Kontrola nehnuteľnosti na Costa del Sol
Technická kontrola znamená, že odborník nehnuteľnosť prehliadne a zaznamená, čo s ňou v skutočnosti nie je v poriadku. Túto časť nevykonávame sami. Zabezpečíme kontrolóra alebo architekta, včas ich prizveme a postaráme sa, aby sa ich zistenia pretavili do konkrétneho výsledku: do ceny, podmienky, opravy pred podpisom alebo dôvodu nehnuteľnosť vôbec nekúpiť. Zároveň Vám povieme, kedy sa prieskum neoplatí objednať, pretože nie je potrebný pri každej kúpe.
Kto nehnuteľnosť skutočne kontroluje
Pred kúpou nehnuteľnosť kontrolujú štyri rôzne osoby a iba jedna z nich hľadá chyby. Je dobré to vedieť skôr, než predpokladáte, že niekto už skontroloval práve to, čo Vás znepokojuje.Odbornosť zabezpečujú špecialisti. My dohliadame na to, aby všetko do seba zapadlo: aby bol objednaný správny odborník, aby sa dostal k nehnuteľnosti, aby jeho správa prišla pred rozhodujúcim termínom a aby jeho zistenia jednoducho nezostali vo Vašej e-mailovej schránke.
| Kto | Na koho strane stoja | Čo skutočne robia |
|---|---|---|
| Technický kontrolór alebo architekt | Váš | Kontroluje nehnuteľnosť, konštrukciu, strechu, vlhkosť, inštalácie a bazén a zaznamenáva svoje zistenia. Ide o skutočnú technickú kontrolu, ktorá pri starších nehnuteľnostiach odhalí problémy, ktoré by sa inak prejavili až po nasťahovaní. |
| Právnik | Váš | Kontroluje dokumenty, nie budovu: vlastníctvo, poplatky a dlhy, dlhy voči spoločenstvu vlastníkov, zákonnosť stavby, povolenie na užívanie a nedostatky v oblasti územného plánovania. Nehnuteľnosť môže byť vo výbornom fyzickom stave a napriek tomu nevýhodnou kúpou, pričom platí aj opak. |
| Bankový odhadca | Banka | Stanovuje hodnotu na účely hypotéky. Hľadanie nedostatkov nie je jeho úlohou. Nejde o technický prieskum a nenahrádza ho. |
| Zástupca predávajúceho | Predávajúci | Zastupuje druhú stranu, čo je jeho úlohou a je to úplne legitímne. Jeho opis stavu je predajným opisom, nie kontrolou. |
| Remeselníci | Ani jedni, kým si ich nenajmete | Prichádzajú neskôr, keď už je čo oceniť alebo opraviť. Cenová ponuka na práce tiež nie je prieskumom budovy a staviteľ, ktorý chce zákazku získať, nie je osobou, ktorá Vám má povedať, či sú tieto práce potrebné. |
| Arevont | Váš | Vôbec nejde o technickú úlohu. Povieme Vám, kedy sa kontrolu oplatí objednať, zabezpečíme odborníka, umožníme mu prístup, zosúladíme termín s dátumom podpisu a využijeme jeho zistenia pri rokovaní s Vaším právnikom. |
Vykonávate kontrolu sami?Nie, a nechceli by sme, aby ste ju v takom prípade akceptovali. Nie sme architekti ani stavební inžinieri. Zabezpečíme špecialistu, budeme prítomní v čase, ktorý Vám vyhovuje, a postaráme sa o všetko s tým súvisiace. Správa patrí jemu a je na nej uvedené jeho meno.
Čo bankový odhad nie je
Ide o najdrahšie nedorozumenie na strane kupujúceho pri kúpe v Španielsku a jeho objasnenie nič nestojí. Ak si beriete španielsku hypotéku, nehnuteľnosť navštívi odhadca. Oficiálna osoba ju prejde s meracím prístrojom. Je veľmi ľahké dospieť k záveru, že budova bola týmto skontrolovaná.Nebola. Hypotekárny odhad slúži na to, aby banke povedal, akú hodnotu má jej zábezpeka. Odhadca potvrdí, že nehnuteľnosť zodpovedá dokumentácii, zaznamená jej zjavný stav, zmeria ju a vyhotoví fotografie. Všetko v tejto správe smeruje k jednému číslu a toto číslo je určené pre veriteľa.
