Podvody pri kúpe v Španielsku
Za 30 sekúnd
Úmyselné podvody sú na tomto pobreží zriedkavé. Majú štyri podoby: falošný predávajúci, ktorý predáva nehnuteľnosť bez práva ju predať (jeden až štyri roky väzenia podľa jediného zákona), ukradnutá záloha, falošný prenájom a podvod s nehnuteľnosťou vo výstavbe, pri ktorom sa prijímajú postupné platby bez bankovej záruky.
Čo sa tu považuje za podvod a čo nie?
Väčšina vecí, ktoré na španielskom inzeráte pôsobia podozrivo, nie je podvod. Ide o spoločnú reklamnú sieť, starú cenu alebo predajnú techniku a tejto téme patrí samostatná stránka. Táto stránka sa zaoberá iba prípadmi, keď od vás niekto získa podpis alebo peniaze za niečo, čo nemá právo poskytnúť: falošný predávajúci, ukradnutá záloha, falošný prenájom alebo platba za nehnuteľnosť vo výstavbe bez záruky.Jeden článok španielskeho trestného zákona upravuje prvé tri prípady naraz. Článok 251.1 zákona Código Penal trestá každého, kto nepravdivo tvrdí, že má právo nakladať s nehnuteľnosťou, ktorú nevlastní, a následne ju predá, zaťaží alebo prenajme inej osobe, čím jej spôsobí škodu. Predaj, zaťaženie a prenájom sú v texte zákona uvedené spoločne. Preto sú falošný predávajúci a falošný prenájom z právneho hľadiska tým istým trestným činom v dvoch rôznych podobách.
- Falošný predajca
- Ako vyzerá
- Podpisuje osoba, ktorá nie je zapísaným vlastníkom, často na základe sfalšovanej alebo neplatnej plnej moci.
- Právny základ
- Código Penal art. 251.1: 1 až 4 roky väzenia za predaj nehnuteľnosti bez práva ju predať.
- Ako sa odhalí
- Registrovaný vlastník uvedený vo výpise nota simple, overený voči osobe, ktorá podpisuje.
- Ukradnutá záloha
- Ako vyzerá
- Peniaze požadované predtým, než si advokát prečíta rezervačnú zmluvu, poukázané na účet, ktorý nepatrí predávajúcemu.
- Právny základ
- Código Penal art. 251.2 popri rovnakom trestnom čine neoprávneného nakladania.
- Ako sa odhalí
- Názov účtu overený voči predávajúcemu alebo sprostredkovateľovi uvedenému v zmluve.
- Falošný prenájom
- Ako vyzerá
- Inzerát na dovolenkový alebo dlhodobý prenájom, ktorý požaduje prevod peňazí pred akoukoľvek obhliadkou alebo videohovorom.
- Právny základ
- Ten istý článok 251.1, jeho časť týkajúca sa prenájmu.
- Ako sa odhalí
- Živý videohovor priamo v nehnuteľnosti, dohodnutý pred zaplatením.
- Podvod vo výstavbe
- Ako vyzerá
- Postupné platby developerovi bez individuálnej bankovej záruky.
- Právny základ
- Ley 38/1999, disposición adicional primera, sprísnená zákonom Ley 20/2015.
- Ako sa odhalí
- Samotný dokument záruky, overený pred splatnosťou každej platby.
Vyzerá to ako podvodČo to naozaj je
- Ten istý byt je uvedený šesťkrát za rôzne ceny
- Ide o problém duplicitných inzerátov, nie o podvod. Existuje naň samostatný sprievodca s kontrolami, ktoré ho objasnia za desať minút.
- Nehnuteľnosť predaná pred niekoľkými mesiacmi je stále inzerovaná
- Ide o starý inzerát, ktorý nikto neodstránil. Sprievodca inzerovaním sa venuje tomuto problému, nie kriminálnym vzorcom uvedeným na tejto stránke.
- Niekto od Vás žiada peniaze skôr, než ste nehnuteľnosť alebo doklady o vlastníctve videli
- Toto je skutočný kriminálny vzorec: peniaze alebo podpis získa osoba, ktorá nemá právo prijať ani jedno z nich.
