Môžem ako občan EÚ získať hypotéku v Španielsku?

Áno, ale nepredpokladajte 70 ani 80 percent ceny. Pri príjme v inej mene než euro je realistické plánovať približne polovicu hodnoty, ktorú stanoví banka, pričom ponuka sa líši podľa žiadateľa, jeho príjmu, existujúcich záväzkov, veku, meny, v ktorej dostáva mzdu, a banky. Preto preverujeme, koľko si môžete reálne požičať, ešte predtým, ako začnete vyberať nehnuteľnosť.

Koľko vlastných peňazí potrebujem?

Závisí to od toho, či kupujete novostavbu alebo nehnuteľnosť na sekundárnom trhu. Pri novostavbe majte pripravených približne 20 až 40 percent ceny na platby, ktoré môžu byť splatné ešte pred dokončením projektu, a navyše vlastné peniaze na dane a náklady kúpy vrátane 10-percentnej DPH. Pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu počítajte s financovaním bankou vo výške približne polovice hodnoty, ktorú banka uzná, pričom zvyšok ceny a všetky náklady uhradíte z vlastných prostriedkov. Pri nehnuteľnosti v hodnote 500.000 € to často znamená podstatne viac než 100.000 alebo 150.000 € v hotovosti.

Prečo banka poskytuje úver na základe svojho ocenenia, a nie ceny?

Pretože nehnuteľnosť slúži ako zabezpečenie úveru, takže banka poskytne úver podľa hodnoty, ktorú stanoví jej vlastný odhadca, nikdy však vo vyššej sume, než je cena, ktorú ste skutočne zaplatili. Ak sa dohodnete na sume 500.000 € a ocenenie dosiahne 470.000 €, úver sa vypočíta zo sumy 470.000 € a rozdiel sa pripočíta k hotovosti, ktorú potrebujete.

Ako dlho trvá schválenie?

Štyri až osem týždňov od podania kompletnej žiadosti. Chýbajúce a nepreložené dokumenty sú obvyklým dôvodom predĺženia, preto sa oplatí začať ich vybavovať ešte predtým, ako ich budete potrebovať.

Kedy mám začať vybavovať hypotéku?

Nie hneď, ale ani na poslednú chvíľu. Odpoveď o realizovateľnosti získajte ešte predtým, ako začnete vyberať nehnuteľnosti. Samotná žiadosť patrí ku koncu procesu: pri novostavbe banka schváli úver približne dva mesiace pred dokončením kúpy a skoršie podanie nie je užitočné, zatiaľ čo nehnuteľnosť na sekundárnom trhu poskytuje o niečo viac času. Nechcete začať s výberom bez toho, aby ste vedeli, koľko si môžete požičať.

Je predbežné schválenie zárukou?

Nie. Ide o kvalifikovaný odhad toho, čo môžete očakávať, a presne to potrebujete pred výberom nehnuteľnosti, banka však Vašu situáciu opäť preverí pred vyplatením úveru. Nový dlh alebo zmena zamestnania medzi týmito dvoma krokmi môžu zmeniť ponuku, preto dovtedy nič nemeníte.

Kto hradí poplatky súvisiace s hypotékou?

Od roku 2019 banka v Španielsku hradí väčšinu vlastných nákladov na zriadenie hypotéky: kolok z hypotéky, notára, zápis do katastra nehnuteľností a gestoría. Kupujúci hradí ocenenie nehnuteľnosti. Týka sa to iba hypotéky. Dane a poplatky spojené so samotnou kúpou sa nemenia a naďalej ich hradíte Vy.

Je lepšie požičať si peniaze vo svojej domovskej krajine?

Často áno. Zabezpečiť peniaze nehnuteľnosťou vo vašej krajine a kúpiť tu za hotovosť býva rýchlejšie a lacnejšie, preto vám odporúčame najskôr zvážiť túto možnosť. Ak to pre vás nie je dostupné, španielska hypotéka pre nerezidenta je úplne reálna, len trvá dlhšie a pokrýva menšiu časť ceny.

Services

Hypotéka v Španielsku pre cudzincov

Áno, zahraničný kupujúci môže získať španielsku hypotéku. Bežne uvádzaných je 60 až 70 percent ceny, no pri príjme v inej mene než euro sa podľa našich skúseností dostanete skôr k polovici. Tá sa vypočítava nie z ceny, na ktorej ste sa dohodli, ale z vlastného ocenenia banky. A ešte predtým: ak si môžete požičať oproti nehnuteľnosti doma, zvyčajne ide o lacnejšiu a jednoduchšiu cestu. Preto sa na to pýtame ako na prvú, nie poslednú možnosť.

Ak si môžete požičať doma, požičajte si doma

Táto stránka sa venuje vybaveniu španielskej hypotéky, preto začnime dôvodmi, prečo ju nevyužiť. Ak môžete získať peniaze oproti nehnuteľnosti, ktorú už vlastníte v Česku, a kúpiť tu za hotovosť, zvyčajne je to rýchlejšie a jednoduchšie. Odporúčame preto najskôr zvážiť túto možnosť.Uvádzame to ako prvé, nie ako posledné, pretože na poradí záleží. Ak sa o českej možnosti dozviete až po štyroch týždňoch vybavovania španielskej hypotéky, štyri týždne ste stratili. Nižšie uvedené porovnanie je presne to, čím by sme Vás previedli pri prvom telefonáte.

