Dane z prenájmu v Španielsku: sadzby, odpočty a Modelo 210
Za 30 sekúnd
Ako daňový rezident Česka alebo Poľska platíte 19 % zo svojho príjmu z prenájmu v Španielsku po odpočítaní uznateľných výdavkov. Rezident mimo EÚ/EHP platí 24 % z hrubej sumy bez akýchkoľvek odpočtov. Obe skupiny podávajú rovnaké tlačivo, Modelo 210.
Ktorá daňová sadzba sa vzťahuje na môj príjem z prenájmu?
Modelo 210 je španielske daňové tlačivo, ktoré podáva vlastník nerezident, a je splatné aj vtedy, keď sa nehnuteľnosť nikdy neprenajíma. Použitá sadzba závisí od miesta, kde ste daňovým rezidentom v čase vzniku príjmu.
Ste daňovým rezidentom v EÚ alebo EHP?
- Áno (vrátane rezidentov Česka a Poľska)19 % z čistého príjmu z prenájmu po odpočítaní uznateľných výdavkov súvisiacich s prenájmom.
- Nie, rezident inde24 % z hrubého príjmu z prenájmu bez akéhokoľvek odpočtu výdavkov.
| Miesto Vašej daňovej rezidencie | Sadzba | Základ |
|---|---|---|
| EÚ, EHP, Island, Nórsko, Lichtenštajnsko | 19 % | Čistý príjem po odpočítaní uznateľných výdavkov súvisiacich s prenájmom nehnuteľnosti. |
| Akákoľvek iná krajina | 24 % | Hrubý príjem bez odpočtu výdavkov, „bez odpočtu akýchkoľvek výdavkov“. |
Môžem si od nájomného odpočítať výdavky?
Ak ste zdaňovaný v pásme 19 %, áno. Platí to podľa rovnakých pravidiel, aké sa uplatňujú pri španielskej dani z príjmu fyzických osôb alebo právnických osôb, pokiaľ má krajina Vášho pobytu so Španielskom účinnú výmenu daňových informácií. To platí pre každý členský štát EÚ. Ak ste zdaňovaný v pásme 24 %, odpoveď je v súčasnosti nie. Daň sa účtuje z hrubého nájomného bez akéhokoľvek odpočtu.
- Úroky z hypotékyTento výdavok si môžete odpočítať iba za konkrétne obdobie prenájmu, ktoré financoval, nie za celý rok, ak bola nehnuteľnosť prenajímaná len jeho časť.
- Poplatky za správu a prenájmové platformyProvízia, ktorú si účtuje správca alebo platforma, sa započítava, pokiaľ je zdokladovaná voči príjmu z prenájmu, s ktorým súvisí.
- Údržba a opravySkutočná údržba súvisiaca s prenájmom nehnuteľnosti je uznateľná. Vylepšenia, ktoré zvyšujú hodnotu nehnuteľnosti namiesto jej udržiavania, patria do inej kategórie a nemožno si ich odpočítať.
- PoisteniePoistenie prenajímanej nehnuteľnosti sa započítava za obdobie, počas ktorého bola prenajímaná.
- Poplatky spoločenstvu a daneIBI a poplatok comunidad sú odpočítateľné v pomere k času, počas ktorého bola nehnuteľnosť v danom roku skutočne prenajímaná.
Rozhodnutie Audiencia Nacional z júla 2025 údajne rozširuje právo na odpočet výdavkov aj na rezidentov mimo EÚ. Mimoriadny význam by to malo najmä pre britského vlastníka. Rozhodnutie je však napadnuté na Najvyššom súde a zatiaľ nie je súčasťou vlastného zverejneného stanoviska Agencia Tributaria. Považujte to za vývoj, ktorý treba sledovať, nie za niečo, čo by ste dnes mali použiť vo svojom daňovom priznaní.
Som daňovým rezidentom Českej republiky. Musím tento príjem priznať aj doma?To je otázka pre českého daňového poradcu, nie pre španielsku príručku. Predtým, ako sa opýtate, však pomôže poznať všeobecný princíp: zmluva medzi Českom a Španielskom o zamedzení dvojitého zdanenia existuje presne preto, aby ten istý príjem nebol zdanený dvakrát. Zvyčajne to funguje tak, že si doma uplatníte zápočet dane, ktorú ste už zaplatili v Španielsku. Podrobnosti uplatnenia tohto zápočtu patria do českého daňového priznania, nie do španielskeho.