Ako môže niekto predať nehnuteľnosť, ktorú nemá právo predať?
Problém sa takmer vždy týka identity, nie samotnej nehnuteľnosti: sfalšovaný pas alebo občiansky preukaz, plná moc, ktorá bola zrušená, skončila jej platnosť alebo v skutočnosti nikdy nebola udelená, prípadne nárok na dedičské práva, ktoré nikdy neboli riadne vysporiadané. Cieľové nehnuteľnosti majú zvyčajne spoločný určitý vzorec: dlhodobo sú prázdne, vlastní ich osoba žijúca v zahraničí alebo boli nedávno zdedené a ešte neboli aktualizované v katastri. Ide o situácie, v ktorých nikto nedohliada dostatočne pozorne na to, aby si všimol cudziu osobu konajúcu v mene vlastníka.Obranou je rovnaká kontrola v registri, akú právnik vykonáva už z iných dôvodov. Dokument nota simple uvádza registrovaného vlastníka. Plná moc použitá na podpis v mene inej osoby musí byť pravá, platná a špecificky určená na tento predaj. Právnik ju overí v notárskom spise, z ktorého pochádza, namiesto toho, aby dokumentu jednoducho dôveroval. Bezplatná kontrola overenia inzerátu od Arevont potvrdí, kto za inzerátom skutočne stojí, vrátane kontroly mena registrovaného vlastníka, a to ešte predtým, než odošlete peniaze alebo si rezervujete letenku na obhliadku.
- Zastavte sa a overteMeno predávajúceho sa nezhoduje s registrovaným vlastníkom uvedeným v dokumente nota simplePodpis sa pokúša pripojiť osoba, ktorá nemá právo nehnuteľnosť predaťWhat to do insteadVyžiadajte si dokument nota simple a pred odoslaním peňazí porovnajte mená
- Najprv overtePredávajúci podpisuje prostredníctvom plnej moci, ktorú ste nevideliDokument mohol byť zrušený, jeho platnosť mohla uplynúť alebo v skutočnosti nikdy nebol udelenýWhat to do insteadOverte číslo notárskeho protokolu u notára, ktorý ho vydal
- Najprv overteNehnuteľnosť prešla dedením a údaje v registri sa zdajú byť neaktuálneRegister nemusí v súčasnosti uvádzať osobu, ktorá môže nehnuteľnosť skutočne predaťWhat to do insteadVyžiadajte si osvedčenie o dedičstve spolu s výpisom z registra
Odhalil by notár automaticky falošného predávajúceho bez toho, aby kontrolu najprv vykonal môj vlastný právnik?Notár v okamihu podpisu opätovne overí totožnosť a zápis v registri. Ide o skutočnú, nezávislú kontrolu, prebehne však až na samom konci procesu, keď už záloha na rezerváciu zvyčajne zmenila majiteľa. Kontrola Vášho vlastného právnika prebehne o niekoľko týždňov skôr. To znamená, že falošný predávajúci bude odhalený ešte v čase, keď je reálne možné od transakcie odstúpiť, a nie až po odoslaní peňazí.
Čo sa stane s ukradnutou zálohou a v čom sa líši od skutočnej zálohy?
Skutočná záloha na rezerváciu predstavuje skutočné peniaze vystavené skutočnému riziku, a to zámerne: ide o jedinú platbu pri kúpe v Španielsku, ktorá stojí mimo celého systému záruk vytvoreného na ochranu všetkého, čo nasleduje. Práve preto sa podvodníci zameriavajú na túto platbu. Vzorec je takmer vždy rovnaký: peniaze sa požadujú skôr, než právnik prečíta rezervačnú zmluvu, zaplatia sa na účet, ktorého názov sa nezhoduje s menom predávajúceho ani realitnej kancelárie, a niekedy sa označia za vratné alebo za platbu „len na podržanie“, namiesto skutočného záväzku, ktorým rezervácia naozaj je.Legitímna záloha na rezerváciu sa uhrádza na účet uvedený priamo v rezervačnej zmluve, až po tom, čo Váš právnik prečíta podmienky vrátenia peňazí uvedené v zmluve. Právna koordinačná služba Arevont túto zmluvu prečíta ešte pred odoslaním peňazí z Vášho účtu, bezplatne, pretože právnik zastupuje Vás, nie predávajúceho ani realitnú kanceláriu.
