Používame súbory cookie na zlepšenie Vašej skúsenosti, analýzu používania stránky a poskytovanie personalizovaného obsahu.
Sprievodca
Krátkodobý prenájom na Costa del Sol
O možnosti krátkodobého prenájmu rozhodujú tri samostatné orgány: pravidlá Andalúzie a jej register cestovného ruchu, prípadné obmedzenia konkrétnej obce a od 3. apríla 2025 aj súhlas spoločenstva vlastníkov trojpätinovou väčšinou, ak sa táto činnosť začína nanovo.
Kúpite nehnuteľnosť s cieľom krátkodobo ju prenajímať a až potom zistíte, že to nie je povolené.
Ako to naozaj je
O možnosti krátkodobého prenájmu rozhodujú tri samostatné orgány: pravidlá Andalúzie a jej register cestovného ruchu, prípadné obmedzenia konkrétnej obce a od 3. apríla 2025 aj súhlas spoločenstva vlastníkov trojpätinovou väčšinou, ak sa táto činnosť začína nanovo.
Čo to mení
Nové pravidlo sa vzťahuje na vlastníkov, ktorí začínajú s krátkodobým prenájmom nanovo. Situácie, ktoré existovali skôr, môžu byť z právneho hľadiska posudzované odlišne a prechodné prípady patria do sprievodcu, nie na domovskú stránku. Ak budova krátkodobý prenájom nepovoľuje, nehnuteľnosť môžete prenajímať dlhodobo, nie však prostredníctvom Airbnb alebo Booking. Andalúzia tiež uvádza, že jej register cestovného ruchu nepovolí registráciu v obciach, ktoré zaviedli vlastné obmedzenia.
Ako to riešime
Pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu si prečítame stanovy spoločenstva a právnik ich overí. Pri novostavbe sa vopred opýtame developera, či s tým počítal. Pred rezerváciou overíme, či prenájom, ktorý máte na mysli, bude skutočne možný a riadne registrovateľný.
Za 30 sekúnd
Od 3. apríla 2025 musí spoločenstvo vlastníkov aktívne hlasovať väčšinou 3/5, aby povolilo NOVÚ krátkodobú turistickú prenájmovú činnosť v budove. Pred týmto dátumom platilo opačné pravidlo: prenájom bol povolený, pokiaľ vlastníci nehlasovali za jeho zákaz. Ide o skutočné aktuálne riziko, nie o starú informáciu.
Prečo môžu mať dva podobné byty opačnú odpoveď?
Nič na cene, veľkosti ani stave nehnuteľnosti vám nepovie, či ju možno legálne prenajímať turistom. Rozhodujú o tom tri samostatné orgány nezávisle od seba a všetky tri musia vydať súhlas.Región sám vedie turistický register, systém VUT. Od reformy z februára 2025 potrebuje nehnuteľnosť pred podaním tejto regionálnej registrácie aj existujúcu mestskú licenciu alebo vyhlásenie o zmene účelu povoľujúce turistické využitie. Od 3. apríla 2025 platí tretia podmienka: vaše vlastné spoločenstvo vlastníkov musí trojpätinovou väčšinou vlastníkov aj podielov na spoločných častiach aktívne schváliť novú turistickú prenajímateľskú činnosť v budove. Pred týmto dátumom platil opačný princíp: spoločenstvo muselo hlasovať za jej ZÁKAZ a mlčanie znamenalo, že prenájom bol povolený. Teraz mlčanie znamená opak.
1
Regionálna registrácia (VUT)
Who decidesAndalúzska vláda
What it grantsRegistrované číslo turistického prenájmu
If noŽiadny legálny krátkodobý prenájom bez ohľadu na ďalšie dve podmienky.
2
Mestská licencia alebo zmena účelu
Who decidesMestský úrad od Decreto-ley 1/2025
What it grantsPotvrdzuje, že nehnuteľnosť môže zmeniť účel využitia na turistický prenájom
If noRegionálnu registráciu dokonca nemožno ani podať.
3
Hlasovanie spoločenstva, väčšina 3/5
Who decidesVaše spoločenstvo vlastníkov od 3. apríla 2025
What it grantsPovoľuje NOVÚ činnosť turistického prenájmu v budove
If noPrenájom je na úrovni budovy zablokovaný, aj keď ho región aj mestský úrad povoľujú.
Jedno NIE na ktorejkoľvek úrovni zastaví celý plán bez ohľadu na rozhodnutia na ostatných dvoch úrovniach.