Rýchlosť: Požičať si doma je zvyčajne rýchlejšia z týchto dvoch možností. Vaša banka Vás už pozná, dokumenty máte vo svojom jazyku a nič netreba prekladať ani apostilovať. Schválenie v Španielsku trvá od podania kompletnej žiadosti štyri až osem týždňov a pri novostavbe sa zvyčajne nemôže začať skôr než približne dva mesiace pred dokončením kúpy.
Čím je úver zabezpečený: Česká hypotéka je zabezpečená nehnuteľnosťou v Česku, takže kúpa v Španielsku prebieha ako kúpa za hotovosť. Španielska hypotéka je zabezpečená nehnuteľnosťou, ktorú kupujete, a preto výšku úveru určuje vlastné ocenenie banky.
Mena, v ktorej zarábate: V tom spočíva celý rozdiel. Domáci veriteľ požičiava vlastnú menu oproti príjmu v tej istej mene, takže táto otázka nevzniká. Španielska banka požičiava eurá oproti príjmu, ktorý nie je v eurách, a toto riziko zohľadňuje v cene.
Akú časť ceny pokrýva: Českú hypotéku obmedzuje nehnuteľnosť, ktorú už vlastníte, a suma, ktorú Vám veriteľ poskytne oproti jej hodnote. Španielsku hypotéku obmedzuje ocenenie banky a jej posúdenie Vášho príjmu. Ani jedna preto automaticky nepredstavuje vyššiu sumu, čo je presne dôvod, prečo sa oplatí porovnať obe možnosti.
Kto riadi proces: Doma ste to Vy a Vaša vlastná banka, vo Vašom vlastnom jazyku. Tu je to maklér, ktorého Vám predstavíme, viacero bánk naraz a dokumenty, ktoré musia prísť preložené a v správnom poradí. Túto časť koordinujeme. Neriadime ju.
Čo ak to nevyjde: Kúpa, ktorá tu nikdy nebola financovaná, sa nezrúti preto, že si španielska banka v siedmom týždni zmenila názor. Kúpa závislá od španielskej hypotéky môže zmeškať zmluvnú lehotu a zmeškanie lehoty z dôvodu financovania Vás môže stáť nehnuteľnosť aj rezerváciu.

Nemôžeme Vám povedať, ktorá možnosť bude vo Vašom prípade lacnejšia, pretože to závisí od českého veriteľa, nehnuteľnosti, ktorú by ste založili, a ponuky, ktorú Vám predloží španielska banka. Môžeme Vám však povedať, že by sme boli radšej, keby ste sa na to opýtali ešte pred začiatkom, a že ani z jednej možnosti nič nezarábame.Ak česká možnosť pre Vás nie je dostupná, všetko nižšie sa týka španielskej hypotéky, a to v poradí, v akom tento proces skutočne prebieha.

Prečo odporúčate možnosť, ktorá sa Vás netýka?Pretože náš poplatok pochádza zo strany predávajúceho, nie z financovania. Či zaplatíte v hotovosti vďaka českej hypotéke, alebo si požičiate tu, pre nás nič nemení, no pre Vás to znamená veľký rozdiel.

Môžem ich kombinovať?Kupujúci to robia. Niektorí získajú časť peňazí doma a zvyšok financujú tu, iní začnú českou hypotékou a neskôr ju refinancujú v Španielsku. Obe možnosti sú otázkou pre makléra, nie pre nás, a odpovede na ne získate pri úvodnom posúdení možností.

Čo v skutočnosti získa žiadateľ bez pobytu

Takmer všade uvádzané číslo je 60 až 70 percent ceny pre osobu bez pobytu. Nie je nesprávne. Len nezodpovedá tomu, čo vidíme pri kupujúcich s príjmom v inej mene než euro. Ak Vám poviete zverejnené číslo a skutočné zistíte až v šiestom týždni, rozpočet sa môže rozpadnúť.Španielske banky poskytujú úvery na základe príjmu a problémom je príjem v inej mene než euro. Väčšina mien im neprekáža, no každá banka má zoznam mien, pri ktorých je obozretná, a česká koruna na týchto zoznamoch figuruje. Žiadateľ bez pobytu je preto posudzovaný prísnejšie. Počítajte skôr s približne polovicou než so 60 až 70 percentami, ktoré sa bežne uvádzajú. Žiadateľ s príjmom v eurách to má viditeľne jednoduchšie a poľskí kupujúci, hoci tiež žijú mimo eurozóny, zvyčajne získajú bežný rozsah.Približne polovica je to, čo vidíme, nie pravidlo, ktoré by niekto zverejňoval. Niektorým klientom ponúknu viac, iným menej, pričom ponuka sa posudzuje pri každom žiadateľovi osobitne. Toto sú faktory, ktoré ju ovplyvňujú.

