Nerezidentská daň z majetku v Španielsku
Za 30 sekúnd
Nerezident, ktorý vlastní nehnuteľnosť, platí zo svojej nehnuteľnosti španielsku daň každý rok bez ohľadu na to, či ju prenajíma, alebo nie, prostredníctvom formulára Modelo 210: 19 %, ak ste daňovým rezidentom v EÚ alebo EHP, a 24 %, ak nie ste.
Modelo 210Štátny úrad daňovej správy
- Typ daňovníka
- REZIDENT EÚ/EHP
- Základ dane
- PRIPÍSANÝ PRÍJEM
- Odpočítateľné výdavky
- X XXX,XX €
- Daňové obdobie
- AAAA
- Typ daňovníka. Táto možnosť určuje sadzbu: 19 %, ak je tu zaškrtnutá, inak 24 %.
- Základ dane. Pripísaný príjem za obdobie, keď ste nehnuteľnosť neprenajímali, alebo skutočný príjem z prenájmu za obdobie, keď ste ju prenajímali. Nikdy nie oboje naraz.
- Odpočítateľné výdavky. Toto políčko môže použiť iba rezident EÚ/EHP.
- Daňové obdobie. Daňový rok, za ktorý podávate priznanie, teda rok pred rokom podania.
Čo túto daň spúšťa a aká je jej výška?
Modelo 210 je španielske daňové priznanie, ktoré podáva vlastník bez rezidencie a ktoré je splatné aj vtedy, keď sa nehnuteľnosť nikdy neprenajíma. Povinnosť vzniká vlastníctvom, nie prenájmom: Španielsko pripisuje pomyselný príjem už samotnému vlastníctvu obývateľnej nehnuteľnosti a skutočný príjem z prenájmu zdaňuje osobitne, ak vznikne.Sadzba závisí od toho, kde ste daňovým rezidentom: vo všeobecnosti 19 % pre EÚ a EHP a 24 % pre všetkých ostatných. Uplatňuje sa na rôzne základy podľa toho, či ste nehnuteľnosť prenajímali alebo nie. Túto sadzbu tu uvádzame iba stručne, pretože je jednoducho dôvodom, pre ktorý táto povinnosť vôbec existuje. Úplná tabuľka sadzieb, percentá základu pripísaného príjmu a pravidlá odpočítania výdavkov sú samostatnou a podrobnou témou.
Prenajímali ste nehnuteľnosť v ktoromkoľvek období počas roka?
- Áno, časť roka alebo celý rokPriznanie podávate zo skutočne prijatého príjmu z prenájmu sadzbou určenou vašou daňovou rezidenciou.
- Nie, nikdy sa neprenajímalaPriznanie podávate z pomyselného pripísaného príjmu, ktorý vzniká vlastníctvom obývateľnej nehnuteľnosti.
Kedy treba podať priznanie?
Kalendár podávania sa nedávno zmenil, no väčšina komentárov v češtine ani angličtine túto zmenu ešte nezachytila. Kedysi sa lehota na podanie priznania za práve skončený rok opisovala ako jediný termín na konci roka. Teraz sa začína skôr a zostáva otvorená počas väčšiny nasledujúceho roka.
| Situácia | Čo sa podáva | Kedy |
|---|---|---|
| Nehnuteľnosť sa nikdy neprenajímala, vlastník ju užíval alebo bola prázdna | Modelo 210, pripísaný príjem, raz ročne. | Od 1. apríla do 31. decembra roka nasledujúceho po daňovom období. |
| Nehnuteľnosť prenajímaná časť alebo celý rok | Modelo 210 za príjem z prenájmu a samostatné priznanie za obdobie, keď sa nehnuteľnosť neprenajímala. | Samostatná príručka o dani z prenájmu na tejto stránke podrobne uvádza frekvenciu podávania aj presnú sadzbu. |
| Prvý rok vlastníctva | Obdobie pripísaného príjmu sa počíta iba od dátumu, keď ste nadobudli vlastníctvo. | Podáva sa v rovnakej lehote nasledujúceho roka a vypočítava sa iba za časť roka. |
| Priznanie po rokoch omeškania | Stále sa podáva na tlačive Modelo 210, pričom sa pripočítajú úroky a príplatok za oneskorené podanie. | Podajte ho hneď, ako si ho všimnete. Prirážka rastie tým viac, čím dlhšie je podanie oneskorené, takže čakanie je jediná vec, ktorá túto situáciu spoľahlivo zhoršuje. |
Čo už musí existovať predtým, ako bude možné čokoľvek z toho podať?
