Používame súbory cookie na zlepšenie Vašej skúsenosti, analýzu používania stránky a poskytovanie personalizovaného obsahu.
Sprievodca
Čo sa skutočne zmenilo v španielskych pravidlách pre cudzincov
Nezaviedlo. V januári 2025 Pedro Sánchez oznámil zámer zvýšiť daňové zaťaženie pri kúpe nehnuteľností až na 100 % hodnoty nehnuteľnosti. Samotná vláda označila cieľovú skupinu ako cudzinci z krajín mimo EÚ bez pobytu, teda kupujúci z krajín mimo EÚ, ktorí zároveň nemajú pobyt v Španielsku. Oznámenie nie je platným zákonom a daň v tejto podobe nikdy nebola zavedená.
Španielsko zaviedlo stopercentnú daň pre zahraničných kupujúcich.
Ako to naozaj je
Nezaviedlo. V januári 2025 Pedro Sánchez oznámil zámer zvýšiť daňové zaťaženie pri kúpe nehnuteľností až na 100 % hodnoty nehnuteľnosti. Samotná vláda označila cieľovú skupinu ako cudzinci z krajín mimo EÚ bez pobytu, teda kupujúci z krajín mimo EÚ, ktorí zároveň nemajú pobyt v Španielsku. Oznámenie nie je platným zákonom a daň v tejto podobe nikdy nebola zavedená.
Čo to mení
To neznamená, že Španielsko nikdy nezavedie inú daň alebo obmedzenie. Politická činnosť týkajúca sa odlišného zdaňovania zahraničných nerezidentov, ktorí kupujú nehnuteľnosti, pokračuje. To je však niečo iné než oznámená stopercentná daň, ktorá nikdy nebola platným zákonom.
Ako to riešime
Sledujeme iba zmeny, ktoré boli skutočne prijaté, a overujeme ich vo vzťahu k Vašej konkrétnej situácii. Ak niektorá z nich ovplyvní Vašu kúpu, oznámime Vám to pred podpisom rezervácie.
O 30 sekúnd
Oznámené v januári 2025, určené iba občanom krajín mimo EÚ, ktorí sú zároveň nerezidentmi, nikdy nešlo o vládny návrh zákona a v auguste 2026 stále nebolo prijaté. Český kupujúci z EÚ nikdy nespadal do jeho pôsobnosti.
Čo bolo v januári 2025 skutočne oznámené?
Dňa 13. januára 2025 predstavil španielsky premiér balík 12 opatrení v oblasti bývania. Jedno z opatrení navrhovalo novú štátnu daň vo výške až 100 percent hodnoty nehnuteľnosti pri kúpe uskutočnenej kupujúcimi, ktorí sú zároveň občanmi krajín mimo EÚ a nerezidentmi Španielska. Vlastné odôvodnenie vlády uvádzalo približne 27.000 nehnuteľností kúpených v roku 2023 touto konkrétnou skupinou a porovnávalo tento návrh s opatreniami voči zahraničným kupujúcim uplatňovanými v Kanade.Slovo "cudzinec" je na to, čo bolo skutočne navrhnuté, príliš široké. Rozsah uvedený vo vlastnom oznámení vlády a v návrhu zákona, ktorý neskôr nasledoval, bol zámerne užší: občania krajín mimo EÚ, ktorí zároveň nemajú pobyt v Španielsku. Občan Českej republiky je občanom EÚ. Nech už sa z tohto opatrenia stane čokoľvek, od začiatku nebolo zamerané na zahraničných kupujúcich všeobecne.
Čo uvádzali titulkyČo bolo skutočne navrhnuté
Španielsko zaviedlo 100-percentnú daň pre zahraničných kupujúcich
Ako zákon nebolo zavedené nič. Politické oznámenie prinieslo návrh, no oznámenie a zákon nie sú to isté.
Týka sa to každého zahraničného kupujúceho vrátane občanov EÚ
Podľa oznámenia aj neskoršieho znenia bol návrh zameraný na občanov krajín mimo EÚ, ktorí zároveň nie sú rezidentmi. Občania EÚ vrátane Čechov nikdy nespadali do jeho pôsobnosti.
Ako sa z politického oznámenia stane skutočný španielsky zákon?
Oznámenie je politické vyhlásenie a nič viac, kým sa z neho nestane návrh zákona a neprejde parlamentom. Toto konkrétne opatrenie sa dokonca nikdy nedostalo do parlamentu ako vládny návrh zákona. O niekoľko mesiacov neskôr sa objavilo ako "proposición de ley", teda návrh zákona podaný vlastnou parlamentnou skupinou vládnucej strany a začlenený do širšieho návrhu zákona o dostupnom nájomnom bývaní. Španielsky Kongres 27. mája 2025 súhlasil iba s prijatím tohto návrhu na prerokovanie. Ide o úplne prvý procesný krok, ktorý návrh zákona absolvuje, a to dávno pred rokovaním vo výbore alebo hlasovaním.Podľa navrhovaného znenia by sa daň vzťahovala na kúpu nehnuteľnosti na sekundárnom trhu kupujúcimi, ktorí sú rezidentmi mimo EÚ. Kúpa novostavby od developera by bola úplne vylúčená, keďže sa na ňu už uplatňuje DPH. Kupujúcemu by sa zároveň započítala už zaplatená daň z prevodu namiesto toho, aby sa nová daň pripočítala k nej. Odvtedy sa o ničom z toho nerokovalo vo výbore ani sa o tom nehlasovalo.