Kde sú vaše peniaze naozaj
- RezerváciaUhradené skôr, než ich chráni akákoľvek záruka alebo klientsky účetJediná platba pri kúpe v Španielsku, ktorá je úplne mimo systému záruk. Práve preto sa podvodníci zameriavajú na túto platbu.
- Právna kontrolaPrávnik prečíta rezervačnú zmluvuPred ďalším odoslaním peňazí potvrdí názov účtu a podmienky vrátenia peňazí.
- arras / kúpna zmluvaUložené na oddelenom klientskom účte právnikaUvoľnia sa až pri dokončení kúpy, pod ochranou, ktorú rezervácia nikdy nemala.
- Dokončenie kúpyUhradené u notáraZvyšná suma zmení majiteľa priamo pri podpise, nie nekontrolovaným prevodom niekoľko dní vopred.
Čo ľudia považujú za bežnú opatrnosťČo skutočne chráni zálohu
- Zaplatiť malú sumu na rezerváciu nehnuteľnosti ešte predtým, ako ju niekto uvidel, je vraj len bežná opatrnosť.
- Skutočná rezervácia sa uhrádza až po tom, čo si zmluvu prečíta Váš právnik, a to na účet uvedený priamo v zmluve. Čokoľvek zaplatené pred týmto okamihom nechráni nikoho okrem osoby, ktorá o platbu požiadala.
- Ústny prísľub, že záloha je „vratná“, má rovnakú hodnotu ako písomné potvrdenie.
- O tom, či sa peniaze vrátia, rozhodujú iba podmienky uvedené v rezervačnej zmluve. Ústny prísľub nemá po uskutočnení prevodu žiadny účinok.
- Na názve účtu nezáleží, pokiaľ cena vyzerá správne.
- Skutočná záloha smeruje na účet, ktorý sa zhoduje s predávajúcim alebo sprostredkovateľskou agentúrou uvedenou v ponuke. Odlišný názov účtu, najmä osobný alebo zahraničný, je najjasnejším znakom tohto podvodu.
Ak mi bola záloha skutočne ukradnutá, existuje reálny spôsob, ako ju získať späť?Existujú dve samostatné možnosti a ani jedna nie je rýchla. Vaša banka sa môže pokúsiť o odvolanie prevodu SEPA ešte v ten istý deň, pričom po uplynutí prvých 24 až 48 hodín šanca na úspech výrazne klesá. Rýchlosť je preto dôležitejšia než čokoľvek iné, čo podniknete. Samostatne možno podať trestné oznámenie (denuncia) pre podvod podľa článku 251, čím sa otvorí aj cesta k získaniu peňazí späť v rámci toho istého trestného konania. Ide o postup s právnikom, nie o jednoduché tlačivo, preto sa ho oplatí začať okamžite a nečakať, či sa peniaze samy vrátia.
Môže niekto vyberať nájomné za nehnuteľnosť, ktorú nevlastní?
Áno a španielske právo to výslovne označuje: článok 251.1 sa vzťahuje na prenajímanie nehnuteľnosti na základe falošne tvrdeného práva nakladať s ňou, pričom v tej istej vete upravuje aj jej predaj a zaťaženie. Tento podvodný postup zvyčajne cieli na ľudí, ktorí potrebujú ubytovanie, nie na kupujúcich. Ide o dovolenkový prenájom alebo dlhodobú ponuku, niekedy s fotografiami skopírovanými zo skutočného inzerátu, pri ktorom sa požaduje prevod na osobný účet ešte pred obhliadkou a predtým, ako „prenajímateľ“ súhlasí s videohovorom priamo zo skutočnej nehnuteľnosti.Zahraničný kupujúci sa s týmto rizikom stretáva najmä v súvislosti s prehliadkovou cestou, keď môže byť lákavé rýchlo si rezervovať ubytovanie tam, kde cena vyzerá najvýhodnejšie. Spôsoby, vďaka ktorým pôsobí ponuka prenájmu presvedčivo, vrátane ukradnutých fotografií a opakovane použitých opisov, sú rovnaké ako tie, ktoré už boli vysvetlené pri ponukách na predaj v reklamnej príručke na tejto stránke. Rozdiel je v tom, že ohrozené sú peniaze za pobyt, nie za nehnuteľnosť.
