Falošné ponuky nehnuteľností v Španielsku a ako ich odhaliť
Za 30 sekúnd
Väčšina ponúk, ktoré na Costa del Sol vyzerajú ako falošné, falošná nie je. Realitné kancelárie zdieľajú rovnaké ponuky, takže jeden byt často inzerujú desiatky kancelárií za rôzne ceny. Jednotka predaná v marci môže byť v septembri stále online. Skutočne falošné ponuky však existujú. Ich cena je o 20 až 40 % nižšia než trhová cena, aby získali Vaše osobné údaje.
Prečo bola ponuka nesprávna a nikto Vám neklamal
Najprv jednoduché vysvetlenie, pretože pokrýva väčšinu prípadov. Realitné kancelárie na Costa del Sol zdieľajú svoje ponuky prostredníctvom profesionálnych sietí. Preto sa ten istý byt objavuje súčasne na desiatkach webových stránok. Každá kancelária vytvorí vlastný opis, použije vlastné fotografie a niekedy stanoví vlastnú cenu. Nikto sa nedopúšťa podvodu. Napriek tomu táto skúsenosť pôsobí úplne rovnako ako falošný inzerát.Je to dôležité, pretože riešenie je odlišné. Pri zdieľanej ponuke si overte, či je stále dostupná. Pri falošnej ponuke sa zastavte a nepokračujte.
Čo ste zažiliČo sa naozaj stalo
- Cena v inzeráte nebola skutočnou cenou
- Inzerát je často jednoducho starý. Alebo kancelária skopírovala cenu zo siete a nikdy ju neaktualizovala. Ceny na tomto pobreží počas platnosti ponuky stúpajú a klesajú. Cena, ktorú ste našli, ukazuje iba posledný deň, keď kancelária aktualizovala svoj súbor, nič viac.
- Povedali mi, že byt sa práve predal, a ponúkli mi niečo iné
- Niekedy ide o trik: inzerovať jednu nehnuteľnosť, aby Vás prilákali, a potom ponúknuť niečo iné. Častejšie je to však pravda a ponuka jednoducho nebola odstránená, pretože odstránenie predanej jednotky z tridsiatich webových stránok nie je pre nikoho prioritou. Ak chcete tieto dve možnosti rozlíšiť, opýtajte sa, kedy bola nehnuteľnosť rezervovaná a či bola podpísaná u notára, a opýtajte sa ešte pred nástupom do lietadla.
- Ten istý byt bol inzerovaný šesťkrát za štyri ceny
- Takto funguje zdieľaná sieť, ako bola navrhnutá, nejde o šesť predajcov, ktorí si navzájom konkurujú. Znamená to tiež, že najnižšia zo štyroch cien nie je výhodná kúpa. Je to jednoducho starý údaj jednej kancelárie o tej istej jednotke. Predávajúci túto cenu neprijme len preto, že ste ju našli.
- Fotografie vôbec nezodpovedali nehnuteľnosti
- Zvyčajne nejde o úmysel. Širokouhlé objektívy, jasný deň a úprava fotografií môžu spôsobiť, že miestnosť vyzerá lepšie, než v skutočnosti je, a fotografie môžu byť niekoľko rokov staré. Navštívili sme nehnuteľnosť, ktorá bola jednoducho oveľa staršia, než naznačovali fotografie. Nie je to podvod. Je to jednoducho to, čo dokáže fotografia. Preto môže živá videoprehliadka zodpovedať otázku, na ktorú fotografie odpovedať nedokážu.
Prečo je ten istý byt inzerovaný za tri rôzne ceny?Pretože tri kancelárie inzerujú nehnuteľnosť jedného predávajúceho zo zdieľanej siete a každá kancelária naposledy aktualizovala svoj súbor v iný deň. Existuje iba jedna skutočná požadovaná cena a tú stanovuje predávajúci. Rôzne ceny Vám ukazujú, ktorá kancelária venuje ponuke pozornosť, nie ktorá je lacnejšia. Kúpa prostredníctvom najlacnejšieho inzerátu neznamená, že zaplatíte najnižšiu cenu.
