Správa krátkodobého prenájmu na Costa del Sol, od povolenia po vyplatenie
Nie každú nehnuteľnosť na tomto pobreží možno prenajímať turistom a práve to treba vyriešiť ako prvé. Andalúzia, obec a spoločenstvo vlastníkov majú každý právo veta a od apríla 2025 môže spoločenstvo odmietnuť nový krátkodobý prenájom trojpätinovou väčšinou. Preto najprv overíme, či je prenajímanie legálne možné na Vašej presnej adrese, a až potom sa budeme zaoberať jeho prevádzkou. Ak je to možné, zabezpečíme všetko vlastným tímom a vlastnými upratovačkami: povolenie s Vaším advokátom, ponuky, cenotvorbu, každého hosťa, upratovanie po odchode hostí, registráciu na polícii, ktorú vyžaduje Španielsko, a jeden mesačný výpis s finančnými prostriedkami na Vašom španielskom účte. Z každej rezervácie si účtujeme 20 % + DPH a ak sa nič nezarezervuje, neúčtujeme vôbec nič.
Najprv overíme, či ju vôbec smiete prenajímať
Kúpa nehnuteľnosti na tomto pobreží a jej prenajímanie turistom sú dve odlišné povolenia a druhé z nich nevzniká automaticky. O tom, či je krátkodobý prenájom možný na konkrétnej adrese, rozhodujú tri samostatné orgány a všetky tri musia súhlasiť. Dva takmer identické byty v rovnakej rezidenčnej urbanizácii môžu dostať úplne odlišnú odpoveď.Na tejto stránke je to dôležitejšie než čokoľvek iné, pretože ide o jedinú vec, ktorú už neskôr nemožno napraviť. O provízii sa dá rokovať, ponuka sa dá prepísať a upratovačka sa dá vymeniť. Spoločenstvo vlastníkov, ktoré hlasovalo proti krátkodobému prenájmu, už rozhodlo a z nehnuteľnosti, ktorú ste si z tohto dôvodu kúpili, je teraz nehnuteľnosť, ktorú vlastníte z iného dôvodu.
| Kto rozhoduje | Čo rozhoduje | Kto to overuje a kedy |
|---|---|---|
| Andalúzia a register turistických ubytovaní | Regionálne pravidlá pre ubytovanie na turistické účely a samotná registrácia. Bez nej nemôžete krátkodobý prenájom legálne inzerovať. Od júla 2025 existuje aj samostatné celoštátne registračné číslo zo štátneho registra prenájmov, ktoré platformy vyžadujú pred zverejnením ponuky, takže nehnuteľnosť spĺňajúca požiadavky dnes disponuje oboma číslami. Regionálny register tiež neprijme registráciu v obci, ktorá zaviedla vlastné obmedzenie. Rozhodnutie obecného úradu tak môže prevážiť nad regionálnym rozhodnutím. | Váš advokát ju podá spolu s nami. Ešte predtým overíme, či možno nehnuteľnosť vôbec zaregistrovať, pretože žiadosť o povolenie k nehnuteľnosti, ktorá ho nemôže získať, znamená len vyhodené peniaze a premárnené týždne. |
| Obec | Obce si stanovujú vlastné limity a viaceré sprísnili pravidlá pre nové turistické prenájmy vo svojich najrušnejších štvrtiach. Odpoveď závisí od konkrétnej obce a niekedy aj od konkrétnej štvrte. Práve táto odpoveď sa mení najčastejšie. | Pravidlá pre Vašu presnú adresu overíme ešte predtým, než sa vynaložia peniaze na fotografovanie alebo prípravu nehnuteľnosti. Pravidlo platné v susednej obci alebo minulý rok nie je odpoveďou. |
| Spoločenstvo vlastníkov | Od 3. apríla 2025 si začatie nového krátkodobého prenájmu vyžaduje výslovný súhlas trojpätinovej väčšiny vlastníkov. Situácie, ktoré existovali už predtým, sa môžu posudzovať odlišne. To je otázka pre Vášho advokáta, nie pre nás. | Pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu si prečítame stanovy a zápisnice zo schôdzí a Váš advokát ich overí. Pri novostavbe sa vopred opýtame developera, či pravidlá spoločenstva vlastníkov prenajímanie povoľovali. Pri nehnuteľnosti, ktorú už vlastníte, si prečítame, čo bolo rozhodnuté od jej kúpy. |
Zdroje
Môžem svoj byt vôbec prenajímať turistom?Nie automaticky. Závisí to od konkrétnej nehnuteľnosti, obce, pravidiel spoločenstva vlastníkov a aktuálnych pravidiel pre turistické ubytovanie. Preto krátkodobý prenájom overujeme ešte pred rezerváciou, ak je prenajímanie jedným z dôvodov, prečo kupujete. Pri nehnuteľnosti, ktorú už vlastníte, platia rovnaké tri kontroly, len sa uskutočnia teraz namiesto vtedy.
V ponuke sa uvádza, že je k dispozícii turistické povolenie. Stačí to?Nie. Povolenie, ktoré existuje dnes, Vám povie, čo platilo v čase jeho udelenia, nie čo spoločenstvo vlastníkov rozhodlo na poslednej schôdzi ani čo obec odvtedy urobila s novými registráciami. Povolenie tiež nemusí automaticky prežiť každú zmenu vlastníctva, ako sa predávajúci zvyknú domnievať. Aktuálny stav konkrétnej nehnuteľnosti overíme písomne a Váš advokát ho potvrdí.
Čo je bezplatné a na čo v skutočnosti slúži 20 %
Toto má dve časti a ich ceny sa úplne líšia. Zistenie, či možno nehnuteľnosť prenajímať, je bezplatné a zostáva bezplatné bez ohľadu na to, či naše služby napokon využijete, pretože táto odpoveď Vás chráni pred jedinou chybou na tejto stránke, ktorú nemožno napraviť. Platenou službou je prevádzka prenájmu a hradí sa z toho, čo nehnuteľnosť zarobí.Dôvodom, prečo je prvá časť bezplatná, nie je štedrosť. Ak kupujete preto, aby ste prenajímali, a ukáže sa, že to nie je možné, radšej by sme chceli, aby ste sa to dozvedeli pred rezervačnou zálohou, nie až po nej. A Vy tiež.
Bezplatne, či naše služby využijete, alebo niePlatená služba, 20 % + DPH z každej rezervácie
- Pošlete nám adresu a my Vám povieme, či je tam krátkodobý prenájom vôbec legálne možný
- Registráciu vybavíme s Vaším advokátom, vytvoríme ponuku, nastavíme ceny a uvedieme nehnuteľnosť na trh.