- Zastavte sa a overte„Prenajímateľ“ odmieta živý videohovor priamo v nehnuteľnostiSkutočný prenajímateľ nemá čo skrývať a nemá dôvod odmietnuť ho.What to do insteadVyžiadajte si hovor v reálnom čase, nie nahranú prehliadku.
- Zastavte sa a overteŽiadajú Vás o platbu bankovým prevodom mimo rezervačnej platformyAk platformu vynecháte, prídete o záznam platby aj ochranu kupujúceho.What to do insteadPlaťte prostredníctvom vlastného systému platformy, nie priamo majiteľovi.
- Najprv overteRovnaká adresa je inde uvedená pod iným názvomPonuka môže byť duplicitná alebo môže ísť o ukradnutú súpravu fotografií.What to do insteadVyhľadajte názov ulice alebo projektu v ďalších ponukách.
Mohla developerská spoločnosť zmiznúť s postupnými platbami ešte pred zavedením záruky v období krízy?
Kedysi išlo o najškodlivejší typ podvodu s nehnuteľnosťami v Španielsku. Oplatí sa mu porozumieť z historického hľadiska, pretože práve zákon, ktorý túto medzeru odstránil, dnes chráni kupujúceho. Povinnosť zabezpečiť záruku na postupné platby za novostavbu existuje od Ley 57/1968. Pred finančnou krízou v roku 2008 však bolo vymáhanie tejto povinnosti nejednotné. Developeri pravidelne vyberali jednu platbu za druhou podľa stavebných etáp, pričom za nimi nebola vystavená skutočná záruka na meno samotného kupujúceho. Keď projekt zlyhal, kupujúci zistili, že záruka, o ktorej si mysleli, že ju majú, buď neexistovala, alebo sa vzťahovala na skupinové poistenie, v ktorom neboli osobne uvedení.Ley 20/2015 sprísnil rovnaké pravidlo, ktoré sa dnes nachádza v disposición adicional primera zákona Ley 38/1999. Odstránil presne tú medzeru, ktorá umožňovala starý typ podvodu. Každá platba uskutočnená pred dokončením kúpy musí byť teraz krytá zárukou vystavenou na meno samotného kupujúceho a odovzdanou pri podpise kúpnej zmluvy, nie iba prisľúbenou na neskôr. Samotný mechanizmus, náležitosti dokumentu a postup v prípade, že developer aj dnes nesplní svoje povinnosti, sú samostatnou témou, ktorej sa v plnom rozsahu venuje osobitná stránka.
Pred Ley 20/2015Od Ley 20/2015
- Záruka existovala na papieri, niekedy ako skupinové poistenie pokrývajúce celý projekt, nie ako záruka vystavená na meno konkrétneho kupujúceho.
- Záruka musí byť vystavená individuálne, na meno samotného kupujúceho, na konkrétne platby kupujúceho a odovzdaná pri podpise kúpnej zmluvy.
- Vymáhanie bolo nejednotné. Kupujúci často zistil, že záruka je bezcenná, až keď projekt už zlyhal.
- Samotný dokument možno skontrolovať pred splatnosťou každej platby. Presne vtedy si ho treba vyžiadať, nie až po podpise.
- Existuje vôbec dokument o záruke?Who decidesOpýtate sa priamo developeraWhat it grantsPrejde na ďalšiu kontroluIf noNeplaťte. Bez dokumentu nemáte žiadnu ochranu bez ohľadu na to, čo Vám ústne povedia.
- Je vystavená konkrétne na Vaše meno?What it grantsPotvrdzuje, že patrí Vám, nie skupinovému poisteniuIf noZáruka, v ktorej je uvedený projekt, nie Vy, Vás osobne nechráni.
- Pokrýva celú sumu vrátane dane?What it grantsPotvrdzuje pokrytie celej platbyIf noČiastočná záruka ponecháva presne tú medzeru, ktorú tento podvod využíva.
