Často kladené otázky o kúpe nehnuteľnosti v Španielsku
Toto sú odpovede, ktoré poskytujeme po telefóne, rovnakými slovami. Dvadsaťštyri otázok, ktoré zahraniční kupujúci kladú najčastejšie, je zoskupených podľa toho, čomu sa práve venujete, nie podľa abecedy. Každá odpoveď končí odkazom na stránku, ktorá danú tému podrobne rozoberá.
- približne navyše ku kúpnej cene novostavby
- 13 %
- približne navyše ku kúpnej cene nehnuteľnosti na sekundárnom trhu
- 9 %
- približne takáto časť hodnoty, ktorú banka financuje nerezidentovi
- 50 %
- Koľkokrát musíte prísť do Španielska
- 1×
Ako kúpa v Španielsku v skutočnosti prebieha a ako dlho trvá?
Dokončená nehnuteľnosť prejde od rezervácie po odovzdanie kľúčov za niekoľko týždňov až mesiacov a novostavba môže trvať ešte ďalšie dva roky. Jedna cesta stačí a dve sú lepšie, pretože takmer každý krok možno podpísať prostredníctvom plnej moci.Ako prebieha celý proces kúpy a ako dlho trvá?
Pri dokončenej nehnuteľnosti by ste mali od rezervácie po prevzatie kľúčov zvyčajne počítať s niekoľkými týždňami až mesiacmi. Pri novostavbe záleží na fáze projektu. Môžete kupovať dokončený byt, ale aj projekt, ktorý bude dokončený v priebehu nasledujúcich dvoch rokov. Celý proces, od výberu cez právne kontroly až po notára, opisujeme vyššie.
Koľkokrát musíte navštíviť Španielsko?
Raz to stačí, dvakrát je ešte lepšie. Celý proces možno vybaviť na diaľku na základe plnej moci, napriek tomu by sme boli radšej, keby ste prišli aspoň raz.
Môžem kúpiť nehnuteľnosť, aj keď nežijem v Španielsku?
Áno. Kúpa nehnuteľnosti a španielsky pobyt sú dve odlišné veci. Nehnuteľnosť môžete vlastniť aj ako nerezident a veľkú časť procesu možno vybaviť prostredníctvom plnej moci.
Potrebujem na kúpu nehnuteľnosti NIE a španielsky bankový účet?
Potrebujete NIE. Španielsky bankový účet je v praxi veľmi užitočný. NIE je identifikačné číslo cudzinca, ktoré budete potrebovať pri kúpe, platení daní a vybavovaní ďalších záležitostí súvisiacich s nehnuteľnosťou. Vybavíme ho s právnikom v dostatočnom predstihu, pretože čakať naň tesne pred podpisom je zbytočný spôsob, ako si skomplikovať kúpu.
Kto by mal vlastniť nehnuteľnosť?
Vy, obaja manželia alebo niekto iný, v závislosti od Vašej rodinnej a finančnej situácie. Neexistuje jediná správna odpoveď. Štruktúra vlastníctva môže neskôr ovplyvniť dedenie, dane aj predaj, preto je lepšie rozhodnúť sa o nej s právnikom a daňovým poradcom ešte pred podpisom kúpnej zmluvy, nie v notárskej kancelárii. Ak kupujete ako pár, máte deti, vlastníte v Španielsku významný majetok alebo zvažujete kúpu prostredníctvom spoločnosti, povedzte to právnikovi hneď na začiatku.
Koľko Vás bude kúpa stáť okrem ceny?
Pri novostavbe približne 13 % navyše k cene a pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu približne 9 %. Ak ako nerezident potrebujete hypotéku, počítajte s úverom približne vo výške polovice hodnoty stanovenej bankou, a nie 70 alebo 80 %, ktoré možno očakávate.Koľko ma bude kúpa stáť celkovo okrem ceny nehnuteľnosti?
Pri novostavbe počítajte približne s 13 % navyše kúpnej ceny a pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu približne s 9 %. Najväčší rozdiel je v daniach: pri novostavbe zaplatíte 10 % DPH a v Andalúzii aj AJD, zatiaľ čo pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu je daň z prevodu 7 %. Pripočítať treba aj právnika, notára, kataster nehnuteľností a niekoľko ďalších menších položiek. Celkové náklady na kúpu si môžete vypočítať vyššie na stránke podľa ceny nehnuteľnosti.
