Ako pracujeme
Kúpa nehnuteľnosti na Costa del Sol nie je náročná preto, že by bol niektorý jednotlivý krok nejasný. Náročná je pre množstvo vecí, ktoré treba pri jednej nehnuteľnosti zistiť, overiť, dohodnúť a sledovať, ako aj preto, že neprebiehajú postupne. Táto stránka obsahuje celý proces na jednej obrazovke: pätnásť krokov v poradí, šesť oblastí, ktoré koordinujeme súbežne, a úlohu každého účastníka. Pre Vás zostávame jediným kontaktným miestom.
Ako to vyzerá v šiestich fázach
Pred pätnástimi krokmi je šesť častí, do ktorých sa členia. Väčšina ľudí chce vedieť, kde sú dlhé čakania a kde sa prijímajú rozhodnutia. Tu je to prehľadnejšie než v číslovanom zozname.Jednotlivé fázy netrvajú rovnako dlho. Príprava a cesta môžu trvať víkend alebo šesť mesiacov v závislosti od Vás. Právna fáza má pevnú podobu a pomerne predvídateľné trvanie. Čakanie medzi záväznou zmluvou a odovzdaním kľúčov sa líši najviac: pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu trvá niekoľko týždňov, pri nehnuteľnosti vo výstavbe aj roky.
- Príprava · kroky 1 až 4Prvý hovor, prvý výber, prispôsobený výber nehnuteľností a videoprehliadky. To všetko ešte pred Vaším odletom.
- Cesta do Španielska · kroky 5 až 6Jeden až tri dni prehliadok a zámerne ponechaná možnosť zmeniť počas nich názor na lokalitu, typ alebo rozpočet.
- Pred rozhodnutím · kroky 7 až 8Stretnutie s nezávislým právnikom, prípadné podpísanie plnej moci a následne rezervácia, keď sa objaví vhodná nehnuteľnosť.
- Právna časť · kroky 9 až 11Právna previerka, ktorá zvyčajne trvá dva až štyri týždne, pričom súbežne prebieha vybavenie NIE, bankového účtu a administratívy. Potom nasleduje záväzná zmluva.
- Dokončenie kúpy · kroky 12 až 14Platby a čakanie, posledná kontrola nehnuteľnosti a podpis u notára.
- Po kúpe · krok 15Odovzdanie nehnuteľnosti nie je koncom nášho vzťahu. Na mieste zostávame Vaším kontaktným miestom.
Fázy sú Samuelovým vlastným návrhom a právnik aj plná moc sú zámerne zaradené pred rezerváciu: kupujúci sa môže so všetkými stretnúť, pripraviť potrebnú infraštruktúru, odletieť domov bez kúpy a o niekoľko mesiacov postupovať rýchlo.
Kto čo robí pri kúpe
Každý, kto sa podieľa na kúpe v Španielsku, má inú úlohu a zastupuje iné záujmy. Druhý stĺpec sa oplatí čítať ako prvý: obsahuje hlavné posolstvo tejto časti.| Úloha | Koho zastupujú | Čomu sa venujú |
|---|---|---|
| Na Vašej strane | ||
| Arevont | Vy a nikto iný. | Pripravuje výber, organizuje obhliadky a koordinuje celý proces. Váš hlavný kontakt od prvého telefonátu až dlho po prevzatí kľúčov. |
| Na druhej strane | ||
| Maklér predávajúceho | Predávajúci, nie Vy. | Organizuje obhliadku, odpovedá na otázky a zastupuje záujmy predávajúceho. Úlohou tejto osoby je predať danú nehnuteľnosť za najlepších podmienok pre predávajúceho. |
| Nezávisle a oficiálne | ||
| Advokát | Vy. Sú nezávislí od nás aj od predávajúceho. | Overuje vlastníctvo, ťarchy, dlhy a právny stav budovy, vybavuje NIE, otvára účet a pripravuje prevod. Pred touto kontrolou nič nepodpisujte. Môžete si prizvať vlastného právnika. |
| Notár | Nikto. Ide o verejného činiteľa. | Overuje totožnosť zmluvných strán, podpis a správnosť verejnej listiny. V Španielsku notár nie je právnym poradcom a nezastupuje žiadnu zo strán, čo sa často nesprávne chápe. |
| Peniaze | ||
| Banka | Yourself. | Vedie váš španielsky účet a v prípade potreby poskytuje hypotéku. Účet budete potrebovať na úhradu energií, vody, poplatkov spoločenstvu vlastníkov a prípadnej hypotéky. |
