Koľko stojí kúpa nehnuteľnosti v Španielsku: novostavba verzus nehnuteľnosť na sekundárnom trhu
Za 30 sekúnd
Pri novostavbe počítajte približne s 13 % navyše a pri ďalšom predaji približne s 9 % navyše. Zahŕňa to daň, notára, kataster a právnika. Rozdiel medzi týmito dvoma číslami vyplýva takmer výlučne z dane.
| Novostavba | Sekundárne nehnuteľnosti | |
|---|---|---|
| Daň11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| Notár a kataster | 1.500 € | 1.500 € |
| Advokát~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE a preklady | 150 € | 150 € |
| Prepis energií | 600 € | 600 € |
| Celkom navyše | 63.250 € | 42.250 € |
Čo tvorí extra 8 až 13 %?
Šesť položiek a iba dve z nich sú dane. Zvyšok tvoria notár, zápis v katastri nehnuteľností, advokát, NIE a preklady a prepis zmlúv na energie a služby na Vaše meno. Všetkých šesť sa týka novostavby aj nehnuteľnosti na sekundárnom trhu. Mení sa iba daňová položka.IVA je španielska DPH a pri úplne novom dome predstavuje 10 % z kúpnej ceny. Ide o vyššiu z dvoch daňových položiek pri novostavbe. Podrobnejšie informácie o tom, prečo sa uplatňuje a z čoho sa naopak vypočítava daň pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu, nájdete na stránke o daniach.
| Položka | Novostavba (od developera) | Sekundárne nehnuteľnosti (od súkromníka) |
|---|---|---|
| Daň | 10 % IVA (španielska DPH) plus 1,2 % AJD (kolkový poplatok za podpísanú listinu) v Andalúzii, spolu 11,2 %. | 7 % ITP (daň z prevodu), vypočítaných z vyššej z týchto hodnôt: z dohodnutej ceny alebo z úradnej referenčnej hodnoty nehnuteľnosti. |
| Notár a kataster nehnuteľností | Približne 1.000 až 1.700 € spolu pri cenách od 350.000 do 500.000 €, približne 1.400 až 2.200 € pri cene 1.000.000 €, podľa oficiálnych sadzobníkov. S cenou rastie mierne, nie lineárne. | Rovnaký sadzobník poplatkov. Notár ani kataster nehnuteľností neúčtujú pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu odlišné poplatky. |
| Advokát | Približne 1 % z ceny vrátane DPH za nezávislú právnu kontrolu a samotné dokončenie kúpy. | Rovnaká. Ide o jedinú položku, ktorá je trhovým poplatkom, nie pevnou vládnou sadzbou. Je to jediný poplatok, ktorého výšku Vám Váš vlastný advokát písomne oznámi ešte predtým, ako sa mu zaviažete. |
| NIE a preklady | Približne 150 €, paušálne, nie percento z ceny. | Rovnaká paušálna suma. |
| Prepis a pripojenie energií | Približne 600 € za prihlásenie vody, elektriny a prípadne internetového pripojenia na Vaše meno. | Rovnaké, hoci distribútor nemusí za jednoduchú zmenu držiteľa účtovať vôbec nič. Pozrite si nižšie uvedenú poznámku Priamo a otvorene. |
Koľko to spolu predstavuje pri troch skutočných cenách?
Samotné percento zakrýva, ako sa jednotlivé náklady menia. Tu je rovnaká tabuľka vypočítaná pri cenách 350.000 €, 500.000 € a 1.000.000 €, pre obe možnosti. Percento s rastúcou cenou mierne klesá. Je to preto, že tri zo šiestich položiek (notár a kataster nehnuteľností, minimálna odmena advokáta, NIE a preklady a prepis energií a služieb) nerastú úmerne s cenou.
- 350.000 €Novostavba: spolu 394.950 €, navyše 12,8 %. Nehnuteľnosti na sekundárnom trhu: spolu 380.250 €, navyše 8,6 %.
- 500.000 €Novostavba: spolu 563.250 €, navyše 12,7 %. Nehnuteľnosti na sekundárnom trhu: spolu 542.250 €, navyše 8,5 %.
- 1.000.000 €Novostavba: spolu 1.124.750 €, navyše 12,5 %. Nehnuteľnosti na sekundárnom trhu: spolu 1.082.750 €, navyše 8,3 %.
