Dvojité zdanenie v Španielsku: čo skutočne platia českí a poľskí vlastníci
Za 30 sekúnd
Španielsko ako prvé zdaňuje vaše príjmy z prenájmu, predaj a dedičstvo jednoducho preto, že nehnuteľnosť sa nachádza v Španielsku. Pri príjmoch z prenájmu a predaji vám zmluvy zabránia platiť daň dvakrát. Pri dedičstve takáto zmluva neexistuje.
Ktorá krajina ako prvá zdaní vašu nehnuteľnosť v Španielsku?
Jedno pravidlo zjednodušuje všetko ostatné. V prípade nehnuteľností dávajú zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia medzi Českom a Španielskom a medzi Poľskom a Španielskom, podobne ako takmer všetky daňové zmluvy na svete, krajine, v ktorej sa nehnuteľnosť skutočne nachádza, prvé právo zdaniť príjmy a zisky z nej. Španielsko ako prvé zdaňuje príjmy zo španielskeho prenájmu, predaj v Španielsku a dedičstvo v Španielsku bez ohľadu na to, kde žijete.Vaša domovská krajina, či už Česko alebo Poľsko, sa potom musí vysporiadať s týmto príjmom, ktorý už bol zdanený, keď doma priznáte svoj celosvetový príjem. Práve tu nadobúdajú význam pravidlá zmluvy, teda zápočet dane voči sume, ktorú ste už zaplatili, a práve tu sa oba systémy skutočne odlišujú, ako uvádzajú nasledujúce časti.
Ako sa zdaňuje váš príjem z prenájmu na oboch stranách?
Ako vlastník, ktorý nie je daňovým rezidentom, podliehate dani IRNR, teda dani z príjmov nerezidentov, ktorá sa podáva na tlačive Modelo 210. Ako rezident EÚ/EHP, čo sa týka českého aj poľského vlastníka, platíte sadzbu 19 % z čistého príjmu z prenájmu: úroky z hypotéky, opravy, poplatky za správu, IBI a poistenie budovy sú pred uplatnením tejto sadzby odpočítateľné. Lehota na podanie za príjem z prenájmu za daný rok je od 1. do 20. januára nasledujúceho roka.Ak nehnuteľnosť neprenajímate, Španielsko ju aj tak zdaňuje. Pravidlo „fiktívneho príjmu“ sa uplatňuje jednoducho preto, že nehnuteľnosť máte k dispozícii na vlastné užívanie, a tento príjem sa každoročne zdaňuje rovnakou sadzbou 19 %, opäť na tlačive Modelo 210. To vyvracia rozšírený predpoklad: neprenajímanie nehnuteľnosti neznamená, že v súvislosti s ňou nemusíte myslieť na španielsku daň.
V domovskej krajine poľský daňový rezident priznáva príjem z prenájmu v Španielsku ako súčasť celosvetového príjmu a následne si uplatňuje úľavu vo výške už zaplatenej španielskej dane oproti poľskej daňovej povinnosti z toho istého príjmu, čo je mechanizmus vo forme zápočtu potvrdený priamo v zdroji. Český daňový rezident tiež zdaňuje celosvetový príjem a existuje úľava pre príjmy zo zahraničných zdrojov, avšak v tomto overovaní nebolo potvrdené, ktorú konkrétnu metódu, zápočet alebo oslobodenie, uplatňuje zmluva medzi Českom a Španielskom na príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Českému vlastníkovi to uveďte takto: „Úľava existuje, presný mechanizmus si musíte potvrdiť u svojho účtovníka“, nie ako definitívne potvrdený fakt v ktoromkoľvek smere.Táto stránka uvádza sadzbu len v rozsahu potrebnom na vysvetlenie mechanizmu zmluvy. Presná tabuľka sadzieb, základ pre výpočet fiktívneho príjmu a úplný kalendár podávania sú predmetom samostatného sprievodcu.
Zdroje
Ak nehnuteľnosť nikdy neprenajmem, musím v Španielsku aj tak niečo podať?Áno. Pravidlo fiktívneho príjmu sa uplatňuje bez ohľadu na to, či nehnuteľnosť skutočne prenajímate, a podáva sa rovnakým spôsobom na tlačive Modelo 210, pri rovnakej sadzbe 19 % pre rezidenta EÚ/EHP. Vynechať toto podanie preto, že nehnuteľnosť zostáva prázdna, je skutočnou a častou chybou.
