Vyjednávanie o cene nehnuteľnosti na Costa del Sol
Vyjednávanie tu nie je trik a nikto vám nemôže sľúbiť zľavu: cenu určuje predávajúci alebo developer, nie realitná kancelária. Výsledok ovplyvňuje to, či viete, za akú cenu sa takýto typ nehnuteľnosti v danom meste skutočne predáva, čo už predávajúci odmietol a s čím iným než s cenou sa dá reálne hýbať. Na tomto pobreží ide často o kalendár platieb, termíny, zariadenie a podmienky rezervácie. Rokujeme s developerom alebo zástupcom predávajúceho na vašej strane stola a keď je úprimná odpoveď taká, že ponuku sa neoplatí predkladať, presne to vám povieme.
Kto sedí na druhej strane
Developer, predávajúci aj zástupca predávajúceho chcú, aby sa obchod dokončil. To je ich úloha a nie je na tom nič zlé. Je však dobré si to jasne uvedomiť, pretože práve preto kupujúci profituje z toho, že má po svojom boku niekoho, koho úloha je opačná.Našou úlohou je zistiť podmienky, doplniť to, čo v ponuke chýba, porovnať alternatívy a povedať vám, či táto konkrétna kúpa skutočne dáva zmysel.
- Developer a jeho predajný tímMajú cenník a rozhodujú o tom, ktoré jednotky uvoľnia a kedy. Pri úspešnom projekte s čakacím zoznamom nemajú dôvod znižovať cenu a neurobia to.
- Zástupca predávajúcehoZastupuje predávajúceho, nie vás. Organizuje obhliadku, odpovedá na vaše otázky a zastupuje záujmy predávajúceho. Jeho úlohou je predať konkrétnu nehnuteľnosť za najlepších podmienok pre predávajúceho.
- PredávajúciPri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu je to najväčší faktor zo všetkých. To, aký veľký priestor na vyjednávanie existuje, závisí oveľa viac od dôvodu predaja a od toho, ako dlho sa ju pokúšajú predať, než od čohokoľvek, čo zaznie pri rokovacom stole.
- MyNemáme vlastné portfólio, ktoré by sme potrebovali predať, a pri zriedkavom prípade, keď je ponuka naša, Vám to oznámime ešte pred obhliadkou. Agentúry na tomto pobreží zdieľajú ponuky, takže cena je rovnaká bez ohľadu na to, cez koho prídete. Jedinou skutočnou premennou preto zostáva, kto stojí na Vašej strane.
Nemal by mi pomôcť aj zástupca predávajúceho?Pomôže vám a môže s vami jednať úplne otvorene. Stále ho však poverila a platí strana predávajúceho, aby túto nehnuteľnosť predal za najlepších podmienok pre predávajúceho. To je jeho úloha a poukázať na to neznamená kritizovať ho.
Máte vlastné nehnuteľnosti, ktoré potrebujete predať?Nie. Nemáme vlastné zásoby nehnuteľností. Tu na tom záleží viac, než sa môže zdať, pretože realitná kancelária s vlastným inventárom má dôvod smerovať vás k nemu, zatiaľ čo my takýto dôvod nemáme.
Odkiaľ pochádzajú čísla
Žiť tu celý rok nie je len veta na webovej stránke. Znamená to byť každý deň v kontakte s maklérmi, developermi a prebiehajúcimi obchodmi. Tak vieme, za akú cenu sa konkrétny typ nehnuteľnosti v konkrétnom meste skutočne predáva a kde ešte dáva zmysel hovoriť o cene.Inzerovaná cena a cena, ktorú naši klienti napokon skutočne zaplatia, bývajú dve odlišné veci. Väčšina užitočných informácií o tomto rozdiele nie je v inzeráte ani na žiadnom portáli.
Čo vám ukáže portálČo zistíme my
- Požadovaná cena
- Inzerovaná cena, cena, ktorú očakáva predávajúci, a cena, pri ktorej má skutočne zmysel začať rokovanie, sú tri odlišné čísla. Strany predávajúceho sa pýtame, s ktorým z nich dnes pracujeme.
