiu hranicu EÚ. Vstup alebo výstup z EÚ s hotovosťou vo výške 10.000 € alebo viac sa musí automaticky deklarovať, ak ju veziete, alebo oznámiť na požiadanie, ak je prepravovaná bez sprievodu. Cesta z Česka do Španielska neprekračuje vonkajšiu hranicu EÚ, takže toto nariadenie sa na túto cestu nevzťahuje.Uplatňuje sa priamo španielske právo: podľa Ley 10/2010 a Orden ETD/1217/2022 sa prevoz sumy 10.000 € alebo viac na osobu, na vnútroštátnej ceste alebo ceste v rámci EÚ, deklaruje na formulári Modelo S-1, ktorý sa podáva vopred všade tam, kde na hraničnom priechode nie je colné stanovište. Samostatný vyšší limit 100.000 € existuje iba pre prevoz uskutočnený výlučne v rámci Španielska a nevzťahuje sa na cestu z Česka do Španielska.
- Prevoz 10 000 € alebo viac v hotovostiWho decidesKtokoľvek, kto ju vezieWhat it grantsVzniká povinnosťIf noBez povinnosti deklarovať
- Podajte Modelo S-1 vopredWho decidesVy pred cestouWhat it grantsZákonný, evidovaný prevozIf noZabavenie a pokuta
- Overte si u právnika limit platieb v hotovostiWho decidesVáš právnikWhat it grantsPlatba bez limituIf noRiskujete prekročenie limitu, ktorý Vám nikto nepotvrdil
Za zmienku stojí ešte jedno pravidlo, ktoré však nemožno uvádzať ako definitívne: Španielsko tiež obmedzuje, aká časť kúpnej ceny môže byť zaplatená v hotovosti, podľa Ley 7/2012, čl. 7, v znení neskorších zmien. Bežne sa uvádza limit 1.000 €, ak je účastníkom transakcie podnikateľ, alebo 10.000 €, ak je platiteľom súkromná osoba, ktorá nie je rezidentom. Túto sumu sme v oficiálnom právnom texte BOE nenašli, preto ju považujte za silný signál, že veľká platba v hotovosti je obmedzená, a pred tým, ako sa na ňu spoľahnete, si presnú sumu overte u svojho právnika.
Zdroje
Musím ešte niečo deklarovať, ak peniaze prevediem bankovým prevodom namiesto toho, aby som ich niesol?Bankový prevod nie je prevoz hotovosti, a preto sa naň Modelo S-1 nevzťahuje. Vaša banka sa Vás však v rámci bežných kontrol proti praniu špinavých peňazí bude pýtať na pôvod finančných prostriedkov. Ide o inú otázku než tú, na ktorú odpovedá táto časť, pričom práve tejto otázke sa venuje stránka s často kladenými otázkami pod názvom „Budem musieť preukázať, odkiaľ moje peniaze pochádzajú?“. Bankový prevod je zároveň spôsob, ktorý táto stránka odporúča: pozrite si príručku o prevode meny.
Čo si overiť, kým sa na tieto sadzby spoľahnete
Štyri veci overené v súvislosti s Vašou konkrétnou transakciou, nie iba voči zverejnenej sadzbe.| Vyžiadať si | Čo sa dozviete | Ako vyzerá zlá odpoveď |
|---|---|---|
| valor de referencia nehnuteľnosti | Kataster túto hodnotu zverejňuje a Váš právnik ju môže overiť ešte pred podpisom akýchkoľvek dokumentov. Ukazuje, či sa 7 % uplatní na cenu, na ktorej ste sa dohodli, alebo na vyššiu sumu. | Nikto to neoveril alebo zaznel sľub, že sa to „dorieši neskôr“. |
| Písomné potvrdenie, ktorá daňová kategória sa uplatňuje | To, či je predávajúcim developer (IVA a AJD), alebo súkromný vlastník (ITP), sa môže zdať zrejmé, no nie vždy to tak je, napríklad pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu, ktorou je nepredaná jednotka v novostavbe stále vo vlastníctve pôvodného developera. | Predpoklad založený na spôsobe, akým sa nehnuteľnosť ponúka, a nie na tom, kto je v zmluve uvedený ako predávajúci. |
| Ako plánujete previesť prostriedky na kúpu | Bankový prevod úplne odstraňuje otázku Modelo S-1. Ak súčasťou Vášho plánu zahŕňa hotovosť, práve teraz je čas otvorene hovoriť o povinnosti deklarovať ju a o limite platieb, nie až po prekročení hranice. | Žiadny plán okrem toho, že „prinesiem ich, keď prídem“. |
