Koordinácia právnej previerky nehnuteľnosti v Španielsku
Právne služby neposkytujeme a zámerne to otvorene uvádzame: právnu previerku španielskej nehnuteľnosti vykonáva nezávislý právnik, ktorý zastupuje Vás, nie nás ani predávajúceho. Našou úlohou je koordinácia všetkého, čo s ňou súvisí, aby sa rezervačná zmluva prečítala ešte pred odoslaním Vašich peňazí, aby sa dokumenty skutočne dostali k právnikovi, aby sa dodržali lehoty a aby ste vždy vedeli, čo ešte zostáva otvorené. Samotná previerka zvyčajne trvá 2 až 4 týždne od rezervácie a až do jej dokončenia Vám neodporučíme nič podpisovať.
Kto previerku vykonáva a koho jednotliví účastníci zastupujú
Právnej stránky kúpy v Španielsku sa dotýkajú tri strany a najdôležitejšie je najprv si ujasniť, koho jednotliví účastníci zastupujú. Jeden zastupuje Vás. Jeden nezastupuje nikoho. Jedným sme my a nie sme advokátska kancelária.Odbornosť zabezpečujú špecialisti. My dohliadame na to, aby všetko do seba zapadalo: aby nasledoval správny krok v správnom poradí a aby nič nečakalo na dokument, ktorý si nikto nevyžiadal.Na právnu previerku štandardne odporúčame Malaga Solicitors, nezávislú španielsku advokátsku kanceláriu pôsobiacu na Costa del Sol (pobočku Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P., NIF B93659845). Právnik zastupuje Vás, nie Arevont ani predávajúceho, a spolupracujete s miestnym právnikom, ktorý pozná miestne úrady a kataster nehnuteľností. Samozrejme, kedykoľvek si môžete vybrať vlastného právnika. Za toto odporúčanie od kancelárie nedostávame žiadnu províziu ani inú odmenu.
| Čo treba urobiť | Kto to vybavuje | Čo to znamená pre Vás |
|---|---|---|
| Pred rezerváciou | ||
| Predstavenie právnika | Arevont | Štandardne odporúčame Malaga Solicitors a za odporúčanie nedostávame žiadny poplatok. Ak by ste radšej využili vlastného španielskeho právnika, môžete tak urobiť a nič iné na tejto stránke sa nezmení. |
| Prečítanie rezervačnej zmluvy | Váš právnik | Rezervačná platba je jedinou platbou uskutočnenou mimo systému záruk, preto musí zmluva jasne uvádzať, čo sa stane so zálohou, ak previerka odhalí problém. Právnik ju prečíta ešte pred odoslaním peňazí, nie až potom. |
| Preverenie developera ako spoločnosti | Arevont | Či ide o etablovaného developera, s ktorým sme už spolupracovali, alebo o nového developera bez doterajších skúseností, ako aj o všetky skutočné dobré i zlé skúsenosti, ktoré sme mali my alebo naši kupujúci. Ak žiadne skúsenosti nemáme, povieme to namiesto predstierania opaku. |
| Počas právnej previerky | ||
| Samotná právna previerka | Váš právnik | Vlastníctvo, ťarchy a dlhy, zákonnosť stavby a povolenia, pravidlá spoločenstva vlastníkov, obmedzenia používania a prenajímania. Ide o právnu prácu a tú nevykonávame. |
| Overenie bankovej záruky | Váš právnik | Pri novostavbe overujeme, či je záruka na Vaše postupné platby platná a vystavená na Vaše meno, a nie iba skupinovou poistkou patriacou developerovi. |
| Získanie dokumentov od predávajúceho | Arevont | Naháňame developera, sprostredkovateľa predávajúceho a správcu spoločenstva, aby dodali dokumenty, ktoré si právnik vyžiadal. Práve tu sa právna previerka v skutočnosti často zastaví, nejde však o právny problém. |
| Dodržanie lehôt | Arevont | Čo musí nasledovať a dokedy. Ak je niečo potrebné od Vás, oznámime Vám to vopred, nie až v daný deň. |
| Vysvetlenie, čo zistenie znamená pre kúpu | Arevont s Vaším právnikom | Právnik uvedie právny stav. My Vám vysvetlíme, čo znamená pre túto konkrétnu kúpu, vrátane situácie, keď odporučí od kúpy odstúpiť. |
| Pri podpise a po ňom | ||
| Podpis u notára | Notár | Verejný činiteľ, ktorý potvrdzuje totožnosť účastníkov, riadny priebeh podpisu a správnosť verejnej listiny. Nie je Vaším poradcom ani nie je na ničí strane. |
| Uchovanie peňazí do dokončenia kúpy | Váš právnik | Pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu zostatok zvyčajne zostáva na klientskom účte Vášho právnika, teda na samostatnom kontrolovanom účte, a k predávajúcemu sa dostane až u notára. |
| Administratíva po prevode | Váš právnik | Dokumentácia po prevode, prepis energií a povinnosti súvisiace s každoročnými daňami. Aj naďalej zostávame vaším kontaktom na pobreží. |
Dostávate províziu za odporúčanie právnika?Nie. Od kancelárie, ktorú odporúčame, nedostávame žiadnu províziu ani inú odmenu. Tú istú otázku sa oplatí položiť každej agentúre, pretože právnik, ktorý platí za odporúčanie, má konflikt záujmov a konflikt záujmov môže spôsobiť, že zamlčí problém, ktorý by mal zastaviť obchod. Dôveryhodná agentúra na túto otázku odpovie priamo.