Na čo táto správa odpovedáČo sa z nej stále nedozviete
- Bankový odhad (tasación)
- Akú hodnotu má nehnuteľnosť ako zábezpeka úveru podľa celoštátnych pravidiel oceňovania. Návšteva je skutočná a technik je kvalifikovaný, no jeho úlohou je určiť hodnotu, nie hľadať nedostatky. Vlhkosť za šatníkom nemení sumu, ktorú banka potrebuje.
- Právna previerka právnika
- Či je to, čo kupujete, z právneho hľadiska tým, čím sa javí: kto je vlastníkom, aké má dlhy, či bola nehnuteľnosť postavená a rozšírená s povolením a či existuje povolenie na užívanie. Neodpovedá na otázku, či strecha zateká.
- Energetický certifikát
- Písmenové hodnotenie, ktoré musí mať predávajúci. Vypočítava sa na základe konštrukcie a inštalácií, zvyčajne bez ich otvorenia, a nízke hodnotenie signalizuje prevádzkové náklady, nie zoznam nedostatkov.
- Inzerát a opis makléra
- Ako sa nehnuteľnosť prezentuje na predaj. Výrazy „v dobrom stave“ a „nedávno zrekonštruovaná“ sú bežným predajným jazykom bez presne stanoveného významu a fotografie boli zhotovené tak, aby ste ju chceli vidieť.
- Technická kontrola
- Stav samotnej budovy, ktorý opísala osoba bez záujmu na uskutočnení predaja. Toto je jediný z piatich dokumentov, ktorého účelom je nájsť, čo nie je v poriadku.
Ani jeden z ďalších štyroch dokumentov nie je nečestný. Každý dobre odpovedá na svoju vlastnú otázku. Chybou je aritmetika: sčítať štyri správy a predpokladať, že spoločne pokrývajú stav budovy.
Sources
Banka posiela odhadcu. Potrebujete ešte aj kontrolu nehnuteľnosti?Odpovedajú na odlišné otázky. Odhadca banke povie, akú hodnotu má nehnuteľnosť ako zábezpeka. Hľadanie nedostatkov nie je súčasťou jeho práce, takže odhad nenahrádza technickú kontrolu a nemožno ho tak ani chápať.
Kedy sa obhliadka oplatí a kedy hovoríme, že nie
Technická kontrola je v Španielsku dobrovoľná. Neexistuje žiadna zákonná povinnosť objednať si ju a väčšina španielskych kupujúcich tak nerobí. To nie je dôvod vynechať ju, znamená to však, že nikto v procese Vás nebude urgovať, aby ste ju absolvovali. Úprimná otázka preto neznie „mal by to urobiť každý“, ale „zmenilo by to v tomto prípade niečo“.Inšpektora zabezpečujeme tam, kde je to vhodné, nie pri každej kúpe. Zhruba takto u nás vyzerá hranica.
- Staršia nehnuteľnosť a všetko s vlastnou strechouVek je najsilnejším samostatným dôvodom. Dom má vlastnú strechu, vlastné odvodnenie a často aj vlastný bazén a záhradu. Každý z týchto prvkov je systém, ktorý sa opotrebúva podľa harmonogramu, ktorý Vám nikto nezapísal.
- Viditeľné stavebné práce, prístavby alebo prestavbaVždy, keď sa niečo pristavalo, uzavrelo alebo zmenilo na spálňu, vznikajú dve otázky: bolo to urobené kvalitne a bolo to urobené legálne? Inšpektor odpovedá na prvú, právnik na druhú a oplatí sa položiť ich spoločne.
- Znaky vlhkostiČerstvá farba na jednej nízkej stene, odvlhčovač v rohu pri obhliadke, prízemný byt so záhradou nad úrovňou podlahy. Vlhkosť je nedostatok, ktorý toto pobrežie spôsobuje najspoľahlivejšie a ktorý sa na fotografiách prejavuje najhoršie.
- Nehnuteľnosť, ktorá bola prázdnaMesiace bez prítomnosti kohokoľvek a drobné poruchy sa potichu hromadia: tesnenia, čerpadlá, technológia bazéna, kotol, klimatizačná jednotka, ktorá nebola dve letá zapnutá.
- Veľká investíciaNie preto, že drahé nehnuteľnosti sú horšie. Pretože rovnaké pomerné riziko predstavuje vyššiu sumu a pretože pri takejto úrovni nákladov nedostatok zvyčajne nie je viditeľný. Práve preto ho musí niekto ísť hľadať.
- Keď tam nemôžete byť osobneAk sa rozhodujete z Česka na základe fotografií a nášho videa, odborník prítomný v budove je časť procesu, ktorá Vám chýba, nie doplnok navyše.