- Že je nehnuteľnosť v ponuke
- Či je stále skutočne dostupná, za túto cenu, a čo sa zmenilo odvtedy, ako bola zverejnená. Vyjednávať o jednotke, ktorá je už rezervovaná, znamená premárniť váš aj náš týždeň.
- Nič o už predložených ponukách
- V prípadoch, keď je to relevantné, zisťujeme, aké ponuky už predávajúci odmietol. Jedno odmietnuté číslo vám o priestore na rokovanie povie viac než akákoľvek technika.
- Nič o tom, prečo sa nepredala
- Strany predávajúceho sa pýtame, prečo je nehnuteľnosť stále na trhu. Niekedy je odpoveďou cena. Niekedy ide o niečo, čo by ste chceli vedieť ešte predtým, než vôbec predložíte ponuku.
- Že je jednotka predaná
- Nie každý developer otvorene informuje o tom, čo sa skutočne predalo. Jednotky sa uvoľňujú po skupinách, najlepšie bývajú dočasne stiahnuté a jednotka označená ako predaná sa môže neskôr znovu objaviť. Povieme vám, keď sa váš obľúbený domov javí skôr ako dočasne zablokovaný než predaný, a sledujeme projekty, ktoré vás zaujímajú, aby ste sa dozvedeli, keď sa niektorá jednotka uvoľní.
- Cena za štvorcový meter, ak máte šťastie
- Mediánovú požadovanú cenu za štvorcový meter vypočítavame z vlastného katalógu, nie z celoštátnych štatistík. Medián znamená, že polovica ponúk v danom meste je lacnejšia a polovica drahšia. Nejde o najnižšiu cenu, za ktorú tam môžete kúpiť, ani o ocenenie konkrétnej nehnuteľnosti.
A teraz hranica toho všetkého, pretože je dôležitejšia než zvyšok. Predajné ceny nie sú v Španielsku verejné. Neexistuje register, do ktorého by ste sa vy alebo my mohli pozrieť a zistiť, za koľko sa skutočne predal byt na poschodí nižšie. Všetko uvedené vyššie vychádza z každodennej prítomnosti na trhu, nie z overených údajov. Každý, kto vám ako všeobecné pravidlo uvádza pevné percento pod požadovanou cenou, uvádza iba svoj pocit.Nemusíte tomu všetkému ani slepo veriť. Keď existujú porovnateľné nehnuteľnosti, vyhľadáme ich, povieme vám, akú cenu pri každej požadujú a v čom sú skutočne porovnateľné, nielen blízko seba, a potom povieme, akou sumou by podľa nás mala vaša ponuka začať a prečo. Niekedy neexistuje nič, s čím by sa dala nehnuteľnosť poctivo porovnať. V takom prípade vám to povieme namiesto toho, aby sme vytvárali porovnanie z nehnuteľností, ktoré si nie sú podobné.
Ako viete, za akú cenu sa nehnuteľnosť skutočne predá?Vďaka každodennému kontaktu so sprostredkovateľmi, developermi a rozpracovanými obchodmi na tomto pobreží. Aj preto Vám neposkytneme písomne číslo, akoby bolo presne zmerané: Španielsko nemá verejný register predajných cien, takže nikto na tomto pobreží nemá overenú hodnotu, nech Vám tvrdí čokoľvek.
Pri novostavbe je cena posledná vec, ktorá sa mení
Developer má cenník a projekt s poradovníkom nemá dôvod poskytovať zľavu. To však neznamená, že sa nemáte na čo pýtať. Znamená to, že otázky hodné položenia sa netýkajú ceny a takmer všetky treba položiť ešte pred rezerváciou, pretože neskôr býva odpoveď zvyčajne nie.
- Kalendár platiebKoľko a kedy zaplatíte. Presunutie časti platieb medzi splátkami počas výstavby a doplatkom pri dokončení kúpy má pre kupujúceho často väčšiu hodnotu než malé zníženie ceny a je to požiadavka, s ktorou developer najľahšie súhlasí.
- Vylepšenie štandarduKuchyňa, kúpeľne, podlahy, klimatizácia, podlahové kúrenie, sprchové zásteny. Ak ich zabezpečí developer počas výstavby bytu, stoja zlomok toho, čo by stála rovnaká práca neskôr, a pri niektorých projektoch sa ponúkajú ako balík, nie položku po položke.