Môžem mať vlastného právnika?Áno, kedykoľvek. Odporúčame kanceláriu, s ktorou spolupracujeme, pretože s ňou pracujeme už roky a koordinácia je jednoduchšia, no výber je na vás a právnik vás bude zastupovať v každom prípade. Neodporúčame spoliehať sa na právnika, ktorého navrhne developer alebo maklér predávajúceho, pretože jeho záujmom je uzavretie predaja.
Notár nie je váš právnik
Ide o najčastejšie nedorozumenie, s ktorým zahraniční kupujúci pristupujú ku kúpe v Španielsku, a oplatí sa objasniť ho ešte pred všetkým ostatným, pretože rozhoduje o tom, kto vás v skutočnosti chráni.Notár je verejný činiteľ. Kontroluje zákonnosť listiny a stav registra v okamihu podpisu a nezastupuje nikoho. Váš právnik vás zastupuje a preverenie vykoná ešte predtým, ako sa zaviažete. Dve nezávislé kontroly v dvoch rôznych momentoch, ktoré plnia dve rôzne úlohy. Potrebujete obe a ani jedna nenahrádza druhú.
Čo sa zvyčajne predpokladáAko to funguje v Španielsku
- Notár za mňa preverí kúpu
- Notár overí totožnosť, riadny priebeh podpisu a správnosť verejnej listiny a v danom okamihu opätovne preverí vlastníctvo a aktuálny zápis v registri. Ide o skutočnú kontrolu. Nie je to to isté ako právna previerka vykonaná vo vašom mene niekoľko týždňov vopred, keď ešte bolo možné odstúpiť.
- Notár je právny poradca
- V Španielsku notár nie je právnym poradcom ani zástupcom jednej či druhej strany. V domovskej krajine sa to často zamieňa a stojí za to povedať to otvorene.
- Toto vybaví právnik z domova
- Potrebujete španielskeho právnika, ktorý pozná španielske právo. Môžete spolupracovať aj so svojím právnikom doma, no úprimne, zvyčajne to veľa nepridá a často to celý proces spomalí: právnici účtujúci hodinové sadzby majú tendenciu otvárať otázky, ktoré španielsky systém vyriešil už dávno, a potom sa aj tak pýtajú španielskeho právnika, ako to tu funguje.
- Realitný maklér mi už povedal, že je to v poriadku
- Odpoveď zo strany predávajúceho je informácia, nie overenie. Môže byť úplne správna. Stále však nejde o kontrolu, za ktorou by niekto stál.
- To, čo bolo sľúbené ústne, bude dodržané
- Ústny sľub tu nemá žiadnu váhu, pokiaľ nie je zaznamenaný písomne. Váš právnik s vami prejde každé ustanovenie a rozhodujúce je to, čo je uvedené v zmluve.
A potom je tu časť, o ktorej takmer nikto nehovorí nahlas. Problémy tu zvyčajne nevznikajú v dôsledku podvodu. Spôsobuje ich neúplná dokumentácia: prístavba, ktorá nikdy nebola zapísaná, chýbajúca licencia de primera ocupación, dlh voči spoločenstvu vlastníkov, ktorý zostáva spojený s nehnuteľnosťou. Práve to právna previerka v skutočnosti hľadá, a preto nie je efektná a trvá skôr niekoľko týždňov než jedno popoludnie.