A druhá polovica, ktorú by sme Vám radšej vysvetlili ešte predtým, než miniete peniaze. Pri novostavbe v záručnej lehote nejde o obhliadku, ale o kontrolu pri odovzdaní nehnuteľnosti, ktorá patrí na nižšie uvedenú súvisiacu stránku. Pri malom, novom a dobre udržiavanom byte bez čohokoľvek nezvyčajného obhliadka často iba potvrdí to, čo už ukázala dôkladná obhliadka, a rozumnou investíciou je skôr odborný posudok na jedinú vec, na ktorej Vám skutočne záleží.Uplatňujeme jednoduchý test: mohol by zistený nedostatok reálne zmeniť Vaše rozhodnutie, cenu alebo podmienku v zmluve? Ak je odpoveď záporná, povieme Vám to namiesto toho, aby sme niekoho objednali. Nie sú to naše peniaze ani naše popoludnie, takže nemáme dôvod zabezpečovať kontrolu, ktorá sa neoplatí.
Sekundárny trh verzus novostavba: prečo má kontrola inú úlohu
Fyzická kontrola vyzerá v oboch prípadoch podobne. Jej účel je však úplne odlišný a rozdiel spočíva v tom, kto je následne povinný niečo opraviť.
| Čo sa líši | Sekundárny trh | Novostavba |
|---|---|---|
| Záruka | Nikto. Predávajúci zodpovedá iba za skryté vady, o ktorých vedel a zatajil ich, pričom lehota na uplatnenie takéhoto nároku je krátka. | Desať rokov na konštrukciu, tri roky na inštalácie, jeden rok na dokončovacie práce. Platby uhradené pred dokončením kúpy sú kryté bankovou zárukou. |
| Kto opraví zistené nedostatky | Vy, keďže nehnuteľnosť už bude Vaša. Preto musí byť nedostatok zistený pred podpisom, kým ešte môže ovplyvniť cenu alebo podmienky. | Urobí to developer na vlastné náklady, čo je účelom zoznamu snagging. |
| Stav a vybavenie | Závisí od veku. Počítajte s tým, že kuchyňu a kúpeľne budete napokon musieť vymeniť, a očakávajte, že časom sa ozvú aj ďalšie veci. | Všetko je nové. Kontroluje sa, či bolo všetko riadne dokončené a či to zodpovedá tomu, čo ste si vybrali. |
| Energia | Nižšie energetické triedy a vyššia spotreba než pri novostavbe. Prejaví sa to na účtoch, nie v kúpnej cene. | Najvyššie energetické triedy, nižšia spotreba, nižšie účty. |
| Akú hodnotu má zistený nedostatok | Páka na vyjednávanie alebo dôvod odstúpiť. Mení Vaše rozhodnutie aj výslednú sumu. | Zoznam prác s termínom a niekto, kto je zmluvne povinný ich dokončiť. |
Toto je zároveň úprimný argument proti predpokladu, že nehnuteľnosť na sekundárnom trhu je lacnejšou cestou. Nehnuteľnosť na sekundárnom trhu častejšie znamená rekonštrukciu alebo sériu postupných prác, napríklad kuchyňu, kúpeľne a klimatizáciu, ako aj niečo, čo nikto neočakával po zbúraní steny. Ľahko sa môžete dostať na rovnakú alebo vyššiu sumu. Obhliadka je spôsob, ako sa táto matematika prestane javiť ako prekvapenie a stane sa číslom, ktoré poznáte ešte pred podpisom.
Sources
Potrebujete to pri novostavbe?Zvyčajne nie v tejto podobe. Na novostavbu sa vzťahuje desaťročná, trojročná a jednoročná záruka, takže v tejto fáze ide o kontrolu pri odovzdaní nehnuteľnosti a zoznam vád voči developerovi, čo je iná služba. Ak novostavba zostala dlhý čas dokončená a nepredaná alebo ak kupujete nehnuteľnosť pripravenú na okamžité nasťahovanie od súkromného predávajúceho namiesto developera, opäť sa uplatňuje režim nehnuteľnosti na sekundárnom trhu.
Predávajúci tvrdí, že nehnuteľnosť nemá žiadne vady. Je to záväzné?Nie je to to isté ako záruka. Pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu predávajúci zodpovedá za skryté vady, o ktorých vedel a zatajil ich, takže musíte dokazovať, čo vedela iná osoba, a to v krátkej lehote po tom, ako sa nehnuteľnosť už stala Vašou. Je to oveľa slabšia pozícia než zistenie, ktoré ste mali k dispozícii pred podpisom.
