Keď sme povedali nie
Nie sme tu preto, aby sme každú kúpu dotiahli až k notárovi. Ak sa počas vyhľadávania, rokovaní alebo právnej previerky objaví niečo, čo zmení význam kúpy, povieme Vám to. Niekedy odporučíme rokovať. Niekedy počkať. A niekedy vôbec nekupovať. Štyri nehnuteľnosti, štyri rôzne dôvody nepokračovať podľa pôvodného plánu.
Nie každá výhodná kúpa je tá, ktorá sa uskutoční
Štyri nehnuteľnosti, štyri rôzne dôvody nepokračovať podľa pôvodného plánu. S prvým bytom nebolo nič v neporiadku, a práve v tom spočíva zmysel tejto časti, nie jej výnimka.
| Nehnuteľnosť | Čo zmenilo rozhodnutie | Výsledok |
|---|---|---|
| Byt · Mijas · 495.000 € | Hlasovanie spoločenstva o krátkodobých prenájmoch bolo v programe niekoľko dní po rezervácii a dôvodom kúpy bol prenájom. | Počkajte a potom nekupujte. Rezervačná záloha bola vrátená. |
| Novostavba · Estepona · 720.000 € | S nehnuteľnosťou nebolo nič v neporiadku. Za túto cenu však existovali alternatívy, ktoré klientovi ponúkali viac toho, na čom mu záležalo. | Nerezervujte. Klient kúpil inú nehnuteľnosť. |
| Nehnuteľnosti na sekundárnom trhu · Marbella · 1.100.000 € | Na susednom pozemku bolo povolené postaviť budovu až s tromi podlažiami, hoci tam stála staršia jednopodlažná vila. Cena bola odôvodnená práve otvoreným výhľadom. | Nekupujte. |
| Vila · Marbella · 4.000.000 € | To, čo stálo na pozemku, bezvýhradne nezodpovedalo dokumentácii a pri častiach domu bolo potrebné overiť ich právny status. | Nákup sme pozastavili, kým to predávajúca strana neobjasní. |
01 · Byt, Mijas, 495.000 €
Byt zodpovedal rozpočtu aj spôsobu, akým ho klient zamýšľal využívať. Súčasťou plánu bol krátkodobý prenájom. Nehnuteľnosť už bola rezervovaná a klient zaplatil rezervačnú zálohu.
Čo sme preveriliČo sme zistili
- Program najbližšieho zhromaždenia vlastníkov
- Spolu s právnikom sme zistili, že krátko po rezervácii sa malo konať zasadnutie spoločenstva vlastníkov a na programe bolo hlasovanie o krátkodobých prenájmoch.
- Ako mohlo hlasovanie ovplyvniť kúpu
- O tom, či kúpa vôbec dávala zmysel, mala rozhodnúť informácia, ktorá v ponuke nikde nebola uvedená.
Čo sme urobili: odporučili sme nepokračovať automaticky len preto, že nehnuteľnosť už bola rezervovaná. Počkali sme na výsledok hlasovania.Výsledok: hlasovanie nepovolilo to, s čím klient počítal, preto sme odporučili v kúpe nepokračovať. Rezervačná záloha bola vrátená a klient od obchodu odstúpil.Klient sa nielen vyhol nevýhodnej kúpe. Nepřišiel ani o rezervačnú zálohu.
02 · Novostavba, Estepona, 720.000 €
Klientovi sa projekt páčil a konkrétny byt spĺňal väčšinu požiadaviek. Zároveň vznikal tlak na rýchle rozhodnutie, pretože podobných bytov zostávalo už len málo.
Čo sme porovnávaliK čomu sme dospeli
- Cena, orientácia, dispozícia, výhľad a podmienky projektu
- Porovnali sme ich s ostatnými možnosťami dostupnými v podobnom rozpočte na trhu v tom čase.