Oficiálne zdroje
Môže za mňa podpísať kúpnu zmluvu u notára právnik?Áno, s príslušným splnomocnením. Aj preto sa ho oplatí vybaviť včas, kým ste tu, namiesto posledného týždňa vo svojej domovskej krajine. Ako prebieha samotný deň dokončenia kúpy, opisuje služba odovzdania nehnuteľnosti.
Kde sú vaše peniaze počas preverovania
Zahraniční kupujúci sa na to pýtajú hneď na začiatku a oprávnene. Notárska úschova, ktorú poznáte z domova, tu v tejto podobe neexistuje. Funguje to inak, nie horšie.Pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu zvyčajne pošlete peniaze na klientsky účet svojho právnika a ten ich odovzdá predávajúcemu až u notára, v okamihu podpisu kúpnej listiny. Španielski právnici držia peniaze klientov na oddelenom, kontrolovanom účte, nie na svojom prevádzkovom účte.Pri novostavbe developer nemôže voľne disponovať vašimi peniazmi. Vaše platby zo zákona smerujú na osobitný chránený účet určený pre danú výstavbu a každá z nich musí byť krytá bankovou zárukou. Váš právnik to overí ešte predtým, ako po rezervácii odíde prvé euro.
- NovostavbaChránený účet určený na výstavbu s bankovou zárukou vystavenou na vaše meno, ktorá kryje každú etapovú platbu. Developer z neho môže čerpať iba podľa pravidiel stanovených zákonom a zmluvou.
- Sekundárna nehnuteľnosťKlientsky účet vášho právnika, oddelený a kontrolovaný. Predávajúci dostane peniaze u notára, nie skôr.
- RezerváciaJedna platba, ktorá je mimo systému záruk, a práve preto by mala byť nízka a zmluva musí uvádzať podmienky jej vrátenia.
- Postup, ktorý nikto nevysvetľujeMalá rezervačná záloha sa často uhrádza ešte pred vystavením bankovej záruky a je to bežné. Chránená musí byť kúpna zmluva, pri ktorej sa začínajú vysoké etapové platby. Pred ich úhradou váš právnik potvrdí, že platná záruka existuje a je vystavená na vaše meno.
Nejde len o to, kam peniaze pošlete. Pred každou významnou platbou váš právnik preverí, prečo ju posielate, komu a za akých podmienok. Je to dôležité, pretože podvod, ku ktorému na tomto trhu skutočne dochádza, býva skôr všedný než dramatický: ponuka nehnuteľnosti, ktorú predávajúci nemá právo predať, osoba vydávajúca sa za vlastníka, sfalšované splnomocnenie alebo e-mail s informáciou o zmene bankových údajov. Pravidlo, ktoré pokrýva všetky tieto prípady, je jednoduché. Nikdy nikomu neplaťte bez toho, aby ste to najprv overili u svojho právnika alebo u nás.
Čo sa stane s mojimi peniazmi, ak developer nikdy nedokončí výstavbu?Práve na to slúži banková záruka a preto ju váš právnik overí ešte pred úhradou akejkoľvek etapovej platby. Je tiež dobré vedieť, že ochrana sa neobmedzuje len na prípad, keď developer skrachuje: ak výstavba prekročí termín dokončenia kúpy uvedený v zmluve, uplatní sa tá istá záruka. Váš právnik vám presne vysvetlí, čo sa podľa jej znenia vzťahuje na vašu jednotku.
Zmluva na nehnuteľnosť, ktorú sme vám nenašli
Možno už máte v rukách rezervačný formulár, zmluvu arras alebo štandardnú kúpnu zmluvu developera na nehnuteľnosť, ktorá s nami nijako nesúvisí. Aj tak nám ju pošlite. Nemusíte byť naším klientom a nemusíme byť zapojení do kúpy.Nie sme právnici, a preto Vám nepovieme, že dokument je právne v poriadku. Sme však ľudia, ktorí tieto zmluvy neustále čítajú z pohľadu kupujúceho, čo je niečo iné a užitočné.
- Na čo sa zameriavameČo sa stane s Vašou zálohou, ak právna kontrola niečo odhalí. K čomu Vás lehoty v skutočnosti zaväzujú. Koľko Vás stojí odstúpenie a či rovnaké náklady platia aj pre druhú stranu. Pri novostavbe, či sa vôbec spomína banková záruka a na koho meno je vystavená.
- Čo získate späťNa ktorých ustanoveniach by sme trvali, ktoré by sme v ich súčasnom znení nepodpísali a či je dokument pre túto oblasť bežný alebo nezvyčajný. Aj v prípade, keď je odpoveďou, že v ňom nevidíme nič, o čo by sa oplatilo hádať.