Váš príjemAký je vysoký, aký je stabilný a ako ľahko ho môže španielska banka overiť zo zahraničia. Zamestnanec s daňovými priznaniami za dva alebo tri roky predstavuje jednoduchý prípad. Účtovné výkazy spoločnosti sa posudzujú dlhšie.
Vaše existujúce dlhyZapočítava sa každý existujúci úver vrátane českej hypotéky, financovania auta a kreditných kariet. Banka posudzuje, akú mesačnú splátku dokážete zvládnuť popri všetkých ostatných záväzkoch, nie to, čo by ste zvládli samostatne.
Váš vek na konci splatnostiÚver musí byť splatený počas pracovného života, takže dostupná doba splatnosti sa s pribúdajúcim vekom skracuje a kratšia splatnosť znamená vyššiu mesačnú splátku pri rovnakom úvere.
Mena, v ktorej dostávate príjemNajvýznamnejší faktor pre žiadateľa, ktorý nie je rezidentom, a faktor, ktorý nič iné nevyváži. Práve on oddeľuje zverejnené rozpätie od sumy, ktorá Vám bude ponúknutá.
Nehnuteľnosť a jej ocenenieBanka poskytne úver vo výške podielu z hodnoty nehnuteľnosti podľa vlastného odhadcu. Lokalita, z ktorej banka nie je nadšená, alebo ocenenie nižšie než dohodnutá cena zníži výšku úveru bez toho, aby sa zmenil názor na Vás.
Ktorá bankaOchota bánk poskytovať úvery nerezidentom sa medzi bankami líši a časom sa mení. Keď jedna banka povie nie, znamená to iba odmietnutie jednej banky. Práve preto sa oplatí osloviť viacero bánk naraz, namiesto návštevy pobočky najbližšej k nehnuteľnosti.

Nič z toho nie je dôvodom vzdať sa hypotéky v Španielsku. Je to dôvod zistiť si svoju sumu ešte pred výberom nehnuteľnosti, nie až potom, pretože rozdiel medzi polovicou a sedemdesiatimi percentami z päťstotisíc eur predstavuje sto tisíc eur z vlastných peňazí. A to rozhodne nie je detail, ktorý chcete odhaliť počas rezervačnej lehoty.

Mám príjem v eurách. Platí pre mňa stále hodnota pre Česko?Nie, práve to je najväčšia výhoda vo Váš prospech. Žiadatelia s príjmom v eurách sa posudzujú jednoduchšie a spravidla sa na nich vzťahuje bežné zverejnené rozpätie. Menej záleží na tom, kde žijete, než na tom, v akej mene dostávate príjem.

Mohli by mi ponúknuť viac než polovicu?Áno. Niektorí klienti získajú viac, iným je ponúknutá nižšia suma. Závisí to od Vášho príjmu, existujúcich záväzkov, veku, meny a banky. Preto je poctivou odpoveďou na otázku „koľko dostanem“ posúdenie realizovateľnosti, nie číslo uvedené na webovej stránke.

Banka poskytuje úver podľa svojho ocenenia, nie podľa Vašej ceny

Španielska banka neposkytne úver ako percento zo sumy, ktorú ste sa dohodli zaplatiť. Poskytne percento z hodnoty nehnuteľnosti podľa vlastného odhadcu a táto hodnota je často nižšia než kúpna cena. Rozdiel medzi týmito sumami sa neodpočíta z ceny. Pripočíta sa k hotovosti, ktorú musíte zabezpečiť.Práve tu sa rozpočty dostávajú do problémov, a navyše neskoro, pretože ocenenie sa vykoná až po výbere nehnuteľnosti a dohode o cene. Čísla uvedené nižšie sú rovnaké ako na domovskej stránke.

Kúpna cenaS predávajúcim sa dohodnete na sume 500.000 €. Toto je číslo, ktoré uvádzajú všetci, a jediné, ktoré máte úplne pod kontrolou.
Banka ocenilaBanka vyšle vlastného odhadcu, ktorý stanoví hodnotu na 470.000 €. S nehnuteľnosťou nie je nič v neporiadku. Odhadca pracuje pre banku a odpovedá na otázku banky, nie na Vašu.
Banka poskytne 50 %Polovica z ocenenia, teda 235.000 €, nie polovica ceny. Rozdiel 30.000 € medzi cenou a ocenením sa nenápadne stal sumou, ktorú musíte financovať Vy.
Vlastné zdroje265.000 € plus náklady na kúpu, ktoré predstavujú približne 13 percent pri novostavbe a 9 percent pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu a banka Vám ich nikdy nepožičia. Nie 250.000 €, ako naznačovalo hlavné percento.

Ilustračný príklad. Hypotéka sa vypočítava z ocenenia banky, nie z kúpnej ceny.Jedným praktickým dôsledkom, ktorý je dobré poznať včas, je, že španielske ocenenie platí približne šesť mesiacov. Preto nemožno hypotéku na nehnuteľnosť, ktorá sa ešte len stavia, rozumne vybaviť niekoľko rokov vopred. To je mechanický dôvod časového načasovania vysvetleného nižšie na tejto stránke.Vypočítajte si približnú sumu vlastných peňazí, ktorú budete potrebovať.

