Kúpa nehnuteľnosti prostredníctvom spoločnosti: kedy sa oplatí
Za 30 sekúnd
Pre takmer každého kupujúceho jedného dovolenkového domu je odpoveď záporná. Spoločnosť prináša každoročné povinnosti, zdaňuje Vaše vlastné využívanie nehnuteľnosti a komplikuje predaj. A nezníži daň z kúpy ani o jediné euro.
Koľko nehnuteľností v Španielsku a je za tým skutočné podnikanie?
- Jeden dovolenkový domKúpte nehnuteľnosť ako fyzická osoba. Toto je jednoduchá a bežná odpoveď pre takmer každého kupujúceho.
- Viacero nehnuteľností prenajímaných komerčne v rámci skutočného podnikaniaSpoločnosť môže dávať zmysel. Pred jej založením si nechajte poradiť od nezávislého daňového poradcu na základe vlastných údajov.
Dáva spoločnosť zvyčajne zmysel pri jednom dovolenkovom dome?
Nie, a je dôležité povedať to otvorene, namiesto toho, aby sa to prezentovalo ako neutrálna voľba medzi dvoma rovnako dobrými možnosťami. Ak kupujete jednu nehnuteľnosť na vlastné využitie a využitie svojej rodiny, osobné vlastníctvo je takmer vždy jednoduchšie, lacnejšie na prevádzku a lacnejšie na predaj. Každá skutočná výhoda, ktorú spoločnosť ponúka, sa týka inej situácie, než je tá Vaša.Táto otázka sa objavuje neustále, zvyčajne v dôsledku českej predstavy, že spoločnosť môže chrániť pred daňou tak, ako to niekedy robí v domovskej krajine. V Španielsku je to pri jednom dovolenkovom dome zvyčajne naopak. Zaplatíte rovnakú daň z kúpy, ďalšiu daňovú vrstvu za vlastné využívanie nehnuteľnosti a súbor každoročných podaní, na ktoré súkromná osoba nikdy nemusí myslieť.
Čo ľudia predpokladajúAko vyzerá skutočné daňové zaťaženie
- Spoločnosť znižuje daň zaplatenú pri kúpe nehnuteľnosti
- Nie. ITP alebo IVA plus AJD, jednorazová daň z kúpy, sa vypočítava rovnako bez ohľadu na to, kto je kupujúcim, či fyzická osoba alebo spoločnosť.
- Spoločnosť chráni nehnuteľnosť pred započítaním do osobného majetku
- Samotné podiely sú stále majetkom, ktorý vlastníte, oceňujú sa prostredníctvom súvahy spoločnosti a na účely dane z majetku sa naďalej započítavajú. Mechanizmus nájdete v osobitnom sprievodcovi daňou z majetku.
- Využívanie nehnuteľnosti prostredníctvom vlastnej spoločnosti je daňovo neutrálne usporiadanie
- Vo všeobecnosti nie. Ak je vlastníkom spoločnosť a Vy alebo Vaša rodina nehnuteľnosť využívate osobne, toto usporiadanie sa posudzuje tak, akoby Vám ju spoločnosť prenajímala za trhové nájomné, pričom takto určený príjem z nájmu podlieha zdaneniu.
Kedy sa náklady na spoločnosť oplatia?
Existujú štyri skutočné prípady a všetky majú jednu spoločnú vec: ani jeden z nich sa netýka jedného dovolenkového domu. Spoločnosť prináša skutočnú administratívnu a finančnú záťaž a táto záťaž sa vyplatí len vtedy, keď je toho dosť na to, aby odôvodnila jej správu. Prípady nástupníctva a zodpovednosti uvedené nižšie sú pomenované ako skutočné dôvody na zváženie, nie sú však podrobne vyčíslené, pretože skutočný mechanizmus závisí od pravidiel cezhraničných zmlúv a od okolností, ktoré nemožno vyriešiť všeobecným pravidlom.