- Parkovanie a skladPri mnohých projektoch sa oceňujú samostatne a neskôr sa uvádzajú ako príplatky. To, či sú zahrnuté a koľko parkovacích miest máte k dispozícii, predstavuje v rámci obchodu skutočné peniaze a pravidelne sa to rieši až vtedy, keď je už neskoro sa pýtať.
- Balík nábytkuNiektorí developeri pracujú so zariaďovacím balíkom pre projekt. Oplatí sa zistiť ešte pred rezerváciou, či taký balík existuje, čo v skutočnosti obsahuje a či ho možno zahrnúť do obchodu. Je to ešte dôležitejšie, ak plánujete nehnuteľnosť prenajímať.
- Úpravy ešte na papieriPosunutie steny, zmena umiestnenia zásuviek, nahradenie vane sprchou. Na začiatku je to možné, neskôr už nie. Zoznam toho, čo tento konkrétny developer urobí a neurobí, existuje ako dokument a môžete si ho vyžiadať.
- Obdobie poplatku za správuKto bude hradiť poplatok za správu od dokončenia kúpy do momentu, keď bude projekt dokončený a riadne fungovať. Ide o malú mesačnú sumu, ktorá sa za niekoľko rokov nazbiera, a je úplne opodstatnené túto otázku otvoriť, kým je zmluva ešte otvorená.
Nič z toho nie je prísľub a nebudeme predstierať, že developer Vám čokoľvek z toho dlhuje. Ide o zoznam, ktorý s ním vo Vašom mene prechádzame, a o dôvod, prečo žiadame zoznam úprav ešte pred rezerváciou, nie až po nej.
Keď Vám povieme, aby ste ponuku vôbec nepodávali
Nie sme tu na to, aby sme každý nákup dotiahli až k notárovi. Niekedy odporúčame vyjednávať. Niekedy počkať. A niekedy vôbec nekupovať. Ak je podľa nášho názoru nehnuteľnosť predražená, má vážnu nevýhodu alebo jej cena nezodpovedá trhu, povieme Vám to. Rovnako Vám povieme, či vidíme priestor na vyjednávanie, alebo si myslíme, že ponuku sa v prvom rade neoplatí podať.
- CenaNa trhu je lepšia alternatíva. Nehnuteľnosť môže byť úplne v poriadku, ale neobstojí cena tejto konkrétnej nehnuteľnosti v porovnaní s tým, čo si za rovnaký rozpočet kúpite inde.
- LokalitaTo, čo v ponuke nevidíte, mení význam kúpy. Otázkou nie je to, čo dnes stojí vedľa nehnuteľnosti. Často je ňou to, čo tam bude podľa povolení stáť zajtra.
- KontrolyPrávne alebo technické zistenie mení odporúčanie. V tom momente už rozhovor vôbec nie je o cene a radiť Vám, aby ste tlačili na jej zníženie, by bolo nesprávne.
Jeden z našich prípadov sa týkal nehnuteľnosti na sekundárnom trhu v Marbelle za 1.100.000 €, pri ktorej klient platil z veľkej časti za ničím nerušený výhľad. Ukázalo sa, že pozemok pred ňou je zastavateľný a to, čo na ňom možno podľa zákona postaviť, by tento výhľad podstatne zmenilo. Cena zrazu vyzerala inak: klient by nekupoval iba byt a výhľad, ale aj riziko straty jednej z dvoch vecí, za ktoré platil príplatok. Odporučili sme mu, aby ho nekupoval.Niekedy je najlepším výsledkom obchod, ktorý sa neuskutoční. Správna odpoveď nie je vždy áno.
Naozaj klientov odrádzate od kúpy?Áno, a urobili sme to aj pri obchodoch, za ktoré by sme dostali odmenu. Týmto prípadom je venovaná samostatná stránka a zverejňujeme ich preto, lebo zásady nepresvedčia nikoho, kto míňa niekoľko stotisíc eur. Presvedčia konkrétne prípady.
Rozhoduje výška Vašej odmeny o tom, čo odporúčate?