V prvom rade potrebujete NIE, pretože bez neho nemôžete podať žiadne španielske daňové priznanie. Zákon pri samotnom podaní nevyžaduje španielsky bankový účet, v praxi však väčšina vlastníkov platí prostredníctvom neho. Zriaďovať ho až v čase, keď sa blíži prvá lehota na podanie, je presne ten druh zbytočného zhonu na poslednú chvíľu, ktorému sa oplatí predísť.Začať vybavovať NIE včas nie je len úloha spojená s dokončením kúpy. Považovať ho za takúto úlohu je najčastejším dôvodom, prečo sa prvé podanie úplne zmešká, namiesto toho, aby bolo iba oneskorené.
- Máte NIE?Who decidesVy alebo Váš zástupcaWhat it grantsČíslo potrebné v každom priznaníIf noPodanie nie je možné
- Máte katastrálne číslo?Who decidesNa potvrdení o IBIWhat it grantsZáklad imputovaného príjmuIf noVýpočet priznania nie je možný
- Podáte priznanie sami alebo prostredníctvom zástupcu?Who decidesVaša voľbaWhat it grantsBuď vedie k platnému podaniuIf noBez zabezpečenia oboch sa nič nepodá
Služba Arevont na vybavenie NIE a administratívy slúži na načasovanie tohto procesu v súlade so zvyškom kúpy, namiesto jeho odkladania až do chvíle, keď sa blíži lehota.
Uplatňuje sa rovnaké rozdelenie podľa rezidencie aj pri predaji?
Nie a je dôležité to vedieť práve preto, že je to v rozpore s práve opísaným vzorcom. Daň z kapitálového zisku pri predaji nehnuteľnosti v Španielsku predstavuje paušálne 19 % pre každého nerezidenta bez ohľadu na to, či je z EÚ/EHP alebo nie. Daň z príjmu pri vlastníctve a prenajímaní nehnuteľnosti sa rozdeľuje podľa rezidencie, daň pri predaji však nie.
Čo vyplýva zo vzorca dane z príjmuAká je situácia pri predaji
- Predávajúci mimo EÚ/EHP platí vyššiu sadzbu podľa vzorca 24 %
- Sadzba dane z kapitálového zisku je 19 % pre každého nerezidenta bez ohľadu na rezidenciu. Iba daň z príjmu pri vlastníctve a prenajímaní nehnuteľnosti sa rozdeľuje podľa statusu EÚ/EHP.