- Kde končímeNevydávame právne stanoviská a nič neschvaľujeme. Ak dokument vyžaduje právnika, povieme Vám to a môžeme Vás spojiť s právnikom, ktorý je nezávislý od nás aj od predávajúceho.
- Kedy ju poslaťEšte pred odoslaním peňazí. Keď už bola zaplatená záloha, otázkou prestáva byť, čo zmeniť, a stáva sa ňou otázka, čo ešte možno získať späť. A to je oveľa horšia otázka.
Čo právna kontrola nepokrýva
Stránka, ktorá uvádza iba to, čo sa kontroluje, Vám nenápadne naznačuje, že sa kontroluje všetko. Nie je to tak a tieto medzery stojí za to pomenovať, pretože každá z nich predstavuje skutočnú kontrolu, ktorú vykonáva niekto iný.
Čo sa ľahko zamieňaKto to skutočne vykonáva
- Bankové ocenenie
- Odhadca banky pracuje pre banku a stanovuje cenu nehnuteľnosti na účely hypotéky. Hľadanie nedostatkov nie je jeho úlohou. Nejde o technickú obhliadku a nenahrádza ju.
- Stav budovy
- Stavebný technik alebo architekt skontroluje konštrukciu, strechu, vlhkosť, inštalácie a bazén a spíše, čo zistil. Pri starších nehnuteľnostiach práve táto kontrola odhalí problémy, ktoré by sa inak objavili až po Vašom nasťahovaní.
- Nedostatky pri odovzdaní novostavby
- Zoznam snagging pri odovzdaní nehnuteľnosti je samostatnou úlohou s vlastným časovým harmonogramom. Pri niektorých projektoch sa vykonáva pred prevodom vlastníctva, pri iných až po ňom, v závislosti od developera.
- Či je kúpa dobrý nápad
- Právnik odpovedá na otázku, či je právna stránka v poriadku. To, či cena zodpovedá tomu, čo si za rovnaký rozpočet môžete kúpiť v okolí, a čo je možné postaviť vedľa, patrí k našej práci.
- Záruka, že sa nikdy nič nepokazí
- Dokončená kontrola nie je prísľub. Znamená, že to, čo bolo možné overiť, bolo overené, a že boli zaznamenané zistenia. Nie každá položka sa týka každej nehnuteľnosti a právnik kontroluje to, čo je relevantné pre konkrétnu transakciu.
Čo právnik preverí
Toto je pracovný zoznam. Prvá skupina sa vykonáva pri každej nehnuteľnosti. Druhá sa vykonáva iba pri novostavbe, navyše k prvej skupine, a týka sa rovnako spoločnosti stojacej za projektom ako samotnej nehnuteľnosti.| Čo sa kontroluje | Prečo sa tomu venujeme | Čo by tu problém znamenal |
|---|---|---|
| Pri každej nehnuteľnosti | ||
| Vlastníctvo | Kto je skutočným vlastníkom nehnuteľnosti a či sa záznam v registri zhoduje s osobou, ktorá ju predáva. | Kupovali by ste od osoby, ktorá nemôže previesť to, čo predáva. |
| Ťarchy a exekúcie | Hypotéky, exekúcie a iné ťarchy zapísané k nehnuteľnosti. | Ťarcha, ktorá pretrváva aj po predaji, sa viaže na nehnuteľnosť, nie na predchádzajúceho vlastníka. |
| Vecné bremená a obmedzenia | Vecné bremená prechodu a ďalšie obmedzenia zapísané na nehnuteľnosti. | Ukáže sa, že niečo, o čom ste predpokladali, že patrí k nehnuteľnosti, je spoločné alebo obmedzené. |
| Dlhy spoločenstva | Neuhradené poplatky spoločenstva a potvrdenie od spoločenstva vlastníkov pred podpisom. | V Španielsku dlhy nasledujú nehnuteľnosť, nie osobu. Neuhradené poplatky spoločenstva, dane alebo pokuty môžu prejsť na Vás, niekedy vo výške desiatok tisíc eur. |
| IBI a miestne povinnosti | Ročná daň z nehnuteľnosti a príslušné miestne poplatky. | Platí rovnaké pravidlo: povinnosť prechádza spolu s nehnuteľnosťou. |
| Register verzus kataster | Či Registro de la Propiedad a kataster opisujú tú istú nehnuteľnosť. | Nezhoda medzi týmito dvoma záznamami je bežná a zvyčajne sa dá napraviť, no odhaliť ju pred podpisom je oveľa lacnejšie než po ňom. |