Hlasovanie spoločenstva vlastníkov je skutočne novinkou, nejde o pravidlo, ktoré tu vždy bolo a len zostalo nepovšimnuté. Pred 3. aprílom 2025 muselo spoločenstvo vlastníkov aktívne hlasovať o zákaze turistického prenájmu. Ak takéto hlasovanie nikdy neprebehlo, prenájom bol jednoducho povolený. Od tohto dátumu zákon mení predvolené pravidlo: spoločenstvo vlastníkov teraz musí aktívne hlasovať za jeho povolenie, a to rovnakou trojpätinovou väčšinou. V budove, v ktorej sa o tejto otázke vôbec nediskutovalo, nový turistický prenájom už v predvolenom režime nie je povolený, namiesto toho, aby bol nenápadne povolený.Nehnuteľnosť, ktorá bola pred 3. aprílom 2025 už legálne prevádzkovaná ako turistický prenájom, sa podľa všeobecného výkladu naďalej riadi pravidlami platnými pri jej začatí. Nové hlasovanie sa na ňu nemusí uplatniť so spätnou účinnosťou. Tento záver vychádza z jednotného právneho výkladu, nie z kontroly primárneho textu článok po článku v rámci tejto verzie. Pred tým, ako sa naň spoľahnete pri konkrétnej budove, nechajte si ho potvrdiť vlastným právnikom, najmä pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu, ktorá je inzerovaná s už existujúcou históriou prenajímania.
Pred 3. aprílom 2025Od 3. apríla 2025
Spoločenstvo vlastníkov, ktoré nikdy nediskutovalo o turistickom prenájme, ho v praxi v predvolenom režime povoľovalo.
Mlčanie teraz znamená opak: NOVÁ turistická prenajímateľská činnosť je zablokovaná, pokiaľ vlastníci aktívne nezahlasujú väčšinou 3/5 za jej povolenie.
Jedinou skutočnou právomocou spoločenstva vlastníkov bolo hlasovať o zákaze prenájmu, čo väčšina z nich nikdy neurobila.
Spoločenstvo vlastníkov má teraz rozhodujúce hlasovacie právo v oboch prípadoch a tvrdenie predávajúceho, že „spoločenstvo vlastníkov nemá námietky“, musí byť podložené skutočnou zápisnicou, nie domnienkou.
Ovplyvňuje pravidlo o hlasovaní spoločenstva vlastníkov z apríla 2025 vlastníka, ktorý už prenajíma svoj byt?Jednotný právny výklad považuje nehnuteľnosť, ktorá bola pred 3. aprílom 2025 už legálne prevádzkovaná ako turistický prenájom, za nehnuteľnosť, ktorá môže pokračovať na základe existujúceho oprávnenia bez potreby nového hlasovania so spätnou účinnosťou. Táto príručka to samostatne neoverovala vo vzťahu k primárnemu právnemu textu, článok po článku. Pred tým, ako sa na tento výklad spoliehate pri konkrétnej budove, by ho mal potvrdiť právnik, najmä ak inzerát nehnuteľnosti na sekundárnom trhu uvádza existujúcu históriu prenajímania, ktorú nemáte zdokumentovanú.
Obmedzujú niektoré mestá túto činnosť ešte viac, nad rámec regiónu a spoločenstva vlastníkov?
Mesto Málaga zašlo ďalej než regionálne pravidlá. Zmena územného plánu dokončená v auguste 2025 natrvalo blokuje nové registrácie turistického prenájmu v 43 konkrétne vymenovaných štvrtiach vrátane historického centra a niekoľkých centrálnych mestských častí. V týchto štvrtiach už turistické byty tvoria viac než 8 percent bytov. Samostatné celomestské moratórium na akékoľvek nové hotelové licencie alebo licencie na turistický prenájom na obytných pozemkoch bolo s konečnou platnosťou schválené 16. júla 2026 a platí tri roky alebo do dokončenia novej podoby územného plánu mesta. Turistický prenájom, ktorý bol legálne zaregistrovaný už pred týmito opatreniami, môže pokračovať, ak naďalej spĺňa bežné povinnosti týkajúce sa obývateľnosti, bezpečnosti a daní.Či podobné obmedzenie zaviedlo aj iné mesto na Costa del Sol, treba overiť pre každé mesto osobitne. Nemožno to predpokladať na základe príkladu Málagy. Táto príručka nemá potvrdené obmedzenie, ktoré by sa konkrétne týkalo Marbelly. To sa líši od potvrdenia, že Marbella nemá vôbec žiadne obmedzenie: poctivou odpoveďou je, že táto otázka nie je overená ani vyriešená. Aktuálny stav pre konkrétnu adresu Vám pred tým, ako sa naň spoľahnete, poskytne mestský úrad alebo miestny právnik.
Čo znamená daň z príjmu z prenájmu, keď je prenájom skutočne možný?