- Skutočné portfólio, nie jedna nehnuteľnosťInvestor, ktorý vlastní viacero nehnuteľností v Španielsku na účely prenájmu, a nie jeden dovolenkový dom, má viac skutočných dôvodov na využitie firemnej štruktúry: spoločnú administratívu, jedinú sústavu účtov pokrývajúcu viacero aktív a štruktúru, ktorá môže získať financovanie založené na celom portfóliu.
- Správne plánovanie nástupníctva naprieč generáciamiPrevod podielov v spoločnosti v rámci rodiny môže byť v niektorých prípadoch jednoduchší než prevod nehnuteľnosti vo vlastníctve priamo. Závisí to však úplne od konkrétnej zmluvy o nástupníctve a dedení medzi Španielskom a Vašou domovskou krajinou a ide o otázku pre odborníka v oboch krajinách.
- Existujúca prevádzková spoločnosť, ktorá už potrebuje pôsobenie v ŠpanielskuSpoločnosť, ktorá v Španielsku skutočne podniká, napríklad prevádzkuje prenájmovú činnosť ako svoju reálnu aktivitu, a nie iba drží jedno aktívum, má odlišné daňové postavenie než schránková spoločnosť založená iba na držbu jedného dovolenkového bytu.
- Oddelenie zodpovednosti pri rizikovejšom prenájmovom podnikaníAk sa nehnuteľnosť prenajíma komerčne vo väčšom rozsahu a prináša skutočné prevádzkové riziko, niektorí vlastníci zvažujú firemnú štruktúru z dôvodov obmedzenia zodpovednosti. Ide o skutočný dôvod na zváženie. Administratívne náklady však treba poctivo porovnať s rizikom, ktoré už môže lacnejšie pokrývať kvalitná poistná zmluva.
Všimnite si, čo na tomto zozname nie je: kúpa jedného bytu na rodinné dovolenky a príležitostný prenájom. Ide o bežný prípad, pri ktorom sa často zbytočne vytvára firemná štruktúra, hoci by sa vytvárať nemala.
Čo a kedy musíte vykazovať, keď nehnuteľnosť vlastní spoločnosť?
Tri pravidelné podania, pričom všetky sa uskutočňujú v rovnakej časti roka. Keďže Real Decreto 609/2023 vytvoril celoštátny Registro de Titularidades Reales, každá španielska spoločnosť musí uviesť svojho skutočného vlastníka, teda fyzickú osobu, ktorá ju v konečnom dôsledku vlastní alebo ovláda. Uvádza sa to dvakrát: raz v samotnej zakladateľskej listine a opäť ako príloha k ročnej účtovnej závierke, ktorá sa každý rok podáva do Registro Mercantil, obchodného registra. Ide o celoštátnu požiadavku, ktorá sa netýka výlučne nehnuteľností, a platí bez ohľadu na to, či je spoločnosť neaktívna alebo aktívne podniká.Okrem toho musí spoločnosť podať ročné daňové priznanie k Impuesto sobre Sociedades na celoštátnom daňovom úrade AEAT. Platí to aj v roku, v ktorom vôbec nevykonáva činnosť, čo sa označuje ako nulové priznanie. Vynechanie tohto podania nie je bezpečnou možnosťou. Sankcie rastú tým dlhšie, čím dlhšie chýba povinné podanie. Rovnaké pravidlo pre každoročné podanie fyzickej osoby uvádza aj sprievodca tohto webu daňami nerezidentov.
| Jan | Feb | Mar | Apr | Máj | Jún | Júl | Aug | Sep | Okt | Nov | Dec | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Daňové priznanie spoločnosti (Impuesto sobre Sociedades) | Júl | |||||||||||
| Ročná účtovná závierka uložená v Registro Mercantil | Júl | |||||||||||
| Oznámenie o skutočnom vlastníctve (titularidad real) | Júl |
- Daňové priznanie spoločnosti (Impuesto sobre Sociedades)
- Termín je 25. júla pri spoločnosti s kalendárnym rokom. Neštandardný účtovný rok tento dátum posúva, preto si svoj termín overte u účtovníka.