Vypočítať

Kúpna cena

500.000 €

Bankové ocenenie

470.000 €

94 % z kúpnej ceny. Banka poskytuje úver na základe svojho ocenenia, nie ceny.

Koľko banka požičia

50 %

Pri príjme mimo eurozóny počítajte približne s polovicou.

Úroková sadzba

3 %

Orientačné. Sadzby sa menia.

Doba splácania

20 rokov

Mesačná splátka

1.303 €

Výška hypotéky235.000 €

Vlastné zdroje265.000 €

Náklady na kúpu (novostavba)64.839 €

Budete potrebovať329.839 €

Vlastné prostriedky a náklady na kúpu. Počas celej doby splácania hypotéky zaplatíte 312.793 € za 20 rokov.

Výsledok je orientačný. Koľko banka skutočne požičia, závisí od jej vlastného posúdenia Vášho príjmu a vlastného ocenenia nehnuteľnosti.

Chcete to radšej v e-maile?

Meno

E-mail

Bez záväzkov. Vaše údaje nikdy nepredávame.

Čo sa stane, ak bude ocenenie nižšie než cena?Váš úver sa vypočíta z nižšej hodnoty, takže na rovnakú nehnuteľnosť budete potrebovať viac vlastných peňazí. Vtedy môžete doplatiť rozdiel, opätovne rokovať o cene alebo od kúpy odstúpiť. Ktorá možnosť je dostupná, závisí od toho, čo ste podpísali. O tejto otázke sa oveľa lepšie rokuje pred rezerváciou než po nej.

Môžem použiť vlastného odhadcu?Nie pri úvere. Banka poskytuje úver na základe ocenenia odhadcu, ktorého akceptuje, a tento odhadca pracuje pre banku. Nejde ani o stavebný prieskum: nehľadá nedostatky a nenahrádza technickú prehliadku.

Čo budete musieť doložiť

Španielska banka chce mať úplný obraz o financiách, ktoré sa nachádzajú v inej krajine, fungujú v inom jazyku a podliehajú inému daňovému systému. Nič z tohto zoznamu nie je nezvyčajné. Ľudí zaskočí najmä čas potrebný na zhromaždenie dokumentov a skutočnosť, že chýbajúci alebo nepreložený dokument je najčastejším dôvodom prieťahov pri žiadosti.

Čo poskytnete	Prečo to banka potrebuje	Kedy to budete potrebovať
Váš príjem
Daňové priznania za dva alebo tri roky	Tak zahraničná banka overuje príjem, ktorý nevidí vo vlastnom systéme.	Na posúdenie realizovateľnosti, teda ešte pred tým, ako začnete vyberať nehnuteľnosti. Ak ich nemáte poruke, objednajte si ich včas.
Výplatné pásky alebo finančné výkazy	Aktuálne výplatné pásky potvrdzujú, že daňové priznania stále opisujú Vašu situáciu. Účtovné výkazy spoločnosti plnia rovnakú funkciu pri majiteľovi firmy.	So žiadosťou a s obnovením, ak proces trvá príliš dlho.
Úradné preklady a niekedy apostila	České dokumenty musia byť doručené vo forme, ktorú môže španielska banka akceptovať. Apostila je medzinárodná pečiatka potvrdzujúca, že dokument je v zahraničí pravý.	Pred podaním žiadosti. Toto je krok, ktorý pri neskorom vybavení nenápadne pridá niekoľko týždňov.
Vaše existujúce dlhy
Kontrola v registri dlžníkov	Vaša úverová história, rovnaká kontrola, akú vykonáva každý veriteľ.	K žiadosti.
Výpisy z existujúcich úverov	Každý existujúci záväzok sa započítava do toho, čo môžete mesačne splácať, vrátane vašej českej hypotéky.	K žiadosti. Splatenie menšieho úveru vopred môže zmeniť výsledok.
Vy a Vaša situácia v Španielsku
NIE	Vaše španielske daňové identifikačné číslo. Bez neho nemožno nič podpísať.	Pred dokončením kúpy a trvá to dostatočne dlho na to, aby sa oplatilo začať hneď, ako to budete myslieť vážne.
Španielsky bankový účet	Účet, z ktorého sa budú inkasovať mesačné splátky a cez ktorý sa neskôr budú uhrádzať energie a poplatky spoločenstvu vlastníkov.	Pred podpisom záložnej zmluvy.

Od kompletnej žiadosti po schválenie počítajte so štyrmi až ôsmimi týždňami. Slovo „kompletná“ je v tejto vete rozhodujúce: lehota nezačína plynúť v deň, keď sa rozhodnete požiadať, ale v deň, keď dorazí posledný preložený dokument.

NIE a administratíva

Potrebujem španielsky účet ešte pred podaním žiadosti?Áno. Pred podpisom hypotéky budete potrebovať účet v španielskej banke, z ktorého budete uhrádzať mesačné splátky. Nemusí byť vedený v banke, ktorá Vám poskytne peniaze, a s jeho otvorením Vám pomôžeme.