Tieto tri súčty sú vlastné zverejnené údaje webu platné v auguste 2026 (rovnaká tabuľka sa nachádza aj v kalkulačke nákladov na domovskej stránke). Predpokladajú bežnú situáciu: žiadnu zníženú daňovú sadzbu, žiadne prekvapenie súvisiace s referenčnou hodnotou a štandardnú, nie zložitú vlastnícku štruktúru. Ak Vaša situácia nie je štandardná, celková suma sa zmení. Práve preto nižšie uvedený zoznam vyžaduje písomné vyčíslenie namiesto zverejneného rozpätia.
Kedy je každá z nich splatná?
V troch alebo štyroch samostatných okamihoch, nie naraz, pričom pri každej možnosti je priebeh odlišný. Pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu sa väčšina peňazí uhrádza pri dokončení kúpy. Najprv malá rezervačná záloha, potom zvyšok zálohy pri zmluve arras, zatiaľ čo prebiehajú právne kontroly, a následne daň, poplatky a zvyšok ceny v jeden deň u notára. Pri novostavbe sa rovnaká celková suma rozloží počas výstavby, do postupných platieb, ktoré môžu trvať dva roky alebo dlhšie, ešte pred dokončením kúpy a odovzdaním kľúčov.Plánovanie iba podľa celkovej sumy ľudí zaskočí, pretože celková suma nie je to, čo musí Váš bankový účet zvládnuť v každom termíne. Dôležité je, koľko hotovosti potrebujete mať k dispozícii v jednotlivých termínoch, pričom hypotéka nepomáha pri všetkých platbách rovnako. Oveľa ľahšie pokryje konečný zostatok než postupnú platbu uskutočnenú dva roky pred dokončením kúpy. Jediná platba, ktorá funguje pri oboch možnostiach rovnako, je rezervačná záloha, a zároveň ide o jedinú platbu, ktorá úplne stojí mimo systému záruk.
Sekundárne nehnuteľnosti
- RezerváciaZálohaMalá suma mimo systému záruk.
- Zmluva arrasZostatok po odpočítaní zálohyPrávna previerka prebieha súbežne s tým.
- Dokončenie kúpyDaň, poplatky a zvyšná časť kúpnej cenyITP, notár, kataster, právnik a nedoplatok, väčšinou naraz.
Novostavba
- RezerváciaZálohaRovnaká malá suma, rovnaké pravidlá.
- Počas výstavbyPostupné platbyKaždá z nich je pred splatnosťou krytá bankovou zárukou.
- Dokončenie kúpyIVA, AJD, poplatky a konečný zostatokUhradí sa až na konci.
Čo kupujúci predpokladajúKedy je splatná každá platba
- Celá dodatočná suma je splatná pri dokončení kúpy
- Záloha za rezerváciu je splatná ako prvá a nespadá do celého systému záruk a daní. Ide o malú sumu zaplatenú za stiahnutie nehnuteľnosti z trhu, vratnú za podmienok uvedených v rezervačnej zmluve. V príručke o bankových zárukách sa dozviete, čo ju chráni a čo nie.
- Novostavba sa platí rovnako ako nehnuteľnosť na sekundárnom trhu
- Pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu ide zvyčajne o jednu faktúru za daň z prevodu a jednu sadu poplatkov, všetko pri dokončení kúpy alebo v jeho blízkosti. Novostavba rozkladá skutočné platby na splátky počas výstavby. Každá platba musí byť pred splatnosťou zo zákona krytá bankovou zárukou a daň aj zostatok sa uhrádzajú až na konci. V príručke o ochrane peňazí nájdete úplný priebeh toho, kam smeruje každé euro.
- Poplatok právnikovi sa platí vopred
- Zvyčajne sa uhrádza spolu s dokončením kúpy, po dokončení právnej kontroly a uskutočnení kúpy. Predtým, ako niekoho poveríte, požiadajte o túto informáciu písomne. Je to jediná položka v tabuľke vyššie, ktorá predstavuje trhový poplatok, nie sadzbu stanovenú štátom.
Čo si máte nechať písomne potvrdiť, kým sa budete spoliehať na nejakú sumu?