Čo sa stane s daňovou povinnosťou pri predaji?
Ako rezident EÚ/EHP platí český aj poľský predávajúci daň vo výške 19 % z kapitálového zisku, teda z predajnej ceny zníženej o obstarávaciu cenu a uznateľné náklady. Zdroje sa rozchádzajú v tom, či je táto sadzba 19 % už jednotná pre všetkých nerezidentov, alebo v niektorých výkladoch naďalej existuje popri vyššej sadzbe pre rezidentov mimo EÚ. V každom prípade český alebo poľský predávajúci ako občan EÚ podlieha sadzbe 19 %, a na túto hodnotu sa môžete spoľahnúť.Pri dokončení kúpy je kupujúci zo zákona povinný zadržať 3 % z predajnej ceny a do 30 dní ich priamo odviesť španielskemu daňovému úradu ako záruku na vašu budúcu daň z kapitálového zisku. To priamo ovplyvňuje sumu, ktorá sa skutočne pripíše na váš účet u notára, nielen vašu konečnú daňovú povinnosť, a je dobré o tom vedieť ešte pred dohodnutím predajnej ceny.
| Krok | Čo sa stane | Kde sa to uvádza |
|---|---|---|
| U notára pri dokončení kúpy | Kupujúci zadrží 3 % z predajnej ceny a do 30 dní ich odvedie daňovému úradu. | Modelo 211 |
| Následné vlastné podanie | Podáte vlastné priznanie ku kapitálovému zisku. Ak je 19 % zo skutočného zisku menej než zadržané 3 %, požiadate o vrátenie rozdielu. Ak je vyššie, doplatíte rozdiel. | Modelo 210 |
| Doma v ročnom priznaní | Poľsko: priznáte zisk a uplatníte si zápočet už zaplatenej španielskej dane, teda rovnaký mechanizmus celosvetového príjmu ako pri príjme z prenájmu. Česko: zisk priznáte a zmluvná úľava existuje, avšak konkrétna metóda pre túto zmluvu nebola v tomto overovaní potvrdená. | Domáce daňové priznanie |
Existuje zmluva, ktorá zabráni dvojitému zdaneniu vašich dedičov?
Nie. Toto je najdôležitejší fakt na tejto stránke a väčšinu českých a poľských kupujúcich prekvapí: Španielsko nepodpísalo zmluvu o dani z dedičstva ani s Českom, ani s Poľskom. Sieť španielskych zmlúv o dani z dedičstva zahŕňa iba tri krajiny: Francúzsko, Grécko a Švédsko.Úľava zo zmluvy týkajúca sa príjmu a kapitálových ziskov opísaná vyššie sa na dedičstvo vôbec nevzťahuje. Český alebo poľský dedič, ktorý zdedí vašu nehnuteľnosť v Španielsku, podlieha v Španielsku dani zo španielskeho majetku bez ohľadu na čokoľvek ďalšie, podľa regionálnych pravidiel platných v mieste, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Zároveň Česko alebo Poľsko môže na to isté dedičstvo uplatniť vlastné vnútroštátne pravidlá dane z dedičstva, pričom neexistuje bilaterálny mechanizmus určený na zabránenie dvojitému zdaneniu.
| Úľava | Čo zabezpečuje | Podmienka |
|---|---|---|
| Príbuzenská úľava, skupiny I-II | Znižuje zdaniteľnú hodnotu dedičstva až o 1.000.000 EUR. | Manžel alebo manželka, deti, vnúčatá, rodičia alebo starí rodičia. |
| Zníženie podľa obvyklého pobytu | Jednotné zníženie hodnoty vlastného domu zosnulého o 99 %, bez horného limitu. | Len ak bola nehnuteľnosť obvyklým bydliskom zosnulého a dedič si ju ponechá počas nasledujúcich troch rokov. |
| 99 % bonifikácia kvóty | Po uplatnení vyššie uvedených znížení znižuje inak splatnú daň o 99 %. | Vzťahuje sa na skupiny I a II podľa vlastných regionálnych právnych predpisov Andalúzie. |
Na úrovni EÚ je tu z iného dôvodu dôležité jedno pravidlo: nariadenie EÚ o dedičstve č. 650/2012 určuje, právo ktorej krajiny v oblasti DEDIČSTVA, nie daňové právo, upravuje právne rozdelenie vášho majetku a môže byť dôležité pri vybavovaní dokumentov. Samo osebe nezabraňuje dvojitému zdaneniu a ide o samostatnú otázku od všetkého uvedeného vyššie.Celý proces španielskej dedičskej dane, lehota na podanie, otázka voľby práva a ilustračné výpočty sú úplným predmetom samostatnej príručky. Táto stránka pridáva jedinú skutočnosť, ktorú príručka nepokrýva: samotnú medzeru v zmluvnej úprave a dôvod, prečo to znamená, že vyššie uvedená úľava je jednostranná a platí iba na strane Španielska.