Kto to vybavuje a čo nie sme

Peniaze nepožičiavame, nie sme banka ani hypotekárni sprostredkovatelia. Predstavíme Vám sprostredkovateľa na tomto pobreží, ktorý sa špecializuje na nerezidentov a oslovuje viacero bánk naraz, a potom zabezpečíme, aby financovanie a kúpa postupovali súbežne.Spolupracujeme so spoločnosťou Fluent Finance Abroad, ktorá sa špecializuje na hypotéky pre nerezidentov. Môžete si prizvať vlastného hypotekárneho sprostredkovateľa alebo ísť priamo do banky a v oboch prípadoch Vás to u nás nebude nič stáť.Najdôležitejšiu vec sprostredkovateľ urobí ešte pred akýmkoľvek vybavovaním dokumentov. Posúdi Vašu situáciu a otvorene Vám povie, či hypotéku získate a približne v akej výške, ešte predtým, ako začnete vyberať nehnuteľnosti. Pošlite nám základné údaje a túto odpoveď zvyčajne dostanete nasledujúci deň.

Kto je zapojenýKoho zastupujú

Hypotekárny maklér: Vy. Posúdia Vašu situáciu a predstavia Vám konkrétne možnosti financovania. Keďže oslovia viacero bánk naraz, získate viac než jednu odpoveď, ktoré môžete porovnať. Relevantné iba v prípade, že kúpu financujete.
Banka: Samotná banka. Vedie Váš španielsky účet a môže Vám poskytnúť hypotéku. Španielsky účet budete potrebovať bez ohľadu na hypotéku, na energie, vodu a poplatky spoločenstvu vlastníkov.
Bankový odhadca: Banka, nie Vy. Jeho úlohou je stanoviť hodnotu nehnuteľnosti na účely poskytnutia úveru. Jeho úlohou nie je hľadať na nehnuteľnosti nedostatky. Nejde o technickú kontrolu a nenahrádza ju.
Arevont: Vy a iba na strane kupujúceho. Zabezpečíme predstavenie, zosúladíme financovanie s dátumami rezervácie a dokončenia kúpy a upozorníme Vás, keď čísla nevychádzajú. Vaše peniaze nikdy neuvidíme a úveru sa nikdy nedotkneme.

Otvorenie bankového účtu

Môžem mať vlastného hypotekárneho makléra?Áno, niektorí kupujúci tak postupujú. Môžete využiť aj vlastného hypotekárneho sprostredkovateľa. Budeme spolupracovať s kýmkoľvek, koho si vyberiete, a zvyšok služby zostane nezmenený.

Môžem splatiť hypotéku predčasne?Vo väčšine bánk áno, podmienky predčasného splatenia sa však líšia. O podmienky predčasného splatenia sa oplatí informovať ešte počas porovnávania ponúk, nie až po podpise jednej z nich.

Čo Vám sprostredkovateľ predloží a čo si v tom prečítať

Ponuka španielskej banky nie je iba jedno číslo. Dve ponuky s rovnakou úrokovou sadzbou na prvý pohľad môžu počas celej doby úveru stáť veľmi odlišné sumy a rozdiel sa zvyčajne skrýva v tom, čo od Vás banka požaduje uzatvoriť spolu s úverom.

Ponuky vedľa seba, písomneKeďže sa oslovuje viacero bánk naraz, dostanete písomné porovnanie, nie jednu ústnu ponuku: sadzbu a jej typ, dobu splatnosti, poplatky na začiatku, podmienky predčasného splatenia a celkové náklady každej ponuky. Jedna ponuka je cena. Viacero ponúk predstavuje informácie a je to jediný spôsob, ako odlíšiť bežnú ponuku od nevýhodnej.
Viazané produkty, produkty viazané na úrokovú sadzbuŠpanielske banky bežne znižujú úrokovú sadzbu výmenou za to, že si u nich uzatvoríte ďalšie produkty: životné poistenie, poistenie domácnosti, poukazovanie príjmu na účet, kartu a niekedy aj zmluvu na zabezpečovací systém. Zľava je skutočná a skutočné sú aj náklady na tieto produkty, preto sa oplatí nechať si sadzbu vypočítať oboma spôsobmi, s balíkom aj bez neho. Vyžiadanie takéhoto porovnania je najužitočnejšia vec, ktorú môže niekto urobiť pri ponuke španielskej hypotéky, a predstavuje veľkú časť skutočného účelu sprostredkovateľa.
Čo sa stane, ak ich neskôr zrušíteTieto produkty sú zvyčajne viazané na sadzbu počas celej doby úveru, takže zrušenie poistenia v treťom roku môže viesť k opätovnému zvýšeniu sadzby. Či sa tak stane a o koľko, je uvedené v ponuke. Oplatí sa prečítať si to ešte pred podpisom, nie až vtedy, keď Vám príde list.
Predbežné schválenie je zároveň vyjednávacím dokumentomVäčšina kupujúcich to vníma ako uistenie pre seba. Je to však viac než to. Predávajúci alebo developer, ktorý si vyberá medzi dvoma kupujúcimi, si vyberá medzi dvoma rizikami. Možnosť preukázať, že banka už preverila váš spis, má pri rokovaní svoju váhu, najmä keď žiadate o dátum dokončenia kúpy alebo lepšie podmienky, nie o zľavu.