Štyri druhy ponúk, ktoré nie sú tým, čím sa zdajú
Nedbanlivosť, predajná technika aj skutočné klamstvo môžu vo výsledku vyhľadávania vyzerať rovnako. Keď položíte jednu otázku, už rovnaké nie sú. Každý stĺpec nižšie Vám poskytne túto otázku.
| Zdieľaná ponukaLegálna a bežná | Neaktuálna ponukaLegálna a bežná | Lákacia cenaLegálne a predajná technika | Fiktívny inzerátNelegálne a zriedkavé | |
|---|---|---|---|---|
| Ako vyzerá | Jedna jednotka na mnohých stránkach, rôzne ceny a fotografie. | Stále online, hoci predaná alebo rezervovaná už pred týždňami. | Zjavne pod úrovňou v lokalite, nikdy skutočne dostupná. | Opakovane použité fotografie, 20 až 40 % pod trhovou cenou, kontakt iba cez aplikáciu. |
| Či niekto klamal | Nie. Jeden predávajúci pre všetky kancelárie. | Nie. Jej odstránenie kancelárii nič neprinesie. | Nie je to lož, ale technika. | Áno. Vytvorené na získanie vašich údajov. |
| Otázka, ktorá to objasní | Ktorá z týchto cien je dnes požadovanou cenou predávajúceho? | Je rezervovaná, zadaná alebo potvrdená u notára? | Môžem dostať referenčnú a aktuálnu cenu písomne? | Stretnete sa so mnou pri nehnuteľnosti, pričom môj právnik najprv uvidí dokumenty? |
Nehnuteľnosť bola predaná pred niekoľkými mesiacmi a inzerát je stále zverejnený. Prečo?Pretože jeho odstránením kancelária nič nezíska a inzerát stále prináša dopyty. Keď je jedna nehnuteľnosť na tridsiatich webových stránkach, väčšinu z týchto tridsiatich stránok kancelária, ktorá inzerát zverejnila, nikdy neaktualizovala. Nič nepredpokladajte len preto, že je inzerát stále online. Vždy si overte dostupnosť namiesto toho, aby ste ju predpokladali.
Varovné signály v poradí, v akom sa objavujú
Jeden signál sám osebe zvyčajne nič neznamená. Dva spolu sú dôvodom spomaliť a vyžiadať si niečo písomne.
- Stojí za otázkuCena výrazne pod úrovňou v lokaliteO dvadsať percent alebo viac nižšia cena než pri podobných nehnuteľnostiach bez vysvetlenia v inzeráte. Skutočné výhodné kúpy majú zvyčajne dôvod: predaj v dedičskom konaní, nútený predaj, právny problém alebo nájomník, ktorý tam už býva.What to do insteadSpýtajte sa, prečo je cena taká nízka. Ak zľavu nikto nevie vysvetliť, je to samo osebe varovný signál.
- Stojí za otázkuKontakt iba cez aplikáciu na správyŽiadna adresa kancelárie, pevná linka ani názov spoločnosti, ktorý si môžete overiť.What to do insteadSkutočná španielska realitná kancelária má fyzickú kanceláriu, registrovanú spoločnosť a daňové číslo. Nič z toho nie je tajné. Vyžiadajte si tieto údaje.
- Tu prestaňteŽiadna obhliadka pred platbouPožiadavka na platbu, rezervačný poplatok alebo zálohu skôr, než niekto vstúpil do nehnuteľnosti.What to do insteadZastavte. Toto je najjasnejšia hranica v celom procese.
- SpomaľteFalošná naliehavosťDesať ďalších kupujúcich, zvýšenie ceny v pondelok, ďalšia obhliadka dnes večer. Nič z toho sa nedá overiť.What to do insteadSkutočný nedostatok možno preukázať dokumentom. Požiadajte o nahliadnutie do tohto dokumentu.
- Rýchlo overiteľnéFotografie z fotobanky alebo fotografie bez zobrazenej nehnuteľnostiInteriéry z iných inzerátov, orezaný vodoznak, súbor fotografií zobrazujúci bazén, ale nikdy nie izbu.What to do insteadPri dvoch z nich spustite spätné vyhľadávanie obrázkov. Trvá to minútu.
- Stojí za otázkuNič písomneŽiadne referenčné číslo, žiadny pôdorys, žiadna adresa, žiadna ochota uviesť cenu v e-maile.What to do insteadSkutočný inzerát má všetky tieto údaje niekde uvedené a agent predávajúceho ich môže odoslať do piatich minút.