- Ak kupujete s nami, legálnosť prenajímania overíme ešte pred rezervačnou zálohou ako súčasť kúpy.
- Potom spravujeme kalendár, udržiavame registráciu v platnosti a riešime záležitosti so spoločenstvom vlastníkov ako prevádzkovateľ, nie ako kupujúci.
- Povieme Vám, ktoré nehnuteľnosti a ktoré obce neprichádzajú do úvahy, ak má nehnuteľnosť zarábať
- Cenu nehnuteľnosti upravujeme každý týždeň podľa toho, čo sa v danej sezóne skutočne deje na trhu.
- Otvorene povieme, keď sa nehnuteľnosť nebude dobre prenajímať, aj keby sme Vám ju inak mohli predať
- Každého hosťa sprevádzame od prvej otázky až po hodnotenie a medzi pobytmi nehnuteľnosť upratujú naši vlastní upratovači.
- Ak je odpoveď záporná, vysvetlíme Vám prečo a nič Vás to nestojí.
- Raz mesačne dostanete výpis s príjmami na svojom španielskom účte a všetkými nákladmi rozpísanými v tom istom dokumente.
Jedna vec sa však nemení. Ak odmietnete službu prenajímania, bezplatná polovica služby sa tým nezhorší. Kontakty, odpovede aj bežná pomoc po odovzdaní kľúčov pokračujú presne ako predtým. Ak by ste radšej nechali nehnuteľnosť jednoducho neobsadenú a starali sa o ňu, ide o inú a lacnejšiu službu.
Ešte som nekúpil nehnuteľnosť. Môžete ju preveriť predtým, ako predložím ponuku?Áno, a je to najužitočnejšia vec, ktorú v tejto súvislosti robíme. Povedzte nám, o ktorú nehnuteľnosť ide a čo s ňou plánujete, a my Vám povieme, čo uvádzajú všetky tri úrady a čo ešte musí overiť právnik. Ak kupujete prostredníctvom nás, k prevereniu dôjde automaticky pred rezerváciou. Ak nie, stále Vás to nič nestojí.
Čo skutočne robíme a na čo sa vynakladajú peniaze
Krátkodobý prenájom nie je pasívny príjem, ale malé podnikanie v oblasti pohostinstva s Vašimi vchodovými dverami. Niekto musí odpovedať na správu o jedenástej večer, rozhodnúť, či je cena rezervácie o tri týždne správna, byť na mieste, keď hosť nedokáže otvoriť bránu, zaregistrovať každý príchod na polícii a zabezpečiť, aby bola nehnuteľnosť skutočne čistá štyri hodiny po odchode posledného hosťa. To je tá práca a 20 % je cena za to, že ju nemusíte robiť Vy.Tabuľka nižšie zachytáva celý rozsah služieb. Je zámerne konkrétna, pretože rozdiel medzi jedným správcom a druhým takmer nikdy nespočíva v percentuálnej sadzbe uvedenej v titulku.
| Čo | Ako sa účtuje | Čo to znamená v praxi |
|---|---|---|
| V rámci 20 % | ||
| Ponuky a inzertné kanály | V provízii | Profesionálne fotografie, text ponuky a nehnuteľnosť sú na Airbnb, Booking.com a ďalších portáloch prostredníctvom jedného channel manažéra, takže všetky ovláda jeden kalendár a nehnuteľnosť nemožno rezervovať dvakrát. Privádzame aj vlastných priamych hostí, pri ktorých sa neplatí žiadna provízia platforme. |
| Tvorba cien | V provízii | Ceny sa stanovujú podľa sezóny, dňa v týždni a toho, čo sa v danom mesiaci skutočne predáva, a upravujú sa podľa toho, ako sa kalendár zapĺňa. Pevná cena za noc je najčastejším dôvodom, prečo nehnuteľnosť zarobí menej než tá susedná. |
| Každý hosť, od prvej otázky až po hodnotenie | V provízii | Dopyty, rezervácia, pokyny k príchodu, problém o polnoci, odhlásenie, spory aj hodnotenia. V akomkoľvek jazyku hosť píše, pričom nejde o češtinu a často ani o angličtinu. |
| Príchod a prístup | V provízii | Príchod zabezpečujeme na mieste vrátane hostí, ktorí pristanú o jednej ráno, aj tých, ktorí si nevedia poradiť s bránou. Kľúče, kódy a prístup spravujeme my, nemusíte ich zabezpečovať z Czechia. Štandardným riešením je schránka na kľúče pri nehnuteľnosti, ktorá je jednoduchá, lacná a nezlyhá ani vtedy, keď nefunguje Wi-Fi. Ak by ste uprednostnili inteligentný zámok, je tiež k dispozícii. Príchod potom prebieha ako samoobslužné ubytovanie pomocou kódu vydaného pre konkrétnu rezerváciu, ktorý prestane fungovať pri odhlásení, čo vyhovuje neskorým letom. Ani jedna z možností nemení cenu, ktorú nám platíte. Provízia je paušálnych 20 % + DPH bez ohľadu na to, či hosťa pri dverách niekto privíta, pretože privítanie nikdy nebolo najdrahšou časťou tejto práce. |
| Registrácia hostí na polícii | V provízii | Czechia vyžaduje registráciu každého hosťa pri každom pobyte a táto povinnosť leží na hostiteľovi, nie na platforme. Registrácia sa vykonáva v systéme SES.HOSPEDAJES patriacom ministerstvu vnútra a pri každej rezervácii ju digitálne podávame pri príchode každého hosťa. Ide o jednu z dvoch povinností, o ktorých majitelia prenajímajúci súkromne najčastejšie nevedia, a zároveň o tú, za ktorej nesplnenie hrozí pokuta. |
| Obrat medzi pobytmi | V provízii | Naši vlastní upratovači, nie externá agentúra, pracujú zakaždým podľa rovnakého štandardu, vymenia posteľnú bielizeň a pri odchode nehnuteľnosť odfotografujú, aby bol jej stav faktom, nie predmetom sporu. |
| Mesačný výpis a vyplatenie príjmu | V provízii | Jeden dokument mesačne: čo prišlo z jednotlivých rezervácií, čo odišlo a prečo, naša provízia a suma, ktorá dorazí na Váš španielsky účet. Nie iba celková suma bez uvedenia výpočtu. Výpis je pritom zhrnutím, nie hranicou toho, čo môžete vidieť, pretože získate aj prístup k portálu s kalendárom a rezerváciami: čo je potvrdené, čo prichádza a ktoré termíny sú ešte voľné, bez toho, aby ste sa museli kohokoľvek pýtať. Majitelia, ktorí sa chcú pozrieť každý týždeň, tak môžu urobiť, a majitelia, ktorí si chcú prečítať jeden dokument mesačne a nič viac, predstavujú bežný prípad. |