Nič z toho nie je zárukou a radšej to uvedieme už teraz, než aby ste to zistili neskôr. Predbežné schválenie sa vydáva pred ocenením nehnuteľnosti a pred úplným preverím spisu a stále sa môže zmeniť. Jeho význam spočíva v tom, že neistotu posunie do fázy, keď sa s ňou dá lacno vysporiadať.

Kedy sú peniaze skutočne potrebné

Hypotéka nerozloží náklady rovnomerne od prvého dňa. Najmä pri novostavbe väčšina toho, čo zaplatíte pred dokončením kúpy, pochádza z vašich vlastných prostriedkov a banka prichádza až na konci. Takto vyzerá postup v oboch prípadoch.

Kedy	Novostavba	Sekundárna nehnuteľnosť
Rezervácia	Zvyčajne 6.000 až 11.000 € z vlastných prostriedkov. Ide o jedinú platbu mimo systému záruk, preto by mala byť nízka a zmluvné podmienky, ktoré sa jej týkajú, si treba prečítať ešte pred jej odoslaním.	Rezervačná záloha, zvyčajne 6.000 až 11.000 €, a pri drahších nehnuteľnostiach 1 % z ceny. Aj táto suma pochádza z vašich vlastných prostriedkov.
Zmluva	Pri podpise s developerom zvyčajne 20 až 40 percent z ceny plus DPH. Z vlastných prostriedkov. Hypotéka túto sumu nepokrýva.	V súkromnej kúpnej zmluve zvyčajne 10 až 20 percent. Opäť z vlastných prostriedkov.
Počas výstavby	Ďalšie platby sa riadia vlastným harmonogramom platieb projektu. Niektoré projekty prijímajú splátky podľa postupu výstavby, iné požadujú ešte jednu platbu a zvyšok na konci. Všetko hradíte vy.	Neuplatňuje sa. Pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu sa postupuje od zmluvy k notárovi bez obdobia výstavby, preto je celý proces kratší.
Žiadosť o hypotéku	Banka schvaľuje úver približne dva mesiace pred dokončením kúpy, pretože jej ocenenie platí len približne šesť mesiacov a chce oceniť dokončený dom.	Tu je viac priestoru, takže so žiadosťou možno začať skôr.
Dokončenie kúpy u notára	Banka vyplatí peniaze na dokončenú nehnuteľnosť a pokryje zostávajúcu sumu. Vtedy úver prvýkrát začne plniť svoju úlohu.	Banka vyplatí peniaze u notára a zostatok sa vyrovná v jednom kroku.

Dôsledok, ktorý je zároveň hlavným dôvodom existencie tejto tabuľky: pri kúpe nehnuteľnosti vo výstavbe financujete platby vo výške zálohy počas celého obdobia výstavby sami a hypotéka prichádza až na konci. Kupujúcemu, ktorý od prvého dňa počíta s tým, že „polovica bude z banky“, dôjdu peniaze v ôsmom mesiaci.

Kedy vybaviť financovanie

Nie okamžite, ale ani ako poslednú vec. Posúdenie možností patrí ešte pred začiatok hľadania. Samotná žiadosť patrí takmer na koniec a pri novostavbe nemá zmysel podávať ju skôr.

Týka sa krokov 1, 8 a 13 až 14 z 15

Posúdenie možností pred všetkým ostatnýmOdpoveď zvyčajne na ďalší deň
Pred prvým výberom nehnuteľností. Maklér posúdi váš príjem, vaše záväzky a menu, v ktorej dostávate mzdu, a oznámi vám, akú sumu si môžete reálne požičať a koľko vlastných prostriedkov budete potrebovať. Tento krok je zámerne mimo pätnástich krokov: zabraňuje tomu, aby boli ostatné kroky založené na nesprávnom čísle.
Čo si pozrieťOd prvého hovoru
Váš skutočný rozpočet tvorí úver, ktorý môžete získať, plus hotovosť, ktorú máte, mínus náklady na kúpu. Hľadajte podľa tejto sumy, nie podľa ceny, v ktorú ste dúfali, a váš výber nehnuteľností bude od začiatku realistický.
RezerváciaKeď si vyberiete
Rezervácia je platba z vašich vlastných prostriedkov a zaväzuje vás k časovému harmonogramu. V tomto momente prestáva byť otázka financovania teoretická, pretože odteraz vás môže zmeškaný termín financovania stáť nehnuteľnosť.
New buildTermíny určuje harmonogram developera a neposunú sa len preto, že banka postupuje pomaly.
ResaleUrčuje ich súkromná kúpna zmluva a zvyčajne je o niečo viac priestoru dohodnúť realistický termín.
Žiadosť a ocenenie nehnuteľnosti4 až 8 týždňov
Úplná žiadosť sa podáva s preloženými dokumentmi, znalec vykoná obhliadku a banka vydá svoju ponuku. Od doručenia kompletného spisu to trvá štyri až osem týždňov, pričom hlavnou príčinou dlhšieho trvania sú neúplné spisy.
New buildPribližne dva mesiace pred dokončením kúpy. Skôr to nemá zmysel: ocenenie by stratilo platnosť ešte pred dokončením nehnuteľnosti.
ResaleMožno začať skôr, pretože nehnuteľnosť už existuje a možno ju oceniť.
Podpis u notáraDeň dokončenia kúpy
Kúpna zmluva a záložná zmluva sa podpisujú súčasne a banka vyplatí svoju časť priamo. Medzi ponukou a týmto dňom si udržujte stabilnú finančnú situáciu: banka pred vyplatením vykonáva opätovnú kontrolu a nový dlh alebo zmena zamestnania v tomto období môžu ponuku zmeniť.