Zdroje
Môže teda byť moje dedičstvo z tej istej nehnuteľnosti skutočne zdanené v Španielsku aj v Česku alebo Poľsku?Ide o úprimné, stále nevyriešené riziko. Španielsko zdaní dedičstvo na svojej strane s použitím vyššie uvedenej regionálnej úľavy. To, či Česko alebo Poľsko následne zdaní to isté dedičstvo znova a či má niektorá z týchto krajín vlastnú jednostrannú úľavu na už zaplatenú zahraničnú dedičskú daň, tento prieskum nepotvrdil ani v prípade jednej z nich. Potrebujete na to menovite určeného špecialistu na dedičskú daň vo vlastnej krajine, nie odhad.
Čo podanie skutočne zahŕňa každý rok?
Český alebo poľský vlastník so španielskymi príjmami z prenájmu alebo so španielskym predajom musí skutočne počítať s DVOMA daňovými priznaniami, nie s jedným automaticky zosúladeným procesom. Na španielskej strane ide o Modelo 210 pri príjmoch z prenájmu alebo imputovaných príjmoch a samostatne pri predaji aj o dokumentáciu k 3 % zrážke vykonanej notárom. Na strane domovskej krajiny ide o vaše obvyklé ročné daňové priznanie, do ktorého musíte zahrnúť tie isté príjmy alebo zisky zo španielskych zdrojov a aktívne si v ňom uplatniť zápočet podľa zmluvy.Ani jedna strana to neurobí za vás. Španielsko automaticky neinformuje český ani poľský daňový úrad o tom, čo ste zaplatili, a ani vaše daňové priznanie v domovskej krajine o tom automaticky nevie. Vy alebo váš účtovník si musíte úľavu uplatniť sami na oboch stranách každý rok, keď sa uplatňuje.
Ide presne o takú koordináciu medzi dvoma krajinami, ktorú má na starosti španielsky gestor spolupracujúci s vaším účtovníkom v domovskej krajine, namiesto toho, aby ste si ju sami skladali z dvoch súborov dokumentov v dvoch jazykoch.
Čo si pripraviť skôr, než vaša nehnuteľnosť v Španielsku vytvorí dve daňové povinnosti
Päť položiek zhromaždených ešte pred prvou platbou nájomného alebo prvým predajom, nie až po ich objavení v lehote na podanie priznania.| Majte pripravené | Prečo na tom záleží | Ako vyzerá zlá odpoveď |
|---|---|---|
| Menovite určeného účtovníka na španielskej strane, ktorý za vás podá Modelo 210 | Čistá sadzba 19 % závisí od uplatnenia skutočných odpočítateľných výdavkov; ak ich neuvediete, zaplatíte viac, než musíte. | Raz si podať priznanie sám a dúfať, že rovnaký postup bude fungovať každý rok. |
| Menovite určeného účtovníka alebo daňového poradcu doma pre tie isté príjmy alebo zisk | Zápočet podľa zmluvy nie je automatický; musíte si ho aktívne uplatniť v daňovom priznaní v domovskej krajine. | Predpokladať, že Španielsko a vaša domovská krajina si daň medzi sebou zosúladia. |
| Jasnú odpoveď na to, či sa nehnuteľnosť považuje za prenajímanú alebo ponechanú prázdnu | Obe sa zdaňujú v Španielsku rovnakou sadzbou, ale podľa odlišných pravidiel a v odlišných priznaniach. | Presne nesprávny je predpoklad: „V skutočnosti ju neprenajímame, takže nemáme čo podať.“ |
| Poznámku o lehote na podanie od 1. do 20. januára za príjmy z prenájmu z predchádzajúceho roka | Zmeškanie lehoty je porušením povinností, nie iba drobným oneskorením. | Zistiť o lehote až po jej uplynutí. |