Koľko vlastných peňazí potrebujem, ak chcem hypotéku?
Závisí to najmä od toho, či kupujete novostavbu alebo nehnuteľnosť na sekundárnom trhu.Pri novostavbe je dobré mať pripravených približne 20 až 40 % kúpnej ceny na platby, ktoré môžu byť splatné ešte pred dokončením projektu. Potrebujete aj vlastné prostriedky na dane a ďalšie náklady spojené s kúpou vrátane 10 % DPH a ostatných nákladov súvisiacich s prevodom.Pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu ako nerezident reálne počítajte s tým, že banka bude financovať približne polovicu hodnoty, ktorú nehnuteľnosti sama priradí. Zvyšok kúpnej ceny a náklady spojené s kúpou preto musíte mať z vlastných prostriedkov.Pri nehnuteľnosti v hodnote 500.000 € preto vlastné finančné prostriedky často nepredstavujú 100.000 alebo 150.000 €, ale podstatne viac. Preto financovanie vybavujeme ešte pred rezerváciou, nielen vtedy, keď sa už rozhodnete pre konkrétnu nehnuteľnosť.
Môžem ako občan EÚ získať hypotéku?
Áno, ale ako nerezident automaticky nepočítajte s financovaním vo výške 70 alebo 80 % ceny.Ak máte príjem v inej mene než euro, reálne môžete očakávať financovanie približne vo výške 50 % hodnoty stanovenej bankou. Niektorí klienti môžu dostať lepšiu ponuku, zatiaľ čo pre iných môže byť horšia, v závislosti od ich príjmu, záväzkov, veku, meny príjmu a konkrétnej banky.Dôležité je aj to, že banka nevypočítava hypotéku z kúpnej ceny, ale z vlastného ocenenia. Ak kupujete za 500.000 €, ale banka ocení nehnuteľnosť na 470.000 €, financovanie sa vypočíta zo sumy 470.000 €.Preto ešte pred výberom nehnuteľnosti overíme, aké financovanie môžete reálne očakávať a koľko vlastných prostriedkov budete potrebovať.
Ako prevediem peniaze z inej meny na eurá?
Najväčšiu časť kúpnej ceny zaplatíte v eurách, preto sa pri väčšej sume oplatí zohľadniť nielen poplatok za prevod, ale najmä skutočný výmenný kurz. Peniaze môžete previesť prostredníctvom vlastnej banky alebo špecializovaného poskytovateľa menových služieb a pri väčších sumách sa oplatí porovnať ponuky. Predovšetkým prevod neodkladajte na poslednú chvíľu. Banka môže požadovať preukázanie pôvodu peňazí alebo prevod pozdržať z dôvodu internej kontroly. Na základe harmonogramu platieb Vám vopred povieme, kedy budete potrebovať jednotlivé sumy.
Budem musieť preukázať pôvod svojich peňazí?
Áno. Pri väčšej transakcii počítajte s tým, že banka a ďalšie strany zapojené do transakcie Vás požiadajú o preukázanie pôvodu finančných prostriedkov. Ak peniaze pochádzajú z predaja spoločnosti, dividend, investícií alebo inej zložitejšej štruktúry, dokumentáciu si pripravte ešte pred začatím prevodu peňazí.
Novostavba stojí približne o 13 % viac než cena, nehnuteľnosť na sekundárnom trhu približne o 9 %Rovnaká odpoveď ako pri prvej otázke v tejto skupine, uvedená tak, aby bolo možné porovnať oba postupy vedľa seba. Ide o orientačné údaje z našej kalkulačky nákladov na domovskej stránke.
Vyskúšajte výpočet s vlastnou cenou, nie s príkladom. Kalkulačka zohľadní cenu nehnuteľnosti a vypočíta celý nákup položku po položke.
| Novostavba | Sekundárna nehnuteľnosť | |
|---|---|---|
| Celkom navyše k cene | približne 13 % | približne 9 % |
| Hlavná daň | DPH 10 % | daň z prevodu 7 % |
| andalúzska kolková daň | AJD | neúčtuje sa |
| Platí sa aj | advokát, notár, kataster nehnuteľností a niekoľko ďalších položiek | advokát, notár, kataster nehnuteľností a niekoľko ďalších položiek |
Kde sú Vaše peniaze skutočne ohrozené a čo ich chráni?
