Predaj nehnuteľnosti v Španielsku: dane a náklady na predaj
Za 30 sekúnd
Predaj ako nerezident znamená tri samostatné platby. Kupujúci pri dokončení zadrží 3 % ceny. Daň z Vášho skutočného zisku je pevne stanovená na 19 %. Dlžná je aj obecná daň plusvalía, ktorá sa môže zo zákona stať povinnosťou kupujúceho, ak je predávajúci nerezident.
| Predajná cena | 500.000 € |
|---|---|
| Zrážka pri dokončení kúpy3 % z ceny | 15.000 € |
| Daň z kapitálového zisku19 % zo skutočného zisku | Vysporiadané po podaní |
| plusvalía municipalAž 30 % zo zvýšenia hodnoty pozemku | Vysporiadané po podaní |
Aké sú tri samostatné platby a prečo si ich ľudia zamieňajú?
Každý predaj nerezidentom zahŕňa tie isté tri platby a každú z nich upravuje iné pravidlo s iným termínom. Najčastejšie dochádza k zámene 3 % zrážky s daňovou povinnosťou vo výške 19 %. Zrážka je ZÁLOHA, nie daň. Tieto dve sumy sa len zriedka zhodujú.
| Platba | Sadzba | Kto ju platí |
|---|---|---|
| 3 % zrážka (Modelo 211) | 3 % z dohodnutej predajnej ceny. | Zrážku vykonáva KUPUJÚCI pri dokončení kúpy a odvádza ju priamo daňovému úradu bez ohľadu na to, či Vám napokon vznikne daňová povinnosť. |
| Daň z kapitálového zisku (Modelo 210) | 19 % zo skutočného zisku, jednotne pre každého nerezidenta. | Predávajúci ju vysporiada oproti už zrazenej sume 3 %: ak bola zrážka príliš vysoká, dostane preplatok, a ak bola príliš nízka, doplatí rozdiel. |
| plusvalía municipal (IIVTNU) | Až 30 %, stanovuje ju miestny ayuntamiento a uplatňuje sa na základ vypočítaný metódou, ktorá z dvoch možností vedie k nižšej sume. | Podľa zákona ju platí predávajúci, ale radnica môže požadovať, aby ju ako náhradný daňovník zaplatil KUPUJÚCI, ak je predávajúci nerezidentom. Ide o pravidlo, ktoré väčšina predávajúcich neočakáva. |
Ako funguje 3 % zrážka a kedy ju dostanete späť?
Pri dokončení kúpy musí kupujúci zo zákona zadržať 3 % z dohodnutej ceny a do jedného mesiaca ich odviesť daňovému úradu prostredníctvom Modelo 211. Platí to bez ohľadu na výsledok vášho predaja. Aj predávajúcemu, ktorý nedosiahol žiadny zisk alebo pri predaji prerobil, sa u notára zadrží 3 % z predajnej ceny.Následne máte od dátumu predaja štyri mesiace na podanie Modelo 210. V ňom uvediete skutočný kapitálový zisk a zúčtujete ho so zadržanou sumou. Ak je 19 % z vašich skutočných ziskov nižších než už zadržané 3 %, čo je pri nehnuteľnosti vlastnenej niekoľko rokov na rastúcom trhu bežné, rozdiel vám bude vrátený. Ak je suma vyššia, nedoplatok uhradíte v rámci toho istého podania.
Zrážka 3 %
- Pri dokončení kúpyKupujúci zadrží 3 %Bez ohľadu na výsledok.
- Do 1 mesiacaModelo 211 podáva kupujúciOdvedené daňovému úradu.
- Do 4 mesiacovPodáte Modelo 210Priznanie skutočného zisku a jeho zúčtovanie.
- Po podaníVyrovnanie preplatku či nedoplatkuVrátenie, ak 19 % zo zisku je menej než zadržané 3 %.
Štvormesačná lehota a zúčtovanie sú presne tým typom podania, ktoré Arevont zveruje nezávislému právnikovi namiesto toho, aby ich vybavoval priamo. Arevont nevykonáva daňové služby a toto podanie by ste nemali odkladať až na obdobie, keď sa lehota blíži.
Čo je obecná daň plusvalía?
plusvalía je obecná daň z nárastu hodnoty pozemku patriaceho k nehnuteľnosti a predstavuje náklad predávajúceho, nie kupujúceho. V praxi sa však tento náklad môže pri dokončení kúpy stať povinnosťou kupujúceho: ak je predávajúci nerezident, obec môže za náhradného daňovníka určiť kupujúceho, čo je podrobne vysvetlené nižšie. Nemá nič spoločné s budovou ani s vaším skutočným ziskom: zdaňuje iba zvýšenie hodnoty POZEMKU pod nehnuteľnosťou, ktoré obec vypočítava za roky, počas ktorých ste ho vlastnili.Od reformy z roku 2021 sa už starý paušálny vzorec, ktorý mohol uvaliť daň aj na stratu, neuplatňuje. Vyberiete si jednu z dvoch metód výpočtu, ktorá prináša nižší výsledok. Objektívna metóda používa katastrálnu hodnotu pozemku vynásobenú koeficientom stanoveným podľa obdobia vlastníctva, pričom po uplatnení miestnej sadzby je obmedzená maximálne na 30 %. Skutočná metóda vychádza zo skutočného nárastu medzi kúpnou a predajnou cenou. Ak sa hodnota vôbec nezvýšila, samotná reforma daňového úradu potvrdzuje, že podľa žiadnej z metód nevzniká povinnosť nič uhradiť.