Musím platiť daň aj vtedy, keď je nehnuteľnosť prázdna?
Áno, za každé obdobie, počas ktorého nie je prenajatá a neslúži ako Vaše trvalé bydlisko. Španielsko považuje druhý dom, ktorý nie je prenajatý, za nehnuteľnosť vytvárajúcu imputovaný príjem a z tejto imputovanej sumy nemožno odpočítať žiadne výdavky.
| Imputovaný príjem1,1 % z katastrálnej hodnoty | 1.650 € |
|---|---|
| Daň, rezident EÚ/EHP19 % z imputovaného príjmu | 313,50 € |
| Daň, ostatní rezidenti24 % z imputovaného príjmu | 396 € |
| Rok poslednej revízie | Imputovaný príjem | Čo to znamená v praxi |
|---|---|---|
| Platí po 1. januári 2012 | 1,1 % z katastrálnej hodnoty | Nižší, bežnejší základ pre novšie projekty a obce s nedávnou revíziou katastra. |
| Bez revízie odvtedy alebo skôr | 2 % z katastrálnej hodnoty | Vyšší predvolený základ, ktorý sa stále uplatňuje na veľkú časť starších nehnuteľností v centrách miest na Costa del Sol. |
Kto to podá za Vás?
Nie Arevont. Nie sme daňoví poradcovia a čítať o podaní nie je to isté ako ho podať. Existujú tri možnosti. Ktorá sa Vám oplatí, závisí od toho, aké jednoduché je Vaše priznanie v skutočnosti.
- Option 1Podajte ho samiMožné pri jednej jednoduchej nehnuteľnosti bez komplikácií.
- Náklady
- Bez poplatku odborníkovi
- Náročnosť
- HighŠpanielsky daňový portál v španielčine, každý štvrťrok.
- Riziko
- HigherĽahko si môžete nesprávne zaradiť pásmo EÚ/EHP alebo odpočítateľný výdavok.
- Option 2Daňový agentBežná služba podania priznania pre jednoduchý prípad.
- Náklady
- Nízky poplatok za podanie
- Náročnosť
- LowVy dodáte údaje, on podá formulár.
- Riziko
- LowerBežné podania, nie daňové plánovanie ani poradenstvo k zmluvám.
- Option 3OdporúčanéDaňový poradcaKvalifikovaný daňový poradca pre všetko, čo presahuje najjednoduchší prípad.
- Náklady
- Vyššia, za priznanie
- Náročnosť
- LowVybaví podanie aj súvisiace plánovanie.
- Riziko
- LowestPoradí aj v otázkach uplatnenia zmluvy z českej strany vo Vašej domovskej krajine.
Nezávislá advokátska kancelária Arevont, ktorú Arevont zvyčajne odporúča na právnu kontrolu, následne vybavuje aj každoročné daňové priznania nerezidentov a priznania z príjmov z prenájmu. Aj preto toto odporúčanie zahŕňa viac než len kúpu. Ak je nehnuteľnosť prenajímaná prostredníctvom služby správy prenájmu Arevont, mesačný výpis, ktorý táto služba vytvára, už uvádza každú rezerváciu, náklad a províziu vo forme, ktorú daňový poradca potrebuje. Údaje použité vo Vašom priznaní sú teda v tom istom dokumente, ktorý už dostávate, a nejde o samostatné spätne zostavované údaje v čase podania daňového priznania.
