Notár pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku
Za 30 sekúnd
Španielsky notár overí, kto ste, nahlas prečíta listinu a ešte v ten istý deň ju podá na kataster nehnuteľností. Nekontroluje dlh voči spoločenstvu vlastníkov, dokumentáciu budovy ani to, či je cena primeraná. To je úlohou Vášho advokáta.
escritura de compraventaVerejná listina, prvá strana
- Zmluvné strany
- MENO PRIEZVISKO · NIE X XXXXXXX L
- Cena kúpnej zmluvy
- XXX.XXX €
- Vyhlásenia
- Bez tiarch, podľa predávajúceho
- Podpis a dátum
- Notár · DD/MM/RRRR
- Zmluvné strany. Totožnosť kupujúceho a predávajúceho overená podľa pasu a NIE. Ide o kľúčovú súčasť úlohy notára.
- Cena kúpnej zmluvy. Cena uvedená v listine. Notár ju zaznamená, ale neposudzuje, či je primeraná.
- Vyhlásenia. Vlastné vyhlásenie predávajúceho overené podľa výpisu nota simple, ktorý si notár vyžiada. Nejde o nezávislú záruku nad rámec údajov v registri.
- Podpis a dátum. Podpísané, nahlas prečítané a ešte v ten istý deň elektronicky odoslané na kataster nehnuteľností.
Čo kontroluje španielsky notár?
Španielsky notár dohliada na podpis a premieňa predaj na verejnú listinu. Nekontroluje, či je nehnuteľnosť dobrým rozhodnutím. Španielsky notár kontroluje oveľa menej, než väčšina zahraničných kupujúcich predpokladá, a pri tejto kúpe poskytuje ochranu Váš advokát, nie notársky úrad. Preto je toto rozlíšenie dôležité: slovo „notár“ označuje vo väčšine krajín známu úlohu, no tu označuje skutočne odlišnú funkciu.Čo robí v deň podpisu: overí totožnosť a právnu spôsobilosť kupujúceho a predávajúceho, sám si vyžiada výpis nota simple, aby potvrdil, že predávajúci nehnuteľnosť skutočne vlastní a že je bez tiarch, ktoré ste už overili, vyhotoví verejnú listinu, nahlas ju prečíta pred podpisom oboch strán a ešte v ten istý deň odošle jej elektronickú kópiu na kataster nehnuteľností. Čo nerobí: neoveruje, či bol poplatok spoločenstvu vlastníkov uhradený v plnej výške nad rámec toho, čo vyplýva z dokumentov, ktoré má pred sebou, nepotvrdzuje, či budova zodpovedá stavebnému povoleniu, neposudzuje primeranosť ceny ani neradí žiadnej zo strán, či je transakcia dobrým rozhodnutím.
Za čo zodpovedá notárČo nie je jeho úlohou
- Overenie, že obe strany sú tým, za koho sa vydávajú, a môžu sa právne podpísať
- Áno, to je základom tejto úlohy.
- Vyžiadanie dokumentu nota simple a prečítanie listiny nahlas pred podpisom
- Áno, uskutočňuje sa to pri samotnom podpise, nie pred ním.
- Odoslanie listiny do katastra nehnuteľností
- Áno, elektronicky, v ten istý deň.
- Kontrola, či predávajúci uhradil poplatky spoločenstvu a miestne dane
- Nie. Váš právnik si tieto potvrdenia vyžiada samostatne, ešte pred týmto dňom.
- Overenie, že budova zodpovedá svojmu povoleniu a územnoplánovaciemu statusu pozemku
- Nie. Ide o právnu a technickú kontrolu, ktorú si vopred zabezpečíte na svojej strane.
Kto vyberá notára a mení hypotéka odpoveď?
