Používame súbory cookie na zlepšenie Vašej skúsenosti, analýzu používania stránky a poskytovanie personalizovaného obsahu.
Sprievodca
Ako prebieha právna previerka nehnuteľnosti v Španielsku
Podrobná právna previerka prebieha po rezervácii, nie pred ňou, a rezervačná zmluva obsahuje podmienky chrániace kupujúceho, ak preverenie odhalí závažný problém. Registro de la Propiedad uvádza skutočného vlastníka, ako aj hypotéky, exekučné príkazy, vecné bremená a iné obmedzenia. V závislosti od typu nehnuteľnosti preverenie zahŕňa aj súlad dokumentácie, dlhy voči spoločenstvu vlastníkov, IBI a potrebné povolenia. Pri podpise potom nasleduje druhé, nezávislé preverenie: pred podpisom notár opätovne overí vlastníctvo a aktuálny stav registra.
Podpíšete rezerváciu, až potom zistíte právny problém a prídete o zálohu za rezerváciu.
Ako to naozaj je
Podrobná právna previerka prebieha po rezervácii, nie pred ňou, a rezervačná zmluva obsahuje podmienky chrániace kupujúceho, ak preverenie odhalí závažný problém. Registro de la Propiedad uvádza skutočného vlastníka, ako aj hypotéky, exekučné príkazy, vecné bremená a iné obmedzenia. V závislosti od typu nehnuteľnosti preverenie zahŕňa aj súlad dokumentácie, dlhy voči spoločenstvu vlastníkov, IBI a potrebné povolenia. Pri podpise potom nasleduje druhé, nezávislé preverenie: pred podpisom notár opätovne overí vlastníctvo a aktuálny stav registra.
Čo to mení
Notár a Váš advokát nevykonávajú rovnakú prácu. Notár je nezávislý verejný činiteľ a pri podpise preveruje zákonnosť a stav registra. Váš advokát Vás zastupuje a vykonáva právnu previerku predtým, ako sa zaviažete. Problémy nevznikajú ani v dôsledku podvodu, ale pre nedokončenú administratívu: nezapísanú prístavbu, chýbajúcu licencia de primera ocupación alebo dlh voči spoločenstvu vlastníkov, ktorý je spojený s nehnuteľnosťou.
Ako to riešime
Bez dokončenej právnej previerky Vám neodporučíme pristúpiť k podpisu kúpnej zmluvy. Advokátska kancelária zastupuje Vás, nie nás, od nás nedostáva žiadnu odmenu a môžete si prizvať vlastného advokáta.
Za 30 sekúnd
Podrobná právna kontrola prebieha až po rezervácii, nie pred ňou, a práve znenie samotnej rezervačnej zmluvy chráni Vašu zálohu počas jej trvania. Právnik skontroluje približne 15 vecí počas 2 až 4 týždňov. Notár pri podpise nezávisle znovu overí vlastníctvo a kataster.
Ak sa hĺbková právna kontrola uskutoční až po rezervácii, je moja záloha ohrozená?
Rezervácia španielskej nehnuteľnosti je skutočným záväzkom, zvyčajne vo výške 6 000 až 11 000 €, uhradeným pred vykonaním podrobnej právnej kontroly. Toto poradie prekvapuje mnohých kupujúcich, ktorí kupujú prvýkrát, a stojí za vysvetlenie, nie za zamlčanie. Rezervácia stiahne nehnuteľnosť z trhu počas kontroly. Samotná kontrola potvrdí, či by ste mali skutočne pokračovať k uzavretiu úplnej kúpnej zmluvy.Rezervácia zámerne nepredstavuje záväzok bez možnosti úniku. Jej vlastné písomné podmienky určujú, čo sa stane, ak právnik pri kontrole odhalí závažný problém. Za týchto podmienok sa záloha vráti. Ochrana je zmluvná a je zapísaná priamo v rezervačnej zmluve, nejde o všeobecnú právnu záruku, ktorá by existovala nezávisle od obsahu tohto dokumentu. Práve preto musí právnik zastupujúci Vás a nikoho iného prečítať a schváliť znenie rezervačnej zmluvy ešte pred jej podpisom a pred odoslaním akýchkoľvek peňazí.
Čo konkrétne chráni moju zálohu počas právnej kontroly?Konkrétne znenie rezervačnej zmluvy, ktorú podpisujete, nie všeobecné pravidlo španielskeho práva uplatňované bez ohľadu na jej obsah. Právnik si túto zmluvu prečíta ešte predtým, ako ju podpíšete. Tým sa zabezpečí, že podmienky vrátenia Vašej zálohy v prípade zistenia závažného problému budú skutočne písomne uvedené, a nie iba predpokladané.
Aký je skutočný rozdiel medzi notárom a mojím vlastným právnikom?
Tieto dve úlohy sa ľahko zamieňajú, no nejde o rovnakú prácu. Španielsky notár je nezávislý verejný činiteľ, ktorý pri podpise overuje listinu: kontroluje totožnosť a potvrdzuje zápis v registri v danom okamihu. Každý odborník v tomto procese vrátane právnikov a sprostredkovateľov vykonáva podľa španielskeho práva aj štandardné kontroly totožnosti v rámci boja proti praniu špinavých peňazí. Notár za Vás nevyjednáva a pred týmto okamihom nevykonáva hĺbkové preverenie minulosti nehnuteľnosti.Váš vlastný právnik vykonáva túto skoršiu, nezávislú a hĺbkovú kontrolu: kto je zákonným vlastníkom nehnuteľnosti, aké záložné práva alebo dlhy ju zaťažujú, či je samotná stavba právne v poriadku a či má spoločenstvo vlastníkov nejaké neuhradené pohľadávky. Táto práca prebieha v týždňoch po rezervácii, konkrétne preto, aby sa problémy odhalili v čase, keď je ešte reálne možné od transakcie odstúpiť. To sa líši od podpisu, keď už do obchodu smeruje oveľa viac peňazí a úsilia.