| Legálnosť stavby | Či to, čo tam stojí, zodpovedá tomu, čo bolo povolené, a či boli zmeny zapísané. | Nezapísaná prístavba je jedným z najčastejších zistení a ovplyvňuje nehnuteľnosť na sekundárnom trhu, hypotéky a niekedy aj dodávky energií. |
| licencia de primera ocupación | Prvé povolenie na užívanie nehnuteľnosti. | Bez nej nemožno nehnuteľnosť legálne obývať ani pripojiť k inžinierskym sieťam a jej následný predaj je oveľa náročnejší. |
| Pravidlá spoločenstva a prenájom | Stanovy comunidad, existujúce nájomné zmluvy a pravidlá užívania a prenajímania tejto nehnuteľnosti a v tejto obci. | Nehnuteľnosť môže byť úplne legálna na kúpu a napriek tomu môže podliehať obmedzeniam krátkodobého dovolenkového prenájmu. Ak je prenajímanie jedným z dôvodov, prečo kupujete, práve tento bod rozhoduje o tom, či kúpa stále dáva zmysel. |
| Aj pri novostavbe | ||
| Developer | Kto stojí za projektom a čo už skutočne dokončil. | Na tomto pobreží je veľa nových developerov a pre niektorých ide o prvý projekt. Je dobré to vedieť ešte predtým, ako sa zaviažete, nie až potom. |
| Povolenie na výstavbu | Stavebné povolenie, ktoré umožňuje legálne pokračovať vo výstavbe. | Výstavba začatá bez správnych povolení je najhorším prípadom z celého tohto zoznamu. |
| Klasifikácia pozemku | Pozemok je klasifikovaný ako mestský a zastavateľný. | Chránený alebo poľnohospodársky pozemok predstavuje inú kúpu, než aká Vám je ponúkaná. |
| Banková záruka | Platná záruka alebo poistná zmluva kryjúca každú etapovú platbu, ktorú uskutočníte, vystavená na Vaše meno. | Ide o ochranu, ktorá Vám vráti peniaze, ak výstavba zlyhá. Váš právnik si vyžiada individuálne potvrdenie na Vaše meno, nie skupinovú poistku developera. |
| Dátum dokončenia kúpy v zmluve | Kedy má byť projekt úradne skolaudovaný a či dokumentácia tento dátum podporuje. | Záruka sa vzťahuje aj na prípad, keď výstavba prekročí dátum uvedený vo Vašej zmluve, takže dôležitejší je dátum napísaný v zmluve než dátum v brožúre. |
| Kolaudácia a povolenie na užívanie | Na konci výstavby: potvrdenie o dokončení prác a povolenie na prvé užívanie. | Práve tieto dokumenty menia dokončenú budovu na takú, v ktorej môžete legálne bývať a pripojiť ju k vode a elektrine. Prichádzajú úplne na konci, kde sa pri novostavbe zvyčajne objavujú omeškania. |
Kedy sa právnik zapája do kúpy
Celá kúpa pozostáva z pätnástich krokov od prvého telefonátu až po odovzdanie kľúčov. Štyri z nich sú na tejto stránke: stretnutie s právnikom a vybavenie plnej moci, rezervácia, samotná kontrola a následná záväzná zmluva. Poradie je dôležitejšie, než sa môže zdať, pretože kontrola nasleduje po rezervácii, nie pred ňou.Kroky 7, 8, 9 a 11 z 15
- Stretnutie s právnikom a plná mocKedykoľvek to dáva zmyselAk si želáte, ešte počas Vášho pobytu Vás spojíme s nezávislým právnikom. Osobne s ním môžete prebrať právne alebo daňové otázky: ako kúpiť nehnuteľnosť, či ju vlastniť osobne alebo prostredníctvom spoločnosti a všetko, čo je špecifické pre Vašu situáciu. Aj otázka, na koho meno bude nehnuteľnosť zapísaná, patrí do tejto diskusie s právnikom a daňovým poradcom, pretože neskôr môže ovplyvniť dedenie, dane aj predaj. Ak sa rozhodnete pokračovať, plnú moc môžete u notára podpísať zároveň. Ešte nemusíte byť v procese kúpy. Plná moc sa dá pripraviť s veľkým predstihom a výrazne zjednoduší ďalší postup. Podpísať ju môžete aj vo svojej domovskej krajine, čo však zvyčajne znamená ďalšie formality, apostilu a preklad.