| Platí hosť, nie Vy | ||
| Poplatok za upratovanie | Hradí ho hosť | Ku každej rezervácii sa účtuje poplatok za upratovanie, rovnako ako pri každej ponuke, ktorú ste si sami niekedy rezervovali. Účtuje sa hosťovi, neodpočítava sa z Vášho príjmu a ponechávame si ho po odpočítaní prania, ktoré vychádza približne na 12 až 15 € na hosťa za uteráky a posteľnú bielizeň. |
| Hradené z príjmu z prenájmu a rozpísané vo Vašom výpise | ||
| Drobné opravy počas prenajímania nehnuteľnosti | Hradené z príjmu, za nákladovú cenu | Pokazená žalúzia, nefunkčný bojler či náhradná rýchlovarná kanvica. Uhrádza sa z príjmu, ktorý nehnuteľnosť zarobila, a vo výpise sa objaví spolu s príslušnou faktúrou. Nič nepripočítavame a od remeselníka neprijímame žiadnu províziu za sprostredkovanie. |
| Koordinácia remeselníka pri väčšej zákazke | 25 € / h plus 25 € za cestu | Rovnaká sadzba ako pri našej správe nehnuteľnosti, pričom cestu odpúšťame, ak sa uskutoční počas obratu medzi pobytmi, ktorý by sme aj tak vykonávali. Jeho faktúra patrí jemu, naša sa týka iba času, počas ktorého tam niekto musí byť. |
| Nie naše. Zabezpečuje to niekto iný a my s ním spolupracujeme | ||
| Turistická licencia a registrácia | Váš právnik, jednorazovo | Podáva ju Váš právnik a pripravuje ju spolu s nami. Ide o náklad, ktorý uhradíte raz pred príchodom prvého hosťa, a je uvedený v cenovej tabuľke nižšie. |
| Daň z príjmu z prenájmu | Váš daňový poradca | Nie sme daňoví poradcovia a táto stránka sa potichu nemení na daňové poradenstvo. Vášmu poradcovi poskytujeme údaje za každý mesiac vo forme, o ktorú požiada. To, čo je odpočítateľné a v akej sadzbe, závisí od Vášho daňového domicilu. |
| Poistenie | Sprostredkované | Poistná zmluva uzatvorená pre vlastníka, ktorý nehnuteľnosť obýva, nie je poistnou zmluvou pre nehnuteľnosť s platiacimi hosťami a informovať poisťovňu pravdivo o tom, na čo sa nehnuteľnosť používa, nie je voliteľné. Postará sa o to špecialista. |
Kto komunikuje s hosťami a v akom jazyku?My, a to v jazyku, v ktorom hosť píše, čo je zvyčajne angličtina, španielčina alebo nemčina. Do komunikácie vôbec nevstupujete, pokiaľ nie je potrebné Vaše rozhodnutie, a nikdy nie ste osobou, ktorej hosť píše o polnoci, pretože prestala fungovať klimatizácia.
Využívate externú upratovaciu spoločnosť?Nie. Upratovači sú naši vlastní zamestnanci, máme ich na vlastnej výplatnej listine a upratovanie je činnosť, ktorú sami prevádzkujeme, nie služba, ktorú nakupujeme. To je najväčší praktický rozdiel medzi správcami na tomto pobreží, pretože upratanie, ktoré neprebehne načas, znamená zrušenú rezerváciu a hodnotenie, ktoré nemôžete odstrániť.
Ako sa peniaze skutočne pohybujú
Toto je časť, na ktorú sa vlastníci pýtajú ako na poslednú a najviac sa jej obávajú, preto uvádzame celý postup. Nič na ňom nie je nezvyčajné, no takmer nikto ho nezverejňuje a vlastník, ktorý nepozná poradie týchto krokov, nedokáže posúdiť, či je výpis správny.
- Hosť rezervuje a platíHosť platí cenu za noc a poplatok za upratovanie buď platforme, alebo priamo nám. Platforma si v tejto chvíli odpočíta vlastnú províziu. Toto percento určuje Airbnb alebo Booking, nie my, a vo Vašom výpise sa zobrazuje na samostatnom riadku, namiesto toho, aby bolo zahrnuté v niektorej z našich položiek.
- Pobyt prebehne a nehnuteľnosť sa pripraví na ďalší pobytPríchod, samotný pobyt, odchod, potom upratanie a bielizeň. Poplatok za upratovanie, ktorý hosť zaplatil, toto pokrýva a nikdy sa nedotkne Vášho príjmu. Pranie sa z tohto poplatku hradí približne vo výške 12 až 15 € za hosťa.
- Náklady patriace k nehnuteľnosti sa odpočítajúOprava, výmena, spotrebný materiál alebo návšteva kvôli prístupu, ktorú musel niekto vykonať. Každá položka je rozpísaná a doložená faktúrou. K cene remeselníka nič nepripočítavame a remeselníkovi nič neodpočítavame za sprostredkovanie.
- Našich 20 % sa odpočíta zo zvyškuIde o podiel z príjmu z prenájmu, preto v mesiaci bez rezervácií nie je čo platiť. Provízia po odpočítaní vlastných nákladov nehnuteľnosti, a nie pred nimi, je model, ktorý udržiava naše záujmy v súlade s Vašimi.
- Zvyšok ide na Váš španielsky účetMesačne na účet v Španielsku vedený na Vaše meno. Na tento účel potrebujete španielsky účet a ak ho ešte nemáte, môžeme Vás odkázať na stránku o jeho otvorení.
- Spolu s ním príde aj výpisJeden dokument: každá rezervácia, každý náklad, provízia aj vyplatená suma. Je to tiež dokument, ktorý potrebuje Váš daňový poradca, čo je ďalší dôvod, prečo obsahuje jednotlivé položky, a nie iba súhrn.
Zámerne Vám neuvádzame mesačnú sumu, ktorú môžete očakávať. Výnos nehnuteľnosti závisí od trhu, nehnuteľnosti, jej hodnotení a cien, a správca, ktorý Vám pred prvou sezónou sľúbi konkrétne číslo, Vám nepovedal pravdu o tom, ktoré z týchto faktorov dokáže ovplyvniť.
