Daň z nehnuteľností v Španielsku pre vlastníkov nehnuteľností
Za 30 sekúnd
Pre takmer každého kupujúceho je španielska daň z majetku bezplatná. Andalúzia na ňu poskytuje 100 % bonifikáciu a celoštátna solidárna daň, ktorá ju môže nahradiť, sa začína uplatňovať až pri čistom majetku nad 3.000.000 €.
Prečo regionálna úľava 100 % jednoducho neznamená nulovú daň?
V Španielsku súčasne platia dve samostatné dane z majetku. Impuesto sobre el Patrimonio (IP) je bežná daň z majetku. Každé autonómne spoločenstvo môže voči nej poskytnúť vlastnú úľavu: v Andalúzii je to 100 %, čo už uvádza aj naša domovská stránka. Okrem toho existuje Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF), celoštátna solidárna daň. Bola vytvorená konkrétne preto, aby regionálna úľava, ako je tá andalúzska, úplne neodstránila daňovú povinnosť najbohatších vlastníkov.Vzájomné pôsobenie týchto dvoch daní je automatické, nejde o otázku voľby: daňovníkovi sa voči ITSGF započíta regionálna daň z majetku, ktorú skutočne ZAPLATIL. Ak andalúzska úľava znamená, že nebolo zaplatené nič, nie je čo započítať a ITSGF sa v plnej výške uplatní na tú časť čistého majetku, ktorej sa týka. Pod vlastným prahom ITSGF to v praxi nič nemení: podľa ani jednej dane nevzniká povinnosť platiť.
| Daň z majetkuIP, regionálna daň z majetku | ITSGFCeloštátna solidárna daň | |
|---|---|---|
| Kto ju vyberá | Autonómne spoločenstvo | Španielsky štát |
| Čo úľava znamená | Andalúzia: úľava 100 % | Zámerne nič |
| Čo po nej zostáva | Nič po uplatnení úľavy | Daň nad 3.000.000 € čistého majetku |
Čo naznačuje úľava 100 %Čo sa skutočne deje
- Andalúzia zrušila daň z majetku pre svojich rezidentov
- Andalúzia zrušila regionálnu daň z majetku. Samostatná celoštátna solidárna daň bola zámerne navrhnutá tak, aby sa toto zrušenie nevzťahovalo aj na ňu po prekročení vlastného prahu solidárnej dane.
- Bohatý vlastník v Andalúzii platí nižšiu daň z majetku než v regióne bez úľavy
- Nad prahom solidárnej dane zvyčajne zaplatí približne rovnakú celkovú sumu, len štátu namiesto regiónu. Mechanizmus mení to, kam peniaze smerujú, nie to, či sa daň vôbec musí zaplatiť.
Musí bežný vlastník bytu s týmto počítať?
Takmer nikdy. Je užitočné presne vysvetliť prečo, namiesto poskytovania neurčitého uistenia. Nerezident platí daň iba z majetku nachádzajúceho sa v Španielsku. Pre väčšinu kupujúcich na tomto pobreží to znamená samotnú nehnuteľnosť, ocenenú podľa vyššej z týchto hodnôt: kúpna cena, katastrálna hodnota alebo valor de referencia, plus akýkoľvek ďalší majetok v Španielsku, ktorý vlastníte. Pod všeobecným oslobodeným minimom 700.000 € nevzniká žiadna povinnosť platiť, bez ohľadu na Vaše bydlisko alebo región.Rezident má aj druhé oslobodenie: až 300.000 € z hodnoty jeho vlastného hlavného bývania sa odpočíta ešte pred uplatnením všeobecného minima 700.000 €. Nerezident, ktorý kupuje druhý byt, toto oslobodenie nemá. V praxi to znamená, že vlastný domov rezidenta je chránený dvakrát, zatiaľ čo dovolenkový byt nerezidenta podlieha iba všeobecnému minimu.