Iba na jednom mieste: pri rezervácii, ktorá je jedinou platbou uskutočnenou mimo systému záruk. Všetko po nej je chránené buď bankovou zárukou vystavenou na Vaše meno, alebo Vaším právnikom, ktorý rozhodne, kedy budú peniaze uvoľnené.Ako sú moje peniaze chránené?
Závisí to od toho, či kupujete novostavbu alebo nehnuteľnosť na sekundárnom trhu.Pri novostavbe je banková záruka najdôležitejšou ochranou. Platby, ktoré pošlete developerovi pred dokončením výstavby, musia byť chránené podľa konkrétneho platobného mechanizmu. Pred odoslaním peňazí právnik preverí účet, dokumentáciu a zabezpečenie vzťahujúce sa na danú platbu. Pri platbách krytých bankovou zárukou dostanete potvrdenie týkajúce sa konkrétnej sumy a kupujúceho.Pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu je proces nastavený odlišne. Právnik dohliada na zmluvy, lehoty a spôsob prevodu, aby predávajúci dostal peniaze až vtedy, keď ich má byť podľa transakcie skutočne možné uvoľniť.Nejde teda iba o to, kam peniaze pošlete. Pred každou významnou platbou právnik overí, prečo ju posielate, komu a za akých podmienok.
Je rezervačný poplatok vratný, ak právnik nájde problém?
Závisí to od znenia rezervačnej zmluvy a líši sa podľa developera a predávajúceho. Rezervačný poplatok je jedinou platbou mimo systému záruk, preto by mal byť nízky a zmluva musí jasne uvádzať podmienky jeho vrátenia. Preto ju právnik prečíta ešte pred odoslaním peňazí, nie až potom.
Čo právnik preverí predtým, než čokoľvek podpíšete?
Kto je skutočným vlastníkom nehnuteľnosti, či na nej viaznu hypotéky, či proti vlastníkovi prebieha exekučné konanie alebo existujú iné záväzky, či sú údaje v katastri nehnuteľností správne, či existujú dlhy voči spoločenstvu vlastníkov a či právny stav zodpovedá tomu, čo kupujete. Pri konkrétnej nehnuteľnosti sa kontroly rozšíria podľa jej typu a histórie.
Potrebujem vlastného právnika?
Áno. Nezávislý právnik, ktorý zastupuje vás, nie developera ani predávajúceho. Právnik predtým, než sa zaviažete ku kúpe, preverí vlastníctvo, dlhy, záložné práva, povolenia, zmluvy a právny stav nehnuteľnosti. Právnikov nezamestnávame a za odporúčania od nich nedostávame provízie. Poskytneme vám niekoľko možností a vy si vyberiete sami.
Čo ak developer projekt nedokončí?
Každá platba uskutočnená pred dokončením budovy musí byť zo zákona krytá bankovou zárukou vystavenou na vaše meno. Váš právnik pred odoslaním akejkoľvek platby preverí presné znenie záruky pre váš byt a presne vám vysvetlí, na čo sa vzťahuje.
Môžem zdediť dlhy predchádzajúceho vlastníka?
Niektoré dlhy a záväzky spojené s nehnuteľnosťou môžu ovplyvniť nového vlastníka, preto pred kúpou preverujeme nielen predávajúceho, ale aj samotnú nehnuteľnosť. Právnik okrem iného preverí jej stav voči spoločenstvu vlastníkov a pred podpisom získa príslušné potvrdenia.
Štyri predpoklady, ktoré kupujúcich stoja peniazeNa každý z nich nájdete úplnú odpoveď v otázkach vyššie. Spoločne ide o štyri veci, v ktorých sa zahraniční kupujúci pred prečítaním zmluvy najčastejšie mýlia.
Čo kupujúci predpokladajúČo platí v skutočnosti
- Každá platba je chránená
- Rezervácia je jediná platba uskutočnená mimo systému záruk. Preto musí byť nízka a preto si treba zmluvu upravujúcu podmienky jej vrátenia prečítať ešte pred odoslaním peňazí, nie až potom.
- Developer nesie riziko nedokončenej stavby
- Iba ak je dokumentácia v poriadku. Každá platba pred dokončením stavby musí byť krytá bankovou zárukou vystavenou na Vaše meno a Váš advokát pred odoslaním čohokoľvek skontroluje presné znenie pre Vašu bytovú jednotku.