- RezerváciaKeď nájdete správnu nehnuteľnosťRezervácia stiahne nehnuteľnosť z trhu a podrží ju pre Vás, kým právnik vykoná právnu kontrolu. Rezervačná zmluva musí jasne uvádzať podmienky vrátane toho, čo sa stane so zálohou, ak kontrola odhalí problém. Nie je pravda, že by sme mohli všetko overiť ešte pred rezerváciou. Práve preto po nej nasleduje právna kontrola.New buildRezervačná zmluva s developerom. Výška sumy závisí od projektu.ResaleRezervačná záloha a dohodnuté podmienky. V tejto fáze sa dohodne aj cena, lehoty a prípadné zariadenie.
- Právna kontrolaZvyčajne 2 až 4 týždnePo rezervácii sa začína podrobná kontrola. Nezávislý právnik preskúma právne postavenie nehnuteľnosti a podmienky kúpy a následne odporučí, či pokračovať. V závislosti od typu nehnuteľnosti sa kontrola týka vlastníctva, tiarch a dlhov, legality stavby a povolení, dlhov voči spoločenstvu vlastníkov, pravidiel comunidad, obmedzení užívania alebo prenajímania, príslušných daní a dokumentácie. To, prečo kontrola trvá dlhšie, než by mala, takmer nikdy nie je samotná právna práca. Problémom sú dokumenty, ktoré neboli doručené, a ich získanie následne urgujeme.New buildDeveloper, pozemok a projekt, licencie a povolenia, zmluvná dokumentácia a príslušné bankové záruky.ResaleRegister vlastníctva, ťarchy a dlhy, dokumentácia, legalita úprav, povinnosti voči spoločenstvu vlastníkov a ďalšie relevantné obmedzenia.
- Záväzná zmluvaPo úspešnej kontroleAž v tejto fáze prichádza zmluva, ktorá stanovuje podmienky dokončenia transakcie, lehoty, platby a dôsledky nedodržania dohody. Bez dokončenej právnej previerky neodporúčame pokračovať k tejto zmluve. To, čo bolo dohodnuté skôr, by v nej malo byť uvedené a za potvrdenie jej správnosti zodpovedá Váš právnik.New buildKalendár platieb určuje developer. Môže zahŕňať niekoľko platieb počas výstavby alebo väčšiu časť až pri dokončení kúpy. Presná štruktúra závisí od projektu.ResaleZvyčajne zmluva typu arras a ďalšia záloha. Podmienky vrátane dôsledkov odstúpenia sú uvedené priamo v zmluve.
Právna stránka, dva rôzne prístupy
Tá istá kúpa, rovnaké právo a rovnaká práca právnika, riešené dvoma spôsobmi.| Sami | S Arevont | |
|---|---|---|
| Kto Vám odporučí právnika | Odporučia Vám právnika, s ktorým spolupracujú. | Odporučíme Vám nezávislú advokátsku kanceláriu alebo si privediete vlastného právnika. |
| Čo z odporúčania získajú | Nemáte ako vedieť, či ten právnik za odporúčanie platí. | Od firmy, ktorú odporúčame, nič nedostávame a na požiadanie Vám to vždy potvrdíme aj oficiálne. |
| Aká je ich úloha | Ich úlohou je predať konkrétnu nehnuteľnosť. | Našou úlohou je zistiť, či má zmysel ju kúpiť. |
| Kto vybavuje dokumenty | Vy, z inej krajiny, v jazyku, ktorý nie je Váš, voči predávajúcemu, ktorý nemá dôvod ponáhľať sa. | My, priamo na pobreží, osobne tam, kde to pomôže. Väčšinu zdržania pri právnej previerke spôsobujú dokumenty, ktoré ešte neprišli. |
| Jazyk | Komunikácia zvyčajne prebieha v španielčine alebo angličtine. | Prevedieme Vás celým procesom a preložíme Vám španielčinu. |
| Keď previerka niečo odhalí | Osoba, ktorá Vám vysvetľuje, čo to znamená, musí zároveň dokončiť predaj. | Povieme Vám, keď je nehnuteľnosť zlou voľbou, a vysvetlíme prečo. Aj keby sme tým prišli o obchod. |
| Po dokončení kúpy | Po dokončení predaja sa ich úloha zvyčajne končí. | Zostaneme s Vami aj po tom, čo dostanete kľúče. |
Hlasovanie, o ktorom nikto nehovoril, o byte za 495.000 € v Mijase
Byt zodpovedal rozpočtu aj spôsobu, akým ho klient chcel využívať, pričom súčasťou plánu bol aj krátkodobý prenájom. Byt už bol rezervovaný a záloha bola zaplatená. Tento prípad vysvetľuje, prečo právna previerka nasleduje po rezervácii a prečo je znenie rezervačnej zmluvy také dôležité.- Čo klient kupovalByt, ktorý zodpovedal rozpočtu a plánovanému využitiu, pričom jedným z dôvodov kúpy bol krátkodobý prenájom. Nehnuteľnosť už bola rezervovaná a rezervačná záloha bola zaplatená.