0 €3.500.000 €
- Všeobecné nezdaniteľné minimum700.000 €
- Bežný byt sa zvyčajne nachádza tu
- Prah solidárnej dane (ITSGF)
- 3.000.000 € čistého majetku
| Vaša situácia | Prahová hodnota | Čo sa uplatňuje |
|---|---|---|
| Jeden byt v hodnote do 700.000 € | Všeobecné oslobodené minimum 700.000 € | Táto hodnota je sama osebe pod minimom. Z nehnuteľnosti nevzniká povinnosť platiť daň z majetku, bez ohľadu na to, či ste rezidentom, a to ešte pred zohľadnením andalúzskej úľavy. |
| Jeden byt nad 700.000 € alebo viacero španielskych nehnuteľností spolu | Andalúzska úľava 100 % | V zásade sa tým dostávate do pôsobnosti IP. Presne v tejto situácii úľava funguje: regionálna daňová povinnosť je nulová pre rezidentov aj nerezidentov, ktorí si zvolia andalúzsky režim. |
| Čisté imanie v Španielsku a celosvetovo u rezidenta nad 3.000.000 € | Hranica solidárnej dane 3.000.000 € (ITSGF) | Toto je jediná skutočná hranica, s ktorou treba počítať. Od tejto hranice sa môže uplatniť ITSGF bez ohľadu na to, čo stanovuje regionálna bonifikácia. Ide o situáciu, ktorú naša domovská stránka označuje na individuálne posúdenie. |
Bežným prípadom je nerezident, ktorého majetok sa ani zďaleka nepribližuje k tejto hranici a ktorý kupuje jednu rekreačnú nehnuteľnosť. V bežnom prípade nevzniká povinnosť platiť ani jednu z týchto daní. Overenie toho, ktorý prípad sa týka konkrétne Vás, najmä pri vyššej kúpnej cene, je presne otázkou, ktorú Arevont postúpi nezávislému daňovému poradcovi namiesto toho, aby na ňu odpovedal sám.
Môže si nerezident vôbec uplatniť andalúzsku výhodu?
Áno, a ide o skutočnú nedávnu zmenu, nie iba o samozrejmý fakt. Od roku 2021 môže nerezident po reforme iniciovanej EÚ, ktorý podlieha zdaneniu španielskeho majetku, uplatniť pravidlá autonómneho spoločenstva, v ktorom sa tento majetok nachádza. Odvtedy teda nemusí postupovať iba podľa vnútroštátnych pravidiel. Pre zahraničného kupujúceho s nehnuteľnosťou v Andalúzii to znamená, že 100 % regionálnu bonifikáciu si môže skutočne uplatniť, nejde iba o výhodu dostupnú rezidentom.
Ste rezidentom Španielska?
- Áno, španielsky daňový rezidentAndalúzska regionálna úľava sa uplatňuje v rámci Vášho bežného režimu, bez potreby voľby.
- Nie, nerezident (EÚ/EHP a širšie od roku 2021)Môžete ZVOLIŤ andalúzsky režim namiesto vnútroštátneho, vďaka čomu je pre Vás 100 % bonifikácia vôbec dostupná.
Toto pravidlo vychádza z overených všeobecných poznatkov o reforme z roku 2021, nie z primárneho právneho textu preskúmaného v pôvodnom znení. Predtým, ako sa naň spoľahnete, overte jeho presný rozsah a dátum u daňového poradcu.
Čo si overiť predtým, ako budete predpokladať oslobodenie
Tri veci, ktoré stačí overiť raz a znovu skontrolovať iba v prípade skutočnej zmeny Vašej situácie.| Vyžiadať si | Čo sa dozviete | Ako vyzerá zlá odpoveď |
|---|---|---|
| Vaše celkové čisté imanie umiestnené v Španielsku, nielen jedna nehnuteľnosť | Ak vlastníte viac ako jeden majetok v Španielsku alebo okrem tejto nehnuteľnosti aj ďalší majetok v Španielsku, všeobecné oslobodené minimum sa uplatňuje na ich spoločnú celkovú hodnotu, nie na každú položku samostatne. | Overenie, pri ktorom sa zohľadnila iba cena nehnuteľnosti a ignoroval sa akýkoľvek ďalší majetok vlastnený v Španielsku. |
| Či bola vo Vašom daňovom priznaní skutočne vykonaná voľba andalúzskeho regionálneho režimu | 100 % bonifikácia je súčasťou režimu Andalúzie. Jej uplatnenie nerezidentom si vyžaduje správnu voľbu regionálneho režimu v daňovom priznaní, ktorá sa nevykoná automaticky. | Predpoklad, že bonifikácia sa uplatňuje, bez toho, aby niekto overil, či je uvedená v daňovom priznaní. |