Na každej nehnuteľnosti máme inú odmenu. Závisí od ponuky a od podmienok dohodnutých s developerom alebo agentúrou predávajúceho. Ak sa opýtate, aká je pri konkrétnej nehnuteľnosti, povieme Vám to.Je preto úplne oprávnené pýtať sa, či môže jej výška ovplyvniť výber nehnuteľnosti, ktorú Vám odporučíme. Nemôže a existujú na to dôvody, pri ktorých nemusíte veriť iba nášmu slovu.
- Lepšia nehnuteľnosť je viac než vyššia odmenaAk je pre Vás vhodnejšia nehnuteľnosť, pri ktorej je naša odmena nižšia, odporučíme Vám práve ju. Zvyčajne ide o nehnuteľnosti na sekundárnom trhu, pri ktorých býva naša odmena nižšia než pri niektorých developerských projektoch.
- Žiadne predajné ciele pri konkrétnych projektochNeprijímame žiadne objemové bonusy ani odmeny za predaj určitého počtu bytov v konkrétnom projekte, takže neexistuje projekt, ku ktorému by sme Vás potrebovali smerovať.
- Existujú konkrétne prípadyKlientom sme odporučili odstúpiť, keď právna alebo technická kontrola odhalila vážny problém, a odporučili sme im inú nehnuteľnosť, hoci to pre nás znamenalo nižšiu odmenu, pretože sme ju považovali za lepšiu voľbu pre klienta.
Aký typ zálohy vlastne podpisujete
Španielska prax pozná viac než jeden typ zálohy a nefungujú rovnako. Od toho, aký typ zmluva ustanoví, závisí, či môžete vôbec odstúpiť, koľko Vás odstúpenie bude stáť a čo Vám dlhuje predávajúci, ak odstúpi on. Ide o jediný nástroj na tejto stránke, ktorý chráni Vaše peniaze, a musí byť dohodnutý ešte pred podpisom.
| Čo zmluva ustanovuje | Čo znamená, keď niekto odstúpi | Ako to riešime |
|---|---|---|
| Arras penitenciales | Ktorákoľvek strana môže odstúpiť za vopred stanovenú cenu. Kupujúci príde o zálohu, predávajúci ju vráti v dvojnásobnej výške. Odstúpenie je možné a jeho cena je uvedená v zmluve. | Na tomto usporiadaní trvá právnik, s ktorým spolupracujeme, pretože ako jediné Vám ponecháva možnosť odstúpiť za cenu, o ktorej ste vopred vedeli. Ktorý typ sa skutočne hodí pre Váš prípad, určí on na základe Vašej zmluvy, a my zabezpečíme, aby sa táto otázka položila ešte pred podpisom, nie až po ňom. |
| Arras confirmatorias | Nikto si nekúpil právo na odstúpenie. Záloha je čiastočnou úhradou za už dohodnutý predaj, takže druhá strana môže podať žalobu a domáhať sa dokončenia kúpy. | Upozorníme na to hneď, ako sa to objaví v návrhu, a Váš právnik Vám vysvetlí, čo to pre Vás mení, ešte pred podpisom alebo úhradou. |
| Arras penales | Odstúpenie sa považuje za porušenie zmluvy s dohodnutou sankciou a v závislosti od znenia môže byť druhá strana oprávnená požadovať, aby predaj napriek tomu pokračoval. | Opäť to isté: pomenujeme to, namiesto toho, aby sme to odbili ako formalitu, a právnik si prečíta skutočné znenie, nie iba nadpis nad ním. |
Čo za Vás vyjednáme
Cena je jednou zo šiestich položiek a pri novostavbe je zvyčajne tou najmenej pohyblivou. Toto je celý súbor položiek spolu s tým, čo sa pri každej z nich dá realisticky zmeniť, pretože stránka, ktorá hovorí iba o cene, opisuje vyjednávanie, ku ktorému tu väčšinou nedochádza.| Čo | Čo sa dá realisticky zmeniť | Novostavby a sekundárne nehnuteľnosti |
|---|---|---|
| Peniaze | ||
| Cena | Stanovuje ju predávajúci alebo developer. Našou úlohou je vedieť, za koľko sa rovnaká vec predáva v okolí, čo už bolo odmietnuté a či sa vôbec oplatí predložiť ponuku. | Pri novostavbe je zníženie kúpnej ceny skôr výnimkou než pravidlom, najčastejšie pri posledných jednotkách v dokončenom projekte, ktorých sa chce developer zbaviť. Pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu je zvyčajne väčší priestor, hoci nie vždy, a rozsah výrazne závisí od motivácie predávajúceho. |