Koľko to stojí
Jedna provízia dohodnutá pred začiatkom a nič na úhradu, kým nehnuteľnosť nezačne zarábať. Neplatíte žiadny zriaďovací poplatok, mesačný paušál, poplatok za zverejnenie ani poplatok za fotografovanie.
| Čo | Koľko? | Čo to znamená |
|---|---|---|
| Naša provízia | 20 % + DPH z každej rezervácie | Pevná. Odpočítava sa z príjmu z prenájmu po odpočítaní vlastných nákladov nehnuteľnosti. Presná suma je pre Vašu nehnuteľnosť potvrdená ešte pred Vaším rozhodnutím, pretože nehnuteľnosť, ktorá si vyžaduje viac práce na prenajímanie, je nákladnejšia na prevádzku. |
| Začíname | 0 € | Pevná. Profesionálne fotografovanie, text inzerátu, nastavenie cien a uvedenie nehnuteľnosti na kanály sú zahrnuté v provízii. Peniaze od Vás nepožadujeme skôr, než nehnuteľnosť začne zarábať. |
| Mesiac bez rezervácií | 0 € | Pevná. Provízia existuje iba ako podiel z príjmu z prenájmu, takže prázdny mesiac Vás nič nestojí. Kedykoľvek môžete odísť a potvrdené rezervácie budú pri ukončení spolupráce dodržané. |
| Správa nehnuteľnosti popri prenajímaní | 0 € | Pevne stanovený. Ak nehnuteľnosť prostredníctvom nás zarába, správa nehnuteľnosti je už zahrnutá v provízii za prenájom a samostatný poplatok za správu sa neúčtuje. |
| Upratovanie medzi pobytmi | Hosť platí | Pevná. Účtuje sa hosťovi pri každej rezervácii ako poplatok za upratovanie, takže sa neodpočítava z Vášho príjmu. Ponechávame si ho po odpočítaní prania približne vo výške 12 až 15 € za hosťa za uteráky a bielizeň. |
| Koordinácia remeselníka | 25 € / h plus 25 € za cestu | Pevná, v rovnakej sadzbe ako naša správa nehnuteľnosti. Poplatok sa neúčtuje, ak práca pripadne na termín upratovania, ktorý by niekto vykonával aj tak. |
| Turistická licencia a registrácia | 150 až 400 €, jednorazovo | Orientačná suma. Účtuje ju Váš právnik, pripravuje ju s nami a uhrádza sa jednorazovo pred príchodom prvého hosťa. Ide o odmenu právnika, nie našu, a závisí od nehnuteľnosti. |
| Provízia platformy | Určuje platforma | Airbnb a Booking si odpočítajú vlastné percento ešte predtým, ako sa peniaze dostanú k nám. Túto sumu neurčujeme my a neponechávame si z nej žiadny podiel. Na Vašom výpise je uvedená ako samostatná položka a pri priamom hosťovi sa Vás vôbec netýka. |
Aké sú podmienky a čo sa stane s mojimi rezerváciami, ak odídem?Existuje písomná dohoda, je jednoduchá a môžete ju ukončiť, kedykoľvek budete chcieť. Už potvrdené rezervácie sa pri odchode dodržia, pretože hosť, ktorý si rezervoval pobyt v dobrej viere, by nemal prísť o dovolenku len preto, že sa zmenil správca. Na nič iné sa nevzťahuje výpovedná lehota a kalendár, ponuka aj fotografie zostávajú Vaše.
Štyri otázky, ktoré kladie každý vlastník pred súhlasom
Tieto otázky sa zakaždým objavia v rovnakom poradí a žiadna z nich nie je neprimeraná. Je to Váš domov a návrh spočíva v tom, že v ňom budú spať cudzí ľudia, zatiaľ čo Vy budete vzdialení dvetisíc kilometrov.
- Cudzí ľudia v mojom domeKaždý hosť je pred vstupom do nehnuteľnosti identifikovaný a nahlásený polícii, čo je zákonná povinnosť, nie služba, ktorú sme si vymysleli. Rezervácie preverujeme a požiadavku, ktorá vyzerá skôr ako oslava než dovolenka, odmietneme. Radšej prídeme o víkend než o dobré susedské vzťahy.
- Čo ak niečo poškodiaToto kryjú tri rôzne nástroje a to, ktorý z nich sa uplatní, závisí od toho, odkiaľ rezervácia prišla, preto je dobré poznať všetky tri. Rezerváciu cez platformu kryje vlastná záruka pre hostiteľov alebo poistenie škôd danej platformy a nárok sa rieši prostredníctvom nej. Pri priamej rezervácii sa vyberá záloha pred príchodom a vracia sa po kontrole nehnuteľnosti. Za oboma možnosťami stojí Vaša vlastná poistka, ktorá musí byť uzatvorená pre nehnuteľnosť s platiacimi hosťami, nie pre vlastníka, ktorý ju obýva, pretože poistka opisujúca nesprávny spôsob využitia nárok zamietne. Fungovanie ktorejkoľvek z týchto troch možností závisí od dôkazov: po každom odchode hostí nehnuteľnosť fotografujeme, takže je zaznamenané, v akom stave ju hosť prevzal aj odovzdal, vrátane dátumu. Drobnosti sa poškodzujú neustále. Opravy sa hradia z príjmu a objavia sa na výpise, no nikto si nebude uplatňovať náhradu za pohár na víno.
- Bude z toho prácaJe to práca. Naša práca. Nebudete komunikovať s hosťami, nastavovať ceny v kalendári, zháňať upratovača ani nikoho registrovať na úradoch. Od nás dostanete mesačný výpis a občasné rozhodnutie, ktoré stojí peniaze.
- Prídem o možnosť užívať svoj domovNie. Termíny, ktoré chcete, si zablokujete ešte pred sezónou a nehnuteľnosť budete využívať sami. Bežný model je opačný, než ľudia očakávajú: vlastníci prichádzajú mimo hlavnej sezóny a na Vianoce, keď sa na pobreží aj tak príjemnejšie býva, a nechávajú nehnuteľnosť zarábať počas letných týždňov, ktoré by pravdepodobne nevyužili.
Môžem mať v nehnuteľnosti vlastné veci?Uzamykateľná skriňa pre vlastníka je bežná a väčšina našich vlastníkov ju má. Všetko ostatné musí byť nahraditeľné, pretože skôr či neskôr sa niečo poškodí alebo zmizne. Praktické pravidlo znie: čokoľvek, čo by Vám bolo ľúto stratiť, nepatrí do nehnuteľnosti využívanej hosťami.