Čo sa stane po doručení správy
Správa, ktorá nič nezmení, nestála za objednanie. Toto je časť služby, ktorá je skutočne našou úlohou, a preto chceme, aby sa obhliadka uskutočnila dostatočne skoro na to, aby mala význam.
- Správu si prejdeme spolu s VamiSprávy sú vypracované v španielčine alebo angličtine a určené technicky zdatnému čitateľovi. Prejdeme si ju spolu s Vami a rozdelíme zistenia do troch skupín, ktoré existujú vždy: veci bežné pri nehnuteľnosti daného veku, veci, ktoré si čoskoro vyžiadajú finančné náklady, a veci, ktoré menia výsledné rozhodnutie.
- Zistenia, ktoré si vyžadujú dokumentáciu, postúpime advokátoviPrístavba postavená bez povolenia, terasa, ktorá bola uzavretá, bazén, ktorý sa nenachádza v opise v registri. Fyzické zistenie je začiatkom právnej otázky a tá patrí najprv Vášmu advokátovi, nie stavebníkovi.
- K zisteniu možno priradiť konkrétnu sumuVada bez nákladov na opravu nie je vyjednávacou pozíciou, ale zdrojom obáv. Ak samotná správa vyčísli potrebné práce, túto sumu predložíme strane predávajúceho. Ak ich nevyčísli, môžeme ešte pred rokovaním o cene získať cenovú ponuku na opravu od remeselníka, aby ste žiadali konkrétnu sumu za konkrétnu opravu, a nie vyjadrovali iba pocit týkajúci sa nehnuteľnosti. Stačí nám to povedať a vybavíme to. Pri čomkoľvek, o čo by ste sa skutočne sporili, sa oplatí počkať niekoľko dní.
- Ak je potrebný architekt, zabezpečíme hoNiektoré zistenia presahujú rámec toho, na čo vie odpovedať inšpektor. Či možno prístavbu dodatočne legalizovať, čo by si úprava v skutočnosti vyžiadala, či je Vami plánované dispozičné riešenie vôbec možné a koľko by čokoľvek z toho stálo. To je otázka pre architekta a zabezpečíme Vám ho. Ide o samostatného špecialistu so samostatným honorárom, ktorý Vám bude ponúknutý priamo, a nič z toho neprechádza cez nás.
- To, čo možno opraviť, sa stáva požiadavkou, nie sťažnosťouNa základe správy s Vaším advokátom presne stanovíme, čo treba zdokumentovať, opraviť alebo zohľadniť, a predložíme to strane predávajúceho. Ide o úplne iný rozhovor než žiadosť o zľavu preto, že nehnuteľnosť pôsobí opotrebovane.
- Premietne sa to do ceny, podmienok alebo lehotyZistenie môže viesť k zníženiu ceny, stať sa podmienkou, ktorú treba splniť pred dokončením kúpy, alebo viesť k oprave, ktorú najprv vykoná predávajúci. Ktorá z týchto troch možností je správna, závisí od zistenia a od toho, nakoľko má druhá strana záujem na uzavretí obchodu. Práve na to slúži vyjednávanie.
- Niekedy je riešením prestaťKlientom sme už odporučili nepokračovať, keď právna alebo technická kontrola odhalila niečo závažné. Nikto nemá rád takýto rozhovor, no stále je lacnejší než alternatíva. Nekúpiť je legitímnym výsledkom procesu kúpy a tak k tomu aj pristupujeme.