| Kalendár platieb | Koľko zaplatíte a kedy. Pri novostavbe sa to mení častejšie než cena a pre väčšinu kupujúcich to má väčšiu hodnotu než malá zľava. | Pri novostavbe určuje harmonogram developer: zvyčajne rezervácia, potom väčšia úhrada pri podpise zmluvy, následne splátky počas výstavby a doplatok u notára. Pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu ide o rezerváciu, potom zvyčajne 10 až 20 % v súkromnej kúpnej zmluve a zvyšok u notára. |
| Čas a podmienky | ||
| Rezervácia a jej podmienky | Rezervácia stiahne nehnuteľnosť z trhu a podrží ju pre Vás, kým právnik vykoná právnu kontrolu. Zvyčajne ide o 6 000 až 11 000 €, pri drahších nehnuteľnostiach to môže byť približne 1 % z ceny. Ide o jedinú platbu uskutočnenú mimo systému záruk, preto by mala byť nízka. | V oboch prípadoch ide o rovnaký nástroj, rozhodujúca je však zmluva: musí jasne uvádzať, čo sa stane so zálohou, ak právna kontrola odhalí problém. Preto ju právnik číta ešte pred odoslaním peňazí, nie až potom. |
| Lehoty | Kedy dostanete kľúče a čo sa stane, ak sa tento dátum posunie. Na tomto pobreží je posunutie termínu bežným prípadom, nie výnimkou. | Pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu sa o termíne dokončenia kúpy skutočne dá vyjednávať a často má väčšiu hodnotu než malá zmena ceny. Pri novostavbe termín určuje developer a závisí od povolení a prípojok mimo jeho kontroly, preto počítajte skôr s niekoľkomesačným oneskorením, než aby ste vyjednávali o termíne, ktorý Vám bol prisľúbený. |
| Samotná nehnuteľnosť | ||
| Zariadenie a úpravy | Čo je súčasťou nehnuteľnosti a čo v nej môžete zmeniť. Pri novostavbe ide často o najcennejšiu vec, o ktorej sa dá skutočne vyjednávať. | Pri novostavbe: povrchové úpravy, niekedy dispozícia, kým je ešte iba na papieri, a praktické doplnky, ktoré sú počas výstavby oveľa lacnejšie. Vyžiadajte si tento zoznam ešte pred rezerváciou, nie až potom. Pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu ide o to, čo v nehnuteľnosti zostáva, čo je skutočnou súčasťou ceny a v inzeráte sa to pravidelne uvádza nejasne. |
| Odovzdanie | Stav, v akom Vám bude nehnuteľnosť odovzdaná, a čo sa stane s prípadnými nedostatkami zistenými v daný deň. | Pri novostavbe ide o zoznam nedostatkov pri odovzdaní nehnuteľnosti, od ktorého začínajú plynúť záručné lehoty. Pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu ide o to, čo sa vyprace, čo sa opraví a čo sa jednoducho akceptuje videné. |
| O čom sa nedá vyjednávať | ||
| Vaša právna ochrana | O tomto sa nevyjednáva a je dôležité, aby nikto netvrdil opak. Pri novostavbe sú peniaze, ktoré zaplatíte pred dokončením kúpy, chránené španielskym právom a bankovou zárukou, nie ustanovením, za ktoré niekto vyjednával. | Väčšina developerov štandardnú kúpnu zmluvu meniť nebude a pri projekte so stovkou jednotiek to realisticky ani nemôže urobiť. Úlohou právnika je potvrdiť, že záruka je platná a vystavená na Vaše meno, čo je jednou z najdôležitejších kontrol v rámci celej kúpy. |
Kde v procese kúpy prebieha vyjednávanie
Celá kúpa pozostáva z pätnástich krokov od prvého telefonátu až po kľúče. Rokovania s predávajúcou stranou prebiehajú do piateho kroku, rozhodnutie je na Vás v šiestom kroku a všetko dohodnuté sa premietne do ôsmeho kroku, rezervácie. V jedenástom kroku sa tieto podmienky stávajú záväznými. Od deviateho kroku preberá proces právnik.Kroky 5, 6, 8 a 11 z 15
- Rokovania s predávajúcou stranouPri obhliadkach nehnuteľnostíTu sa odohráva väčšina skutočnej práce a takmer nič z nej nevyzerá ako vyjednávanie. Ide o kladenie otázok, ktoré objasnia, čo je skutočne k dispozícii, za akú cenu a za akých podmienok.New buildObhliadku zorganizujeme s developerom a komunikáciu vybavíme za Vás.ResaleBudeme rokovať s agentom predávajúceho a zistíme aj veci, ktoré sa v ponuke nedozviete, vrátane dôvodu, prečo sa nehnuteľnosť nepredala.