Celý proces kúpy krok za krokom

Vybavíte si to sami alebo cez nás

Rovnaká hypotéka, dva spôsoby vybavenia.

	Sami	S Arevont
Koľko bánk odpovie	Oslovíte jednu banku, zvyčajne tú, ktorá je spojená s nehnuteľnosťou, alebo najbližšiu pobočku, a jej ponuku nebude s čím porovnať.	Maklér osloví viacero bánk naraz, takže uvidíte viac než jednu odpoveď a dokážete rozlíšiť nevýhodnú ponuku od bežnej.
Keď poznáte svoj limit	Zvyčajne až po tom, ako nájdete nehnuteľnosť a podáte žiadosť, čo je najhorší možný okamih na zistenie, že je nižší, než ste plánovali.	Ešte predtým, ako začnete vyberať. Odpoveď o realizovateľnosti zvyčajne príde nasledujúci deň.
Rozdiel ceny a ocenenia	Prekvapí Vás neskoro a rozdiel medzi cenou a ocenením zaťaží Vaše vlastné finančné prostriedky bez varovania.	Od začiatku je súčasťou Vášho rozpočtu a maklér včas preverí pravdepodobné ocenenie, takže v šiestom týždni nič nečakane nezistíte.
Zosúladenie oboch harmonogramov	Lehoty na kúpu a tempo banky sú dva samostatné problémy, pričom oba sa týkajú Vás.	Termíny rezervácie a dokončenia kúpy porovnávame s harmonogramom financovania a upozorníme na to, keď sa prestanú zhodovať.
Jazyk	V španielčine alebo angličtine, s bankou alebo z inej krajiny.	Prevedieme Vás celým procesom a preložíme Vám španielčinu.
Koľko Vás to stojí	Pre nás je to v oboch prípadoch bez významu. Maklér, ak ho využijete, si účtuje vlastný poplatok.	Z našej strany nič. Náš poplatok hradí developer alebo predávajúci.

Koľko vás to bude stáť?

Kupujúci0 €Naša časť je pre Vás bezplatná: predstavenie ponuky, koordinácia a úprimné posúdenie, či čísla vychádzajú. Nič sa na tom nemení, ak sa rozhodnete pre hypotéku alebo kúpu úplne vzdať.
Hypotekárny maklérŠpecialista tretej strany s vlastným poplatkom, podielom z úveru a DPH, ktorého Vám maklér predstaví ešte predtým, ako sa k čomukoľvek zaviažete. Tento poplatok nesúvisí s tým, čo platíte za našu vlastnú službu, ktorá je bezplatná. Maklér si poplatok zarobí späť tým, že nájde lepšie podmienky a zabráni tomu, aby ste strávili šesť týždňov v banke, ktorá by Vám nikdy nepovedala áno.
BankaV Španielsku od roku 2019 banka hradí väčšinu nákladov súvisiacich s hypotékou: kolok z hypotéky, notára, zápis do katastra nehnuteľností a gestoría. Vy platíte iba ocenenie nehnuteľnosti. Banka nesmie tieto náklady zmluvne preniesť na Vás.

Náklady samotnej hypotéky majte oddelené od nákladov na kúpu. Samotná kúpa so sebou naďalej prináša dane a poplatky bez ohľadu na to, či ju financujete alebo nie: približne 13 percent navyše k cene pri novostavbe a približne 9 percent pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu, pričom nič z toho Vám banka nepožičia. Poplatok za ocenenie je jedinou položkou, ktorú hypotéka skutočne pridáva, a zároveň jedinou položkou, ktorú kalkulačka nákladov na tejto stránke zámerne nezahŕňa.Ak ponuka obsahuje poplatky za notára pri hypotéke, kolok z hypotéky alebo gestoría účtované Vám, treba to preveriť. Od roku 2019 ich hradí banka a zmluva ich nemôže opäť preniesť na Vás.

Náš poplatok hradí developer alebo predávajúci, aj keď si napokon hypotéku nevezmete.

