Odkiaľ pochádzajú údaje o trhu Costa del Sol na tejto stránke?
Za 30 sekúnd
Stránky so štatistikami sa vypočítavajú z nášho vlastného katalógu, zmrazeného v datovanej štvrťročnej snímke (aktuálne 2026-08-12, 9.166 ponúk), používajú mediány podmienené minimálnou vzorkou 10 a zverejňujú iba požadované ceny, označené ako také. Čo nedokážeme zdrojovo doložiť, to nezverejňujeme.
Aký zdroj údajov je základom štatistík Costa del Sol?
Základom je náš vlastný katalóg predaja pre Costa del Sol: 8.880 nehnuteľností na sekundárnom trhu a 286 projektov novostavieb k aktuálnemu dátumu merania. Údaje pochádzajú zo zdieľaných sietí ponúk, v ktorých pracujú agentúry na pobreží, a tiež z ponúk developerov. Ide o jeden z väčších súborov dostupných na jednom mieste, stále je to však iba jeden katalóg: súkromné predaje a ponuky výhradné pre iné siete v ňom nie sú. Naše údaje preto opisujú tento katalóg s jasne uvedeným dátumom, nie celé pobrežie.V prvých pracovných dňoch každého štvrťroka zmrazíme štatistiky katalógu do datovaného súboru snímky: každý počet, medián, cenové pásmo, kategóriu typu a rok dokončenia kúpy, podľa mesta a podľa jednotlivých výberov. Stránky so štatistikami v tejto časti sa vytvárajú z tejto snímky, preto môže byť pri každom údaji uvedený dátum merania. Aktuálna snímka je 2026-Q3, vytvorená 12. augusta 2026.
Ako sa vypočítavajú mediány a kedy odmietame niektorý zobraziť?
Hlavné údaje sú mediány, nie priemery. Ponuka na tomto pobreží siaha od 100.000 € do 35,000,000 € a pri rozdelení s takýmto dlhým chvostom priemer skôr odpovedá na otázku „aké drahé sú tie najdrahšie“ než na otázku „akú cenu požaduje typické bývanie“. Priemery sa uvádzajú iba vtedy, keď sú výslovne označené.Každý medián podlieha minimálnej vzorke: pri menej ako 10 ponukách sa medián vôbec nezverejňuje. Medián zo siedmich nehnuteľností je iba anekdota oblečená do podoby čísla. Ak tabuľka zobrazuje vzorku v rozmedzí od 10 do približne 100, v poznámke k tabuľke uvádzame, že ide o úroveň, nie o presný bod, pretože malé vzorky sa medzi štvrťrokmi menia aj bez zmeny daného miesta.
- Medián namiesto priemeruPolovica požaduje menej, polovica viac. Odolné voči luxusnému chvostu, ktorý robí priemery na pobreží bezvýznamnými.
- Minimálna vzorka 10Pri menej ako 10 ponukách sa medián úplne potlačí, namiesto toho, aby sa zverejnil s upozornením.
- Uvedená veľkosť vzorkyTabuľky miest uvádzajú počet ponúk vedľa mediánu, aby ste mohli sami posúdiť význam čísla.
- Jeden základ na tabuľkuKaždá porovnávacia tabuľka sa vypočítava z jedného zdroja k jednému dátumu. Do tabuľky so snímkou nikdy nemiešame aktuálne údaje.
Prečo môžu dve stránky uvádzať odlišné počty pre to isté mesto?
Pretože otázka „koľko ponúk má toto mesto“ má skutočne viac než jednu odpoveď a my to radšej vysvetlíme, než by sme to mali skryť. Katalógová stránka mesta počíta aktuálne filtrované výsledky vrátane podp oblastí alebo bez nich podľa toho, ako vyhľadávate. Štatistický súhrn priraďuje každú ponuku k jednému mestu k dátumu snímky. Tieto dve pravidlá slúžia na odlišné účely: počet v katalógu sa musí zhodovať s mriežkou nehnuteľností, ktorú máte pred sebou, zatiaľ čo štatistický počet musí umožniť porovnanie miest navzájom.Za zmienku stoja ešte dve pravidlá počítania. Projekty novostavieb sa počítajú ako jeden projekt bez ohľadu na počet jednotiek, ktoré obsahujú, a ich ceny sú najnižšie projektové ceny uvádzané ako „od“. Stránky o ponuke a dokončení kúpy to opakujú všade, kde je to dôležité. Prítomnosť ponuky zároveň nič nehovorí o jej realistickosti: predražená nehnuteľnosť, ktorá sa nikdy nepredá, sa počíta úplne rovnako ako tá, ktorá sa predá budúci týždeň.
Ide o skutočné ceny a odkiaľ pochádzajú predajné ceny?