- Rozhodnutie bez nátlakuKedykoľvek počas procesuNemusíte kúpiť nehnuteľnosť hneď na prvej ceste ani na druhej. Môžeme s Vami pracovať celé mesiace. Ak v aktuálnej ponuke nebude nič dostatočne zmysluplné, povieme Vám to. Niekedy je správnym rozhodnutím kúpa, inokedy zmena požiadaviek a niekedy jednoducho čakanie.
- RezerváciaKeď nájdete správnu nehnuteľnosťRezervácia stiahne nehnuteľnosť z trhu a podrží ju pre Vás, kým právnik vykoná právnu previerku. V tejto chvíli sa podmienky prestávajú riešiť iba v rozhovore a stávajú sa dokumentom. Preto musí rezervačná zmluva jasne uvádzať podmienky vrátane toho, čo sa stane so zálohou, ak právna previerka odhalí problém.New buildRezervačná zmluva s developerom. Výška sumy závisí od projektu.ResaleRezervačná záloha a dohodnuté podmienky. Tu sa stanoví cena, termíny aj prípadné vybavenie.
- Záväzná zmluvaPo úspešnej kontroleAž v tejto fáze príde zmluva, ktorá stanovuje podmienky dokončenia kúpy, termíny, platby a dôsledky nedodržania dohody. To, čo bolo dohodnuté skôr, by v nej malo byť aj napísané. Kontrola, či to tak je, patrí Vášmu právnikovi, nie nám.New buildKalendár platieb určuje developer. Môže zahŕňať niekoľko platieb počas výstavby alebo väčšiu časť až pri dokončení kúpy. Presná štruktúra závisí od projektu.ResaleZvyčajne zmluva typu arras a ďalšia záloha. Podmienky vrátane dôsledkov odstúpenia sú uvedené priamo v zmluve.
Rovnaké vyjednávanie dvoma rôznymi spôsobmi
Rovnaká nehnuteľnosť a rovnaký predávajúci, oslovení dvoma spôsobmi.| Sami | S Arevont | |
|---|---|---|
| Koho agent zastupuje | Zastupuje predávajúceho alebo developera. | Zastupujeme iba Vás. |
| Aká je ich úloha | Ich úlohou je predať konkrétnu nehnuteľnosť. | Našou úlohou je zistiť, či má zmysel nehnuteľnosť kúpiť. |
| Čo viete pred otvorením ponuky | Požadovaná cena a všetko, čo o nej uvádza ponuka. | Za akú cenu sa v skutočnosti predáva porovnateľná nehnuteľnosť, čo už predávajúci odmietol, ak to dokážeme zistiť, a prečo sa nepredala. |
| Kto Vám povie zlé správy | Človek, ktorý Vám predstavuje nehnuteľnosť, ju zároveň potrebuje predať. | Povieme Vám, keď je nehnuteľnosť zlou voľbou, a vysvetlíme prečo. Aj keby to znamenalo prísť o obchod. |
| Jazyk a vzdialenosť | Španielčina alebo angličtina, pričom komunikáciu z Vašej domovskej krajiny prispôsobíme časovému pásmu druhej strany. | Čeština, od ľudí na pobreží, ktorí riešia druhú stranu osobne. |
| Koľko Vás to stojí | Nič priamo. Provízia predávajúceho je aj tak zahrnutá v cene. | Nič. Provízia je rovnaká, iba jej časť ide osobe, ktorá zastupuje Vás. |
Posledný dobrý byt za 720.000 €
Novostavba v Esteponě. Klientovi sa projekt páčil a konkrétny byt spĺňal väčšinu jeho požiadaviek. Zároveň bol pod tlakom rozhodnúť sa rýchlo, pretože nezostávalo veľa porovnateľných bytov. Toto je najbežnejšia vyjednávacia situácia na tomto pobreží a vôbec nejde o cenu.- Čo bolo v ponukeByt za 720.000 € a dôvod rozhodnúť sa rýchlo. Nedostatok je pri dobrom projekte skutočným faktom, ale zároveň ide o najstarší dôvod v realitnom biznise prestať porovnávať.