- Bol problémom samotný byt
- Nebolo to tak. Nehnuteľnosť nemusí byť zlá, aby pri určitej cene prestala dávať zmysel. Pri cene 720.000 € sme videli alternatívy, pri ktorých klient získal viac z toho, na čom mu skutočne záležalo.
Naše odporúčanie: nerezervovať byt iba zo strachu, že zmizne z ponuky. Namiesto toho sme klientovi ukázali konkrétne alternatívy a vysvetlili, v čom bola pri podobnom rozpočte každá z nich výhodnejšia.Čo sa stalo: klient si byt za 720.000 € nerezervoval. V hľadaní sme pokračovali a napokon si vybral inú nehnuteľnosť, ktorá zodpovedala tomu, čo od kúpy skutočne očakával. Rozhodnutie vyplynulo z porovnania toho, čo sa za daný rozpočet dalo reálne kúpiť, nie z tlaku súvisiaceho s dostupnosťou.„Posledný dostupný byt“ je dôvodom na rýchle rozhodnutie pre predávajúceho. Pre kupujúceho to tak byť nemusí.
03 · Nehnuteľnosti na sekundárnom trhu, Marbella, 1.100.000 €
Pri cene 1,1 milióna nehnuteľnosť na prvý pohľad dávala zmysel. Dobrá poloha, otvorený výhľad a cena, ktorá vyzerala zaujímavo v porovnaní s podobnými ponukami. Preto sme ju klientovi predstavili ako jednu z možností.Čo bolo viditeľné na mieste: pred nehnuteľnosťou stála staršia jednopodlažná vila. Výhľad z terasy bol preto otvorený a nič nenaznačovalo, že problémom je práve výhľad.
Čo sme preveriliČo sme zistili
- Nie to, čo dnes stojí pred domom
- S právnikom sme preverili susedný pozemok a to, čo by sa na ňom dalo postaviť.
- Čo tam môže zajtra legálne stáť
- Existujúca staršia jednopodlažná vila nezodpovedá tomu, čo povoľuje pozemok. Na jej mieste by bolo možné postaviť vilu až s tromi podlažiami.
To by zásadne zmenilo otvorený výhľad, ktorý bol jednou z hlavných vlastností, za ktoré klient pri tejto nehnuteľnosti platil.Čo sa zmenilo: cena 1,1 milióna zrazu vyzerala inak. Klient by nekupoval iba súčasný byt a súčasný výhľad. Kupoval by aj riziko, že jedna z hlavných výhod nehnuteľnosti sa po výstavbe zásadne zmení.Výsledok: odporučili sme klientovi nekupovať. To, čo na začiatku vyzeralo ako veľmi zaujímavá ponuka za 1,1 milióna, prestalo pri tejto cene dávať zmysel po preverení susedného pozemku.O tom, či cena nehnuteľnosti dáva zmysel, môžu úplne rozhodnúť aj informácie mimo samotnej nehnuteľnosti.
04 · Vila, Marbella, 4.000.000 €
Dokončená vila vo vysokom štandarde. Dom pôsobil ako nehnuteľnosť, ktorá si nevyžaduje žiadne významné úpravy, a klient bol pripravený pokračovať v kúpe.
Čo sme preveriliČo sme zistili
- Skutočný stav nehnuteľnosti v porovnaní s dostupnou dokumentáciou
- Počas právnej previerky a technickej kontroly sme ich porovnali. To, čo stálo na pozemku, bezvýhradne nezodpovedalo tomu, čo bolo doložené v dokumentácii.
- Časti a úpravy domu
- Pri niektorých z nich bolo potrebné overiť ich právny a administratívny status. Pri nehnuteľnosti tejto hodnoty sme klientovi neodporučili prevziať takúto neistotu len preto, že dom bol dokončený a vyzeral v poriadku.