NotárVáš vlastný právnik
Nezávislý verejný činiteľ, ktorý nepracuje konkrétne pre Vás
Pri podpise opäť overuje totožnosť a zápis v registri ako záverečnú nezávislú kontrolu, nie ako náhradu skoršej právnej previerky.
Váš vlastný zástupca, ktorého si vyberáte a platíte Vy
V týždňoch po rezervácii vykonáva hĺbkovú kontrolu presne preto, aby sa závažný problém odhalil v čase, keď je ešte reálne možné odstúpiť, nie až po podpise.
Ak notár pri podpise už kontroluje vlastníctvo, prečo potrebujem aj skoršiu kontrolu vlastným právnikom?Kontrola notárom prebieha úplne na konci procesu, často až po tom, čo už záloha na rezerváciu zmenila majiteľa a kúpna zmluva bola podpísaná. V tejto fáze je odstúpenie oveľa nákladnejšie. Skoršia kontrola Vášho právnika má odhaliť problém v čase, keď je ešte reálne možné odstúpiť. Ide o inú úlohu v inom okamihu, nie o opakovanie toho, čo robí notár.
Pre koho právnik v skutočnosti pracuje a koľko to stojí?
Advokát poverený touto kontrolou zastupuje Vás a iba Vás. Nie je advokátom predávajúceho a neplatíme ho my: odmena je približne ~1 % z kúpnej ceny vrátane DPH a uhrádzate ju priamo advokátskej kancelárii. Od tejto kancelárie neprijímame žiadnu sprostredkovateľskú províziu. Namiesto advokáta, ktorého Vám predstavíme, si môžete slobodne prizvať nezávislého advokáta podľa vlastného výberu.Bez dokončenej kontroly neodporúčame pokračovať ku kúpnej zmluve. Nie je to formalita. Ide o bod procesu, v ktorom sa má odhaliť skutočný problém, ak existuje. Vynechať kontrolu v záujme úspory času by úplne zmarilo účel, pre ktorý si ju vôbec platíte.
Bez obalu
Zaručuje tento proces, že sa nikdy nič nepokazí?
Nie, a žiadny poctivý opis tohto procesu by netvrdil opak. Proces vytvára skutočnú nezávislú kontrolu medzi Vašimi peniazmi a peniazmi predávajúceho v jedinom okamihu, keď je ešte lacné odstúpiť. Pred konečným prevodom nasleduje druhá nezávislá kontrola u notára. Väčšina problémov, ktoré sa takto odhalia, nie sú podvody, ale nedokončená administratíva: nezapísaná prístavba, chýbajúce povolenie na užívanie alebo dlh voči spoločenstvu vlastníkov, ktorý by inak prešiel na Vás.Ide o všeobecné informácie o fungovaní procesu kúpy v Španielsku, nie o právne poradenstvo týkajúce sa konkrétnej nehnuteľnosti. Kontroly, ktoré opisuje, nevykonáva táto stránka; vo Vašom mene ich za poplatok, ktorý platíte priamo jemu, vykonáva nezávislý právnik. Tomuto právnikovi neúčtujeme žiadny sprostredkovateľský poplatok. Samotné kontroly kupujúceho nestoja nič navyše okrem vlastného poplatku právnika.
Často kladené otázky o právnej previerke
Čo sa v skutočnosti stane, ak môj právnik nájde vážny problém až po tom, čo som už nehnuteľnosť rezervoval?
Presne na takúto situáciu sú podmienky rezervačnej zmluvy určené. Ak problém spĺňa tieto písomne uvedené podmienky, kúpa nepokračuje uzatvorením riadnej kúpnej zmluvy a záloha sa vráti. Práve preto si právnik musí prečítať a schváliť presné znenie rezervačnej zmluvy ešte pred jej podpisom, nie až po ňom.
Musím využiť právnika, ktorého mi predstaví Arevont?
Nie. Namiesto toho môžete slobodne osloviť vlastného nezávislého právnika. Od kancelárií, ktoré Vám predstavíme, neberieme žiadny sprostredkovateľský poplatok a v každom prípade právnik zastupuje Vás, nie nás ani predávajúceho.
Je na tomto procese v rokoch 2025 alebo 2026 niečo nové alebo odlišné v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi?
Nie v podstatnej miere. Základný postup, teda kontrola pred kúpou nezávislým právnikom, po ktorej nasleduje vlastné nezávislé potvrdenie notára pri podpise, má rovnakú overenú podobu už roky. Štandardné overenie totožnosti a kontroly proti praniu špinavých peňazí, ktoré vykonáva každý zapojený odborník, sú bežnou a zavedenou praxou, nie nedávnou zmenou. Nič z uvedeného by sa nemalo chápať ako varovanie pred novým rizikom. Ak vôbec, stabilita tohto procesu je úprimným a upokojujúcim zistením.
Ďalšie tri obavy
okupas
Squatteri prevezmú Váš byt, kým budete doma, a roky sa ich nebudete môcť zbaviť.