- Čo sme porovnávaliCena, orientácia, dispozícia, výhľad a podmienky projektu v porovnaní s ostatnými dostupnými možnosťami v podobnom rozpočte v danom čase. Problémom nebol samotný byt. Pri cene 720.000 € sme videli alternatívy, pri ktorých by klient za podobné peniaze získal viac v oblastiach, na ktorých mu skutočne záležalo.
- Čo sme odporučiliNerezervovať ho zo strachu, že zmizne z ponuky. Namiesto toho sme mu predstavili konkrétne alternatívy a vysvetlili, v čom bola každá z nich pri rovnakom rozpočte lepšia.
- Čo sa staloByt nerezervoval. Pokračovali sme v hľadaní a kúpil inú nehnuteľnosť, ktorá zodpovedala tomu, čo od kúpy skutočne chcel. Rozhodol sa na základe porovnania, nie podľa termínu stanoveného druhou stranou.
Nerozhodujeme, či je nehnuteľnosť dobrá. Rozhodujeme, či je pri tejto cene dobrá pre Vás.
Koľko vás to stojí?
- Kupujúci0 €Žiadny poplatok, žiadny paušál, nič pri dokončení kúpy a nič ani vtedy, ak odídete od obchodu, ktorému sme venovali celé týždne.
- Developer alebo predávajúci
- Novostavba
- 2,5 to 6 %
- Sekundárne nehnuteľnosti
- 1,5 to 4 %
- ArevontNáš poplatok tvorí podiel z tejto provízie a účtujeme ho iba v prípade uskutočnenia kúpy. Ak Vám kúpu neodporučíme, o tento poplatok prídeme, a práve preto má naša rada svoju hodnotu.
Funguje to jednoducho. Predávajúci si dohodol províziu so svojou vlastnou agentúrou. Ak prídete bez vlastného zastúpenia, celá táto suma zvyčajne zostane agentúre predávajúceho. Ak zastupujeme Vás, agentúra predávajúceho nám vyplatí náš podiel z tej istej provízie. Cena nehnuteľnosti sa pre Vás nezmení a nič nedoplácate.To, kto platí náš poplatok, nerozhoduje o tom, koho zastupujeme. Agentúra predávajúceho zastupuje predávajúceho. My zastupujeme Vás. Nie sme postavení na vlastných nehnuteľnostiach, ktoré potrebujeme predať, takže ak dospejeme k záveru, že určitá nehnuteľnosť nie je pre Vás výhodnou kúpou, povieme Vám to, aj keď z daného obchodu potom nič nezarobíme.Na jednu vec si však treba dať pozor. Niektoré agentúry na Costa del Sol účtujú províziu aj kupujúcemu. U nás sa s tým nestretnete.
Cena nehnuteľnosti je rovnaká, aj keď pôjdete priamo. Pri novostavbe si pokojne vyžiadajte cenník developera a overte si ho sami.