- Vydala ju banka alebo poisťovňa?What it grantsPotvrdzuje, že za ňou stojí skutočný ručiteľ, ktorého môžete brať na zodpovednosťIf noNič iné nie je zárukou, ktorú vyžaduje zákon.
Verzia tohto podvodu, s ktorou sa stretávame aj dnes, je menšia a ťažšie postrehnuteľná než situácia, keď developer jednoducho zmizne. Vyzerá napríklad ako harmonogram platieb, ktorý postupuje rýchlejšie, než je vydaná záruka, alebo ako záručný dokument, ktorý síce existuje, ale nikdy nebol vystavený na konkrétne platby, ktoré máte vykonať. Požiadajte o jeho predloženie ešte pred splatnosťou platby, nie až po nej.
Zmizne toto riziko, ak kupujete od veľkého a známeho developera?Riziko sa znižuje. Veľký developer s verejnou reputáciou a ďalšími aktívnymi projektmi má oveľa viac čo stratiť, ak nedodá, než malý alebo novozaložený developer. Nenahrádza to však samotnú kontrolu. Zákon vyžaduje rovnakú osobnú záruku bez ohľadu na veľkosť developera. Dokument chráni Vás, nie iba povesť developera.
Čo môžete skontrolovať sami a kde je naozaj potrebná pomoc priamo tu
Každá kontrola uvedená nižšie je skutočná a môžete ju vykonať. Pravý stĺpec nepredstavuje jediný spôsob, ako kontrolu vykonať. Ukazuje, čo sa zmení, keď sa kontrola uskutoční priamo tu na pobreží namiesto vzdialeného sledovania obrazovky.| Samostatne z Česka | S miestnou kontrolou | |
|---|---|---|
| Či predávajúci vlastní nehnuteľnosť | Môžete požiadať o dokument nota simple a prečítať si meno vlastníka. Väčšina ľudí však narazí na problém pri samostatnom preklade a porozumení španielskeho dokumentu z registra. | Bezplatná kontrola overenia ponuky od Arevont porovná registrovaného vlastníka s osobou alebo agentúrou, s ktorou rokujete, ešte pred odoslaním akejkoľvek platby. |
| Či je účet na zálohu za rezerváciu skutočný | Môžete požiadať o meno majiteľa účtu a písomne ho porovnať s menom predávajúceho alebo samotnej agentúry. | Právna koordinácia od Arevont bezplatne preverí podmienky rezervačnej zmluvy ešte pred odoslaním peňazí z Vášho účtu. |
| Či je ponuka prenájmu skutočná | Spätné vyhľadávanie fotografií, rovnaká desaťminútová kontrola, ktorá odhalí neaktuálnu alebo duplicitnú ponuku na predaj. | Živý videohovor priamo pri nehnuteľnosti, ktorý vo Vašom mene zorganizujeme, ak tam zatiaľ nemôžete cestovať osobne. |
| Či záruka developera pokrýva Vašu platbu | Môžete požiadať o predloženie dokumentu a skontrolovať, či v ňom figuruje priamo Vaše meno a konkrétna suma, ešte pred zaplatením. | Potvrdené v rámci právnej koordinácie pred splatnosťou každej postupnej platby, nie až po nej. |
Ako zriedkavé to naozaj je?
Neexistuje zverejnená štatistika, ktorá by konkrétne merala úmyselné podvody s nehnuteľnosťami voči zahraničným kupujúcim na Costa del Sol. Vymyslieť si takú štatistiku by bolo horšie než to povedať úprimne. Úprimne môžeme povedať toto: väčšina toho, čo pri kúpe nehnuteľnosti tu pôsobí znepokojujúco, teda zdieľané ponuky, staré ceny a predajné techniky, vôbec nie je podvod. Ak budete všetko považovať za podvod, budete sa obávať nesprávnych vecí a prehliadnete tie skutočné.Štyri vyššie uvedené vzorce predstavujú skutočné trestné činy, pričom za každým z nich stojí konkrétny článok Código Penal. Kontroly, ktoré ich odhalia, teda prečítanie registra, prečítanie zmluvy pred zaplatením, videohovor s „prenajímateľom“ a kontrola záruky pred splatnosťou platby, sú rovnaké kontroly, ktoré by mal starostlivý kupujúci vykonať pri každej kúpe aj z bežných dôvodov. Ide o všeobecné informácie o tom, ako španielske právo posudzuje tieto vzorce. Nejde o právne poradenstvo týkajúce sa konkrétnej transakcie a nič z uvedeného nevykonáva opísané kontroly. Tie vo Vašom mene vykoná nezávislý právnik. Vlastný sprievodca tejto stránky vysvetľujúci, čo právnik kontroluje, to podrobne objasňuje.Arevont od spolupracujúcich právnikov neprijíma žiadny sprostredkovateľský poplatok a kupujúcemu za vyššie opísané kontroly nič neúčtuje. Neznamená to, že každá kúpa je bez rizika. Znamená to, že kontroly, ktoré odhaľujú tieto štyri vzorce, máte k dispozícii ešte predtým, než sa k čomukoľvek zaviažete.