- Tu prestaňteHotovosť alebo neobvyklý účetÚčet súkromnej osoby, spoločnosť v nesúvisiacej krajine alebo požiadavka zaplatiť v hotovosti.What to do insteadŽiadna z týchto troch vecí nie je pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku bežná. Prestaňte.
Ako funguje reklama s označením „cena od“ a aká je jej poctivá verzia
Najúčinnejšia zavádzajúca cena na tomto pobreží nie je falošná. Ide o skutočnú cenu za byt, ktorý takmer nikto nechce: byt na prízemí orientovaný na sever, najmenšia dispozícia v bloku alebo byt vedľa priestoru na odpadkové nádoby. Tento byt sa za túto cenu naozaj predáva, ale každý iný byt v projekte stojí oveľa viac.Preto zverejňujeme obe sumy. Najnižšia inzerovaná cena je vstupnou cenou pre daný typ nehnuteľnosti. Skutočný výber sa začína pri vyššom rozpočte. Z našich skúseností vyplýva, že práve pri tomto rozpočte začnete získavať to, po čo ľudia skutočne prišli: výhľad na more, krátku prechádzku na pláž, slnko na terase v zime a tichú ulicu.
| Byty | Radové domy | Strešné apartmány | Vily | |
|---|---|---|---|---|
| Najnižšia inzerovaná cena | 250 000 € | 350 000 € | 300 000 € | 600 000 € |
| Kde sa výber stáva skutočnýmVýhľad na more, niekoľko minút na pláž, orientácia a súkromie, to všetko zvyšuje cenu o šesťciferné sumy | 300 000 € | 500 000 € | 450 000 € | 1 000 000 € |
Je počítačová vizualizácia v inzeráte na novostavbu zavádzajúca?Sama osebe nie, pretože pri nepostavenom projekte nie je čo skutočné fotografovať. Dôležité je, či inzerát uvádza, že ide o vizualizáciu, či obrázky zodpovedajú presne tomu bytu, ktorý Vám ponúkajú, a nie iba vzorovému bytu, a čo je v skutočnosti zahrnuté v technickom štandarde. Vyžiadajte si písomne pôdorysy, zoznam materiálov a odhadovaný dátum dokončenia kúpy. Ak je na obrázku bazén, ktorý nie je v pôdorysoch, považujte ho za kresbu, nie za prísľub.
Desaťminútová kontrola, ktorú môžete vykonať sami
Na nič z toho nás nepotrebujete. Vykonajte túto kontrolu pri čomkoľvek, kvôli čomu sa chystáte cestovať.
- Vyhľadajte dve fotografie podľa obrázkaAk sa objavia v starších ponukách inej nehnuteľnosti, iného mesta alebo v databáze fotografií, máte odpoveď.
- Where
- Google Obrázky alebo spätné vyhľadávanie.
- How long
- Menej než minúta.
- Vyhľadajte adresu alebo rezidenčnú urbanizáciu na všetkých portálochViacero verzií toho istého bytu je bežných. Ak nájdete iba jednu verziu na jednej stránke bez referenčného čísla, pozrite sa na ňu pozornejšie.
- Where
- Idealista a Fotocasa pre zahraničného kupujúceho.
- Overte existenciu agentúryNázov spoločnosti, daňové číslo, adresa fyzickej kancelárie a recenzie na platforme, ktorú realitná kancelária nemôže upravovať.
- Where
- Web agentúry a vyhľadávanie na mape.
- Vyžiadajte si písomne referenčné číslo a aktuálnu cenuSkutočný predávajúci Vám oboje dokáže rýchlo poskytnúť.
- Watch out
- Ak sa dočkáte mlčania alebo vyhýbavej odpovede, je to užitočný výsledok kontroly, nie neúspešná kontrola.
- Opýtajte sa, v akej je fázeVoľný, dohodnutá obhliadka, v ponuke, rezervovaný alebo overený notárom (podpísaný u notára). Požiadať niekoho, aby vybral jednu z týchto piatich možností, je najrýchlejší spôsob, ako zistiť, či sa nehnuteľnosť naozaj predáva.