Všetko, čo sa vypočítava z katalógu, je požadovaná cena. Španielsko nezverejňuje predajné ceny jednotlivých ponúk, takže nikto nemôže poctivo uvádzať dosiahnuté ceny za každú nehnuteľnosť. Existujú iba oficiálne súhrnné údaje na úrovni provincie, ktoré sú zverejňované s oneskorením. Obe vrstvy striktne oddeľujeme: štatistiky katalógu sú označené ako požadované ceny a údaje o predajných cenách alebo transakciách sa uvádzajú iba ako citácie z pomenovaných oficiálnych zverejnených údajov v našich štvrťročných reportoch o trhu.
| Vrstva | Čo sa meria | Kde sa objavuje |
|---|---|---|
| Snímky nášho katalógu | Požadované ceny, štruktúra ponuky a pipeline novostavieb podľa obce a segmentu, štvrťročne. | Tieto štatistické stránky uvádzajú pri každom údaji dátum. |
| Colegio de Registradores | Dokončené transakcie a národnosť kupujúcich v provincii Málaga, štvrťročne. | Štvrťročné trhové správy s uvedeným názvom vydania. |
| Ministerstvo bývania / INE | Série odhadovaných a predajných hodnôt, hypotéky, povolenia na úrovni provincií. | Štvrťročné trhové správy s uvedeným názvom vydania. |
Ktoré údaje odmietame zverejniť a prečo?
Štatistická sekcia si získava dôveru tým, čo odmietne zverejniť. Štyri odmietnutia sú tu otázkou pravidiel, nie medzerami, za ktoré by sme sa hanbili.
- Žiadny index dopytu z návštevnosti webuAnalytika webu meria náš marketing, nie trh. Údaje o dopyte pochádzajú z oficiálnych sérií transakcií a hypoték, alebo ich vôbec neuvádzame.
- Bez vymyslenej histórieNaša meraná séria sa začína v 2026-Q3. Skoršie pohyby citujeme iba z oficiálnych sérií, nikdy ich nerekonštruujeme z grafov portálov.
- Žiadne neoverené podiely národnostíÚdaje o zložení kupujúcich uvádzame iba v datovaných správach registrátorov. Ak zverejníme vlastné zloženie klientov, označíme ho ako naše.
- Bez tvrdení o predajných cenáchMedián požadovaných cien nikdy neuvádzame ako sumu, ktorú kupujúci zaplatia, a žiadna stránka tu nenaznačuje typickú zľavu, pretože ju nevieme zmerať.
Rovnaké pravidlo v jednej vete: každé číslo na týchto stránkach obsahuje zdroj a dátum a číslo, ktoré nemôže obsahovať oboje, zostáva nezverejnené.
Známe slabiny tejto metodiky
Jeden katalóg nie je celý trh. Ten náš je rozsiahly a založený na zdieľanej sieti, no štatistiky vždy ovplyvňuje súbor ponúk. Iný rozsiahly katalóg by vykázal mierne odlišné mediány.Štvrťročná frekvencia je pri ponuke pomalá a pri cenách postačujúca. Počty sa menia denne a naše zverejnené počty sú zámerne až tri mesiace staré. Kompromisom je sledovateľnosť a živý katalóg je každému, kto potrebuje dnešné číslo, vzdialený na jedno kliknutie.Štatistiky novostavieb opisujú projekty, nie jednotky, a vstupné ceny, nie typické ceny. Štatistiky novostavieb podľa jednotiek by boli lepšie, no údaje ich zatiaľ neobsahujú.Séria je mladá. Metodika je vytvorená na porovnávanie v priebehu rokov, no k dnešnému dňu obsahuje jedno meranie a táto stránka nebude predstierať opak.
Často kladené otázky
- Môžem dôverovať trhovým štatistikám realitnej kancelárie?
- Iba do tej miery, do akej sa dajú overiť, a presne na to slúži táto stránka: datované snímky, uvedené pravidlá, zverejnené veľkosti vzoriek, pomenované zdroje a zoznam odmietnutí. Posudzujte nás podľa toho, či sa tu niekedy objaví údaj bez dátumu a východiska.
- Prečo sa vaše údaje líšia od správ veľkých portálov?
- Odlišná ponuka, odlišné pravidlá: každý portál počíta z vlastných ponúk a metódy sa líšia v započítavaní, mediánoch aj hraniciach. Poradie a smer vývoja sa zvyčajne zhodujú, presné úrovne len zriedka. Je to bežné a preto naše údaje vždy uvádzajú svoje východisko.
- Kedy sa tieto štatistiky aktualizujú?
- Štvrťročne, na základe snímky z prvých dní každého štvrťroka. Aktuálne údaje pochádzajú z 12. augusta 2026 (meranie 2026-Q3). Oficiálne údaje v trhových správach sa riadia kalendárom svojich vydavateľov a za každým štvrťrokom zaostávajú približne jeden až dva mesiace.
- Čo je medián a prečo na ňom trváte?
- Stredná hodnota: polovica ponúk má nižšiu požadovanú cenu a polovica vyššiu. Na trhu, kde horná hranica dosahuje 35 miliónov eur, by priemer výrazne prevyšoval sumu, s ktorou sa stretne typický kupujúci, preto sú všetky hlavné údaje tu založené na mediánoch.