Často kladené otázky o podvodoch pri kúpe
- Ako sa ukradnutá ponuka zmení na podvod, a nie iba na zlý inzerát?
- Samotný inzerát, a to ani s použitými fotografiami, nie je trestným činom. K trestnému činu dôjde vo chvíli, keď niekto použije takýto falošný inzerát na získanie peňazí alebo podpisu za nehnuteľnosť či prenájom, ktorý Vám nemá právo ponúknuť. Ukradnutá ponuka, za ktorú ste nikdy nič nezaplatili, je iba zlým inzerátom. Tá istá ponuka sa stane podvodom, keď pošlete zálohu na nesúvisiaci účet.
- Znamená kúpa prostredníctvom agentúry, ako je Arevont, že sa mi to nemôže stať?
- Nie, a nikto tu nič také netvrdí. Bezplatné kontroly Arevont potvrdia registrovaného vlastníka, prečítajú rezervačnú zmluvu predtým, než zaplatíte, a na požiadanie overia ponuku prenájmu prostredníctvom živého hovoru, a to všetko ešte pred odoslaním peňazí. Odstraňujú konkrétne slepé miesta, ktorým čelí kupujúci v Česku pri sledovaní obrazovky. Neznamená to však, že podvod je nemožný kdekoľvek na svete.
- Aký je najvýraznejší znak toho, že ide o jeden z týchto štyroch vzorcov, a nie o bežnú zlú ponuku?
- Požiadavka na peniaze alebo podpis ešte predtým, než je možná kontrola, či už ide o obhliadku, prečítanie zmluvy právnikom alebo videohovor priamo pri nehnuteľnosti. Všetky vyššie uvedené vzorce majú túto spoločnú vlastnosť. Oprávnený predávajúci, agentúra ani developer nemajú dôvod odmietnuť poradie najprv kontrola, potom platba, pretože kontrola robí transakciu skutočnou aj pre nich.
- Môžem dostať späť ukradnutú zálohu prostredníctvom španielskych súdov, nielen od svojej banky?
- Trestné oznámenie pre podvod podľa článku 251 otvára možnosť získať peniaze späť v rámci toho istého trestného konania. Váš advokát môže tento postup viesť súbežne so samostatnou občianskoprávnou žalobou alebo namiesto nej. Vrátenie peňazí však nikdy nie je zaručené, najmä keď už opustili Španielsko. Práve preto existujú vyššie uvedené kontroly: aby sa strate zabránilo hneď na začiatku, nie aby sa napravila neskôr.
- Našiel som oveľa lacnejšiu verziu ponuky, ktorá sa mi páči, zverejnenú na neformálnom mieste, napríklad v skupine na Facebooku. Mám predpokladať, že ide o jeden z týchto podvodov?
- Nie automaticky. Vo väčšine prípadov ide presne o starú, nesprávne ocenenú alebo duplicitnú ponuku, ktorú vysvetľuje reklamná príručka webového sídla, a nie o podvod. Trestným podvodom sa stáva až vtedy, keď od Vás niekto žiada platbu alebo podpis skôr, než Vy alebo Váš advokát môžete overiť, kým v skutočnosti je. Na opätovne zverejnenú ponuku sa pozerajte ako na tip hodný preverenia, nie ako na samostatný dôkaz ktoréhokoľvek z týchto prípadov.