| Hypotekárny maklér | You. | Posúdi vašu situáciu a predstaví vám konkrétne možnosti financovania. Relevantné je to iba v prípade, ak si požičiavate. Môžete využiť aj vlastného hypotekárneho makléra. |
| Bankový odhadca | Banka, nie Vy. | Určuje hodnotu nehnuteľnosti na účely hypotéky. Nejde o stavebnú obhliadku, nehľadajú sa pri nej nedostatky a nenahrádza technickú kontrolu. |
| Technické a popredajné služby | ||
| Technik alebo architekt | You. | Kontroluje nehnuteľnosť, konštrukciu, strechu, vlhkosť, inštalácie a bazén a zaznamenáva svoje zistenia. Ide o skutočnú technickú kontrolu. |
| Správa nehnuteľnosti | You. | Správa, upratovanie a kompletný krátkodobý prenájom, ktoré zabezpečujeme sami, nie prostredníctvom externej firmy. |
| Interiérový dizajnér | You. | Zariaďuje a dokončuje nehnuteľnosť vrátane obdobia, keď ste späť vo svojej domovskej krajine. Spojíme vás s dizajnérom, s ktorým sami spolupracujeme. |
| Remeselníci a ďalšie kontakty | You. | Úpravy, opravy a bežná administratíva po kúpe. Nenecháme Vás, aby ste sami zisťovali, na koho sa dá spoľahnúť. |
Pätnásť krokov od prvého hovoru po kľúče
Toto je prehľad na úrovni stránky: jedna alebo dve vety ku každému kroku. Ak má krok vlastnú stránku služby, podrobnosti nájdete tam. Ak sa novostavba a nehnuteľnosť na sekundárnom trhu skutočne líšia, uvádzame obe možnosti. Ak sa nelíšia, nič nevypisujeme, pretože pätnásťnásobné tvrdenie „pre obe platí to isté“ by bolo iba šumom vydávajúcim sa za informácie.Celý proces: 15 krokov z 15
- Prvý hovor20 až 60 minútNejde len o rozpočet a počet spální. Ako často budete prichádzať, s kým, čo tu chcete robiť, či plánujete nehnuteľnosť prenajímať a ako má vyzerať bežný deň. Čím viac o Vás vieme, tým lepšie môžeme hľadať.
- Prvý výber nehnuteľnostíNiekoľko dníPrvý výber lokalít a typov nehnuteľností, na ktorých sme sa dohodli. Berte ho ako pracovný návrh a pohľad na to, čo je skutočne na trhu. Je úplne bežné zistiť, že niečo, čo ste pôvodne chceli, už nedáva zmysel. To mení hľadanie, nie jeho cieľ.
- Výber nehnuteľností podľa vásKeď už vieme, čo Vás oslovujeNiekoľko nehnuteľností, ktoré si zaslúžia bližší pohľad. Pri každej povieme, čo funguje, kde vidíme slabiny a čo ponuka neukazuje. Čokoľvek nájdete sami na portáli alebo v inej agentúre, jednoducho nám pošlete.
- VideobhliadkyPred cestouŽivá alebo zaznamenaná obhliadka nehnuteľnosti, výhľadu, spoločných priestorov a okolia, ktorá ukáže to, čo profesionálne fotografie nedokážu. Umožní Vám vyradiť časť výberu nehnuteľností ešte pred cestou lietadlom.
- Prehliadková cesta1 až 3 dniPoradíme Vám s načasovaním, vyzdvihneme Vás a zabezpečíme celý program obhliadok. Medzi jednotlivými nehnuteľnosťami uvidíte aj lokality, ktoré často rozhodujú viac než samotná nehnuteľnosť. Ak si počas cesty zmeníte názor, povedzte nám to hneď a program upravíme.New buildZabezpečíme obhliadku s developerom a vybavíme za Vás komunikáciu.ResaleBudeme komunikovať so zástupcom predávajúceho a zistíme informácie, ktoré ponuka neuvádza.
- Rozhodnutie bez nátlakuKedykoľvek počas procesuNemusíte kúpiť nehnuteľnosť na prvej ani na druhej ceste. Môžeme s Vami pracovať celé mesiace. Ak nič, čo je momentálne na trhu, nedáva dostatočný zmysel, povieme Vám to. Niekedy je správnou odpoveďou kúpa, inokedy zmena zadania a niekedy jednoducho čakanie.
- Stretnutie s právnikom a plná mocKedykoľvek to dáva zmyselAk chcete, počas pobytu Vás predstavíme nezávislému právnikovi a u notára môžete podpísať plnú moc. Je možné pripraviť ju dávno predtým, než čokoľvek kúpite, a neskôr Vám výrazne zjednoduší celý proces. Podpis vo Vašej domovskej krajine je možný, zvyčajne však znamená apostilu a preklad.