Pri bežnej kúpe za hotovosť právo vybrať si notára spravidla vyplýva z rozdelenia poplatkov: vybrať si ho môže ten, kto hradí väčšiu časť, čo je v praxi zvyčajne kupujúci. Ak predávajúci bez vážneho dôvodu trvá na vlastnom notárovi, kupujúci to môže riešiť so zákazníckym oddelením miestnej Colegio Notarial.Pri kúpe s HYPOTÉKOU ide skôr o zákonné právo než o zvyklosť. Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario jasne zaručuje dlžníkovi slobodnú voľbu notára a bráni veriteľovi túto voľbu ovplyvňovať. Približne v rovnakom čase zákon presunul väčšinu súvisiacich nákladov na banku: dekrét z roku 2018 preniesol daň z hypotekárnych dokumentov na veriteľa a od zákona z roku 2019 veriteľ hradí aj notára, zápis do katastra nehnuteľností a gestoría súvisiace so samotným úverom. Jediným nákladom, ktorý zostáva na dlžníkovi, je vlastné ocenenie nehnuteľnosti bankou.
Ako sa kúpa financuje?
- Hotovosť, bez hypotékyIde o zvyklosť, nie o formálne právo: vyberá si ten, kto hradí väčšiu časť poplatkov, čo ste v praxi zvyčajne Vy.
- S hypotékouZákonné právo podľa Ley 5/2019: máte slobodnú voľbu notára a zákon bráni veriteľovi nasmerovať Vás k notárovi, ktorého uprednostňuje.
Čo sa v miestnosti odovzdáva a musíte tam byť Vy?
escritura pública je notárska kúpna listina, dokument podpísaný pred notárom, ktorým sa na Vás prevádza vlastníctvo. Pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu v tejto chvíli zvyčajne uhradíte zostávajúci zostatok: peniaze a kľúče si odovzdáte v tej istej miestnosti a v rovnakom čase.cheque bancario je bankový šek vystavený na Vašom španielskom účte a často slúži na odovzdanie zostatku kúpnej ceny u notára.V tejto miestnosti nemusíte byť osobne. Počas celej kúpy je striktne nevyhnutná iba jedna cesta do Španielska a túto schôdzku ľudia najčastejšie delegujú. Ak má Váš právnik plnú moc, ktorá zahŕňa podpis listiny, môže celé stretnutie absolvovať vo Vašom mene. Práve preto sa oplatí vybaviť plnú moc už na začiatku procesu, hoci v danom momente sa jej význam nemusí zdať veľký.
- Sekundárna nehnuteľnosťZostatok uhradíte prostredníctvom cheque bancario alebo čoraz častejšie potvrdeným bankovým prevodom, ktorého pripísanie je zabezpečené ešte pred stretnutím. Notár v texte listiny potvrdí, ktorý spôsob platby bol použitý.
- O dokončenej a pripravenej novostavbePlatia rovnaké pravidlá. Okrem toho sa od tohto dňa začína počítať desaťročná záruka na konštrukciu, trojročná záruka na inštalácie a jednoročná záruka na snagging. Presný dátum dokončenia je preto dôležitý aj nad rámec samotnej transakcie.
Koľko stojí notár navyše?
Španielska vláda stanovuje notárske poplatky pevnou sadzbou, takže ich nemôžete voľne vyjednávať. Anglicky písané zdroje túto sadzbu zvyčajne uvádzajú približne vo výške 0.2 až 0.5 % z ceny, pričom s rastúcou cenou klesá. Náš vlastný zverejnený odhad spája notársky poplatok s poplatkom za zápis do katastra nehnuteľností, ktorý nasleduje po ňom, pretože kupujúci ich na záverečnom vyúčtovaní vníma ako jednu položku. Pre orientáciu predstavuje poplatok za zápis približne 60 % notárskeho poplatku.
| 350.000 € | 500.000 € | 1.000.000 € | |
|---|---|---|---|
| Notár + kataster, spoluVládna sadzba, bez vyjednávania | ~1.500 € | ~1.500 € | ~2.000 € |
Čo musí byť vybavené pred návštevou notárskej kancelárie
Dobrý postup dokončí tieto štyri veci PRED týmto dňom, pretože stretnutie u notára nie je správnym momentom na to, aby ste niektorú z nich objavili.- Predávajúci nemá neuhradené dlhy voči spoločenstvu ani na daniachNotár prečíta listinu; nebude za Vás zháňať potvrdenia. Váš právnik si ich vyžiada pred termínom. Zlý postup odhalí neuhradený zostatok v deň podpisu, keď je cheque bancario už vystavený.