Čo vyjednávaním nedosiahnete
Nikto Vám nemôže sľúbiť určité percento a mali by ste to považovať za varovný signál, keď to niekto urobí. Cenu určuje predávajúci alebo developer, nie agentúra, a pri novostavbe je rovnaká bez ohľadu na to, cez ktorú agentúru prídete. Agent, ktorý sľubuje veľkú zľavu na projekte ešte predtým, ako projekt vôbec pozná, používa zľavu ako návnadu.Pri novostavbe je priestor na úpravy obmedzený. Najčastejšie možno upraviť kalendár platieb, vybavenie interiéru alebo niektoré doplnky. Zníženie kúpnej ceny je skôr výnimkou než pravidlom, napríklad pri posledných jednotkách v dokončenom projekte, ktorých sa developer chce zbaviť. Po výraznom raste v posledných rokoch sa trh postupne spomaľuje, takže niektorí developeri môžu byť otvorenejší rokovaniu o cene, no spoliehať sa na zľavu vopred nefunguje. Taký je stav trhu v polovici roka 2026 a táto veta sa na tejto stránke mení najrýchlejšie, preto si ju o rok overte v aktuálnej štvrťročnej správe a nespoliehajte sa na ňu.Pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu je zvyčajne väčší priestor na dohodu než pri novostavbe, hoci nie vždy. Cena, termín odovzdania nehnuteľnosti, vybavenie interiéru aj ostatné podmienky kúpy sú predmetom rokovania a veľa závisí od motivácie predávajúceho, čo je jediná vec, ktorú dokážeme zistiť a Vy nie.A ešte jedna dôležitá hranica. Rezervácia neznamená, že všetko už bolo overené. Pred rezerváciou nemôžeme preveriť všetko, a práve preto nasleduje právna kontrola a rezervačná zmluva musí uvádzať, čo sa stane s Vašou zálohou, ak táto kontrola odhalí problém.
Najčastejšie otázky o vyjednávaní
- Dá sa v Španielsku skutočne vyjednávať o cene nehnuteľnosti?
- Pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu zvyčajne áno, hoci rozsah závisí oveľa viac od motivácie predávajúceho než od spôsobu predloženia ponuky. Pri novostavbe sa o samotnej cene vyjednáva zriedka. Každý, kto na túto otázku odpovedá konkrétnym percentom, háda.
- Je s developerom priestor na dohodu?
- Určitý, ale zvyčajne nie v otázke ceny. Developeri stanovujú pevný cenník a pri úspešnom projekte s čakacou listinou nemajú dôvod ho meniť. Meniť sa môže kalendár platieb, vybavenie a technické špecifikácie a niekedy aj doplnkové služby. K zníženiu ceny dochádza najmä pri posledných jednotkách v dokončenom projekte.
- Na čom sa dá dohodnúť okrem ceny?
- Na kalendári platieb, termínoch, rezervácii a jej podmienkach, vybavení interiéru a jeho zmenách aj na odovzdaní nehnuteľnosti. Pri novostavbe majú tieto veci zvyčajne väčšiu hodnotu než rokovanie o cene a o zoznam zmien sa oplatí požiadať ešte pred rezerváciou, nie až po nej.
- Koľko ma bude vyjednávanie stáť?
- Nič. V žiadnom okamihu kúpy nám nič neplatíte. Náš poplatok je podiel z provízie, ktorú aj tak platí strana predávajúceho, a nehnuteľnosť Vás stojí rovnako, ako keby ste išli priamo.
- Aká vysoká je rezervačná záloha a dá sa vrátiť?
- Zvyčajne ide o 6 000 až 11 000 €, pri drahších nehnuteľnostiach približne 1 % z ceny. To, či sa suma vráti, závisí od znenia rezervačnej zmluvy a líši sa podľa developera aj predávajúceho. Ide o jedinú platbu uskutočnenú mimo systému záruk, preto by mala byť nízka a zmluva musí jasne uvádzať podmienky jej vrátenia. Práve preto ju právnik prečíta ešte pred odoslaním peňazí, nie až potom.
- Budete vyjednávať o nehnuteľnosti, ktorú som našiel sám?
- Áno. Pošlite nám odkaz z portálu Idealista, z webovej stránky inej agentúry alebo priamo od developera. Overíme, či je skutočne ešte k dispozícii a za akú cenu, povieme Vám, čo by sme požadovali od strany predávajúceho, a ak to bude dávať zmysel, vyjednávanie vybavíme a prevedieme Vás až k odovzdaniu kľúčov.