- Nikdy neposielajte peniaze za obhliadkuŽiadny rezervačný poplatok, žiadny poplatok za obhliadku, žiadna záloha pred obhliadkou ani platba na súkromný účet.
- Watch out
- Toto je pravidlo, ktorého dodržiavanie má chrániť ostatných päť kontrol.
Čo robiť s ponukou, ktorá sa Vám naozaj páči
Pre zahraničného kupujúceho sa to zvyčajne začína ponukou zdieľanou v skupine na Facebooku alebo nájdenou na českom agregátore. Často je niekoľko týždňov stará a niekedy uvádza cenu v českých korunách podľa výmenného kurzu, ktorý dnes nikto nepoužíva. Samotná nehnuteľnosť môže byť úplne skutočná, aj keď inzerát okolo nej nič nedokazuje. Odpoveď prinesú tri jednoduché kroky.
- Pošlite odkaz, nie opisAdresa URL obsahuje referenčné číslo, názov kancelárie a cenu, ktorú ste videli. Vďaka tomu je možné vykonať kontrolu. Na snímke obrazovky sa všetky tri údaje stratia.
- Povedzte, čo chcete vedieťJe ponuka stále aktuálna? Aká je dnešná cena? Ide o ten istý byt ako pri ostatných podobných ponukách? Tieto tri otázky pokrývajú takmer každú podobu problému.
- Opýtajte sa pred rezerváciouNajdrahšou súčasťou nesprávnej ponuky sú lety, hotely a voľno z práce. Kontrola pred rezerváciou stojí jedno popoludnie niekoho času a nemusí to byť Vaše popoludnie.
Robíme to aj pri nehnuteľnostiach, s ktorými nemáme žiadne prepojenie, vrátane tých, ktoré ponúkajú iné realitné kancelárie, a v každom prípade Vás to nič nestojí. Vidíme totiž to, čo Vy vidieť nemôžete: aktuálnu dostupnosť v profesionálnej sieti, cenu, ktorú predávajúci dnes skutočne uvádza, a to, či štyri inzeráty predstavujú jeden byt alebo štyri samostatné byty.
Čo si môžete overiť sami a čo si vyžaduje prístup k sieti realitných kancelárií
Polovicu tohto zoznamu zvládnete lepšie než my, pretože Vy rozhodujete, čo chcete. Druhá polovica si vyžaduje prístup do systému, do ktorého sa nemôžete prihlásiť.| Samostatne na realitných portáloch | Na strane kupujúceho | |
|---|---|---|
| Ukradnuté či znovupoužité fotografie | Vyhľadávanie podľa obrázka to vyrieši za minútu. Na toto nikoho nepotrebujete. | Rovnaké overenie, bez výhody. |
| Či je realitná kancelária skutočná | Názov spoločnosti, adresa kancelárie, recenzie, ktoré si môžete prečítať. Z Česka to overíte jednoducho. | Kanceláriu už zvyčajne poznáme, takže je to rýchlejšie, nie však lepšie. |
| Je ešte dnes dostupná | Spoliehate sa na kohokoľvek, kto zdvihne telefón v kancelárii, ktorá zverejnila inzerát. | Aktuálna dostupnosť z profesionálnej siete, ktorú kancelárie zdieľajú, a priamy telefonát do kancelárie uvedenej pri inzeráte. |
| Cena, ktorú teraz uvádza predávajúci | Vidíte cenu, ktorú naposledy zadala každá kancelária, pričom môže byť aj niekoľko mesiacov stará. | Aktuálna ponuková cena a to, či sa počas obdobia zverejnenia zmenila. |
| Štyri inzeráty alebo štyri nehnuteľnosti | Ťažko povedať. Fotografie, výmery a označenia sa pri rovnakej jednotke medzi kanceláriami líšia. | Odhaľovanie duplicitných inzerátov medzi kanceláriami, ktoré z neprehľadného výberu nehnuteľností vytvorí skutočný výber. |
| Ako dlho je na predaj | Na portáloch to nie je viditeľné. | Je to viditeľné a patrí to medzi užitočnejšie informácie, ktoré treba poznať pred predložením ponuky. |
| Čo fotografie skrývajú | Z inzerátu sa to vôbec nedá zistiť. | Niekto sa postaví do nehnuteľnosti s fotoaparátom a odpovie na konkrétnu otázku, ktorú ste položili. |