Na čo sa technická obhliadka skutočne zameriava
Technická obhliadka je vizuálna, neinvazívna kontrola dostupných častí budovy. Špecialista zaznamená stav každého prvku, zistené vady, ich predpokladanú závažnosť a položky, pri ktorých je pred istým posúdením potrebné odkrytie. Rozsah sa líši podľa nehnuteľnosti a osoby, ktorú vyšlete, preto to vnímajte ako charakteristiku úlohy, nie ako pevne stanovený zoznam.| Čo sa kontroluje | Prečo je to dôležité | Ako naložíme so zistením |
|---|---|---|
| Budova | ||
| Konštrukcia a základy | Praskliny, pohyb a sadanie sú zistenia, ktoré môžu ukončiť kúpu, a nie iba viesť k úprave ceny. Zároveň ide o vady, ktoré obhliadka zachytí najmenej pravdepodobne, pretože viditeľným príznakom býva často vlasová prasklina na nesprávnom mieste. | Ak je problém závažný, správa uvedie, čo treba ďalej preskúmať, a proces na tomto mieste zastavíme, kým nebude otázka zodpovedaná. Nič sa nepodpisuje, ak nie je objasnený stav nosnej konštrukcie. |
| Strecha, terasy a hydroizolácia | Na tomto pobreží strecha väčšinu roka nič nerobí a potom počas niekoľkých dní výdatného dažďa ukáže svoju hodnotu. Plochá strecha alebo terasa nad obytným priestorom je miestom, kadiaľ preniká voda. | Odhad nákladov na opravu sa stáva argumentom pri rokovaní o cene. Stojatá voda, poškodená membrána alebo terasa, z ktorej voda odteká nesprávnym smerom, sa stávajú podmienkou pred dokončením kúpy. |
| Fasáda, dažďová voda a odvodnenie | Odkvapové žľaby a zvody tu často jednoducho nie sú namontované, takže dažďová voda steká po stene a preniká do jej spodnej časti. Miestne je to bežné, no následný problém s vlhkosťou zostane na Vás. | Zisťujeme, čo o tom už rozhodlo spoločenstvo vlastníkov, keďže fasáda je zvyčajne spoločná a oprava môže byť predmetom mimoriadneho príspevku, nie Vašou vlastnou úlohou. |
| Vlhkosť a prenikanie vody | Vzlínajúca vlhkosť je bežná v bytoch na prízemí a v domoch postavených bez izolácie proti vlhkosti, pričom čerstvý náter ju pri obhliadke dokonale skryje. Ide o najspoľahlivejšie podceňovanú vadu na lokalite Costa del Sol. | Odčítania sa vykonávajú vlhkomerom, nie pohľadom. Odčítaná hodnota je číslo, ktoré môžete predložiť predávajúcemu, na rozdiel od tušenia. |
| Vnútri nehnuteľnosti | ||
| Okná, dvere a stolárske práce | Staré hliníkové rámy bez prerušenia tepelného mosta, jednoduché zasklenie a poškodené tesnenia rozhodujú o tom, či byt udrží svoju teplotu, alebo bude celé leto prevádzkovať klimatizáciu a napriek tomu zostane hlučný. | Zvyčajne ide o náklad, nie o krízu. Vyčíslime ho a uvedieme v ponuke ako známu sumu, nie ako prekvapenie v prvom roku. |
| Elektroinštalácia | Elektroinštalácia z iného desaťročia môže byť bezpečná a napriek tomu výrazne zaostávať za tým, čo vyžadujú súčasné predpisy. Rozhoduje aj o tom, či môžete pridať indukčnú varnú dosku, nabíjačku pre auto alebo druhú klimatizačnú jednotku. | Kontrola funkčnosti elektrického rozvádzača, okruhov a uzemnenia. Ak to správa označí ako problém, elektrikár vypracuje cenovú ponuku na modernizáciu ešte pred tým, ako sa zaviažete, nie až potom. |
| Vodoinštalácia, teplá voda a odtoky | Vek potrubí, tlak vody a to, ako v skutočnosti odteká voda zo spŕch a kuchyne. Pomalý odtok a nízky tlak sa prejavujú každý deň a na každej fotografii, ktorá kedy vznikla, zostávajú neviditeľné. | Batérie a vývody pustíme, odtoky sledujeme. Ak to poukazuje na potrubia v stenách, ide presne o takú položku, ktorú treba vyriešiť pred podpisom, nie až po ňom. |
| Klimatizácia a vykurovanie | Zariadenia majú svoju životnosť a servisnú históriu a to, že „funguje“ v apríli, neznamená to isté ako v auguste. Výmena predstavuje reálny náklad pre celú nehnuteľnosť. | Ak je to možné, spustíme vykurovanie aj chladenie. Vek a stav sa spolu s energetickou triedou premietnu do odhadu prevádzkových nákladov. |
| Kuchyňa a kúpeľne | Pri staršej nehnuteľnosti sú to dve miestnosti, pri ktorých by ste mali v určitom okamihu počítať s výmenou. Vedieť, či tento okamih nastane teraz alebo o osem rokov, tvorí väčšinu rozpočtu na renováciu. | Stane sa z neho plánovaný náklad s konkrétnym dátumom, čo je rozdiel medzi renováciou a núdzovou opravou. |