Znamená "prijatie na prerokovanie", že návrh zákona je blízko prijatiu?Nie. Prijatie na prerokovanie je administratívny krok, ktorý umožní, aby návrh zákona existoval v parlamentných záznamoch a aby bol pridelený výboru. Nehovorí nič o tom, či o ňom výbor bude rokovať, pozmení ho alebo ho vôbec predloží na hlasovanie. Mnohé návrhy zákonov sú prijaté na prerokovanie a potom bez ďalšieho postupu zostanú ležať celé roky.
Aký je skutočný stav tohto návrhu teraz, v roku 2026?
K augustu 2026 sa o tomto opatrení stále nerokovalo v žiadnom výbore Kongresu a nikdy sa o ňom nehlasovalo. Ak sa niečo zmenilo, návrh skôr stratil pôdu pod nohami, než aby pokročil: keď vláda v januári 2026 opäť oznámila vlastné opatrenia v oblasti bývania, táto konkrétna daň v novom zozname potichu chýbala. Vládny zdroj označil nové dane všeobecne za jedny z najťažšie presaditeľných opatrení v súčasnom Kongrese.Nezávislé právne komentáre tiež spochybnili, či by daň v takejto výške vôbec obstála pri napadnutí. Poukazujú na španielsky ústavný zákaz konfiškačného zdanenia a na pravidlá EÚ o voľnom pohybe kapitálu, na základe ktorých boli už v minulosti zrušené iné španielske dane uplatňujúce odlišné zaobchádzanie s nerezidentmi. Ide o informovaný názor, nie o rozhodnutie súdu, a nie je to dôvod, pre ktorý sa opatrenie zastavilo. Je to jednoducho ďalší dôvod nepovažovať jeho prijatie za blízke alebo isté.
Môže Španielsko v budúcnosti ešte prijať niečo podobné?Z politického hľadiska téma odlišného zdaňovania nerezidentných kupujúcich zo španielskej diskusie nezmizla. Budúci návrh v určitej podobe je možný. Dnes možno poctivo povedať, že toto konkrétne oznámené opatrenie sa už viac než rok nehýbe. Bolo vypustené z vlastného zoznamu vlády na rok 2026 a nikdy sa nedostalo k parlamentnému hlasovaniu. Sledujeme skutočné legislatívne zmeny, nie oznámenia, a upozornili by sme na čokoľvek, čo by bolo skutočne prijaté a mohlo by ovplyvniť konkrétnu kúpu.
Bez obalu
Musí sa teda zahraničný kupujúci v tejto súvislosti skutočne niečoho obávať?
Nie tohto konkrétneho opatrenia. Nikdy nebolo zamerané na občanov EÚ. Za rok a pol od jeho oznámenia sa nestalo zákonom a samotná vláda ho odvtedy vypustila zo svojho programu v oblasti bývania. Skutočnou chybou, ktorú treba napraviť, nie je samotná daň, ale považovať politické oznámenie z januára 2025 za platný španielsky zákon.To neznamená, že španielske daňové pravidlá pre nerezidentov sa nikdy nemenia. Menia sa. Skutočné, v súčasnosti platné sadzby pre vlastníctvo, prenajímanie a prípadný predaj nehnuteľnosti podrobne vysvetľujeme na inom mieste tejto stránky, namiesto toho, aby sme ich opakovali tu. Sledujeme návrhy, ktoré skutočne prejdú do zákona, nie návrhy, ktoré sa dostanú do titulkov. Upozorníme na každú skutočnú zmenu, ktorá by ovplyvnila Vašu konkrétnu kúpu ešte predtým, ako sa k nej zaviažete.
Často kladené otázky o 100-percentnej dani
Existuje dnes v Španielsku skutočný rozdiel v zdanení kupujúceho z EÚ a kupujúceho mimo EÚ?
Áno, pri priebežnom zdaňovaní príjmov z prenájmu a budúceho predaja majú rezidenti EÚ a EHP už podľa existujúcich, v súčasnosti uplatňovaných pravidiel výhodnejšiu sadzbu než ostatní nerezidenti. Táto oznámená 100-percentná daň je samostatný a nesúvisiaci návrh, ktorý sa nestal zákonom a ani podľa navrhovaného znenia sa v prvom rade nikdy netýkal občanov EÚ.
Akú daň ako občan EÚ skutočne zaplatím pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku?
Štandardné dane pri kúpe, ktoré sa uplatňujú na každého kupujúceho bez ohľadu na rezidenciu a členstvo v EÚ: daň z prevodu pri kúpe nehnuteľnosti na sekundárnom trhu alebo DPH a kolkovné pri kúpe novostavby. Nič z oznámeného opatrenia pre kupujúcich mimo EÚ to pre občana EÚ nemení. Úplný a aktuálny rozpis nákladov nájdete v samostatnom sprievodcovi.
Prečo o tom stále toľko článkov a fór hovorí, akoby sa to už stalo?
Výrazný titulok o 100-percentnej dani sa šíri rýchlo a väčšina správ o pôvodnom oznámení už nesledovala, čo sa s návrhom zákona následne stalo. Tu je teda skutočný priebeh: oznámenie bolo skutočné, návrh zákona existuje na papieri a skutočne sa nestal zákonom.
Ďalšie tri obavy
okupas
Squatteri prevezmú Váš byt, kým budete doma, a roky sa ich nebudete môcť zbaviť.