Čo si pripraviť pred každým podaním Modelo 210
Štyri položky bez ohľadu na to, či sa priznanie týka prenajímaných alebo prázdnych mesiacov.| Zhromaždiť | Prečo je potrebné | Ako vyzerá medzera |
|---|---|---|
| Potvrdenie o Vašom daňovom domicilie za príslušný rok | Práve ono určuje, či patríte do pásma 19 % alebo 24 %, nie Vaša štátna príslušnosť ani miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. | Spoliehanie sa na rezidenciu namiesto predloženia potvrdenia, ktoré ju dokazuje. |
| Každý výpis z prenájmu za dané obdobie | Základ pri sadzbe 19 % predstavuje čistý príjem. Bez podkladových údajov nie je z čoho odpočítať výdavky. | Jedna ročná suma bez mesačného záznamu, ktorý by ju dokladal. |
| Doklady o odpočítateľných nákladoch, ak patríte do pásma 19 % | Poplatky spoločenstvu vlastníkov, poistenie, provízia za správu a údržba sa započítavajú, ale iba na základe dokladov. | Uplatnené výdavky bez faktúry, ktorá by ich dokladala. |
| Katastrálna hodnota a dátum jej poslednej revízie | Určuje, či sa pri priznaní za prázdne obdobie použije sadzba 1,1 % alebo 2 %. | Použitie kúpnej ceny namiesto katastrálnej hodnoty. |
Daňová rezidencia mení čísla, nielen administratívu
Rovnaký príjem z prenájmu sa zdaňuje dvoma odlišnými spôsobmi podľa toho, kde žijete. Český daňový rezident patrí do pravého stĺpca.| Rezident mimo EÚ/EHP | Rezident EÚ/EHP (vrátane rezidentov ČR) | |
|---|---|---|
| Sadzba | 24 % | 19 % |
| Základ | Hrubý, bez odpočtov | Čisté po odpočte uznaných nákladov |
| Čo to znamená pri ročnom nájomnom 12.000 € a nákladoch 3.000 € | Daň z celej sumy 12.000 € pri sadzbe 24 % | Daň z 9.000 € pri 19 % |
| Pripísaný príjem za prázdne obdobie | Zdanené sadzbou 24 % z pripísaného základu | Zdanené 19 % z rovnakého imputovaného základu |
Čo Vám môže povedať iba daňový poradca
Toto sú všeobecné informácie o pravidlách IRNR, ktoré Agencia Tributaria zverejnila 17. augusta 2026. Nejde o daňové poradenstvo týkajúce sa Vášho vlastného priznania. Sadzby, limity a pravidlá odpočtov sa časom menia. Povinnosti českého daňového rezidenta v domovskej krajine podľa zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia tu nie sú vôbec zahrnuté.Otázka odpočtu pre rezidentov mimo EÚ je skutočne stále otvorená. Vyššie uvedené stanovisko je to, ktoré Agencia Tributaria zverejňuje dnes. Upozorňujeme na prebiehajúci súdny spor namiesto toho, aby sme sa priklonili na jednu stranu. Každý, kto patrí do pásma 24 %, by sa mal obrátiť priamo na svojho daňového poradcu a nespoliehať sa na jednu z týchto verzií uvedených na webovej stránke.Žiadne číslo uvedené tu Vám nepovie, aký výnos môže nehnuteľnosť pravdepodobne priniesť. Odpoveď nájdete v príručke o výnosoch a daňová sadzba sa uplatňuje na skutočnú výslednú sumu, nie na odhad.
Často kladené otázky o daniach z prenájmu
- Uplatňuje sa sadzba 19 % automaticky, keď som občanom EÚ?
- Nie, závisí od daňovej rezidencie, nie od občianstva. Český občan, ktorý sa stal daňovým rezidentom mimo EÚ, by spadal do pásma 24 %. Platí to aj naopak. Rozhodujúce je, kde ste daňovým rezidentom v roku, v ktorom príjem vznikne.
- Ako často podávam Modelo 210?
- Každý štvrťrok za obdobia, počas ktorých nehnuteľnosť prinášala príjem z prenájmu. A samostatne raz ročne za imputovaný príjem za obdobia, počas ktorých ho neprinášala. Pri nehnuteľnosti prenajatej časť roka a neobsadenej počas zvyšku roka je potrebné podať oba typy priznaní v tom istom daňovom roku.
- Mení sa daňová sadzba, ak nehnuteľnosť prenajímam krátkodobo namiesto dlhodobo?
- Nie. Sadzba IRNR a pravidlo odpočtu závisia od vašej rezidencie, nie od toho, či ide o krátkodobý prenájom registrovaný ako VUT, alebo o dlhodobý nájom podľa LAU. Rozdiel spočíva v tom, či príjem vzniká a ako sa vytvára, nie v tom, ako sa zdaňuje po svojom vzniku.
- Môže za mňa Arevont podať Modelo 210?
- Nie, nie sme daňoví poradcovia a nepodávame daňové priznania. Advokátska kancelária, ktorú zvyčajne odporúčame na právnu kontrolu, vybavuje každoročné priznania nerezidentov a priznania z prenájmu v rámci svojej priebežnej práce. Ak je nehnuteľnosť v našej správe prenájmu, dostávate mesačné údaje vo forme pripravenej na odovzdanie osobe, ktorá za vás priznanie podáva.