Keď je nehnuteľnosť Vaša
Najskôr si určíte vlastné termíny a kalendár sa prispôsobí im. V praxi to znamená povedať nám ešte pred sezónou, ktoré týždne chcete, a neskôr zablokovať aj ďalšie, pokiaľ tieto termíny ešte neboli predané. Potvrdenú rezerváciu nemožno zrušiť, aby sa uvoľnilo miesto pre Vás. To je jediné skutočné obmedzenie a platí rovnako pre každý hotel.O tomto kompromise je dobré hovoriť otvorene, pretože je jadrom celého rozhodnutia. Týždne, počas ktorých nehnuteľnosť zarába najviac, sú zároveň týždňami, keď by ste tam najradšej boli. Vlastník, ktorý chce každý rok august a zároveň očakáva, že nehnuteľnosť pokryje svoje náklady, žiada dve rozdielne veci. Je lepšie vedieť to vopred, než na to prísť v júni. Vlastníci, ktorí prichádzajú niekoľkokrát ročne a využívajú mimosezónne obdobia, bývajú s týmto usporiadaním veľmi spokojní. Vlastníci, ktorých jediná cesta pripadá na prvé dva augustové týždne, bývajú spokojnejší s nehnuteľnosťou, ktorú jednoducho vlastnia.A prídete do nehnuteľnosti, ktorá je skutočne pripravená, čo býva nedocenenou výhodou. Je uprataná podľa štandardu pre platiaceho hosťa, posteľná bielizeň je čerstvá a všetko, čo prestalo fungovať v marci, bolo opravené už v marci, namiesto toho, aby ste na to prišli o jedenástej večer s kufrom v chodbe.
Ak krátkodobý prenájom nie je možný
Niekedy je odpoveďou na prvú časť nie. Spoločenstvo vlastníkov to odmietlo, mesto zastavilo nové registrácie alebo budova jednoducho nikdy nebola na tento účel pripravená. Nie je to koniec nehnuteľnosti ani rozhovoru, znamená to iba iný plán.
- Dlhodobý prenájomAk budova nepovoľuje krátkodobý prenájom, nehnuteľnosť môžete zvyčajne prenajímať dlhodobo, len nie prostredníctvom Airbnb alebo Bookingu. Mesačný príjem je nižší, ale oveľa stabilnejší, a namiesto štyridsiatich hostí máte jedného nájomníka. Kompromis spočíva v tom najdôležitejšom: nehnuteľnosť je obsadená, takže ju nemôžete využívať sami.
- Strednodobý prenájom na pár mesiacovZimný mesačný prenájom je na tomto pobreží skutočným trhom, pretože sem na zimu prichádzajú obyvatelia severnej Európy a letní návštevníci už odišli. Nachádza sa medzi oboma možnosťami: prináša lepší príjem než dlhodobý prenájom a nehnuteľnosť je voľná v mesiacoch, keď ju skutočne chcete využívať.
- A na požiadanie môžeme zabezpečiť ktorúkoľvek z nichObe možnosti poskytujeme na požiadanie, nie ako štandardnú službu, preto nám povedzte a my Vám oznámime, či je nehnuteľnosť na tento účel vhodná. Ak ju prevezmeme do správy, zverejníme ju na Idealista, kde nájomníci na tomto pobreží skutočne hľadajú, a fotografie uhradíme sami. Neúčtujeme vstupný poplatok ani nič za zverejnenie ponuky. Dôvodom nie je štedrosť. Nehnuteľnosť, ktorá stojí prázdna preto, že prenájom nevyšiel, nemá hodnotu ani pre jednu stranu.
- Vlastniť a nechať sa o to staraťAk nehnuteľnosť nebude zarábať, otázka znie, kto bude dohliadať na prázdny domov. Ide o samostatnú a oveľa lacnejšiu službu, ktorej je venovaná iná stránka.
- Počkajte a overte znovaSpoločenstvo vlastníkov môže hlasovať znova a mesto môže zmeniť pravidlá oboma smermi. Ak je dnešná odpoveď nie, je dobré vedieť, čo by sa muselo zmeniť, aby sa z nej stalo áno. To Vám môžeme povedať, namiesto toho, aby sme hádali.
Nehnuteľnosť som už prenajímal sám. Čo sa stane s mojou ponukou a hodnoteniami?Prevezmeme kalendár namiesto toho, aby sme začínali odznova. Potvrdené rezervácie dodržíme podľa Vašich existujúcich podmienok a tam, kde je to možné, ponecháme aj existujúcu ponuku, aby sa nestratila história hodnotení. Ponuka s dvojročnou históriou hodnotení zarába viac než nová ponuka bez jediného hodnotenia. Zvyčajne sa ako prvé zmenia ceny a fotografie. Povedzte nám to ešte pred podpisom čohokoľvek, pretože odovzdanie nehnuteľnosti uprostred sezóny si vyžaduje plánovanie s ohľadom na už existujúce rezervácie.
Čo preverujeme pred prvými výdavkami
Toto prebieha pred fotografovaním, pred podaním žiadosti o licenciu a pred pohybom akýchkoľvek peňazí. Trvá to skôr dni než týždne, pričom väčšina práce prebieha od stola. Výsledkom je jednoduchá odpoveď: áno, a toto bude potrebné, alebo nie, a toto je dôvod. Ak je odpoveď nie, ušetrili sme obaja veľa času a Vy ste nič nezaplatili.| Čo kontrolujeme | Prečo rozhoduje o výsledku | Čo získate |
|---|---|---|
| Samotná nehnuteľnosť | ||
| Doklady o užívaní a obývateľnosti | Nehnuteľnosť nemožno zaregistrovať na turistické účely bez dokumentov, ktoré potvrdzujú, že je podľa zákona obývateľná. Pri novostavbe sa tieto dokumenty odovzdávajú pri odovzdaní nehnuteľnosti, pri staršej nehnuteľnosti na sekundárnom trhu však niekedy úplne chýbajú, čo je problém, ktorý vznikol ešte pred Vami. | Potvrdené z dokumentov vrátane uvedenia chýbajúcich náležitostí. Všetko, čo chýba, postúpime Vášmu advokátovi, nie nám. |
| Či môže na tejto adrese existovať registrácia | Žiadosť o licenciu na nehnuteľnosť, ktorá ju nemôže získať, stojí týždne času a poplatok advokátovi a skončí tam, kde sa začala. | Overené v registri ešte pred podaním čohokoľvek. |
| Dispozícia, lôžka a požiadavky predpisov | Turistické ubytovanie musí spĺňať minimálne požiadavky a počet hostí, ktorých môžete legálne ubytovať, určuje výnosnosť nehnuteľnosti viac než cena za noc. | Písomne stanovená kapacita a informácia o tom, čo by sa muselo zmeniť na jej zvýšenie. |