- Ročná účtovná závierka uložená v Registro Mercantil
- Podáva sa spolu s daňovým priznaním alebo krátko po ňom.
- Oznámenie o skutočnom vlastníctve (titularidad real)
- Prikladá sa k podaniu ročnej účtovnej závierky a opätovne pri založení spoločnosti, ak k nemu dôjde v danom roku.
Zabezpečenie NIE každého konateľa a vlastného španielskeho daňového čísla spoločnosti ešte pred jej založením, namiesto odhalenia tohto nedostatku u notára, je presne to, čo rieši služba Arevont pre NIE a administratívu popri takomto nákupe.
Koľko stojí prevádzka spoločnosti okrem samotného nákupu?
Približne 500 až 1 000 € ročne len za administratívu neaktívnej spoločnosti, navyše k dani z nadobudnutia, ktorá je rovnaká ako pri kúpe vo vlastnom mene. Neaktívna spoločnosť, ktorá vlastní nehnuteľnosť a nevykonáva inú činnosť, stále potrebuje formálne účtovníctvo, každoročné daňové priznanie k dani z príjmu právnických osôb a ročnú účtovnú závierku uloženú v registri. Ide o skutočný opakovaný náklad bez ekvivalentu pri nehnuteľnosti vlastnenej fyzickou osobou, okrem bežných ročných nákladov vlastníctva, ktoré už znáša každý kupujúci.Ročný poplatok vo výške 3 % z katastrálnej hodnoty je jediný údaj, pri ktorom sa oplatí byť presný, pretože desí viac kupujúcich, než by mal. Týka sa iba spoločnosti so sídlom v krajine, ktorú Španielsko klasifikuje ako nespolupracujúcu jurisdikciu, predtým označovanú ako daňový raj. Česko ani Poľsko nie sú na tomto zozname, takže bežne založená česká alebo poľská spoločnosť ani španielska SL vlastnená českým alebo poľským spoločníkom tento poplatok nespúšťa. Je dôležité uviesť to jasne, pretože obavy z neho sú bežné a skutočné riziko pre kupujúcich, ktorým je táto stránka určená, je v podstate nulové.
| Daň z nákupu (ITP alebo IVA plus AJD)Rovnako ako pri osobnom nákupe | Bez úspory |
|---|---|
| Ročná administratíva neaktívnej spoločnostiÚčtovníctvo, daňové priznanie, katastrálne podanie | 500 až 1 000 € |
| 3 % osobitný poplatok z katastrálnej hodnotyLen jurisdikcie nespolupracujúce s daňovými orgánmi, nie Česko ani Poľsko | Neuplatňuje sa |
| 25 % daň z príjmu z prenájmu pre spoločnostiPorovnajte s Vašou osobnou sadzbou pre nerezidentov pri rovnakom príjme | Závisí od nájomného |
| Namiesto toho vlastniť osobneVôbec žiadna firemná vrstva | 0 €, bez ďalšej vrstvy |
Mohla by namiesto založenia španielskej SL fungovať česká alebo poľská spoločnosť?Zahraničná spoločnosť môže vlastniť nehnuteľnosť v Španielsku a v tejto súvislosti neexistuje žiadne obmedzenie podľa štátnej príslušnosti. V praxi väčšina kupujúcich, ktorí skutočne potrebujú firemnú štruktúru, využíva španielsku SL, pretože španielske banky, notári a register sú na jej každodenné používanie nastavené. Zahraničná spoločnosť pridáva ku všetkému vyššie uvedenému vlastnú dodatočnú vrstvu cezhraničného vykazovania. Ktorá možnosť je vo Vašej situácii skutočne jednoduchšia, je otázka pre právnika pôsobiaceho v oboch jurisdikciách.
