Investovanie do nehnuteľností na Costa del Sol a dopyt po prenájme
Costa del Sol má jeden z najaktívnejších realitných trhov v južnej Európe. Investori prichádzajú za stabilným medzinárodným dopytom, dlhou turistickou sezónou a obmedzenou ponukou prémiových nehnuteľností na pobreží. Príjem z prenájmu je reálny, no hrubá suma, ktorú vidíte, nikdy nie je suma, ktorá Vám zostane. Táto stránka uvádza približné výnosy, reálne náklady a pravidlá, ktoré Vám môžu zabrániť v krátkodobom prenajímaní nehnuteľnosti. Berte ju ako východisko, nie ako prísľub. Ceny nehnuteľností môžu rásť aj klesať, preto považujte všetky uvedené čísla za orientačné a vyhľadajte vlastné odborné poradenstvo.
Prečo tu investori nakupujú
Pobrežie priťahuje kupujúcich z mnohých krajín, nielen z jednej. O rovnaké nehnuteľnosti súperia britskí, škandinávski, belgickí, holandskí, nemeckí a v poslednom čase aj americkí kupujúci. Takto rozptýlený dopyt robí trh stabilnejším než na mieste, ktoré sa spolieha na jedinú skupinu.
Turistická sezóna trvá väčšinu roka, nielen v júli a auguste. Letisko Malaga patrí medzi najvyťaženejšie v Španielsku. Prvotriednych pozemkov pri mori je málo, takže dobre umiestnené nehnuteľnosti si zvyknú udržať hodnotu lepšie než nehnuteľnosti vo vnútrozemí.
Napriek tomu môže dopyt oslabiť, ak sa ekonomika zhorší alebo sa zmenia menové kurzy. Žiadna lokalita nie je imúnna voči poklesu.
- Medzinárodný dopyt rozložený medzi mnohé krajiny
- Dlhá turistická sezóna, nielen leto
- Obmedzená ponuka prvotriednych nehnuteľností pri pobreží podporuje hodnotu
- Výborné letecké spojenie cez letisko Malaga
Výnosy z prenájmu a dopyt
Existujú dva spôsoby prenajímania nehnuteľnosti. Krátkodobé dovolenkové prenájmy a dlhodobé prenájmy. Prinášajú veľmi odlišné čísla.
Turistická licencia
Ak chcete nehnuteľnosť krátkodobo prenajímať dovolenkárom, potrebujete turistickú licenciu. V Andalúzii ide o registráciu VFT a nehnuteľnosť musí byť pred jej inzerovaním zapísaná v regionálnom registri cestovného ruchu.
Licencia nie je vždy možná. Niektoré pravidlá spoločenstva vlastníkov zakazujú krátkodobý prenájom v budove. Niektoré oblasti majú regionálne alebo miestne obmedzenia, ktoré pozastavujú vydávanie nových licencií alebo ho limitujú. Mesto Malaga už obmedzilo nové turistické prenájmy v niektorých častiach centra.
- Na krátkodobé dovolenkové prenájmy sa vyžaduje registrácia VFT
- Pravidlá spoločenstva vlastníkov ho môžu zakázať
- Obce obmedzujú či pozastavujú nové licencie
- Pred kúpou si písomne overte aktuálnu situáciu
Náklady na kúpu
Kúpna cena novostavby alebo nehnuteľnosti z druhej ruky si vyžaduje približne 9 až 10 % navyše pri nehnuteľnosti z druhej ruky a 12 až 14 % pri novostavbe vrátane nákladov na hypotéku. Tieto peniaze zaplatíte jednorazovo a v prvých rokoch znižujú Vašu skutočnú návratnosť.
Pri nehnuteľnosti z druhej ruky je hlavnou položkou daň z prevodu, ktorá v Andalúzii predstavuje približne 7 %. Pri novostavbe namiesto nej zaplatíte DPH vo výške 10 % a kolkovné. Okrem toho treba počítať s poplatkami za notára, kataster a právne služby, ako aj s nákladmi na hypotéku, ak si požičiavate.
Vždy využite nezávislého právnika, ktorý nekoná za predávajúceho. Zahrňte tieto náklady do každého výpočtu výnosu, pretože hrubý výnos 6 % vyzerá inak po pripočítaní 12 % k vstupnej cene.
- Nehnuteľnosti na sekundárnom trhu: daň z prevodu približne 7 % v Andalúzii
- Novostavba: 10 % DPH a kolkovné
- Notár, kataster a právne poplatky navyše
- Využite nezávislého právnika, nie právnika predávajúceho
Kde sú výnosy
Hodnota a výnos sa často nenachádzajú v úplne najvyššom segmente trhu. Estepona, Fuengirola a Benalmadena zvyknú ponúkať lepšie výnosy vzhľadom na cenu, vysoký dopyt po prenájmoch a nižšie vstupné ceny. Mijas a Manilva môžu ponúknuť rastový potenciál pri nižšej vstupnej cene.