- RezerváciaKeď nájdete správnu nehnuteľnosťRezervácia stiahne nehnuteľnosť z trhu a podrží ju pre Vás, kým právnik vykoná právnu previerku. Rezervačná zmluva musí jasne uvádzať podmienky a to, čo sa stane so zálohou, ak právna previerka odhalí problém.New buildRezervačná zmluva s developerom. Výška sumy závisí od projektu.ResaleRezervačná záloha a dohodnuté podmienky. Tu sa dohodne aj cena, termíny a prípadné zariadenie.
- Právna previerkaZvyčajne 2 až 4 týždneZačína sa podrobná kontrola. Nezávislý právnik preskúma právny stav nehnuteľnosti a podmienky kúpy, než Vám odporučí pokračovať.New buildDeveloper, pozemok a projekt, licencie a povolenia, zmluvná dokumentácia a príslušné bankové záruky.ResaleList vlastníctva, ťarchy a dlhy, dokumentácia, zákonnosť prípadných úprav, povinnosti voči spoločenstvu a ďalšie relevantné obmedzenia.
- NIE, bankový účet a administratívaSúbežneNIE je španielske identifikačné číslo, ktoré si musíte vybaviť. Právnik Vám pomôže získať ho a v prípade potreby aj bankový účet a zabezpečiť ďalšiu administratívu. Vďaka plnej moci je možné väčšinu z toho vybaviť bez ďalšej cesty z Vašej strany.
- Záväzná zmluvaPo úspešnej právnej previerkeAž teraz prichádza zmluva, ktorá stanoví podmienky dokončenia kúpy: termíny, platby a dôsledky nedodržania dohody.New buildDeveloper stanoví kalendár platieb. Môže zahŕňať niekoľko platieb počas výstavby alebo úhradu väčšiny ceny až pri dokončení kúpy.ResaleZvyčajne zmluva arras a ďalšia záloha. Podmienky vrátane toho, čo sa stane pri odstúpení, sú uvedené priamo v zmluve.
- Platby a čakanieV závislosti od typu nehnuteľnostiOd podpisu po odovzdanie nehnuteľnosti môžu uplynúť týždne, pri novostavbe mesiace alebo roky. Po celý čas sledujeme, čo bude nasledovať a kedy: platby, dokumenty, termíny a komunikáciu s právnikom, developerom alebo predávajúcim. Keď od Vás niečo potrebujeme, vopred Vás o tom informujeme.New buildĎalšie platby nasledujú podľa platobného kalendára projektu. Výstavbu sledujeme za Vás a priebežne Vám posielame fotografie a videá.ResalePo podpise príslušnej zmluvy zvyčajne čakáte u notára na dohodnutý dátum dokončenia kúpy.
- Záverečná kontrolaPred dokončením kúpyPri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu ju pred podpisom opäť skontrolujeme spolu s Vami alebo za Vás. Overíme, či zodpovedá dohodnutému stavu a či sa v nej stále nachádza uvedené vybavenie. Pri novostavbe závisí postup od developera.
- Notár a kľúčeDeň dokončenia kúpyVerejná listina sa podpíše u notára, uhradí sa zostávajúca suma a nehnuteľnosť sa stane Vaším vlastníctvom. Nemusíte byť osobne prítomní, ak má právnik príslušnú plnú moc. Sme pri tom s Vami a dohliadneme na celé odovzdanie nehnuteľnosti až po prevzatie kľúčov.
- Teraz je naozaj VašaOd prvého dňaOdovzdanie nehnuteľnosti zvyčajne nie je koniec. Právnik dokončí administratívu po prevode, prepíše energie a pomôže s každoročnými daňovými povinnosťami. Zostávame Vaším kontaktom priamo na mieste, najprv v súvislosti s nehnuteľnosťou a neskôr so všetkým ostatným.