Čo si overiť predtým, ako budete predpokladať, že podanie je vybavené
Tri veci, ktoré si treba raz ročne overiť, nie iba predpokladať.| Vyžiadať si | Čo sa dozviete | Ako vyzerá zlá odpoveď |
|---|---|---|
| Kto je menovite zodpovedný za podanie | Niekto musí toto priznanie každý rok pripraviť a podať, nejde o účet, ktorý príde sám. Väčšina vlastníkov, ktorí ho zmeškajú, si jednoducho nikdy nepotvrdila, kto ho podáva. | Rok po dokončení kúpy nie je určená žiadna osoba ani firma zodpovedná za podanie. |
| Či bolo podané priznanie za prvý neúplný rok | Aj pri kúpe dokončenej v priebehu roka je za daný rok potrebné podať priznanie pomerne podľa dĺžky obdobia. Práve toto podanie vlastníci najčastejšie úplne zabudnú podať, pretože samotné dokončenie kúpy naň nijako neupozorní. | Predpoklad, že povinnosť vzniká až v nasledujúcom januári, a nie dňom dokončenia kúpy. |
| Či je vybavené NIE a prípadne aj španielsky účet | Bez NIE nie je možné podať priznanie imputovaného príjmu ani priznanie z prenájmu. Odkladať jeho vybavenie až do chvíle, keď sa blíži lehota, je najčastejším zbytočným dôvodom oneskorenia. | Žiadosť o NIE, ktorá nebola podaná s dostatočným časovým predstihom. |
Vysvetlenie povinnosti, nie Vášho vlastného podania
Zmenu lehoty na podanie (Orden HAC/623/2026) sme si prečítali priamo na vlastných stránkach Agencia Tributaria 17. augusta 2026. Ide o skutočnú a nedávnu zmenu, ktorú väčšina komentárov k tejto téme zatiaľ nezohľadnila. Sadzbu tu zámerne uvádzame len stručne: presné percentá, základ imputovaného príjmu a pravidlá odpočítania výdavkov sú podrobne a na základe zdrojov spracované v samostatnom sprievodcovi daňou z prenájmu. Duplikovanie tejto tabuľky na tomto mieste by časom mohlo viesť len k ich vzájomnému rozchádzaniu.Ide o všeobecné informácie o tom, kedy a prečo táto povinnosť existuje. Nejde o výpočet toho, koľko máte osobne zaplatiť, ani o náhradu za overenie, kto toto priznanie podá za Vás. Arevont nie je daňový poradca a toto priznanie nepodáva.Niektoré veci zámerne ponechávame v samostatných sprievodcoch: presná tabuľka sadzieb, percentá základu imputovaného príjmu a odpočítateľnosť výdavkov patria do sprievodcu daňou z prenájmu. Sadzba dane z kapitálového zisku a 3 % zrážka pri predaji patria do sprievodcu nákladmi na predaj a ukončenie vlastníctva. Ak sa sami stanete daňovým rezidentom Španielska, celý tento režim sa nahradí iným režimom, ktorému je venovaný samostatný sprievodca.
Často kladené otázky o dani pre nerezidentov
- Čo sa stane, ak toto priznanie jednoducho niekoľko rokov nepodáte?
- Nezanikne. Stále budete musieť podať zmeškané priznanie a zaplatiť úrok a príplatok, ktorý sa zvyšuje, čím dlhšie zostáva nepodané. Španielsky daňový úrad môže spätne konať, keď sa o ňom dozvie, napríklad pri neskoršom predaji. Neskoré, ale dobrovoľné podanie ešte pred výzvou sa posudzuje miernejšie než odhalenie nepodania. To je praktický dôvod podať zabudnuté priznanie za daný rok, namiesto nádeje, že zostane nepovšimnuté.
- Zmení vlastníctvo prostredníctvom spoločnosti niečo z toho?
- Mení celý režim, nielen sadzbu. Spoločnosť vlastniaca nehnuteľnosť v Španielsku je spravidla zdaňovaná podľa pravidiel pre právnické osoby, a nie podľa režimu pre fyzické osoby opísaného vyššie, pričom má vlastné povinnosti pri podávaní priznaní. Na spoločnosť so sídlom v niektorých nespolupracujúcich jurisdikciách sa vzťahuje aj osobitná daň z nehnuteľností. Ide o úplne iné porovnanie.
- Platí sa priznanie imputovaného príjmu aj za nehnuteľnosť, ktorá je neobývateľná alebo sa rekonštruuje?
- Vo všeobecnosti áno, pretože povinnosť súvisí s vlastníctvom mestskej nehnuteľnosti určenej na bývanie, nie s tým, či v nej počas rekonštrukcie môže niekto bývať. Nehnuteľnosť, ktorá je skutočne nespôsobilá na bývanie, predstavuje konkrétnu a zdokumentovanú výnimku, ktorú je vhodné konzultovať s daňovým poradcom, namiesto toho, aby ste predpokladali jednoznačný záver. Nejde o všeobecné pravidlo, ktoré by bolo možné takto alebo opačne uplatniť v každom prípade.