Marbella a Benahavis predstavujú prémiový segment. Ceny sú vyššie a hrubé výnosy bývajú často nižšie, no kapitálová hodnota je odolnejšia a dopyt po kvalitných nehnuteľnostiach je vysoký. Sotogrande je samostatným luxusným trhom.
Neexistuje jedna najlepšia oblasť. Vyberte mesto podľa svojho cieľa, či už ide o príjem z prenájmu, dlhodobú hodnotu alebo kombináciu oboch.
- Lepší pomer hodnoty a výnosu: Estepona, Fuengirola, Benalmadena
- Nižšia vstupná cena a rastový potenciál: Mijas, Manilva
- Prémiové a odolné: Marbella, Benahavis, Sotogrande
- Vyberajte podľa cieľa, nielen podľa výnosu
Novostavba alebo nehnuteľnosť na sekundárnom trhu na investovanie
Novostavby sa zvyknú dobre prenajímať. Moderné apartmány s dobrým energetickým hodnotením, súčasným dizajnom a kvalitným spoločným vybavením dosahujú vyššie ceny za noc a obsadenosť než zastarané nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť vo výstavbe môže počas výstavby tiež nadobudnúť na hodnote, hoci to nikdy nie je zaručené a závisí to od trhu.
Hrubý výnos nie je čistý výnos. Po započítaní správy, upratovania, daní, energií a prázdnych týždňov môže byť váš skutočný výnos výrazne nižší než uvádzaný údaj. Turistické povolenie nie je vždy možné získať, takže plán dovolenkového prenájmu môže zlyhať ešte pred začiatkom. Ceny nehnuteľností môžu klesať aj rásť a tento trh je cyklický. Ak zarábate v inej mene než v eurách, pohyby výmenného kurzu menia vaše náklady aj príjmy. Nikto Vám nemôže zaručiť výnos. Pred tým, než sa zaviažete, vyhľadajte nezávislé právne a daňové poradenstvo.
Investičná nehnuteľnosť podľa oblasti
Časté otázky o investovaní na Costa del Sol
Aký výnos z prenájmu môžem očakávať na Costa del Sol?
Dovolenkové prenájmy v dobrých lokalitách prinášajú v hrubom približne 5 až 8 % ročne, hoci čistý výnos je po odpočítaní nákladov a prázdnych týždňov nižší. Dlhodobé prenájmy prinášajú v hrubom približne 3 až 4 % pri stabilnejšom príjme. Ide o približné údaje, nie o prísľuby, a líšia sa podľa oblasti a nehnuteľnosti.
Potrebujem povolenie na prenajímanie svojej nehnuteľnosti turistom?
Áno. Krátkodobé dovolenkové prenájmy v Andalúzii potrebujú turistické povolenie VFT a nehnuteľnosť musí byť zapísaná v regionálnom registri cestovného ruchu. Pravidlá spoločenstva vlastníkov alebo miestne obmedzenia tomu môžu zabrániť, preto si to pred kúpou overte písomne.
O koľko zvýšia náklady na kúpu cenu?
Pri nehnuteľnosti z druhej ruky počítajte s približne 9 až 10 % navyše ku kúpnej cene a pri novostavbe s 12 až 14 %. Zahŕňa to daň z prevodu alebo DPH, poplatky za notára, kataster a právne služby. Pri výpočte skutočnej návratnosti vždy zahrňte aj tieto náklady.
Kde sú najlepšie výnosy na pobreží?
Estepona, Fuengirola a Benalmadena často ponúkajú lepší pomer hodnoty a výnosu. Marbella, Benahavis a Sotogrande predstavujú prémiový segment s vyššími cenami a odolnejšími hodnotami. Správna oblasť závisí od toho, či chcete príjem alebo dlhodobú hodnotu.
Je na investovanie lepšia novostavba alebo nehnuteľnosť na sekundárnom trhu?
Novostavby sa dobre prenajímajú a vyžadujú minimálnu údržbu, pričom nehnuteľnosť vo výstavbe môže počas výstavby nadobudnúť na hodnote. Nehnuteľnosti na sekundárnom trhu môžu ponúknuť nižšiu vstupnú cenu, existujúcu históriu prenajímania a niekedy aj už vydané povolenie. Ani jedna možnosť nie je vždy lepšia, preto vyberajte podľa svojej stratégie.
Mechanizmus do posledného detailu:
Súčasť nášho kompletného sprievodcu Costa del Sol
Späť na sprievodcu Costa del Sol
Zvažujete nehnuteľnosť tu?
Naše služby môžete využívať bezplatne a sme nezávislí. Povedzte nám, čo hľadáte, a my Vám bez nátlaku zašleme úprimne odporúčané možnosti, ktoré Vám budú vyhovovať.