- Čo sme zistiliSpolu s právnikom sme zistili, že krátko po rezervácii sa malo konať zhromaždenie spoločenstva vlastníkov, na ktorého programe bolo hlasovanie o krátkodobom prenájme. O tom, či kúpa vôbec dávala zmysel, mala rozhodnúť informácia, ktorá v ponuke vôbec nebola.
- Čo sme urobiliOdporučili sme nepokračovať jednoducho preto, že nehnuteľnosť už bola rezervovaná. Počkali sme na výsledok hlasovania.
- Čo sa staloHlasovanie nepovolilo to, s čím klient počítal, preto sme odporučili nepokračovať. Rezervačná záloha bola vrátená a klient od obchodu odstúpil.
Klient sa nielen vyhol nevýhodnej kúpe. Nepřišiel ani o rezervačnú zálohu.
Koľko vás to stojí?
- Kupujúci0 €Naša koordinácia je bezplatná. Počas kúpy neplatíte žiadny poplatok a nič neplatíte ani v prípade, že sa rozhodnete nekúpiť.
- AdvokátPlatíte Vy, priamo firme. Firma, ktorú odporúčame, si účtuje približne 1 % z kúpnej ceny vrátane DPH, pričom táto suma pokrýva celú prácu, nie hodinovú sadzbu.
- Odporúčanie právnikaNič. Od advokátskej kancelárie nedostávame za jej odporúčanie žiadnu províziu ani inú odmenu.
Právnik je nákladom na Vašej strane, nie na našej, a ide o jednu z mála položiek pri kúpe v Španielsku, ktorých výšku možno vopred skutočne predvídať. Pri približne 1 % vrátane DPH ide zhruba o 3.500 € pri kúpe za 350.000 €, približne 5.000 € pri 500.000 € a približne 10.000 € pri 1.000.000 €. Keďže ide o podiel z ceny, nie o hodinovú fakturáciu, zložitá previerka nevedie k vyššej faktúre.Tento poplatok zahŕňa viac než len previerku. Firma, ktorú odporúčame, vybaví Vaše NIE, španielsky bankový účet, energie a poistenie domácnosti, turistickú licenciu, ak plánujete nehnuteľnosť prenajímať, ako aj následné každoročné daňové priznania nerezidenta a z príjmu z prenájmu. Ide o jeden dôveryhodný kontakt pre väčšinu toho, čo tu budete potrebovať, nie o päť kontaktov.Naša vlastná koordinácia je bezplatná a zostane bezplatná aj v prípade, že sa rozhodnete nekúpiť. Nič za hľadanie, nič za obhliadky, nič za čas, ktorý sme tomu venovali. Jedinou výnimkou je rezervačný poplatok už zaplatený predávajúcemu alebo developerovi. Či sa Vám vráti a za akých podmienok, budete vedieť ešte predtým, ako čokoľvek zaplatíte.
Za odporúčanie advokátskej kancelárie nedostávame žiadnu províziu ani inú odmenu. Opýtajte sa na to aj iných advokátskych kancelárií. Ich odpoveď je znakom toho, aké sú.
Čo právna previerka nedokáže
Dokončená previerka nie je zárukou. Povie Vám, čo bolo možné overiť a čo sa overilo, ako aj to, čo sa zistilo. Nie každá položka sa týka každej nehnuteľnosti a právnik overuje to, čo je relevantné pre konkrétnu transakciu.Rezervácia neznamená, že už bolo všetko overené. Pred rezerváciou nedokážeme overiť všetko, a práve preto právna previerka nasleduje po nej a rezervačná zmluva musí uvádzať, čo sa stane s Vašou zálohou, ak previerka odhalí problém. Či sa Vám vráti, závisí od znenia tejto zmluvy a líši sa podľa developera aj predávajúceho. Nikto Vám nemôže vopred sľúbiť, že sa vráti.Overíme, čo sa overiť dá, povieme Vám, čo sme zistili a čo to znamená pre kúpu, a ak niečo podstatné neobstojí, odporučíme nepokračovať, aj keď ste sa už rozhodli kúpiť. Urobili sme to aj pri obchodoch, za ktoré by sme dostali zaplatené.A tiež hranice tejto stránky. Pravidlá v Španielsku sa menia a líšia sa podľa lokality, typu nehnuteľnosti a spôsobu jej využívania. To, čo si tu prečítate, považujte za vysvetlenie princípov, nie za náhradu previerky Vašej vlastnej kúpy. Vaša transakcia sa riadi pravidlami platnými v danom čase a dokumentáciou konkrétnej nehnuteľnosti.