| Mesto a register | ||
| Obmedzenia samotnej obce | Viaceré mestá sprísnili pravidlá pre nové turistické prenájmy a rozhoduje sa podľa mesta a niekedy aj podľa okresu. Andalúzsky register neprijme registráciu tam, kde ju mesto obmedzilo. | Aktuálny stav pre Vašu konkrétnu adresu s uvedením dátumu, aby ste vedeli, kedy bol overený. |
| Či sa pravidlá prehodnocujú | Pravidlo, ktoré sa má čoskoro zmeniť, je rovnako dôležité ako pravidlo, ktoré sa už zmenilo, a predstavuje rozdiel medzi tým, či začnete investovať do prípravy teraz, alebo počkáte tri mesiace. | Čo je známe a čo nie je, povedané otvorene, nie prezentované ako istota. |
| Spoločenstvo vlastníkov | ||
| Stanovy spoločenstva | Zákaz môže byť uvedený v stanovách a predajca nehnuteľnosti sa o ňom jednoducho nemusí nikdy zmieniť. Ide o ten istý dokument, ktorý si Váš advokát prečíta pred kúpou. | Prečítané a príslušné ustanovenia Vám ocitujeme. |
| Zápisnice zo schôdzí | Hlasovanie, pri ktorom je potrebná trojpätinová väčšina, už mohlo prebehnúť alebo môže byť v programe schôdze, o ktorej Vám nikto nepovedal. Hlasovanie naplánované na budúci mesiac môže rozhodnúť o celom dôvode, pre ktorý kupujete. | Prečítané tak ďaleko do minulosti, ako existujú, s označením všetkého relevantného. |
| Skutočný postoj spoločenstva | Budova, v ktorej je prenajímanie legálne, ale susedia sú nepriateľskí, je budovou, v ktorej každý hosť znamená sťažnosť. Ide o posúdenie, nie dokument, a stojí za to ho mať. | Úprimné posúdenie vrátane prípadov, keď je dôvodom, pre ktorý by sme Vám povedali nie. |
| Či to bude skutočne fungovať | ||
| Registrácia hostí a prevádzkové povinnosti | Každý hosť musí byť zaregistrovaný pri každom pobyte a povinnosť nesie hostiteľ. Práve o tom majitelia, ktorí prenajímajú súkromne, najčastejšie nevedia. | Nastavené pred prvou rezerváciou a vykonávané digitálne pri každom príchode. |
| Prístup, kľúče a vstup hosťa | Uzavretá rezidenčná urbanizácia s kódom, ktorý Vám spoločenstvo neposkytne, alebo budova, v ktorej recepčný odmieta turistických hostí, premení dobrú nehnuteľnosť na prevádzkovo nemožnú. | Prakticky overené, nie iba predpokladané. |
| Či to dokážeme včas pripraviť | Odchod hosťa o desiatej a príchod ďalšieho o tretej znamenajú štyri hodiny na kompletné upratanie a výmenu bielizne. Ak náš tím nedokáže byť na mieste spoľahlivo, nehnuteľnosť nespadá do toho, čo preberáme, a radšej Vám to povieme, než by sme ju prijali. | Jednoznačné áno alebo nie na základe skutočnej polohy nehnuteľnosti. |
| Čo nehnuteľnosť potrebuje pred príchodom prvého hosťa | Postele, bielizeň, kuchyňa, ktorá vyhovuje šiestim ľuďom, nie dvom, zatemnenie v spálňach a klimatizácia po servise. Nehnuteľnosť zariadená pre majiteľa je len zriedka zariadená pre hostí. | Zoznam s oddelením toho, čo je nevyhnutné, od toho, čo sa oplatí urobiť neskôr. |
Ako sa to začína
Kúpa má pätnásť krokov a končí sa kľúčmi. Toto sa deje potom. Ak ste kúpili prostredníctvom nás, kontrola vhodnosti na prenajímanie v kroku 01 už prebehla pred Vašou rezerváciou, takže tu začíname krokom 02. Ak nie, začína sa adresou a telefonátom.Krok 15 z 15 a ďalej
- Kontrola vhodnostiBezplatne, približne dníUvediete nám adresu a čo chcete s nehnuteľnosťou robiť. Skontrolujeme tri úrovne a poskytneme Vám písomnú odpoveď s odôvodnením. Je to bezplatné bez ohľadu na to, či budete pokračovať, alebo nie, a ide o krok, ktorý rozhodne o všetkom nasledujúcom.New buildVopred sa developera opýtame, či komunitné pravidlá povoľujú krátkodobý prenájom, pretože pri novostavbe ešte nemusia existovať zápisnice na preštudovanie a stanovy sú návrhom developera. Získať odpoveď pred dokončením kúpy je oveľa jednoduchšie než po ňom.ResalePrečítame si stanovy a zápisnice zo schôdzí a Váš právnik ich overí. Pri nehnuteľnosti, ktorá už bola prenajímaná, tiež preveríme, či sa existujúca registrácia prenáša, alebo je potrebné podať novú žiadosť, pretože predávajúci bežne predpokladajú prvú možnosť, ktorá však nie vždy platí.
- Sme priamo v nehnuteľnostiPred zverejnenímNeujmeme sa nehnuteľnosti, ktorú sme nevideli. Práve pri návšteve sa ukáže skutočná odpoveď: ako bude nehnuteľnosť vyzerať na fotografiách, koľko ľudí v nej môže pohodlne prespať, nie iba technicky, čo chýba, či je terasa dôvodom, pre ktorý si ju niekto rezervuje, a ako rýchlo sa náš tím dokáže dostať dnu a von v deň výmeny hostí.
- Licencia s Vaším právnikomTýždneRegistráciu podá Váš právnik a pripravíme ju spolu s Vami. Zároveň Vám povieme, čo nehnuteľnosť potrebuje pred príchodom prvého hosťa, pričom rozlíšime, čo je nevyhnutné a čo môže počkať do konca prvej sezóny.
- Fotografie, inzerát a cenyPribližne dníProfesionálne fotografie, inzerát pripravený pre každý kanál, cenový kalendár zostavený pre sezónu, v ktorej sa nehnuteľnosť začne prenajímať, a jej zverejnenie na platformách prostredníctvom jediného kalendára. To všetko je zahrnuté v provízii a za nič z toho Vám nevystavíme faktúru.
- Prvý hosť a prvé vyúčtovanieOd tohto okamihuPrichádzajú rezervácie, medzi jednotlivými pobytmi nehnuteľnosť pripravíme a o mesiac dostanete prvé vyúčtovanie a prvú vyplatenú sumu. Potom sa Vám ozveme, keď bude potrebné o niečom rozhodnúť, a inak raz mesačne.