Čo si overiť pred výberom firemnej štruktúry
Toto je úprimný kontrolný zoznam, nie predajný argument v prospech ktorejkoľvek možnosti. Väčšina kupujúcich, ktorí si ho prečítajú, potvrdí, že sa na nich nič z toho nevzťahuje, a kúpi nehnuteľnosť osobne.- Je to skutočne jedna nehnuteľnosť na osobné a rodinné využitie?Ak áno, ide o bežný prípad a platí úprimná odpoveď uvedená vyššie: kúpte ju osobne. Neznamená to, že spoločnosť je nezákonná alebo neobvyklá, iba to, že tu prináša náklady bez zodpovedajúceho prínosu.
- Vlastníte už niekoľko nehnuteľností v Španielsku alebo ich plánujete vlastniť?Pri portfóliu má administratívna náročnosť spoločnosti väčší prínos, ktorý ju vyvažuje. Ani vtedy to automaticky neznamená, že spoločnosť je správnym riešením. Výpočet je stále potrebné vykonať.
- Je nástupníctvo medzi generáciami skutočnou a bezprostrednou otázkou?Toto je jediný prípad, keď môže štruktúra skutočne pomôcť, ale iba s riadnym cezhraničným poradenstvom. Neznamená to, že každá štruktúra bude fungovať rovnako podľa českých alebo poľských dedičských pravidiel. To je potrebné overiť osobitne.
- Nachádza sa nehnuteľnosť v krajine uvedenej na španielskom zozname jurisdikcií nespolupracujúcich s daňovými orgánmi?Toto je jediná situácia, v ktorej sa ročný poplatok vo výške 3 % vôbec uplatňuje. V prípade bežne založenej českej alebo poľskej spoločnosti je odpoveď nie a táto položka sa na Vás jednoducho nevzťahuje.
Osobne alebo prostredníctvom spoločnosti
Tá istá nehnuteľnosť v dvoch formách vlastníctva. Pri jednom dovolenkovom dome je stĺpec vpravo bežnou odpoveďou.| Cez spoločnosť | Osobne | |
|---|---|---|
| Daň z kúpy pri dokončení kúpy | Rovnako: ITP alebo IVA plus AJD, vypočítané rovnakým spôsobom. | Rovnako: ani pri osobnej kúpe neušetríte. |
| Vlastné užívanie nehnuteľnosti | Môže vzniknúť poplatok za predpokladané trhové nájomné, zdaniteľný ako príjem spoločnosti. | Takýto problém nevzniká: jednoducho vlastníte a využívate vlastnú nehnuteľnosť. |
| Ročné povinnosti okrem samotnej nehnuteľnosti | Daňové priznanie spoločnosti každý rok, aj pri nulovej činnosti, plus ročná účtovná závierka a zverejnenie skutočných vlastníkov. | Bežné ročné priznanie nerezidenta, ktoré už pokrývajú daňové príručky tejto stránky, a nič navyše. |
| Prevádzkové náklady okrem nehnuteľnosti | približne 500 až 1 000 € ročne za základnú administratívu neaktívnej spoločnosti. | Nič okrem vlastných nákladov na vlastníctvo nehnuteľnosti. |
| Neskorší predaj | Buď predáte nehnuteľnosť zo spoločnosti, alebo predáte samotné podiely. Druhá možnosť je oveľa zložitejšia transakcia, ktorá si vyžaduje špecializované daňové poradenstvo na oboch stranách. | Bežný predaj nehnuteľnosti, teda postup, ktorý už opisuje príručka tejto stránky o nákladoch na predaj a ukončenie vlastníctva. |
| Riziko dane z majetku | Podiely sa stále započítavajú a oceňujú prostredníctvom súvahy spoločnosti. | Započítava sa samotná nehnuteľnosť. Informácie o tom, koho sa to skutočne týka, nájdete v príručke k dani z majetku. |
Čo vyrieši všeobecné pravidlo a čo dokážu len vaše vlastné čísla