| Vonku a spoločné časti | ||
| Bazén, technológia a zavlažovanie | Súkromný bazén je stroj, nielen jama v zemi: čerpadlo, filtrácia, potrubia aj samotná konštrukcia. Úniky sú nákladné a pri naplnenom bazéne ich nevidno. | Ak správa upozorní na akýkoľvek problém, prizveme špecialistu na bazény a náklady na jeho prevádzku zahrnieme do výpočtu nákladov na vlastníctvo. |
| Záhrada, hranice a to, čo je kde postavené | To, čo sa nachádza na pozemku, by malo zodpovedať tomu, čo je v pláne. Veranda, sklad, pergola alebo prerobená pivnica, ktoré existujú v skutočnosti, ale nie sú uvedené v dokumentoch, predstavujú právny problém v podobe fyzickej stavby. | Zistenie z obhliadky ide priamo vášmu právnikovi. Toto je najčastejšie miesto, kde sa technická kontrola zmení na právnu. Ujasnite si, kto zodpovedá za ktorú otázku: inšpektor opíše, čo tam stojí a či to zodpovedá záznamu v katastri nehnuteľností a katastrálnemu záznamu. To, či možno stav legalizovať alebo či má povolenie na užívanie, je otázka pre právnika, nie pre inšpektora. Tri záznamy a jedna budova, pričom je úplne bežné, že sa nezhodujú. |
| Spoločné priestory a plánované práce | Výťahy, garáž, strecha, bazén a fasáda sú spoločné, rovnako ako účet. Spoločenstvo vlastníkov, ktoré už schválilo nákladnú opravu, vás zaviazalo na úhradu vášho podielu ešte predtým, ako prídete. | Fyzický stav vyplýva z obhliadky, zápisnica a dlhy od právnika a my sa postaráme o to, aby sa tieto informácie posudzovali spoločne, nie oddelene. |
| Trieda energie a prevádzkové náklady | Staršia nehnuteľnosť patrí do nižších tried s vyššou spotrebou a prejaví sa to každý mesiac, nie iba raz u notára. | Zahrnie sa do celkových nákladov na vlastníctvo spolu s poplatkom spoločenstvu a ročnými daňami, aby sa lacnejšia kúpa poctivo porovnala s novšou nehnuteľnosťou. |
Miesto obhliadky v procese kúpy
Celý proces kúpy má pätnásť krokov, od prvého telefonátu až po kľúče. Technická kontrola má svoje časové okno a je užšie, než väčšina ľudí predpokladá: treba ju objednať dostatočne skoro, aby zistenie ešte mohlo niečo zmeniť, a dokončiť pred podpisom, ktorému má poskytnúť podklady.Kroky 8, 9, 13 a 14 z 15
- Rezervácia a čas na rozhodnutieKeď nájdete správnu nehnuteľnosťRezervácia stiahne nehnuteľnosť z trhu počas jej preverovania. Práve v tomto bode sa treba rozhodnúť, či je technická obhliadka súčasťou preverovania, pretože v rezervačnej zmluve sa zároveň dohodne, čo sa stane so zálohou, ak kontrola odhalí problém. Rozhodovanie až potom spôsobuje, že ľudia majú pocit, že musia pokračovať.ResaleRezervačná záloha a dohodnuté podmienky. Dohodnú sa tu aj cena, termíny a vybavenie, čo je presne to, čo môže zistenie znovu otvoriť.
- Kontroly prebiehajú súbežneZvyčajne dva až štyri týždnePrávna previerka sa začína po rezervácii a práve vtedy je prirodzené vykonať súbežne aj technickú obhliadku. Rovnaké obdobie, dvaja rôzni špecialisti, dva rôzne zoznamy. Ich prekrytie je dôležité, pretože zistenie týkajúce sa budovy sa veľmi často zmení na otázku o dokumentoch a chcete, aby v tom okamihu obaja odborníci stále pracovali.
- Posledná kontrola pred podpisomPred dokončením kúpyPri staršej nehnuteľnosti sa pred podpisom vrátime a znova ju skontrolujeme, spolu s vami alebo vo vašom mene. Táto kontrola je naša a nejde o obhliadku: overíme, či je nehnuteľnosť v dohodnutom stave a či sa v nej stále nachádza vybavenie uvedené v súpise. Ak chcete profesionálnu technickú kontrolu architektom alebo inšpektorom, zabezpečíme ju samostatne.New buildPri novostavbe proces závisí od developera. Niektorí vykonávajú snagging pred prevodom vlastníctva, iní až po ňom. Ide o nadväzujúcu službu.ResaleStav v porovnaní s tým, čo bolo dohodnuté, a súpis v porovnaní s tým, čo sa v nehnuteľnosti ešte nachádza.
- Notár a kľúčeDeň dokončenia kúpyTermín, od ktorého sa odvíja všetko uvedené vyššie. Po podpise listiny je nehnuteľnosť Vaša v stave, v akom sa nachádza, a zistenie, ktoré príde na druhý deň, už znamená účet za opravu, nie vyjednávaciu pozíciu. Nemusíte tam byť osobne, ak má Váš právnik plnú moc, a my tam budeme tak či tak.