Úprimne

Čo by sme Vám povedali telefonicky

Ak máte možnosť získať českú hypotéku, venujte tejto možnosti vážnu pozornosť skôr, než začnete riešiť španielsku hypotéku. Zvyčajne je rýchlejšia a jednoduchšia a zo španielskej kúpy urobí kúpu za hotovosť, čím odstráni celú kategóriu problémov, ktoré môžu vzniknúť neskôr.Približne polovica je to, čo pozorujeme pri príjme v inej mene než euro. Nie je to pravidlo a nikto to nezverejňuje: takmer všade uvádzané číslo je 60 až 70 percent a pri kupujúcom, ktorému je vyplácaný príjem v eurách, to približne zodpovedá realite. Niektorým zahraničným klientom ponúknu viac než polovicu a iným menej, v závislosti od príjmu, existujúcich záväzkov, veku, meny a banky, ktorú oslovia. Naše číslo považujte za predpoklad na plánovanie, nie za svoj vlastný limit.Financovanie si usporiadajte ešte pred výberom nehnuteľnosti, nie až potom. Nie preto, že je to prehľadnejšie, ale preto, že alternatíva má skutočné náklady: hypotéka, ktorá nestihne zmluvnú lehotu, Vás môže pripraviť o nehnuteľnosť aj rezervačný poplatok a nízke ocenenie po Vašom záväznom rozhodnutí Vás prinúti nájsť rozdiel z vlastných peňazí. Obömto situáciám sa dá predísť, ale iba vopred.A ak čísla ukážu, že táto kúpa nevychádza, povieme Vám to. Kupujúci, ktorý sa pri dokončení kúpy dostane až na hranicu svojich možností, si kúpil problém, nie dovolenkový dom.

Najčastejšie otázky o hypotékach v Španielsku

Môžem ako občan EÚ získať hypotéku v Španielsku?: Áno, ale nepredpokladajte 70 ani 80 percent ceny. Pri príjme v inej mene než euro je realistické plánovať približne polovicu hodnoty, ktorú stanoví banka, pričom ponuka sa líši podľa žiadateľa, jeho príjmu, existujúcich záväzkov, veku, meny, v ktorej dostáva mzdu, a banky. Preto preverujeme, koľko si môžete reálne požičať, ešte predtým, ako začnete vyberať nehnuteľnosť.
Koľko vlastných peňazí potrebujem?: Závisí to od toho, či kupujete novostavbu alebo nehnuteľnosť na sekundárnom trhu. Pri novostavbe majte pripravených približne 20 až 40 percent ceny na platby, ktoré môžu byť splatné ešte pred dokončením projektu, a navyše vlastné peniaze na dane a náklady kúpy vrátane 10-percentnej DPH. Pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu počítajte s financovaním bankou vo výške približne polovice hodnoty, ktorú banka uzná, pričom zvyšok ceny a všetky náklady uhradíte z vlastných prostriedkov. Pri nehnuteľnosti v hodnote 500.000 € to často znamená podstatne viac než 100.000 alebo 150.000 € v hotovosti.
Prečo banka poskytuje úver na základe svojho ocenenia, a nie ceny?: Pretože nehnuteľnosť slúži ako zabezpečenie úveru, takže banka poskytne úver podľa hodnoty, ktorú stanoví jej vlastný odhadca, nikdy však vo vyššej sume, než je cena, ktorú ste skutočne zaplatili. Ak sa dohodnete na sume 500.000 € a ocenenie dosiahne 470.000 €, úver sa vypočíta zo sumy 470.000 € a rozdiel sa pripočíta k hotovosti, ktorú potrebujete.
Ako dlho trvá schválenie?: Štyri až osem týždňov od podania kompletnej žiadosti. Chýbajúce a nepreložené dokumenty sú obvyklým dôvodom predĺženia, preto sa oplatí začať ich vybavovať ešte predtým, ako ich budete potrebovať.
Kedy mám začať vybavovať hypotéku?: Nie hneď, ale ani na poslednú chvíľu. Odpoveď o realizovateľnosti získajte ešte predtým, ako začnete vyberať nehnuteľnosti. Samotná žiadosť patrí ku koncu procesu: pri novostavbe banka schváli úver približne dva mesiace pred dokončením kúpy a skoršie podanie nie je užitočné, zatiaľ čo nehnuteľnosť na sekundárnom trhu poskytuje o niečo viac času. Nechcete začať s výberom bez toho, aby ste vedeli, koľko si môžete požičať.
Je predbežné schválenie zárukou?: Nie. Ide o kvalifikovaný odhad toho, čo môžete očakávať, a presne to potrebujete pred výberom nehnuteľnosti, banka však Vašu situáciu opäť preverí pred vyplatením úveru. Nový dlh alebo zmena zamestnania medzi týmito dvoma krokmi môžu zmeniť ponuku, preto dovtedy nič nemeníte.
Kto hradí poplatky súvisiace s hypotékou?: Od roku 2019 banka v Španielsku hradí väčšinu vlastných nákladov na zriadenie hypotéky: kolok z hypotéky, notára, zápis do katastra nehnuteľností a gestoría. Kupujúci hradí ocenenie nehnuteľnosti. Týka sa to iba hypotéky. Dane a poplatky spojené so samotnou kúpou sa nemenia a naďalej ich hradíte Vy.
Je lepšie požičať si peniaze vo svojej domovskej krajine?: Často áno. Zabezpečiť peniaze nehnuteľnosťou vo vašej krajine a kúpiť tu za hotovosť býva rýchlejšie a lacnejšie, preto vám odporúčame najskôr zvážiť túto možnosť. Ak to pre vás nie je dostupné, španielska hypotéka pre nerezidenta je úplne reálna, len trvá dlhšie a pokrýva menšiu časť ceny.

Not sure how far your budget really goes?

Talk it through with us