- Potvrdenie o bankovej záruke pri novostavbeVáš právnik mal túto platbu kontrolovať pri každej úhrade, dlho pred poslednou. Deň u notára je iba formalitou, ak bola táto práca riadne vykonaná skôr. Zlý postup prvýkrát preskúma znenie záruky až v deň dokončenia kúpy.
- Úradný tlmočník, ak nečítate po španielsky a zúčastňujete sa osobneMáte právo na riadne vysvetlenie listiny v jazyku, ktorému rozumiete, ešte pred jej podpisom. Zlý postup podpisuje na základe dôvery, pretože miestnosť pôsobí priateľsky a všetci sa zdajú byť v zhone.
- Kto sa zúčastní a s akým oprávnenímAk sa nezúčastníte osobne, plná moc Vášho právnika musí jasne zahŕňať podpis tejto listiny. Zlý postup predpokladá, že plná moc vyhotovená pre inú, skoršiu fázu zahŕňa aj túto fázu.
Notár chráni záujem štátu na transakcii, nie Váš
Ide o všeobecné informácie o úlohe notára platné k 17. augustu 2026, nejde o právne poradenstvo týkajúce sa Vášho konkrétneho dokončenia kúpy. Notár je skutočne neutrálny verejný činiteľ: nekoná za kupujúceho ani za predávajúceho. Očakávať od neho, že odhalí problém, ktorý mal nájsť Váš vlastný právnik, je najčastejším nedorozumením týkajúcim sa jeho úlohy.Zúčastníme sa osobne alebo zabezpečíme účasť osoby s príslušným oprávnením a dohliadneme na odovzdanie dokumentov a kľúčov. Nie sme právnikmi a sami nekontrolujeme vlastnícke práva, dlhy ani súlad s územným plánom. Táto práca sa vykonáva skôr s nezávislým právnikom, ktorého platíte Vy, aby bolo stretnutie u notára formalitou, ktorou má byť, a nie okamihom, keď sa niečo odhalí.
Najčastejšie otázky o notárovi
- Kto vyberá notára?
- Podľa zvyklostí ho vyberá ten, kto hradí väčšiu časť poplatkov, čo je pri bežnej kúpe zvyčajne kupujúci. Pri kúpe s hypotékou ide skôr o zákonné právo než o zvyklosť: Ley 5/2019 jasne zaručuje dlžníkovi slobodný výber a bráni veriteľovi nasmerovať ho k notárovi, ktorého uprednostňuje.
- Prečo použiť cheque bancario namiesto bežného bankového prevodu?
- Bankový šek vystavený na Vašom vlastnom španielskom účte umožní odovzdať peniaze a kľúče v rovnakej miestnosti a v rovnakom okamihu. Ide o tradičný spôsob, akým sa španielske dokončenia kúpy organizujú. Ľudia čoraz častejšie namiesto toho používajú potvrdený prevod, ktorý je dohodnutý tak, aby bol pripísaný pred stretnutím, a je rovnako platný. V oboch prípadoch notár v listine presne zaznamená použitý spôsob.
- Môžem mať pri podpise úradného tlmočníka?
- Áno, a oplatí sa to zabezpečiť vopred, nie až v daný deň. Máte právo na riadne vysvetlenie listiny ešte pred jej podpisom a úradný tlmočník je formálnym spôsobom, ako to zaručiť, namiesto spoliehania sa na dvojjazyčného priateľa alebo uponáhľané zhrnutie v miestnosti.
- Čo sa stane, ak notár v daný deň odhalí problém s dokumentmi?
- K podpisu nedôjde, kým sa problém nevyrieši. Je to zriedkavé práve preto, že správne vedený proces vyrieši problémy s dokumentmi už niekoľko týždňov vopred, počas právnej kontroly a vo fáze súkromnej zmluvy. Práve preto nemožno stretnutie u notára považovať za prvý skutočný kontrolný bod.