Tá istá nehnuteľnosť, overená dvoma spôsobmi
Ako vyzerá technická stránka kúpy bez zástupcu kupujúceho a s ním.| Sami | S Arevont | |
|---|---|---|
| Kto Vám povie, v akom je stave | Maklér predávajúceho, ktorého úlohou je predať konkrétnu nehnuteľnosť a ktorého opis jej stavu je predajným opisom. | Odborník, ktorý nemá záujem na dokončení predaja a jeho jedinou úlohou je nájsť, čo je nesprávne. Našou úlohou je zabezpečiť jeho včasné zapojenie. |
| Hľadanie správnej osoby | Hľadanie v jazyku, ktorému možno nerozumiete, bez možnosti rozoznať kontrolóra od staviteľa, ktorý hľadá zákazku na opravu, ktorá bude nasledovať. | Zabezpečíme kontrolóra alebo architekta z okruhu ľudí, s ktorými spolupracujeme, a povieme Vám, ktorého z nich si nehnuteľnosť vyžaduje. |
| Načasovanie | Objednaná neskoro, až po podpise rezervačnej zmluvy a zložení zálohy, keď má zistenie najmenšiu vyjednávaciu silu. | Objednaná na rovnaké obdobie ako právna previerka, takže na zistenie stále existuje priestor na reakciu. |
| K čomu vedie správa | Technický dokument v španielčine a rozhovor s druhou stranou o jeho obsahu v španielčine. | Prečítame si ju s Vami, rozdelíme ju na to, čo je bežné, čo predstavuje náklad a čo mení odpoveď, a poslednú kategóriu premeníme spolu s Vaším právnikom na požiadavku. |
| Koľko Vás to stojí | Poplatok kontrolóra, bez ohľadu na to, kto ho zabezpečí. | Rovnaký poplatok kontrolóra Vám bude fakturovaný priamo. Zabezpečenie, prístup, načasovanie aj následné vyjednávanie sú bezplatné, pretože ako kupujúci nám nikdy nič neplatíte. |
Nehnuteľnosť, ktorá bola oveľa staršia než na fotografiách
Jedna nehnuteľnosť, ktorú sme išli pozrieť, bola jednoducho oveľa staršia, než naznačovali fotografie v ponuke. Na fotografiách nebolo nič nepravdivé. Boli dobre osvetlené, dobre komponované a zhotovené v najlepšej hodine dňa, pričom žiadna z nich neprezrádzala vek nehnuteľnosti. Pobyt priamo v nej trval približne desať sekúnd a zodpovedal otázku, ktorú celá ponuka nechávala otvorenú. Toto je miernejšia verzia problému, ktorú odhalíte tým, že sa dostavíte na miesto. Drahšia verzia je tá, ktorú vôbec nevidíte: čo sa nachádza za stenou, pod terasou a vo vnútri inštalácií. Nikto to neodhalí tým, že sa dostaví na miesto, a práve preto je potrebné poslať tam človeka, ktorého úlohou je hľadať takéto nedostatky.Obhliadka Vám povie vek nehnuteľnosti. Technická kontrola Vám povie, koľko Vás bude stáť.
Koľko to stojí?
- Kupujúci0 €Neplatíte nám nič bez ohľadu na to, či niečo kúpite, ani na to, či Vás kontrola, ktorú sme zabezpečili, od kúpy nehnuteľnosti odradí.
- Developer alebo predávajúci
- Novostavba
- 2,5 to 6 %
- Sekundárne nehnuteľnosti
- 1,5 to 4 %
- Kontrolór alebo architektZa kontrolu Vám vystaví faktúru priamo. Neplatí nám a za odporúčanie si nič neúčtujeme, rovnako ako pri advokátskej kancelárii, ktorú odporúčame.
Naša časť je bezplatná. Rozhodnutie, či sa kontrola oplatí, zabezpečenie odborníka, získanie jeho prístupu, zosúladenie termínu s dátumom podpisu a využitie zistení pri vyjednávaní Vás nič nestojí, pretože ako kupujúci neplatíte spoločnosti Arevont nikdy a za nič.Samotná technická kontrola sa zabezpečuje samostatne a odborník Vám cenu oznámi priamo. Nezverejňujeme jej cenu a nebudeme vymýšľať rozpätie: poplatok závisí od nehnuteľnosti, jej veľkosti a vzdialenosti, ktorú musí odborník precestovať, pričom ide o jeho poplatok, nie náš. Sumy sa dozviete pred objednaním a rozhodnete sa Vy.Ani to, čo nasleduje po správe, nie je naša služba. Špecialista na bazény, elektrikár alebo staviteľ, ktorý Vám vypracuje cenovú ponuku na opravu, Vám za svoju prácu vystaví faktúru. Pri prechode cez nás sa k jeho faktúre nepripočítava nič, ani v tomto prípade, ani pri ničom inom.