Štyri veci, všetky písomne a všetky dostupné ešte predtým, ako sa k čomukoľvek zaviažete. Percento uvedené v príručke je orientačný údaj na plánovanie. Približne vám ukáže výšku sumy, čo stačí na porovnanie možností, ale nestačí na podpis zmluvy. Skutočnú sumu premení na vaše konkrétne číslo vlastná referenčná hodnota nehnuteľnosti, písomný odhad poplatku od právnika, ktorého si skutočne najímate, harmonogram platieb developera s priloženým znením záruky a odhad poplatkov notára a katastra vypočítaný pre vaše vlastné cenové rozpätie, nie skopírovaný z iného.Dôvodom, prečo žiadať informácie písomne, nie je podozrievavosť. Ide o to, že ústne uvedenú sumu nemožno neskôr porovnať s tým, čo vám bude fakturované. Každá zo štyroch položiek má aj rozpoznateľnú zlú odpoveď a jej vypočutie je užitočnejšie než počuť samotné číslo. Zlé odpovede sú tieto: nikto neoveril referenčnú hodnotu, paušálny poplatok bez rozpisu, harmonogram platieb bez záručného dokumentu alebo suma za notára skopírovaná z iného cenového pásma. Ktorákoľvek z nich znamená, že odhad, z ktorého vychádzate, ešte v skutočnosti nebol vypracovaný.
| Vyžiadať si | Čo sa dozviete | Ako vyzerá zlá odpoveď |
|---|---|---|
| valor de referencia nehnuteľnosti | Či sa daň z prevodu pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu vypočíta z dohodnutej ceny alebo z vyššej úradnej referenčnej hodnoty. Úplný postup nájdete na stránke o daniach. | Nikto to neoveril alebo uistenie, že „zvyčajne to nie je problém“. |
| Písomný odhad poplatku právnika | Skutočné percento pre vašu konkrétnu cenu a situáciu, rozpísané po položkách ešte predtým, ako ich poveríte. | Paušálna suma bez rozpisu, uvedená ústne. |
| Harmonogram platieb developera a znenie záruky (iba novostavba) | Kedy je splatná každá etapová platba a čo ju konkrétne kryje. Pozrite si príručku o bankových zárukách. | Harmonogram bez priloženého záručného dokumentu. |
| Odhad poplatkov notára a katastra pre vaše cenové pásmo | Jediná položka v tejto tabuľke, ktorá sa mení po krokoch, a nie plynulo s cenou. | Suma uvedená pre iné cenové pásmo a skopírovaná bez overenia. |
Čo kupujúcich zaskočí pri tomto čísle?
Tri veci prekvapia zahraničného kupujúceho v súvislosti s touto sumou častejšie než čokoľvek iné a všetky tri sú problémami načasovania, nie počítania. Každú z nich možno lacno overiť pred tým, ako sa zaviažete, no jej odhalenie po dokončení kúpy je nákladné. Preto ich uvádzame samostatne, oddelene od vyššie uvedených percent.
- DrahéNikto neoveril valor de referencia nehnuteľnostiŠpanielsko vypočítava daň z prevodu pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu z vyššej z týchto hodnôt: z vašej dohodnutej ceny alebo z úradnej referenčnej hodnoty. Ak je referenčná hodnota vyššia, účet presahuje 7 % toho, čo ste skutočne zaplatili.What to do insteadPred tým, ako sa zaviažete, si písomne vyžiadajte referenčnú hodnotu. V príručke o daniach nájdete postup aj zdroj.
- DrahéNovostavba, pri ktorej sa počíta s úhradou celej sumy na konciEtapové platby počas výstavby si zvyčajne vyžadujú 20 až 40 % ceny v hotovosti ešte pred vydaním kľúčov, navyše k dani už započítanej vyššie. Hypotéka sa k týmto platbám zvyčajne nevzťahuje tak ako ku konečnému zostatku.What to do insteadVyžiadajte si harmonogram platieb pred rezerváciou a presne si overte, čo vaše financovanie pokrýva a kedy.
- Dá sa vyhnúťPlán priniesť kúpnu cenu v hotovostiCezhraničný prevod hotovosti nad 10.000 € spúšťa povinnosť podať španielske colné vyhlásenie pred cestou, oddelene od všetkého, na čo sa banka pýta v súvislosti s pôvodom finančných prostriedkov.What to do insteadPreveďte peniaze bankovým prevodom alebo podajte priznanie ešte pred odletom. Mechanizmus podania je témou sprievodcu daňami.