Zvýšila sa hodnota pozemku počas vášho vlastníctva?
- ÁnoSplatná podľa toho z dvojice spôsobov, pri ktorom vyjde nižšia suma, pričom po uplatnení miestnej sadzby je obmedzená na 30 %.
- Nie alebo to neviete preukázaťPodľa ani jednej metódy sa nič neuhrádza, potvrdila reforma z roku 2021.
Čo si myslia predávajúciČo zmenila reforma z roku 2021
- plusvalía sa pri predaji vždy uhrádza
- Uhrádza sa len vtedy, keď sa zvýšila hodnota pozemku. Ak predáte so stratou alebo za rovnakú hodnotu pozemku, za akú ste ho kúpili, nič neuhradíte, pokiaľ to viete preukázať.
- Vždy ju hradí predávajúci, bez výnimiek
- Zo zákona ide o povinnosť predávajúceho, ale ak je predávajúci nerezident, obec môže za náhradného daňovníka určiť KUPUJÚCEHO. V praxi to znamená, že suma sa často zadrží z ceny pri dokončení kúpy namiesto toho, aby bola vyúčtovaná samostatne neskôr.
Koľko stoja služby realitnej kancelárie a právne služby pri predaji?
Okrem daňovej oblasti existujú ešte dve položky a ani jedna z nich nie je daňou: ide o trhové poplatky, rovnako ako pri kúpe. Spôsob predaja ovplyvňuje obe.
- Option 1Výhradné zastúpenieJedna kancelária, jedna ponuková zmluva.
- Náklady
- 1,5 až 4 %
- Rýchlosť
- Závisí od okruhu kupujúcich tejto kancelárie
- Dosah
- Vlastná sieť tejto kancelárie
- Option 2Multi-agencyPonuku súčasne propaguje viacero kancelárií.
- Náklady
- 1,5 až 4 %
- Rýchlosť
- Často rýchlejšie, menej individuálnej pozornosti
- Dosah
- Najširší dosah z troch
- Option 3Súkromný predajÚplne bez makléra.
- Náklady
- 0 €, bez provízie
- Rýchlosť
- Zvyčajne pomalšie
- Dosah
- Len vlastná sieť a portály
- Provízia predávajúceho makléraZvyčajne 1,5 až 4 % z predajnej ceny nehnuteľnosti na sekundárnom trhu, ktoré hradí predávajúci. Ide o rozpätie na trhu, nie o sadzbu stanovenú úradným zdrojom, keďže žiadny regulačný orgán nezverejňuje sadzbu provízie. Líši sa podľa agentúry, regiónu a konkrétnej dohody o sprostredkovaní, preto ho berte ako odhad, ktorý si treba potvrdiť v agentúre, nie ako pevný náklad.
- Vlastný právnik pri predajiPredávajúci má prospech z nezávislého právneho zastúpenia z rovnakých dôvodov ako kupujúci: kontroly zmluvy, koordinácie zrážky vo výške 3 % a dokončenia kúpy a v relevantných prípadoch výpočtu plusvalía. Väčšina úkonov nezávislej právnej koordinácie pri kúpe sa vzťahuje aj na predaj.
Čo si overiť pred odhadom čistého výnosu
Štyri veci overené v skutočných dokladoch o vašej kúpe, nie podľa všeobecného pravidla.| Vyžiadať si | Čo sa dozviete | Ako vyzerá zlá odpoveď |
|---|---|---|
| Pôvodná kúpna cena a náklady, písomne | Kapitálový výnos sa vypočítava ako rozdiel medzi tým, čo ste zaplatili (plus prípustné náklady na nadobudnutie a zhodnotenie), a tým, za čo nehnuteľnosť predáte, nie iba ako predajná cena. Bez pôvodných údajov nikto nedokáže vypočítať skutočnú daňovú povinnosť vo výške 19 %. | Chýba záznam o pôvodných nákladoch na kúpu, poplatku notárovi alebo faktúrach za zhodnotenie. |
| Či sú poplatky spoločenstvu vlastníkov a IBI pri nehnuteľnosti vysporiadané | Neuhradený dlh voči spoločenstvu vlastníkov alebo účet IBI môže zaťažiť nehnuteľnosť a skomplikovať dokončenie kúpy, rovnako ako pri kúpe. | Nikto pred dohodnutím dátumu predaja neoveril, či sú platby aktuálne. |
| Ktorá metóda výpočtu plusvalía vedie k nižšej sume | Podľa zákona si môžete vybrať a tieto dve metódy môžu viesť k veľmi odlišným výsledkom v závislosti od toho, ako dlho ste nehnuteľnosť vlastnili a ako sa miestne vyvíjali hodnoty pozemkov. | Suma uvedená iba podľa jednej metódy bez výpočtu druhej na porovnanie. |
| Kto je podľa kúpnej zmluvy zodpovedný za plusvalía | Keďže mestský úrad môže od kupujúceho požadovať úhradu ako od náhradného daňovníka, kúpna zmluva by mala jasne uvádzať, kto znáša tieto náklady medzi kupujúcim a predávajúcim, a nenechávať to na stranu, ktorú mestský úrad náhodou osloví ako prvú. | Zmluva, ktorá plusvalía vôbec nespomína. |