Cena nehnuteľnosti je rovnaká, aj keď pôjdete priamo. Pri novostavbe si pokojne vyžiadajte cenník developera a overte si ho.
Čo za Vás technická kontrola neurobí
Nikoho neprinúti nič opraviť. Pri staršej nehnuteľnosti neexistuje záruka. Predávajúci zodpovedá iba za skryté vady, o ktorých vedel a zatajil ich, čo znamená dokazovať, čo niekto iný vedel, v krátkej lehote, keď už je nehnuteľnosť Vaša. Hodnota správy preto spočíva výlučne v rozhodnutí, ktoré urobíte, kým ho ešte môžete urobiť, nie v neskoršom uplatnení nároku.Nie je to ani záruka. Kontrola je vizuálna a bez zásahov: nič sa nerozoberá, žiadna stena sa neotvára a správa, v ktorej sa uvádza, že položka si vyžaduje ďalšie preskúmanie, je poctivá, nie vyhýbavá. V druhom roku sa stále môže objaviť niečo, čo nikto nemohol vidieť v popoludní, keď sa tam nachádzal.Ani ju nezabezpečujeme pri každej kúpe. Pri novostavbe v záručnej lehote je úlohou kontrola pri odovzdaní nehnuteľnosti, nie technická kontrola. Pri malom, nedávno postavenom a dobre udržiavanom byte je často rozumnejšou investíciou dobrá obhliadka spolu s cenovou ponukou odborníka na jednu vec, na ktorej Vám záleží. Radšej Vám to povieme a pomýlime sa pri poplatku, než by sme niekoho objednali len preto, aby celý proces pôsobil dôkladne.
Často kladené otázky o technickej kontrole
- Je technická kontrola v Španielsku povinná?
- Nie. Pri kúpe neexistuje zákonná povinnosť absolvovať ju a väčšina španielskych kupujúcich ju neabsolvuje. Nikto z účastníkov procesu ju od Vás nebude požadovať, a práve preto sa o nej musíte rozhodnúť Vy, namiesto toho, aby ste na ňu čakali.
- Kedy si ju musím objednať?
- Ideálne pri rezervácii, aby prebiehala v rovnakom dvoj- až štvortýždňovom období ako právna previerka a skončila pred podpisom záväznej zmluvy. Dostatočne neskoro na to, aby ste to s nehnuteľnosťou mysleli vážne, ale dostatočne skoro na to, aby zistenie ešte mohlo ovplyvniť cenu alebo sa stať podmienkou.
- Koľko stojí a kto ju zaplatí?
- Odborník Vám cenu oznámi priamo a vystaví Vám faktúru, pričom poplatok závisí od nehnuteľnosti a jej veľkosti. Sumy nezverejňujeme, pretože nejde o náš poplatok. Naša vlastná časť, teda jej zabezpečenie a riešenie zistení, je bezplatná rovnako ako všetko ostatné, čo pre kupujúceho robíme.
- Čo sa stane, ak kontrolór nájde niečo vážne?
- Stáva sa z toho konkrétna požiadavka, nie sťažnosť. Spolu s Vaším právnikom spíšeme, čo treba zdokumentovať, opraviť alebo zohľadniť, a predložíme to predávajúcemu. Môže sa to odpočítať z ceny, stať sa podmienkou pred dokončením kúpy alebo sa oprava môže vykonať ešte predtým. A ak je stav dostatočne vážny, odporučíme od kúpy odstúpiť, čo sme už v minulosti urobili.
- Môže predávajúci odmietnuť vpustiť inšpektora?
- Prístup si vyžaduje súčinnosť predávajúceho a zvyčajne sa dohodne bez ťažkostí, často spolu s obhliadkou. Ak je odmietnutý alebo opakovane odkladaný pri nehnuteľnosti, ktorú si už rezervujete, je to samo osebe informácia a podľa toho by sme k tomu pristupovali.
- Musím kvôli tomu byť v Spain?
- Nie. Špecialista Vás tam nepotrebuje a nepotrebujeme Vás tam ani my. Dostanete správu, prejdeme si ju s Vami počas hovoru a ak chcete vidieť niečo konkrétne, vrátime sa tam a ukážeme Vám to prostredníctvom videa.