| Či sa Vaša situácia vôbec týka dane z majetku alebo dane z príjmu nerezidentov | Obe existujú, obe sú oddelené od vyššie uvedenej vrstvy daní z kúpy a obe majú vlastné stránky: daň z majetku a daň z príjmu nerezidentov. | Mlčanie alebo predpoklad, že kúpa je jedinou daňovou udalosťou. |
Bankový prevod namiesto hotovosti
Dva spôsoby, ako môžu peniaze na kúpu fyzicky doraziť, pričom povinnosti deklarovať sa vyhnete iba pri jednom z nich.| Hotovosť | Bankový prevod | |
|---|---|---|
| Povinnosť deklarovať | Modelo S-1, podaný vopred, pri sume nad 10.000 € na osobu. | Žiadne špecifiká prevodu |
| Riziko platobného limitu | Možné obmedzenie nad nízkym limitom podľa Ley 7/2012, čl. 7; overte si u svojho právnika. | Neuplatňuje sa; prevod nie je platbou v hotovosti. |
| Pôvod finančných prostriedkov | Ťažšie: hotovosť po príchode nemá vlastnú papierovú stopu. | Výpis z účtu, ktorý už majú k dispozícii vaša banka aj španielska banka. |
| Praktické riziko samotnej cesty | Prenášanie veľkej sumy hotovosti cez Európu, nepriznanej alebo priznanej. | Žiadne okrem bežných cestovných rizík. |
Kurz, nie váš účet
Každý uvedený kurz je aktuálny k augustu 2026. Overili sme ho priamo v andalúzskom a celoštátnom daňovom práve, nie jeho prepisom z komentára, a potvrdili sme ho v andalúzskom rozpočtovom zákone na rok 2026, ktorý nezmenil sadzbu ITP vo výške 7 % ani sadzbu AJD vo výške 1,2 %. Andalúzia stanovuje vlastné sadzby ITP a AJD v rámci celoštátneho systému. Rovnaká kúpa v inom autonómnom spoločenstve môže podliehať inej regionálnej sadzbe, hoci základný celoštátny zákon je rovnaký.Ide o všeobecné informácie o uplatňovaní dane, nie o výpočet sumy, ktorú máte osobne zaplatiť. Referenčná hodnota, presný dátum dokončenia kúpy a akékoľvek osobitné okolnosti vašej kúpy patria do písomného poradenstva vášho právnika, nie do uverejneného sprievodcu. Jedna hodnota, limit platby v hotovosti, je výslovne označená ako neoverená, a nie uvedená ako definitívna: nespoliehajte sa na toto číslo bez potvrdenia od vlastného právnika.Niektoré témy sú spracované v samostatných sprievodcoch: sprievodca nákladmi na kúpu pokrýva celkovú výšku nákladov vrátane poplatkov notárovi, katastru nehnuteľností a právnikovi. Sprievodca ročnými nákladmi sa venuje dani IBI a priznaniu pre nerezidentov, ktoré sa podáva od roka nasledujúceho po dokončení kúpy. Sprievodcovia daňou z majetku a dedením podrobne pokrývajú tieto dve samostatné daňové otázky.
Najčastejšie daňové otázky
- Ak kúpim nepredanú jednotku od banky, a nie od developera, ktorá daň sa uplatní?
- Záleží na tom, kto vám ju právne predáva, nie na spôsobe jej ponuky. Banka alebo fond, ktorý vlastní prevzaté jednotky v novostavbe, ich zvyčajne predáva ako podnikateľ. To môže znamenať, že sa stále uplatní IVA, hoci transakcia vyzerá ako kúpa nehnuteľnosti na sekundárnom trhu. Práve takéto prípady má vyššie uvedený kontrolný zoznam zachytiť pred dokončením kúpy, nie až po ňom.
- Zmení sa daňová sadzba, ak kúpim nehnuteľnosť prostredníctvom španielskej spoločnosti namiesto osobne?
- Daň z kúpy (ITP alebo IVA plus AJD) sa vypočítava rovnako bez ohľadu na to, kto je kupujúcim. Ak je kupujúcim spoločnosť, mení sa úplne iný súbor otázok: priebežná daň z príjmov právnických osôb, každoročné daňové priznania a zdanenie budúceho predaja. Tomuto porovnaniu sa venuje sprievodca k nákupu prostredníctvom spoločnosti.
- Je sadzba AJD rovnaká všade v Španielsku?
- Nie. AJD, podobne ako ITP, je regionálne stanovená sadzba v rámci celoštátneho systému, takže iné autonómne spoločenstvo môže určiť iné percento. Hodnota 1,2 % uvedená vyššie je aktuálnou sadzbou konkrétne v Andalúzii, platnou k augustu 2026.