Sadzba dane z príjmu právnických osôb (25 %) a požiadavka na zverejnenie skutočného vlastníctva sú ustálené pravidlá, vychádzajúce z pôvodného zdroja. Osobitný poplatok vo výške 3 % a jeho rozsah týkajúci sa nespolupracujúcich jurisdikcií tiež vychádzajú z pôvodného zdroja (Ley IRNR, čl. 40-45). Jednoznačný záver, že sa nevzťahuje na bežne založenú českú alebo poľskú spoločnosť, vyplýva priamo z tohto rozsahu. Údaj o približne 500 až 1 000 € ročných prevádzkových nákladoch je trhový odhad overený v dvoch zdrojoch, nie oficiálne zverejnená suma. Skutočné ponuky sa podľa poskytovateľa líšia.Žiadne všeobecné pravidlo neurčí, či vám spoločnosť ušetrí peniaze vo vašom konkrétnom prípade. Závisí to od toho, či nehnuteľnosť vôbec prenajímate, za aké nájomné, od vašej osobnej daňovej situácie doma a od cezhraničných otázok dedenia a zmlúv, na ktoré dokáže skutočne odpovedať iba daňový poradca pôsobiaci v oboch jurisdikciách. Pri bežnom prípade, teda pri jednej nehnuteľnosti, osobnom využívaní s príležitostným prenajímaním, je poctivým východiskovým predpokladom, že vám peniaze neušetrí. Dôkazné bremeno spočíva na štruktúre spoločnosti, ktorá musí odôvodniť svoje vlastné náklady.Nikto tu nevykonáva výpočet opísaný vyššie. Právna koordinácia spoločnosti Arevont zapojí nezávislého poradcu ešte predtým, ako sa zaviažete k rezervačnej zálohe. Takto sa o takom dôležitom rozhodnutí rozhoduje na základe skutočných čísel, nie na základe českého predpokladu, ktorý sa sem dostal náhodou.
Často kladené otázky o kúpe prostredníctvom spoločnosti
- Obávam sa dane vo výške 3 % bezdôvodne?
- Pri bežne založenej českej alebo poľskej spoločnosti takmer určite áno. Ročný poplatok vo výške 3 % sa uplatňuje iba na spoločnosť so sídlom v krajine, ktorú Španielsko klasifikuje ako nespolupracujúcu jurisdikciu, pričom Česko ani Poľsko nie sú na tomto zozname. Ide o jeden z najčastejších neopodstatnených obáv v súvislosti s touto témou.
- Môžem namiesto predaja nehnuteľnosti predať podiely v spoločnosti?
- Áno, kupujúci príležitostne štruktúrujú predaj týmto spôsobom, aby zmenili spôsob zdanenia transakcie. Ide o oveľa zložitejšiu transakciu než bežný predaj nehnuteľnosti. Vyžaduje si špecializované daňové poradenstvo na strane predávajúceho aj kupujúceho. Kupujúci by mal byť opatrný pri prijatí predaja podielov namiesto predaja nehnuteľnosti, kým presne nepochopí, aké záväzky sú s podielmi spojené.
- Vyhne sa vlastníctvo nehnuteľnosti prostredníctvom spoločnosti španielskej dani z majetku?
- Nie. Samotné podiely sú majetkom, ktorý osobne vlastníte, oceňujú sa prostredníctvom vlastnej súvahy spoločnosti a započítavajú sa rovnako, ako keby ste nehnuteľnosť vlastnili priamo. Informácie o tom, koho sa to skutočne týka, nájdete v príručke k dani z majetku. Pre väčšinu bežných kupujúcich sa to netýka vôbec nikoho, bez ohľadu na to, či ide o spoločnosť.
- Čo sa stane s minimálnou dobou nájmu, ak spoločnosť dlhodobo prenajíma nehnuteľnosť?
- Zmení sa. Minimálna doba nájmu prenajímateľa, ktorým je spoločnosť, je podľa španielskeho nájomného práva 7 rokov namiesto 5 rokov pri individuálnom prenajímateľovi. Príručka o prenajímaných nehnuteľnostiach to podrobne vysvetľuje. Ide o skutočný a konkrétny dôsledok, ktorý je dôležité poznať pred rozhodnutím, ako vlastniť nehnuteľnosť, ktorú plánujete dlhodobo prenajímať.