| Vaše celosvetové čisté imanie, ak ste alebo sa stávate španielskym daňovým rezidentom | U rezidenta sa hranica solidárnej dane 3.000.000 € posudzuje podľa celosvetového majetku, nielen podľa majetku v Španielsku. Často ide o výrazne vyššiu hodnotu, než je samotná hodnota nehnuteľnosti. | Overenie obmedzené na majetok v Španielsku v prípade osoby, ktorá je alebo sa chystá stať španielskym daňovým rezidentom. |
Pod a nad hranicou solidárnej dane
Bonifikácia vyzerá v oboch prípadoch rovnako. Jej skutočný účinok však rovnaký nie je.| Viac ako 3.000.000 € | Menej ako 3.000.000 € | |
|---|---|---|
| Regionálna daň z majetku (IP) v Andalúzii | Rovnako znížená na 0 € vďaka 100 % bonifikácii. | Znížená na 0 € vďaka rovnakej bonifikácii. |
| Vnútroštátna solidárna daň (ITSGF) | Uplatňuje sa na sumu nad hranicou. Mechanizmus zápočtu opísaný vyššie ju neznižuje. | Pod hranicou sa neuplatňuje. |
| Praktický výsledok | Približne rovnaká celková daň ako v regióne bez bonifikácie, iba odvedená štátu. | Daň z majetku sa vôbec neplatí. |
| Vyžaduje individuálne posúdenie | Vždy: presne túto situáciu domovská stránka označuje na posúdenie každého prípadu samostatne. | Zriedkavo pri bežnej jednej nehnuteľnosti. |
Mechanizmus, nie váš osobný limit
Základným mechanizmom je 100 % regionálna bonifikácia v Andalúzii popri vnútroštátnej solidárnej dani, ktorú neznižuje. Potvrdzuje to vlastná karta na domovskej stránke Arevontu. Táto karta bola vytvorená nezávisle a overená porovnaním so zákonmi Ley 19/1991 a Ley 38/2022. Presné percentá pásiem ITSGF nad nezdaniteľnú sumu 3.700.000 € nie sú uvedené s dostatočnou istotou: neboli overené v pôvodnom zdroji a akékoľvek číslo by bolo iba odhadom vydávaným za fakt, preto ich nezverejňujeme. Predtým, ako sa spoľahnete na konkrétnu výšku daňovej povinnosti, overte si presné pásma u daňového poradcu.Ide o všeobecné informácie o tom, ako do seba tieto dve dane zapadajú, nie o výpočet sumy, ktorú osobne dlhujete. Otázky, či vlastníte ďalší španielsky majetok, či bolo regionálne priznanie skutočne podané správne a kde sa nachádza váš skutočný celosvetový čistý majetok, patria nezávislému daňovému poradcovi.Niektoré otázky zámerne ponechávame v samostatných príručkách: osobitnú otázku dane z príjmu, či už ide o rezidenta alebo nerezidenta; pravidelné náklady spojené s vlastníctvom, ktoré sa uplatňujú bez ohľadu na váš čistý majetok; a situáciu pri predaji, ktorá predstavuje úplne inú daňovú udalosť než vlastníctvo majetku. Každá z týchto tém má vlastnú samostatnú príručku.
Často kladené otázky o dani z nehnuteľností
- Rozhoduje o tom, či sa na mňa daň vzťahuje, iba hodnota nehnuteľnosti?
- Iba v prípade, ak ide o váš jediný majetok v Španielsku a jeho hodnota spôsobí, že váš celkový majetok presiahne 700.000 €. Ak vlastníte ďalší majetok v Španielsku, jeho hodnoty sa sčítajú pri uplatnení všeobecného nezdaniteľného minima. Ak celková hodnota zostane pod 700.000 €, nič z toho sa na vás vôbec nevzťahuje, bez ohľadu na bonifikáciu.
- Čo ak môj čistý majetok prekročí 3.000.000 € až po tom, ako som už nehnuteľnosť kúpil?
- Solidárna daň sa posudzuje každý rok podľa vašej situácie na konci každého daňového roka. Ak teda prah prekročíte v neskoršom roku, daň sa na vás začne vzťahovať od tohto roka bez ohľadu na to, kedy bola samotná nehnuteľnosť kúpená. Presne o takejto zmene sa oplatí informovať daňového poradcu hneď, ako nastane, namiesto toho, aby ste sa o nej dozvedeli až pri podávaní daňového priznania.
- Je to tá istá daň ako ročná daň z nehnuteľnosti, IBI?
- Nie, tieto dve dane sa často zamieňajú. IBI je nízka obecná daň zo samotnej nehnuteľnosti, ktorú musí platiť každý vlastník bez ohľadu na svoj čistý majetok. Podrobne sa jej venuje príručka o ročných nákladoch na vlastníctvo nehnuteľnosti na tejto stránke. Daň z majetku je vnútroštátna a regionálna daň z celkového čistého majetku. Pre veľkú väčšinu kupujúcich na tomto pobreží je jej výška nulová.