Táto stránka nie je o nepoctivých realitných makléroch
Väčšina kancelárií na tomto pobreží je poctivá a vyššie opísané správanie väčšinou nie je podvod. Ide o zdieľanú sieť inzerátov, tridsať kancelárií bez dôvodu aktualizovať staré inzeráty a jednu fungujúcu predajnú techniku. Ak to všetko označíte za podvod, budete ako kupujúci prehnane podozrievaví voči nesprávnym veciam a nepozorní voči skutočným rizikám.Ani my nevidíme všetko. Môžeme potvrdiť dostupnosť, aktuálnu cenu, duplicity a to, ako dlho je nehnuteľnosť na trhu. Z obrazovky Vám však nepovieme, či je stena vlhká, či strecha suseda zakrýva výhľad z priestoru pri bazéne alebo aký hluk je na ulici o ôsmej ráno. Tieto veci si vyžadujú, aby tam niekto osobne bol. Ide o inú službu, ktorá je tiež bezplatná.Portály sú stále správnym miestom, kde hľadať. Prezerajte si ich, ukladajte si, čo sa Vám páči, a overujte si ponuky pred rezerváciou letu, nie až pred odoslaním dopytu. Nákladom nesprávneho inzerátu nikdy nie je dopyt. Je ním cesta.
Najčastejšie otázky o inzerátoch nehnuteľností v Španielsku
- Inzerát zmizol. Znamená to, že sa nehnuteľnosť predala?
- Nie nevyhnutne. Inzeráty miznú, keď je nehnuteľnosť rezervovaná, keď ju predávajúci stiahne z ponuky, keď predávajúci prejde k inej kancelárii alebo keď niekto konečne aktualizuje záznam. Neskôr sa môže znovu objaviť za inú cenu a pod iným referenčným číslom. Ak sa Vám páčila, opýtajte sa, čo sa stalo, namiesto toho, aby ste niečo predpokladali. Stiahnutá nehnuteľnosť môže byť stále na predaj kupujúcemu, ktorý ju navštívi osobne.
- Predávajúci chce zálohu na rezerváciu nehnuteľnosti ešte pred obhliadkou. Je to bežné?
- Rezervačná záloha je pri nehnuteľnosti, ktorú ste sa rozhodli kúpiť, bežná až po tom, ako si Váš právnik prečíta rezervačnú zmluvu, a po úhrade na účet uvedený v tejto zmluve. Platba za rezerváciu niečoho, čo ste nevideli a čo nikto neoveril, je úplne iná vec. Ak obhliadka závisí od platby vopred, odpoveď znie nie a nepotrebujete žiadne vysvetlenie.
- Ako si overím, že španielska realitná kancelária je skutočná, skôr než s ňou začnem spolupracovať?
- Vyhľadajte názov spoločnosti a daňové číslo na jej vlastnej webovej stránke, adresu kancelárie, ktorú nájdete na mape, a recenzie na platforme, ktorú kancelária neovláda. Andalúzia má aj verejný register realitných kancelárií a etablovaná kancelária Vám ochotne povie, kde ho nájdete. Nehľadáte logo na webovej stránke. Hľadáte úradné záznamy vedené niekým iným.
- Mám prestať používať španielske portály?
- Nie. Práve tam sa nachádza trh a prezeranie týchto stránok je spôsob, ktorým väčšina našich klientov prvýkrát zisťuje, čo chce. Vnímajte ich ako výklad, nie ako databázu. Fotografie, pôdorysy a poloha sú zvyčajne presné. Cena a dostupnosť sú dve informácie, ktoré najskôr prestanú byť aktuálne.
- Niekto znovu zverejnil inzerát v českej skupine na Facebooku s cenou v českých korunách. Je to bezpečné?
- Nehnuteľnosť je často skutočná. Inzerát, ktorý ju sprevádza, však zvyčajne nikto neudržiava. Môže byť niekoľko týždňov alebo mesiacov starý, cena v českých korunách používa výmenný kurz, ktorý už nikto neuvádza, a referenčné číslo často chýba, takže sa nedá vysledovať späť k predávajúcemu. Berte to ako fotografiu niečoho, čo kedysi existovalo. Nájdite pôvodný španielsky inzerát a overte si informácie tam.