Najčastejšie otázky o právnej previerke
- Prebieha právna previerka pred rezerváciou alebo po nej?
- Po nej. Rezervácia stiahne nehnuteľnosť z trhu, aby právnik mohol vykonať podrobnú previerku bez rizika, že ju medzitým kúpi niekto iný. Rezervácia neznamená, že kupujete naslepo. Chráni Vás rezervačná zmluva, ktorá musí uvádzať, čo sa stane so zálohou, ak previerka odhalí závažný problém.
- Ako dlho trvá právna previerka?
- Zvyčajne 2 až 4 týždne od rezervácie. Takmer nikdy ju nepredlžuje samotná právna práca. Predlžujú ju dokumenty, ktoré ešte neprišli od predávajúceho, developera alebo správcu spoločenstva vlastníkov. Ich urgovanie je naša úloha, nie úloha právnika.
- Je záloha za rezerváciu vratná, ak právnik nájde problém?
- Závisí to od znenia rezervačnej zmluvy a líši sa to podľa developera a predávajúceho. Rezervačná záloha je jediná platba uskutočnená mimo garančného systému, preto by mala byť nízka a zmluva musí jasne stanoviť podmienky jej vrátenia. Právnik ju preto číta ešte pred odoslaním peňazí, nie až potom.
- Môžem zdediť dlhy predchádzajúceho majiteľa?
- Niektoré dlhy a záväzky viazané na nehnuteľnosť môžu prejsť na nového majiteľa, a preto sa kontroluje nehnuteľnosť, nielen predávajúci. V Španielsku dlhy nasledujú nehnuteľnosť, nie osobu, takže neuhradené poplatky spoločenstvu, dane alebo pokuty môžu prejsť na Vás. Právnik overí situáciu v spoločenstve vlastníkov a pred podpisom vyžiada príslušné potvrdenia.
- Potrebujem vlastného právnika alebo stačí Váš?
- Potrebujete nezávislého právnika, ktorý zastupuje Vás, nie developera ani predávajúceho. Štandardne odporúčame spoločnosť Malaga Solicitors, nezávislú španielsku právnickú kanceláriu na Costa del Sol, pričom za toto odporúčanie neberieme žiadnu províziu. Namiesto toho si môžete prizvať vlastného španielskeho právnika a ten bude v každom prípade konať vo Vašom mene.
- Na koho meno má byť nehnuteľnosť zapísaná?
- Na Vaše meno, na oboch manželov alebo inak, podľa Vašej rodinnej a finančnej situácie. Neexistuje jediná správna odpoveď. Spôsob vlastníctva nehnuteľnosti môže neskôr ovplyvniť dedenie, dane a predaj, preto je lepšie rozhodnúť sa s právnikom a daňovým poradcom ešte pred uzavretím kúpnej zmluvy, nie až u notára. Ak kupujete ako pár, máte deti, vlastníte v Španielsku významný majetok alebo uvažujete o kúpe prostredníctvom spoločnosti, povedzte to právnikovi hneď na začiatku.
- Musím kvôli právnym záležitostiam pricestovať do Španielska?
- Nie kvôli samotnej kontrole. Na základe plnej moci môže právnik vybaviť väčšinu procesu vrátane podpisu u notára. Napriek tomu by sme boli radšej, keby ste prišli aspoň raz. Plnú moc je jednoduchšie vybaviť počas Vášho pobytu tu než z domovskej krajiny, kde to zvyčajne znamená ďalšie formality, apostilu a preklad.
- Koľko stojí právna kontrola a kto ju zaplatí?
- Zaplatíte ju Vy priamo právnickej kancelárii, nie prostredníctvom nás. Kancelária, ktorú odporúčame, si účtuje približne 1 % z kúpnej ceny vrátane DPH a táto suma pokrýva celú prácu, nielen kontrolu. Nedostávame z nej žiadny podiel.
