Realitná kancelária kupujúceho na Costa del Sol

Pri novostavbe počítajte približne s 12 to 14 % navyše kúpnej ceny; pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu s 9 to 10 %. Najväčší rozdiel spočíva v dani: pri novostavbe zaplatíte 10 % DPH a v Andalúzii 1,2 % kolkovné, zatiaľ čo nehnuteľnosť na sekundárnom trhu podlieha 7 % dani z prevodu.

Závisí to od toho, či kupujete novostavbu alebo nehnuteľnosť na sekundárnom trhu. Pri novostavbe je najdôležitejšia banková záruka. Platby, ktoré posielate developerovi pred dokončením výstavby, musia byť chránené podľa príslušného režimu ochrany platieb. Pred odoslaním peňazí právnik skontroluje účet, dokumentáciu aj to, aké zabezpečenie sa vzťahuje na konkrétnu platbu. Pri platbách krytých bankovou zárukou dostanete potvrdenie týkajúce sa konkrétnej sumy a kupujúceho. Pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu je postup odlišný. Právnik sleduje zmluvy, termíny a spôsob prevodu, aby predávajúci dostal peniaze až v okamihu, keď ich má podľa transakcie dostať. Nejde teda iba o to, kam peniaze posielate. Pred každou významnou platbou právnik overí, prečo ju posielate, komu a za akých podmienok.

Závisí to od znenia rezervačnej zmluvy a líši sa to podľa developerov a predávajúcich. Rezervačný poplatok je jedinou platbou mimo systému záruk, preto by mal byť nízky a zmluva musí jasne určiť, kedy sa vracia. Práve preto ju právnik číta ešte pred odoslaním peňazí, nie až potom.

Závisí to najmä od toho, či kupujete novostavbu alebo nehnuteľnosť na sekundárnom trhu. Pri novostavbe sa oplatí mať pripravených približne 20 až 40 % kúpnej ceny na platby, ktoré môžu byť splatné ešte pred dokončením projektu. Okrem toho potrebujete vlastné prostriedky na dane a ďalšie náklady spojené s kúpou vrátane 10 % DPH a ostatných nákladov na prevod. Pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu ako nerezident reálne počítajte s tým, že banka bude financovať približne polovicu hodnoty, ktorú nehnuteľnosti sama určí. Zvyšok kúpnej ceny a náklady spojené s kúpou preto musíte uhradiť z vlastných prostriedkov. Pri nehnuteľnosti za 500.000 € teda často potrebujete nie 100.000 alebo 150.000 €, ale výrazne viac. Preto financovanie riešime ešte pred rezerváciou, nie až po výbere konkrétnej nehnuteľnosti.

Áno, ale ako nerezident automaticky nepočítajte s financovaním vo výške 70 alebo 80 % ceny. Pri príjme v inej mene ako euro je realistické očakávať financovanie vo výške približne 50 % hodnoty, ktorú určí banka. Niektorí klienti môžu dostať lepšiu ponuku, iní horšiu, v závislosti od príjmu, existujúcich záväzkov, veku, meny príjmu a konkrétnej banky. Dôležité je aj to, že banka nevypočítava hypotéku z kúpnej ceny, ale z vlastného ocenenia. Ak teda kupujete za 500.000 €, ale banka ocení nehnuteľnosť na 470.000 €, financovanie sa vypočíta zo sumy 470.000 €. Preto ešte pred výberom nehnuteľnosti overíme, aké financovanie môžete reálne očakávať a koľko vlastných prostriedkov budete potrebovať.

Kto je skutočným vlastníkom nehnuteľnosti, či na nej viaznu hypotéky, exekúcie alebo iné ťarchy, či údaje v katastri nehnuteľností zodpovedajú skutočnosti, či existujú nedoplatky voči spoločenstvu vlastníkov a či právny stav zodpovedá tomu, čo kupujete. Pri konkrétnej nehnuteľnosti sa rozsah preverovania prispôsobuje jej typu a histórii.

Áno. Nezávislého právnika, ktorý zastupuje Vás, nie developera ani predávajúceho. Predtým, ako sa zaviažete ku kúpe, preverí vlastníctvo, dlhy, ťarchy, povolenia, zmluvy a právny stav nehnuteľnosti. Právnikov nezamestnávame a za ich odporúčanie neberieme províziu. Ponúkneme Vám niekoľko možností a vyberiete si sami.