To, či je prenajímanie právne možné a ako sa zdaňuje príjem, sú dve samostatné otázky. Od Vašej daňovej rezidencie závisí iba druhá z nich. Daňový rezident EÚ alebo EHP platí 19 % z ČISTÉHO príjmu z prenájmu po odpočítaní skutočne súvisiacich výdavkov. Nerezident, ktorý nie je daňovým rezidentom EÚ ani EHP, platí 24 % z HRUBÉHO príjmu bez odpočtu výdavkov podľa štandardného pravidla. Rozhodnutie súdu z roku 2025 by rozšírilo odpočet výdavkov aj na rezidentov mimo EÚ. Štát sa však proti nemu odvolal a prax daňového úradu sa nezmenila. Vyššia suma bez možnosti odpočtu sa pre túto skupinu v praxi uplatňuje aj dnes.Nič z toho nemá význam, kým neprejdete cez prvé tri úrovne. Pred odporúčaním alebo rezerváciou nehnuteľnosti špeciálne na základe jej potenciálu na prenájom overujeme jej skutočný status VUT alebo oprávnenosť, príslušné komunálne pravidlá a vlastné zápisnice spoločenstva vlastníkov aj jeho stanovisko k turistickému prenájmu. Jednoducho neveríme tomu, čo uvádza inzerát alebo tvrdí maklér. Rovnako nepovažujeme tvrdenie, že „predchádzajúci vlastník byt prenajímal“, za dôkaz, že to budete môcť robiť aj Vy. Pravidlá, ktoré o tom rozhodujú, sa zmenili od začiatku mnohých takýchto historických usporiadaní.
Áno a treba ho brať vážne, nie ho považovať za nepodstatný detail. Hlasovanie spoločenstva vlastníkov, ktoré nadobudlo účinnosť 3. apríla 2025, predstavuje skutočnú štrukturálnu zmenu: v budove, v ktorej sa o turistickom prenájme jednoducho nikdy nediskutovalo, jeho povolenie bolo predtým predvoleným pravidlom. Teraz je predvoleným pravidlom jeho zákaz. K tomu sa pridáva podmienka komunálnej licencie zavedená o niekoľko týždňov skôr a vlastné celomestské moratórium Málagy na nové licencie, schválené 16. júla 2026 na tri roky. Potenciál nehnuteľnosti na prenájom už nemožno predpokladať na základe toho, čo robí podobne vyzerajúci byt v okolí.Ide o všeobecné informácie o tom, ako v súčasnosti fungujú andalúzske a vnútroštátne pravidlá, nie o záruku pre konkrétnu nehnuteľnosť. Dva z uvedených detailov vychádzajú z jednotného právneho výkladu, nie z kontroly primárneho textu článok po článku v rámci tejto verzie. Pred tým, ako sa zaviažete ku kúpe nehnuteľnosti s cieľom dosahovať príjem z prenájmu, nechajte si aktuálny stav potvrdiť právnikom. Arevont pred odporúčaním nehnuteľnosti na tento účel overuje jej status VUT, vlastné pravidlá obce a stanovisko spoločenstva vlastníkov. Za to, že Vám povieme nie, keď je odpoveďou nie, si neúčtujeme žiadny dodatočný poplatok.
Najčastejšie otázky o krátkodobom prenájme
Ak mi predávajúci ukáže existujúce registračné číslo VUT, je tým otázka vyriešená?
Potvrdzuje, že regionálna registrácia existuje, čo predstavuje jednu z troch podmienok, nie všetky. Samo osebe nepotvrdzuje, že spoločenstvo vlastníkov túto činnosť v súčasnosti povoľuje ani že sa na danú adresu odvtedy nevzťahuje nové komunálne obmedzenie. Vyžiadajte si aj vlastné zápisnice spoločenstva vlastníkov k tejto otázke, ako aj registračné číslo.
Môže spoločenstvo vlastníkov zvrátiť rozhodnutie, ktorým už povolilo turistický prenájom?
Reforma z 3. apríla 2025 sa týka NOVÉHO povolenia. Jednotný právny výklad považuje nehnuteľnosť, ktorá bola pred týmto dátumom už prevádzkovaná v súlade so zákonom, za nehnuteľnosť, ktorá môže pokračovať na základe existujúceho oprávnenia, a nevyžaduje nové hlasovanie. Všeobecná právomoc spoločenstva vlastníkov regulovať alebo obmedziť existujúcu činnosť je samostatnou právnou otázkou, odlišnou od samotného hlasovania o novom povolení. Pri konkrétnej budove je vhodné nechať si túto otázku osobitne potvrdiť právnikom a nič automaticky nepredpokladať.
Vyrieši kúpa bytu, v ktorom spoločenstvo vlastníkov už hlasovalo za povolenie, túto otázku definitívne?
Odpovedá na otázku týkajúcu sa úrovne spoločenstva vlastníkov podľa stavu k dnešnému dňu, nie natrvalo. Spoločenstvo vlastníkov môže svoje pravidlá v priebehu času opätovne preskúmať a regionálna registrácia ani komunálna licencia túto možnosť neodstraňujú. Hlasovanie za povolenie považujte za aktuálne stanovisko potvrdené v čase kúpy, nie za nemennú záruku na celé obdobie Vášho vlastníctva.
Ďalšie tri obavy
okupas
Squatteri prevezmú Váš byt, kým budete doma, a roky sa ich nebudete môcť zbaviť.