Rovnaká kúpa, dva spôsoby dokončenia kúpy
Dve skutočne odlišné cesty k tej istej nehnuteľnosti a percentuálna sadzba dane je len najmenším z rozdielov medzi nimi.| Novostavba | Sekundárne nehnuteľnosti | |
|---|---|---|
| Daň navyše k cene | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), pevná sadzba, bez otázky o referenčnej hodnote. | 7 % ITP, ale vypočítaná z vyššej z ceny alebo referenčnej hodnoty: pozrite si stránku o daniach. |
| Kedy treba zaplatiť peniaze | Postupne počas výstavby. Každá etapa je pred zaplatením krytá bankovou zárukou. | Väčšinou pri dokončení kúpy alebo tesne pred ním, v jednom či dvoch termínoch. |
| Hotovosť potrebná pred hypotékou | Často 20 až 40 % ceny, pretože financovanie len zriedka pokrýva splátky pred dokončením kúpy. | Zvyčajne len záloha a poplatky; hypotéka môže pokryť väčšiu časť celkovej sumy. |
| Čas od rezervácie po získanie kľúčov | Približne od dvoch mesiacov do troch rokov v závislosti od fázy výstavby pri rezervácii. | Približne jeden až tri mesiace. |
| Čo chráni peniaze počas čakania | Chránený stavebný účet a individuálna banková záruka. Pozrite si sprievodcu ochranou peňazí. | Samostatný klientsky účet advokáta, uvoľnený u notára. |
Plánovacia suma, nie faktúra
Tieto sadzby sú aktuálne k augustu 2026 a vychádzajú priamo z andalúzskeho daňového zákona, nie z českého blogu. Uplatňujú sa na štandardnú kúpu fyzickou osobou. Nejde o osobné daňové poradenstvo. Andalúzia navyše nie je celé Španielsko: nehnuteľnosť v inom autonómnom spoločenstve môže podliehať inej sadzbe ITP alebo AJD, pretože obe sadzby sa stanovujú regionálne.Jedna položka v tabuľke vyššie je pre niektorých kupujúcich nižšia, než sa zdá. Od 12. februára 2026 distribútor nesmie za jednoduchú zmenu držiteľa zmluvy na elektrinu účtovať vôbec nič, a to podľa Real Decreto 88/2026. Suma 600 € za prepis energií uvedená vyššie je kombinovaným, opatrným odhadom pre vodu, elektrinu a internet. Vaša skutočná faktúra môže byť nižšia.Žiadny zverejnený rozsah za Vás nevypočíta presnú sumu. Stránka o daniach podrobnejšie vysvetľuje, prečo sa daňová položka môže meniť, a stránka o ročných nákladoch pokrýva všetko, čo sa začína mesiac po dokončení kúpy. Obe stránky by mal advokát overiť podľa Vašich skutočných dokumentov, nie podľa zverejneného rozsahu.
Často kladené otázky o nákladoch na kúpu
- Prečo niektoré zdroje uvádzajú náklady vo výške 10 až 16 %, a nie 8 až 13 %?
- Rôzne zdroje započítavajú rôzne položky. Niektoré zahŕňajú celý rok nákladov na vlastníctvo (IBI, poplatky spoločenstvu vlastníkov) do nákladov na kúpu. Rozsah je tým širší a mieša jednorazový náklad s opakovaným. Vyššie uvedené rozsahy zahŕňajú iba to, čo zaplatíte za samotné dokončenie kúpy. Preto je rozsah užší a podľa nášho názoru užitočnejší na samostatné plánovanie nákladov transakcie.
- Je sadzba 13 % alebo 9 % presná pre moju konkrétnu cenu?
- Nie, a tri vyššie uvedené príklady ukazujú prečo. Percentuálna sadzba s rastúcou cenou mierne klesá, pretože viaceré zo šiestich položiek sa s cenou takmer vôbec nemenia. Považujte rozsah za svoju plánovaciu sumu a pomocou vyššie uvedeného zoznamu ho premeňte na skutočnú sumu pre jednu nehnuteľnosť.
- Dá sa niektorá časť tejto dodatočnej sumy zahrnúť do hypotéky?
- Čiastočne a závisí to od položky. Španielska hypotéka sa určuje podľa vlastného ocenenia nehnuteľnosti bankou, nie podľa ceny zvýšenej o náklady. Daňové a poplatkové náklady uvedené vyššie sa preto zvyčajne uhrádzajú z vlastných prostriedkov, nie z hypotéky. Niektorí kupujúci zahrnú časť týchto nákladov do väčšieho úveru zabezpečeného iným majetkom. Ide o rozhodnutie týkajúce sa financovania, ktoré patrí do hypotekárnych služieb, nie o otázku nákladov na kúpu.
- Platia tieto sumy rovnako aj pre pozemok alebo komerčnú jednotku?
- Nie. Všetky sumy uvedené tu sa týkajú kúpy nehnuteľnosti na bývanie. Na pozemok alebo komerčnú nehnuteľnosť sa vzťahuje 21 % IVA namiesto 10 % a režim ITP pri pozemku sa líši od režimu pri dokončenom obydlí. Ak kupujete práve takúto nehnuteľnosť, tieto sumy nie sú správne.