Zvládnete to sami alebo nie
Tá istá nehnuteľnosť, tá istá sezóna, dva spôsoby. Ľavý stĺpec ukazuje, čo v skutočnosti obnáša súkromný prenájom z Česka, nie jeho karikatúru.| Sami alebo cez inú agentúru | S Arevont | |
|---|---|---|
| Kto overil, že ju môžete prenajímať | Zvyčajne nikto. Maklér povedal, že áno, alebo v inzeráte bolo uvedené, že licencia je dostupná, pričom ani jedno z toho nie je dokument. | My, a to na všetkých troch úrovniach ešte predtým, než čokoľvek zaplatíte. Odpoveď makléra nepovažujeme za potvrdenie. |
| Kto odpovie hosťovi o jedenástej večer | Vy, v angličtine, v inom časovom pásme, kvôli kotlu, ktorý ste nikdy nevideli. | My, v jazyku hosťa, a Vy sa o tom dozviete z vyúčtovania. |
| Kto upratuje medzi pobytmi | Upratovacia agentúra, ktorú ste nikdy nestretli, objednaná správou, pričom o jej nepríchode sa dozviete od nasledujúceho hosťa. | Naši vlastní upratovači, zamestnaní u nás, podľa harmonogramu, ktorý riadime. |
| Kto prihlasuje hostí na polícii | Vy pri každom pobyte, pričom väčšina súkromných prenajímateľov ani nevie, že táto povinnosť existuje. | Vykonáva sa digitálne pri každom príchode v rámci služby. |
| Kto zaplatí pokazený kotol v auguste | Vy bankovým prevodom z Česka po tom, čo nájdete inštalatéra, ktorý odpovedá v jazyku, ktorým nehovoríte. | Uhradí sa z príjmu v skutočnej výške, rozpísanej vo vyúčtovaní, pričom pri vykonávaní práce je na mieste niekto z nášho tímu. |
| Čo sa stane v mesiaci bez rezervácií | 0 € a inzerát tam naďalej zostáva. | 0 €. Provízia je podielom z príjmu, takže bez príjmu neplatíte žiadnu províziu. |
| Koľko stojí, keď sa prenajíma | Provízia platformy a Váš vlastný čas, čo sú náklady, ktoré nikto nezapočítava. | 20 % + DPH z rezervácie, k tomu vlastná provízia platformy a žiadna provízia platforme pri našich priamych hosťoch. |
| V akom jazyku to prebieha | Po španielsky s radnicou, spoločenstvom vlastníkov a remeselníkom. Po anglicky s hosťami. | Po česky s vami, všetko ostatné za vás. |
Byt dával zmysel. O výsledku rozhodlo stretnutie, o ktorom sa nikto nezmienil.
Tento prípad už patrí medzi prípady na našej domovskej stránke a viac sa hodí na túto stránku než na ktorúkoľvek inú, pretože krátkodobý prenájom bol jediným dôvodom, pre ktorý klient kupoval. Byt v Mijas za 495.000 €, ktorý zodpovedal rozpočtu aj spôsobu, akým ho chcel klient využívať. Byt bol už rezervovaný a záloha bola zaplatená.- Čo klient kupovalByt, ktorý zodpovedal rozpočtu aj plánu. Krátkodobý prenájom bol súčasťou tohto plánu. Nehnuteľnosť bola rezervovaná a rezervačná záloha bola zaplatená.
- Čo sme zistiliPri spolupráci s právnikom sme zistili, že krátko po rezervácii bolo naplánované zhromaždenie spoločenstva vlastníkov a jeho program zahŕňal hlasovanie o krátkodobých prenájmoch. Informácia, ktorá mala rozhodnúť, či kúpa dáva zmysel, nebola uvedená v ponuke.
- Čo sme urobiliOdporučili sme nepokračovať automaticky len preto, že nehnuteľnosť už bola rezervovaná. Počkali sme na výsledok hlasovania.
- Ako sa to skončiloHlasovanie nepovolilo to, s čím klient počítal. Odporučili sme nepokračovať v kúpe. Rezervačná záloha bola vrátená a klient od obchodu odstúpil.
Klient sa vyhol nielen zlej kúpe. Nepřišiel ani o rezervačnú zálohu.
Ako sa platí
- HostiteľUhrádza nočnú sadzbu a poplatok za upratovanie. Platforma si z nej ešte predtým, ako sa k nám dostane, odpočíta vlastnú províziu a hosť, ktorý si u nás rezervuje pobyt priamo, z nej nič nenesie.
- VyNa začiatku ani mesačne neplatíte nič. Našich 20 % a vlastné náklady nehnuteľnosti sa odpočítajú zo sumy, ktorú nehnuteľnosť zarobila, pričom oboje je rozpísané na rovnakom výpise.
- Arevont20 % z každej rezervácie, poplatok za upratovanie po odpočítaní prania a 25 € za hodinu, keď musí niekto zostať v nehnuteľnosti počas návštevy remeselníka. To je všetko. Odkiaľkoľvek inak nič neprichádza a remeselníkovi za sprostredkovanie nič neúčtujeme.
Na začiatku sa nič neplatí a nič sa neplatí ani v mesiaci bez rezervácií. Zmluva pokračuje a môžete ju ukončiť, kedykoľvek budete chcieť, pričom potvrdené rezervácie zostanú pri odchode zachované.Ak zároveň zabezpečujeme krátkodobý prenájom nehnuteľnosti, neplatíte žiadny samostatný poplatok za správu: opatrovanie nehnuteľnosti je už zahrnuté v provízii z prenájmu. Nie je to zľava, ktorú sme vymysleli pre túto stránku, ale spôsob, akým tieto dve služby vždy fungovali spolu.Všetko, čo už od nás máte, zostáva tak, ako je. Kontakty, odpovede ani bežná pomoc po odovzdaní kľúčov nemajú a nikdy nebudú mať cenu, bez ohľadu na to, či nehnuteľnosť zarobí euro alebo nie.
Správu nehnuteľnosti, upratovanie aj kompletný krátkodobý prenájom zabezpečujeme sami.