Pri dokončenej nehnuteľnosti zvyčajne počítajte s niekoľkými týždňami až niekoľkými mesiacmi od rezervácie po odovzdanie kľúčov. Pri novostavbe to závisí od fázy projektu: môžete kúpiť dokončený byt, ale aj projekt, ktorého dokončenie potrvá ďalšie dva roky. Celý postup od výberu cez právnu previerku až po notára je uvedený vyššie.

Raz stačí, dvakrát je lepšie. Celý proces možno vybaviť na diaľku na základe plnej moci, napriek tomu by sme boli radšej, keby ste prišli aspoň raz.

Áno. Kúpa nehnuteľnosti a pobyt v Španielsku sú dve odlišné veci. Nehnuteľnosť môžete vlastniť ako nerezident a veľkú časť procesu možno vybaviť na základe plnej moci.

NIE áno. Španielsky účet je v praxi veľmi užitočný. NIE je identifikačné číslo cudzinca, ktoré budete potrebovať pri kúpe, platení daní a ďalších úkonoch súvisiacich s nehnuteľnosťou. Vybavíme ho s právnikom v dostatočnom predstihu, pretože čakať naň až do podpisu je zbytočný spôsob, ako si skomplikovať kúpu.

Najväčšiu časť kúpnej ceny zaplatíte v eurách, preto sa pri väčšej sume oplatí sledovať nielen poplatok za prevod, ale predovšetkým skutočný výmenný kurz. Peniaze môžete previesť prostredníctvom vlastnej banky alebo špecializovaného poskytovateľa menových služieb a pri väčších sumách sa oplatí porovnať ponuky. Predovšetkým nenechávajte prevod na poslednú chvíľu. Banka môže požadovať doklad o pôvode finančných prostriedkov alebo prevod pozdržať pre interné kontroly. Podľa harmonogramu platieb Vám vopred oznámime, kedy budete potrebovať jednotlivé sumy.

Áno. Pri väčšej transakcii počítajte s tým, že banka a ďalšie zúčastnené strany budú požadovať doklad o pôvode finančných prostriedkov. Ak peniaze pochádzajú z predaja spoločnosti, dividend, investícií alebo inej zložitejšej štruktúry, pripravte dokumentáciu ešte pred začatím prevodov.

Na Vaše meno, na mená oboch manželov alebo iným spôsobom podľa Vašej rodinnej a finančnej situácie. Neexistuje jedna správna odpoveď. Spôsob vlastníctva môže neskôr ovplyvniť dedenie, dane a predaj, preto je lepšie rozhodnúť sa s právnikom a daňovým poradcom ešte pred podpisom kúpnej zmluvy, nie až u notára. Ak kupujete ako pár, máte deti, vlastníte väčší majetok v Španielsku alebo zvažujete kúpu prostredníctvom spoločnosti, povedzte to právnikovi hneď na začiatku.

Nie automaticky. Závisí to od konkrétnej nehnuteľnosti, obce, pravidiel spoločenstva vlastníkov a aktuálnych pravidiel pre turistické ubytovanie. Ak je prenajímanie jedným z dôvodov kúpy, ešte pred rezerváciou overíme, či je krátkodobý prenájom možný.

IBI, poplatky spoločenstvu vlastníkov, odvoz odpadu, poistenie, energie a voda a pre nerezidentov aj daňové povinnosti v Španielsku. Najväčší rozdiel medzi dvoma bytmi s podobnou cenou často predstavujú poplatky spoločenstvu vlastníkov, preto pri konkrétnej nehnuteľnosti uvádzame skutočné ročné náklady namiesto jedného univerzálneho údaja.

Áno. Modelo 210, daň nerezidentov z fiktívneho príjmu. Tento názov takmer nič nevysvetľuje a väčšina vlastníkov sa o nej dozvie príliš neskoro.

Nie. Samotné vlastníctvo nehnuteľnosti z Vás neurobí daňového rezidenta Španielska. Daňová rezidencia sa posudzuje podľa Vašej skutočnej situácie vrátane toho, koľko času trávite v Španielsku a kde sa nachádza centrum Vašich ekonomických a osobných záujmov. Ak tu chcete tráviť väčšinu roka alebo sa natrvalo presťahovať, pred sťahovaním sa poraďte s daňovým poradcom o daňovej rezidencii. Môže to ovplyvniť spôsob, akým Španielsko posudzuje Vaše príjmy a majetok mimo Španielska.