- Hypotéka pokrýva 70 až 80 percent
- Nie v prípade nerezidenta, ktorý platí v inej mene než v eurách. Počítajte približne s polovicou hodnoty, ktorú stanoví samotná banka, a nezabudnite, že banka poskytuje úver na základe vlastného ocenenia, nie na základe ceny, na ktorej ste sa dohodli.
- Bez príjmu z prenájmu sa neplatí španielska daň
- Stále však treba podať priznanie. Modelo 210, daň z fiktívneho príjmu nerezidentov, sa vzťahuje na prázdnu nehnuteľnosť a väčšina vlastníkov sa o tom dozvie neskoro.
Môžete nehnuteľnosť prenajímať turistom?
Nie automaticky. Závisí to od konkrétnej nehnuteľnosti, mesta a vlastných pravidiel spoločenstva, preto to preverujeme ešte pred rezerváciou, nie až dodatočne.Môžem nehnuteľnosť prenajímať turistom na krátkodobé pobyty?
Nie automaticky. Závisí to od konkrétnej nehnuteľnosti, samosprávy, pravidiel spoločenstva vlastníkov a aktuálnych pravidiel pre turistické ubytovanie. Preto ešte pred rezerváciou preverujeme, či je krátkodobý prenájom možný, ak je prenajímanie jedným z dôvodov, prečo nehnuteľnosť kupujete.
Koľko vás vlastníctvo stojí ročne?
IBI, poplatok spoločenstvu, odvoz odpadu, poistenie, energie a španielske daňové priznanie, a to aj v roku, keď nehnuteľnosť vôbec neprenajímate. Poplatok spoločenstvu je zvyčajne položkou, ktorá vysvetľuje, prečo vlastníctvo dvoch podobných bytov stojí rozdielne sumy.Koľko zaplatím ročne?
IBI, poplatky spoločenstvu vlastníkov, poplatky za odvoz odpadu, poistenie, elektrina a voda a v prípade nerezidentov aj daňové povinnosti v Španielsku. Najväčší rozdiel medzi bytmi s podobnou cenou často spôsobujú poplatky spoločenstvu vlastníkov, preto pri konkrétnej nehnuteľnosti uvádzame skutočné ročné náklady namiesto jedného všeobecného údaja.
Platím daň v Španielsku, aj keď nehnuteľnosť neprenajímam?
Áno. Modelo 210, daň z fiktívneho príjmu nerezidentov. Vo vašom jazyku to vysvetľuje takmer nič a väčšina vlastníkov to zistí príliš neskoro.
Čo ak budem potrebovať nehnuteľnosť o dva alebo tri roky predať?
Predať ju môžete kedykoľvek. Otázkou je, za akú cenu a ako rýchlo. Najľahšie sa opätovne predávajú nehnuteľnosti s vlastnosťami, ktoré budú chcieť aj budúci kupujúci: dobrou mikrolokalitou, výhľadom, správnou orientáciou, dostupnosťou pešo alebo kvalitnou výstavbou. Preto pri kúpe nezvažujeme iba to, či sa vám nehnuteľnosť páči dnes, ale aj to, komu ju napokon predáte. Pri predaji ako nerezident počítajte aj s nákladmi a daňami súvisiacimi s predajom.
Zostane nehnuteľnosť v rodine?
Áno a dá sa na to pripraviť vopred. Uplatňuje sa španielska daň z dedičstva, no Andalúzia ponúka štedré úľavy pre blízkych rodinných príslušníkov. V závete si tiež môžete zvoliť, aby sa dedičstvo riadilo právom vašej vlastnej krajiny, a krátky španielsky závet môže vašej rodine ušetriť mesiace administratívy.
Je kúpa lepšia než prenájom a je toto správne pobrežie pre váš rozpočet?
Ak prichádzate raz ročne na dva týždne, prenájom je jednoduchší. Ak prichádzate niekoľkokrát ročne, vlastníctvo začína dávať iný zmysel a pri cene samotnej nehnuteľnosti približne do 250.000 € vám povieme, že Costa Blanca je pravdepodobne lepšou voľbou.Stane sa zo mňa kúpou nehnuteľnosti španielsky daňový rezident?