Čo vám nepovieme a kedy by ste do toho nemali ísť
Nezaručujeme obsadenosť ani príjem a žiadny poctivý správca by to nemal robiť. To, koľko nehnuteľnosť zarobí, závisí od trhu, samotnej nehnuteľnosti, jej hodnotení a cenotvorby, pričom posledné dva faktory zo štyroch ovplyvňujeme. Každý, kto vám oznámi číslo skôr, než uvidí vašu nehnuteľnosť a než prebehne prvá sezóna, vám tvrdí niečo, čo nemôže vedieť.Preto sa na tejto stránke nenachádza ani jeden údaj o zárobku. Žiadna miera obsadenosti, priemerná nočná sadzba ani výnos. V starej verzii tejto stránky sme takéto čísla mali, no boli to neoverené zástupné údaje, čo je horšie ako nemať žiadne. Keď tu zverejníme čísla, budú skutočné a budú pochádzať z nehnuteľností, ktoré naozaj spravujeme. Dovtedy je ich absencia poctivou odpoveďou.Prenajímanie je jediným skutočným rizikom celej kúpy a stojí za to zopakovať to na konci rovnako ako na začiatku. Sledovali sme kupujúcich, ktorí postavili celý rozpočet na výnosoch z prenájmu, a potom zistili, že ich spoločenstvo vlastníkov hlasovalo proti krátkodobým prenájmom. Ak kupujete z dôvodu prenajímania, overte si to ešte pred zaplatením rezervačnej zálohy, či už u nás, alebo u niekoho iného.Toto robíme iba v oblasti od Manilvy po Marbellu: Manilva, Casares, Estepona, Benahavís a Marbella. Mimo týchto piatich miest hovoríme nie. Správca, ktorý nedokáže mať upratovača pri dverách v deň výmeny hostí, je len telefónne číslo, nie fungujúca služba, a brať za ňu vaše peniaze by bolo horšie než túto stránku vôbec nemieť. Z rovnakého dôvodu prijímame iba obmedzený počet nehnuteľností.A existuje aj situácia, v ktorej by ste to nemali robiť. Ak je vaša jediná cesta v roku počas prvých dvoch augustových týždňov, prenajímanie vám zaberie práve týždne, ktoré chcete využívať. Ak sa nehnuteľnosť nachádza na mieste s malým mimosezónnym životom, môže byť prenajatá desať týždňov a štyridsaťdva týždňov nevyužitá, čo znamená veľa obrátok za pomerne málo. Ak by ste jednoducho radšej nechceli, aby v niečí iný spal vo vašej posteli, je to úplne oprávnená odpoveď a existuje pre vás lacnejšia služba: niekto sa o nehnuteľnosť stará, no nikto v nej nebýva.
Najčastejšie otázky o krátkodobom prenájme
- Aká je vaša provízia a účtuje sa ešte niečo ďalšie?
- 20 % z každej rezervácie, odpočítaných z príjmu z prenájmu po zohľadnení vlastných nákladov nehnuteľnosti. Na začiatku sa nič neplatí, neúčtuje sa žiadny mesačný poplatok, poplatok za zverejnenie ponuky ani poplatok za fotografovanie. Presné percento vám potvrdíme pre vašu nehnuteľnosť ešte predtým, ako sa pre čokoľvek rozhodnete, pretože nehnuteľnosť, ktorej prenajímanie si vyžaduje viac práce, je nákladnejšia na správu. Jediné ďalšie položky, ktoré sa kedy objavia na výpise, sú vlastná provízia platformy, náklady, ktoré vznikli samotnej nehnuteľnosti, a 25 € za hodinu, ak v nej niekto musel zostať počas návštevy remeselníka.
- Kedy a ako dostanem zaplatené?
- Mesačne na účet vedený v Španielsku na vaše meno, spolu s výpisom, na ktorom bude uvedená každá rezervácia, každý náklad a provízia. Na tento účel potrebujete španielsky bankový účet. Ak ho ešte nemáte, ide o samostatnú a jednoduchú záležitosť, o ktorej máme samostatnú stránku.
- Kto prihlasuje hostí na polícii?
- Robíme to my, digitálne, pri každom príchode. Španielsko to vyžaduje pri každom hosťovi a každom pobyte a táto povinnosť spočíva na hostiteľovi, nie na Airbnb alebo Booking. Je to jedna z dvoch vecí, o ktorých súkromní prenajímatelia najčastejšie nevedia. Druhou je, že nehnuteľnosť musí byť zaregistrovaná ešte predtým, ako ju vôbec možno inzerovať.
- Môžem nehnuteľnosť využívať sám?
- Áno. Termíny, ktoré chcete, si pred sezónou zablokujete a nehnuteľnosť využijete. Jediným obmedzením je, že potvrdenú rezerváciu nemožno zrušiť, aby sa uvoľnilo miesto, čo je rovnaké pravidlo, aké platí v každom hoteli. Väčšina vlastníkov, ktorým toto usporiadanie vyhovuje, prichádza v okrajových mesiacoch sezóny a na Vianoce a počas leta necháva nehnuteľnosť zarábať.
- Čo sa stane, ak sa počas pobytu hosťa v nehnuteľnosti niečo pokazí?
- Vyriešime to. Drobné veci opravíme v ten istý deň z príjmu a objavia sa na vašom výpise spolu s príslušnou faktúrou. Pri čomkoľvek nákladnom vám pred vykonaním práce oznámime cenu a pošleme správu, pokiaľ to aktívne nespôsobuje škodu. V takom prípade najprv zastavíme vznik škody a až potom vám zavoláme. Hosť vám nebude písať kvôli bojleru.
- Garantujete minimálny príjem alebo minimálny počet nocí?
- Nie a žiadny poctivý správca by to nemal robiť. Výsledky závisia od trhu, nehnuteľnosti, jej hodnotení a cenotvorby. My vám pred začiatkom povieme, či si myslíme, že sa nehnuteľnosť bude dobre prenajímať, aj keď bude odpoveď záporná. Radšej nehnuteľnosť vyradíme z portfólia, než by sme prijali takú, ktorá prinesie sklamanie vlastníkovi.
- Ako dlho trvá cesta od prvého telefonátu k prvému hosťovi?
- Kontrola vhodnosti trvá niekoľko dní. Licencia a registrácia prostredníctvom vášho právnika sú najdlhšou etapou a trvajú skôr týždne než dni. Fotografovanie, zverejnenie ponúk a nastavenie cien trvajú niekoľko dní, keď je nehnuteľnosť pripravená. O časovom pláne zvyčajne nerozhoduje administratíva, ale to, či je nehnuteľnosť zariadená a vybavená pre hostí. Pri prázdnej nehnuteľnosti ide o samostatnú úlohu s vlastnou lehotou.
- Platím v Španielsku daň z príjmu z prenájmu?
- Áno. Daň sa posudzuje odlišne za obdobia, keď je nehnuteľnosť prenajatá, a za obdobia, keď ju využívate alebo zostáva prázdna. Uznateľné náklady možno za splnenia zákonných podmienok odpočítať od príjmu z prenájmu a výpočet závisí od vášho daňového domicilu a spôsobu využívania nehnuteľnosti. Nie sme daňoví poradcovia a ani sa za nich nevydávame. Poskytujeme vám mesačné údaje, ktoré váš poradca potrebuje, vo forme, o akú požiada.