| Včasné poradenstvo o plánovaní dedenia vzhľadom na vyššie uvedenú medzeru v zmluvnej úprave | Dedičskú daň nemožno vyriešiť bilaterálne, preto sa plánovanie musí uskutočniť vopred, nie až po úmrtí. | Nechať to až na chvíľu, keď na tom skutočne záleží a už sa nedá nič naplánovať. |
Čo tu zostáva skutočne otvorené
Ide o všeobecné informácie k 21. augustu 2026, nie o daňové poradenstvo pre vašu konkrétnu situáciu. Vychádzajú z časovo obmedzeného prieskumu s uvedenými zdrojmi pri jednotlivých častiach vyššie a viaceré skutočné medzery sú otvorene uvedené, nie odhadnuté.Vlastná metóda úľavy podľa zmluvy medzi Českom a Španielskom, či už formou zápočtu alebo oslobodenia, pri príjmoch z prenájmu a kapitálových ziskoch nebola v tomto prieskume overená priamo v texte zmluvy. Predtým, než ju niekto označí za ustálenú, je potrebné priame preskúmanie zmluvy alebo konzultácia s českým daňovým poradcom.Presný mechanizmus preukázania už zaplatenej španielskej dane pri uplatnení zápočtu v krajine pôvodu, teda či ide o potvrdenie alebo potvrdenku Modelo 210, nebol potvrdený ani pre jednu z krajín. Rovnako nebolo overené, či Česko alebo Poľsko majú vlastný vnútroštátny limit, ktorý spúšťa samostatnú povinnosť priznať majetok v zahraničí. Ide o inú otázku než samotný príjem alebo zisk.Predovšetkým: vlastné vnútroštátne jednostranné ustanovenia Česka ani Poľska o zápočte už zaplatenej zahraničnej dane z dedičstva neboli v tejto fáze preskúmané. Keďže v prípade dedičstva neexistuje vôbec žiadna zmluva, ide o najdôležitejšiu medzeru, ktorú by mal pred tým, než sa kupujúci spoľahne na ochranu ktorejkoľvek z týchto krajín, vyplniť konkrétne určený špecialista.
Najčastejšie otázky o dvojitom zdanení
- Zmení sa tým, že namiesto Španielska žijem v Česku alebo Poľsku, niektorá zo sadzieb na španielskej strane?
- Nie. Španielsko zdaňuje nehnuteľnosť preto, že sa nachádza v Španielsku, a to rovnakou sadzbou pre každého rezidenta EÚ alebo EHP bez ohľadu na to, v ktorej krajine EÚ žije. Rozdiel medzi českým a poľským vlastníkom nastáva až potom, na strane jeho domovskej krajiny, nie v tom, čo účtuje samotné Španielsko.
- Ak už platím daň v Španielsku, musím ten istý príjem priznať aj doma?
- Áno. Česko aj Poľsko zdaňujú svojich rezidentov z celosvetových príjmov, takže rovnaký príjem alebo zisk zo Španielska musí byť uvedený aj vo Vašom daňovom priznaní v domovskej krajine. Zmluva existuje práve preto, aby ste tam získali zápočet za už zaplatenú španielsku daň, ale iba vtedy, ak oň skutočne požiadate.
- Je 3 % zadržaných pri predaji to isté ako moja konečná daň z kapitálového zisku?
- Nie a považovať ich za to je častá chyba. Ide o zábezpeku zadržanú na úhradu Vašej konečnej daňovej povinnosti. Následne podáte vlastné daňové priznanie: ak je skutočná 19 % daň zo zisku nižšia než zadržaná suma, požiadate o vrátenie rozdielu; ak je vyššia, doplatíte zvyšok.
- Môže španielsky závet zabrániť problému dvojitého zdanenia dedičstva?
- Španielsky závet pomôže Vašej rodine vyhnúť sa mesiacom dodatočnej administratívy po úmrtí a umožní Vám zvoliť si, právnym poriadkom ktorej krajiny sa bude riadiť dedičstvo. Sám osebe však nevyrieši vyššie uvedenú daňovú otázku: neexistuje zmluva ani jedným smerom, takže daňové zaťaženie na oboch stranách si vyžaduje samostatné odborné poradenstvo, bez ohľadu na to, či závet existuje.