Nie. Samotné vlastníctvo nehnuteľnosti z vás neurobí španielskeho daňového rezidenta. Daňová rezidencia sa posudzuje podľa vašej skutočnej situácie vrátane času, ktorý trávite v Španielsku, a toho, kde sa nachádza centrum vašich ekonomických a osobných záujmov. Ak chcete tráviť väčšiu časť roka tu alebo sa natrvalo presťahovať, pred sťahovaním konzultujte svoju daňovú rezidenciu s poradcom. Môže to ovplyvniť spôsob, akým Španielsko posudzuje vaše príjmy a majetok mimo Španielska.
Je lepšie kúpiť alebo prenajímať?
Ak prichádzate raz ročne na dva týždne a nehnuteľnosť by inak zostala po zvyšok roka prázdna, prenájom môže byť jednoduchší.Ak však prichádzate niekoľkokrát ročne alebo trávite dlhšiu časť roka na Costa del Sol, vlastníctvo nehnuteľnosti začína dávať oveľa väčší zmysel. Nemusíte zakaždým hľadať dostupný prenájom, riešiť sezónne ceny ani sa sťahovať medzi rôznymi bytmi. Jednoducho prídete s malým kufrom a všetko ostatné už na vás čaká doma.Ešte významnejšie je to, ak cestujete so psom alebo deťmi alebo chcete prichádzať na niekoľko týždňov či mesiacov. Kvalitné dlhodobejšie prenájmy sa nie vždy hľadajú ľahko a v hlavnej sezóne môžu byť veľmi drahé.A ak nehnuteľnosť v čase, keď ju nevyužívate, legálne prenajímate, príjem z prenájmu môže pokryť významnú časť ročných nákladov vlastníctva. Pri dobre vybratej nehnuteľnosti neplatíte iba za miesto na dovolenkové pobyty, ale vlastníte druhý domov, ktorý môže časť roka vytvárať príjem.Preto sa pri klientoch, ktorí sem chcú pravidelne prichádzať, zvyčajne viac zameriavame na to, kedy začne kúpa dávať zmysel, než na otázku, či vôbec dáva zmysel.
Costa del Sol alebo Costa Blanca?
Závisí to najmä od Vášho rozpočtu a od toho, čo od Španielska očakávate.Costa Blanca je vo všeobecnosti lacnejšia a za rovnaký rozpočet tam môžete kúpiť podstatne viac. Costa del Sol je drahšia, no ponúka kvalitnejší celoročný životný štýl, medzinárodnú infraštruktúru, letisko Malaga, golf, školy, zdravotnú starostlivosť a veľkú medzinárodnú komunitu.Ak máte na samotnú nehnuteľnosť menej ako približne 250.000 €, povedali by sme Vám priamo, že by sme sa pravdepodobne nezamerali na Costa del Sol. Výber v tejto cenovej kategórii je veľmi obmedzený a rovnaký rozpočet môže dávať podstatne väčší zmysel na Costa Blanca.Približne od 300.000 € sa na Costa del Sol začínajú objavovať reálne možnosti, no stále záleží na lokalite, vzdialenosti od mora, stave nehnuteľnosti a požiadavkách na výhľad či prenajímanie.
Koľko z Vášho nákupu zarobíme?
Províziu platí developer alebo predávajúci a už je zahrnutá v ich cenníku, takže kupujúci nám neplatí nič navyše. Právnikov, ktorých odporúčame, nezamestnávame a ani od nich neberieme províziu.Podrobnejšia odpoveď je na jednej stránke, nie v rozbaľovacom paneli, pretože práve tieto otázky rozhodujú o tom, či budete dôverovať všetkému ostatnému na tejto stránke, a zaslúžia si viac než štyri vety.
Dvadsať minút telefonátu zodpovie to, čo všeobecné FAQ nedokáže
Takmer každá otázka na tejto stránke má inú odpoveď v prípade konkrétnej nehnuteľnosti v konkrétnom meste a práve túto odpoveď skutočne potrebujete. Toto sú tie isté slová, ktoré používame počas hovoru; práve počas hovoru ich aplikujeme na Vašu nehnuteľnosť.Dvadsať minút, bez záväzkov, a môžete priniesť nehnuteľnosť, ktorú ste našli inde. Ak už máte pred sebou konkrétny inzerát, pošlite nám ho a dostanete odpoveď o danej nehnuteľnosti, nie všeobecnú odpoveď o nehnuteľnostiach.