Šesť oblastí, ktoré prebiehajú súčasne počas kúpy
Tieto veci sa nedejú jedna po druhej, ale súčasne, preto je vyššie uvedená postupnosť iba polovicou celkového obrazu. Toto je tá časť, ktorej význam sa pred začiatkom dá ľahko podceniť.| Sami | S nami | |
|---|---|---|
| Vyhľadávanie a overovanie | Porovnávate ponuky a ponuka je napísaná tak, aby predala. | Prehľadávame celý trh a overujeme, či ponuka zodpovedá skutočnosti: dostupnosť, cenu, polohu, orientáciu, výhľad, hluk, dostupnosť pešo, výstavbu v okolí a to, aké je miesto mimo sezóny. |
| Strana predávajúceho | Podmienky si dohodnete sami s osobou, ktorej úlohou je predať nehnuteľnosť. | Riešime komunikáciu s developerom, jeho predajným tímom, zástupcom predávajúceho a vlastníkom. Dostupnosť, podmienky a cenu, vyjednávanie, termíny a rezerváciu, zariadenie a zmeny, odovzdanie nehnuteľnosti. |
| Právo a financie | Odborníkov si vyberiete Vy a následne celý postup koordinujete sami. | Odborníci vykonajú odbornú prácu. My dohliadame na to, aby všetko nadväzovalo: právna kontrola, zmluvy a podmienky, financovanie a platby, NIE, bankový účet, dane a poplatky a podpis u notára. |
| Stav nehnuteľnosti | Sami rozhodnete, či sa kontrola oplatí a komu ju zveríte. | Ak je potrebná odborná kontrola, zabezpečíme správnu osobu a všetko skoordinujeme: samotnú kontrolu, nedostatky a snagging, dokumentáciu a reklamácie, kontrolu opráv a kontrolu pred odovzdaním nehnuteľnosti. |
| Odovzdanie a zariadenie | Podpis u notára sa považuje za cieľovú čiaru. | Odovzdanie nehnuteľnosti a kontrola jej stavu, súpis zariadenia a dokumentácia, elektrina, voda a internet, poistenie, zariadenie, opravy, prístupové karty a kľúče. |
| Po kúpe | Zakaždým začínate úplne od začiatku, keď je potrebné niečo vybaviť. | Naďalej zostávame Vaším kontaktným miestom pre správu, krátkodobý prenájom, upratovanie, údržbu a remeselníkov, dodržiavanie termínov a koordináciu so špecialistami, školami, lekármi a miestnymi službami, ako aj pre bežné otázky života v Španielsku. |
Čo nerobíme sami
Arevont nevykonáva právne, daňové, oceňovacie ani architektonické práce a technického inšpektora zabezpečujeme tam, kde je to vhodné, nie pri každej kúpe. Ak je potrebný odborník, zapojíme správneho človeka a koordinujeme celý proces. Netvárime sa, že daná odbornosť je naša.Nekontrolujeme ani časový priebeh. Harmonogram platieb určuje developer, tempo právnej previerky určuje advokát a dátum dokončenia kúpy závisí od kalendára notára. Čo môžeme ovplyvniť, je to, aby ste vedeli, čo a kedy príde, a aby nič nečakalo na niekoho, komu nikto nepovedal, že je na rade.Aj vyššie uvedený proces je rámec, nie prísľub. Kúpy sa môžu skomplikovať: hlasovanie na schôdzi spoločenstva, dokument, ktorý nezodpovedá budove, alebo projekt, ktorý sa oneskorí. Presne to sa stalo v troch zo štyroch prípadov na stránke nižšie a v každom z nich sa pätnásť krokov zastavilo namiesto toho, aby pokračovalo.
Často kladené otázky
- Ako dlho to celé trvá?
- Pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu to zvyčajne trvá jeden až tri mesiace od rezervácie po odovzdanie kľúčov. Pri novostavbe to môže byť približne od dvoch mesiacov do troch rokov v závislosti od toho, ako ďaleko projekt pokročil. Samotná právna previerka zvyčajne trvá dva až štyri týždne a prebieha súbežne s vybavením NIE a bankového účtu.
- Koľkokrát musím prísť do Španielska?
- Raz stačí a dvakrát je ešte lepšie. Na základe plnej moci je možné dokončiť kúpu aj bez osobnej prítomnosti, no osobná návšteva lokalít ovplyvňuje výber ľudí častejšie než čokoľvek iné v celom procese.
- Musím sa rozhodnúť už počas prvej návštevy?
- Nie. Mnohí klienti s nami spolupracujú celé mesiace a niektorí po prvej návšteve pobrežia úplne zmenia lokalitu, typ nehnuteľnosti alebo rozpočet. Ak nič z toho, čo je momentálne k dispozícii, nedáva dostatočný zmysel, čakanie je legitímnym výsledkom a povieme Vám to.
- S kým budem počas toho všetkého skutočne komunikovať?
- S jednou osobou, od prvého telefonátu až po odovzdanie nehnuteľnosti. Za týmto jediným kontaktom stoja advokáti, banky, developeri, inšpektori a remeselníci a ich koordinácia je našou prácou. Nebudete si Vás odovzdávať medzi jednotlivými ľuďmi.
- Čo nasleduje po odovzdaní?
- Advokát dokončí administratívu po prevode a vybaví ročné daňové povinnosti. Aj potom zostávame Vaším kontaktným miestom pre správu, prenajímanie, upratovanie a údržbu, remeselníkov a praktické otázky, ktoré vzniknú počas prvého roka vlastníctva niečoho v krajine, ktorú sa ešte len učíte spoznávať.