Skutočný zisk oproti strate či predaju bez zisku
Zrážka 3 % vyzerá v oboch prípadoch rovnako. To, čo nasleduje, však nie.| Predaj so ziskom | Predaj bez zisku alebo so stratou | |
|---|---|---|
| Zrážka 3 % pri dokončení kúpy | Zrazené vždy podľa Modelo 211. | Zrazené vždy: povinnosť kupujúceho nezávisí od vášho skutočného výsledku. |
| Daň z kapitálového výnosu | 19 % zo skutočného výnosu, pravdepodobne menej než zrazené 3 %, takže vznikne preplatok. | Nič sa neuhrádza; celú zrazenú sumu 3 % možno získať späť. |
| plusvalía municipal | Splatná z nárastu hodnoty pozemku, vypočítaná nižšou z dvoch metód. | Nič sa neuhrádza, ak skutočne nedošlo k nárastu hodnoty pozemku, čo možno preukázať podľa reformy z roku 2021. |
| Podanie vždy potrebné | Modelo 210 do štyroch mesiacov na zúčtovanie a uplatnenie prípadného preplatku. | Modelo 210 do štyroch mesiacov, aby ste získali späť zrážku a v relevantných prípadoch preukázali, že nedošlo k zvýšeniu plusvalía. |
Mechanizmus, nie váš čistý výnos
Sadzbu dane z kapitálového výnosu vo výške 19 %, zrážku vo výške 3 % a reformu plusvalía sme 17. augusta 2026 overili priamo na vlastných stránkach Agencia Tributaria a v príslušných textoch BOE. Za zmienku stojí jedna vec: navrhovaná vládna aktualizácia koeficientov plusvalía na rok 2026 (RD-ley 16/2025) nebola schválená Kongresom. Koeficienty podľa RD-ley 8/2023 preto zostávajú platné. Viaceré komentáre, ktoré sme preverili, ešte neboli aktualizované.Ide o všeobecné informácie o zdaňovaní predaja, nie o výpočet vášho vlastného čistého výnosu. Váš skutočný zisk závisí od pôvodnej kúpnej ceny, uznateľných nákladov a konkrétnych koeficientov plusvalía, ktoré uplatňuje vaša radnica. Tie patria do písomného výpočtu od právnika, nie do zverejneného rozpätia. Arevont nie je daňovým poradcom a toto daňové priznanie nepodáva. Táto úloha patrí nezávislému právnikovi.Niektoré témy sú ponechané na samostatné príručky: priebežná daň z imputovaného príjmu a príjmu z prenájmu, ktorá sa uplatňovala počas vášho vlastníctva nehnuteľnosti a ktorá je odlišnou otázkou než predaj; mechanizmus, ktorým sa dlh spoločenstva viaže na nehnuteľnosť; a samostatná otázka dane z držby majetku, nie z realizácie zisku. Každá z týchto tém má vlastnú príručku.
Najčastejšie otázky o predaji a nákladoch na ukončenie vlastníctva
- Ak predám so stratou, dostanem späť celú sumu 3 %?
- Ak viete preukázať skutočnú stratu, áno. Splatná daň z kapitálového výnosu je nulová a celú zrazenú sumu 3 % môžete získať späť po podaní Modelo 210 v lehote štyroch mesiacov od dokončenia kúpy. Zrážka nie je minimálna suma, ktorú musíte zaplatiť. Ide o preddavok, ktorý sa zúčtuje podľa skutočného výsledku.
- Môže odo mňa byť vymáhaná plusvalía aj po tom, ako som už opustil Španielsko?
- Áno. Práve preto existuje pravidlo, ktoré umožňuje radnici vybrať plusvalía od kupujúceho ako náhradného daňovníka: vymáhanie od nerezidentského predávajúceho, ktorý už opustil krajinu, je náročnejšie než jej vybratie pri predaji. To je dôvod, prečo by mala kúpna zmluva jasne uvádzať, kto znáša náklady, namiesto toho, aby táto otázka zostala nevyriešená.
- Mení sa sadzba 19 %, ak sa do času predaja stanem daňovým rezidentom Španielska?
- Áno: daňový rezident Španielska sa zdaňuje z kapitálového výnosu podľa bežnej rezidentskej sadzby, nie podľa paušálnej nerezidentskej sadzby 19 %, pričom sa naň vzťahujú vlastné pravidlá daňového zvýhodnenia pri reinvestovaní do hlavného bývania, ktoré sa na nerezidenta nevzťahujú. Ide o úplne odlišný výpočet a podrobne sa mu venuje príručka tejto stránky o zdaňovaní rezidentov.