Čo sme urobili: spolu s právnikom a technickým špecialistom sme presne stanovili, čo treba preukázať alebo napraviť, a požiadavky sme odovzdali predávajúcemu. Ďalší krok sme podmienili objasnením skutočného a zdokumentovaného stavu nehnuteľnosti pred dokončením kúpy.Výsledok: klient si nemusel naslepo vyberať medzi kúpou a nekúpením. Kým nebolo jasné, k čomu sa z právneho hľadiska presne zaväzuje, odporučili sme v transakcii nepokračovať. Riziko tak zostalo na predávajúcom namiesto toho, aby sa pri podpise prenieslo na klienta.Pri vysokom rozpočte nekontrolujeme menej len preto, že nehnuteľnosť pôsobí kvalitne postavená. Kontrolujeme viac, pretože chyba stojí viac.
Niekedy je najdôležitejšie vedieť, kedy nekúpiť
Kontrolujeme, čo sa skontrolovať dá. Povieme Vám, čo sme zistili a čo to znamená pre kúpu. Ak niečo zásadné nesedí, odporučíme v kúpe nepokračovať, aj keď ste sa už rozhodli kúpiť.Ide o naše vlastné opisy skutočných prípadov. Nezverejňujeme mená klientov, dátumy, adresy ani projekty a vynechali sme podrobnosti, ktoré by mohli niekoho identifikovať. Každý prípad uvádza typ nehnuteľnosti, mesto, cenu a to, čo zmenilo rozhodnutie, aby ste mohli sami posúdiť naše dôvody.Nie sú však ani tvrdením, že zachytíme všetko. Tri zo štyroch problémov odhalil nezávislý právnik alebo technický špecialista pri svojej práci, čo je argumentom pre ich prizvanie, nie argumentom v náš prospech. Našou úlohou bolo zabezpečiť, aby kontrola prebehla pred pohybom peňazí, a potom otvorene povedať, čo zistenie znamenalo pre kúpu.A toto nie je stránka o tom, že Španielsko je nebezpečné. Nehnuteľnosť môže byť úplne v poriadku a napriek tomu prestať dávať zmysel, keď sa dozviete ešte jednu vec. Prípad 01 je toho najjasnejším príkladom: s bytom nebolo nič v neporiadku.Žiadna z týchto štyroch kúpu nedokončila, takže nám žiadna nepriniesla odmenu. Je to poctivá skúška modelu odmeňovania a dôvod, prečo táto stránka existuje namiesto odseku o našich hodnotách.
Často kladené otázky
- Ako často niekomu skutočne poviete, aby nekupoval?
- Sadzobník nezverejňujeme. Zverejňujeme samotné štyri prípady s typom nehnuteľnosti, mestom, cenou a tým, čo zmenilo rozhodnutie, pričom práve naše dôvody stoja za posúdenie.
- Prišiel by som v prvom prípade o svoju zálohu?
- V danom prípade sa rezervačná záloha vrátila, pretože rezervačná zmluva stanovovala, čo sa s ňou stane, ak právna previerka niečo odhalí. Práve preto musia byť podmienky vrátenia uvedené v zmluve ešte pred zaplatením zálohy. Ide o jedinú platbu, ktorá je mimo systému záruk.
- Účtujete si odmenu za prácu, keď sa kúpa zastaví?
- Nie. Za vyhľadávanie, obhliadky, vyjednávanie ani čas sa nič neuhrádza. Ak sa kúpa neuskutoční, nikde nevznikne provízia, takže nemáme z čoho dostať zaplatené.
- Mohol by toto všetko odhaliť samotný právnik?
- Právnik odhalil zasadnutie spoločenstva vlastníkov a spolu s technickým špecialistom aj nezrovnalosť v dokumentácii vily. Kontrola pozemku v prípade 03 bola otázkou, na ktorú musel niekto myslieť, a porovnanie v prípade 02 vôbec nebolo právnou otázkou. Právna previerka a zastupovanie kupujúceho odpovedajú na odlišné otázky a druhé nenahrádza prvé.