Zo zákona musí byť každá platba pred dokončením výstavby krytá bankovou zárukou vystavenou na Vaše meno. Váš právnik pred odoslaním akejkoľvek platby skontroluje presné znenie záruky pre Váš byt a presne Vám vysvetlí, na čo sa vzťahuje.

Niektoré dlhy a povinnosti spojené s nehnuteľnosťou môžu prejsť na nového vlastníka, preto kontroly pred kúpou zahŕňajú nielen predávajúceho, ale aj samotnú nehnuteľnosť. Právnik okrem iného preverí situáciu voči spoločenstvu vlastníkov a pred podpisom vyžiada príslušné potvrdenia.

Predať môžete, kedykoľvek budete chcieť. Otázkou je, za akú cenu a ako rýchlo. Najlepšie sa ďalej predávajú nehnuteľnosti, ktoré majú niečo, čo bude chcieť aj ďalší kupujúci: dobrú mikrolokalitu, výhľad, správnu orientáciu, možnosť pohodlnej chôdze alebo dobrú rezidenčnú urbanizáciu. Pri kúpe sa preto nepozeráme iba na to, či sa Vám nehnuteľnosť páči dnes, ale aj na to, komu ju jedného dňa predáte. Pri predaji ako nerezident počítajte aj s nákladmi a daňami spojenými s predajom.

Áno a dá sa to naplánovať vopred. Uplatňuje sa španielska dedičská daň, no Andalúzia poskytuje blízkym rodinným príslušníkom štedré úľavy. V závete si môžete zvoliť aj to, aby sa dedičstvo riadilo právom Vašej vlastnej krajiny, a krátky španielsky závet popri ňom ušetrí rodine mesiace administratívy.

Ak prídete raz ročne na dva týždne a nehnuteľnosť by po zvyšok roka iba stála nevyužitá, prenájom môže byť jednoduchší. Keď však prichádzate niekoľkokrát ročne alebo trávite dlhšiu časť roka na Costa del Sol, vlastníctvo začne dávať úplne iný zmysel. Nemusíte zakaždým hľadať voľný prenájom, riešiť sezónne ceny ani sa sťahovať medzi rôznymi bytmi. Prídete s malou taškou a všetko ostatné už máte doma. Ešte výraznejšie je to, ak cestujete so psom alebo deťmi alebo chcete prichádzať na niekoľko týždňov či mesiacov. Kvalitné dlhodobé prenájmy sa nehľadajú vždy ľahko a v hlavnej sezóne môžu byť veľmi drahé. Ak budete nehnuteľnosť legálne prenajímať v čase, keď ju nevyužívate, príjem z prenájmu môže pokryť významnú časť ročných nákladov na vlastníctvo. Pri dobre vybranej nehnuteľnosti teda neplatíte iba za miesto na dovolenku, ale vlastníte druhý domov, ktorý môže časť roka zarábať. Preto pri klientoch, ktorí sem chcú pravidelne prichádzať, zvyčajne skúmame, kedy začne kúpa dávať zmysel, a nie to, či dáva zmysel vôbec.

Závisí to najmä od rozpočtu a od toho, čo od Španielska očakávate. Costa Blanca je vo všeobecnosti lacnejšia a za rovnaký rozpočet tam získate výrazne viac. Costa del Sol je drahšia, no ponúka intenzívnejší celoročný život, medzinárodnú infraštruktúru, letisko v Malage, golf, školy, zdravotnú starostlivosť a veľkú zahraničnú komunitu. Ak máte na samotnú nehnuteľnosť menej než približne 250.000 €, otvorene Vám povieme, že na Costa del Sol by sme sa pravdepodobne nezamerali. Výber v tejto cenovej hladine je veľmi obmedzený a na Costa Blanca môže mať rovnaký rozpočet podstatne väčší zmysel. Približne od 300.000 € sa na Costa del Sol začínajú objavovať reálne možnosti, no stále záleží na lokalite, vzdialenosti od mora, stave nehnuteľnosti a na tom, čo očakávate z hľadiska výhľadu alebo prenajímania.