Novostavba alebo nehnuteľnosť na sekundárnom trhu na Costa del Sol
Rozdiel nespočíva iba v tom, či je nehnuteľnosť nová. Menia sa dane, harmonogram platieb, záruky, čakacia doba aj priestor na vyjednávanie. Ani jedna možnosť nie je lepšia, každá vyhovuje iným plánom.
Tri veci, nie dve
Ľudia hovoria „nehnuteľnosť vo výstavbe alebo nehnuteľnosť na sekundárnom trhu“, akoby existovali dve možnosti. Na Costa del Sol sú tri a tú prostrednú väčšina kupujúcich nezvažuje.
- Off-planKúpa od developera pred dokončením budovy, niekedy ešte pred začatím výstavby. Platíte v etapách podľa postupu výstavby a čakanie je cenou za nižšiu vstupnú cenu a možnosť výberu jednotky.
- Novostavba pripravenáTen istý projekt kúpený tesne pred dokončením alebo po ňom. Daňové zaobchádzanie je rovnaké ako pri nehnuteľnosti vo výstavbe, čakanie takmer odpadá a výber jednotky je obmedzený na to, čo zostalo. Často ide o rozumnú prostrednú možnosť.
- Sekundárne nehnuteľnostiKúpa od existujúceho majiteľa. Iná daň, oveľa kratšia cesta ku kľúčom, žiadna záruka a jediná možnosť dostať sa na adresy, ktoré boli vybudované pred desiatkami rokov.
Daň a harmonogram platieb súvisia s prvými dvoma faktormi: z daňového hľadiska je novostavba novostavbou bez ohľadu na to, či ju kupujete ešte vo fáze základovej jamy, alebo v týždni, keď bude dokončená.
Rozdiel v dani je menší, než sa zdá
Toto je číslo, ktorým sa začína väčšina porovnaní, a zároveň číslo, ktoré sa najčastejšie nesprávne interpretuje. Pri novostavbe zaplatíte 10 % IVA plus 1.2 % AJD, teda na dani 11.2 %. Pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu zaplatíte jedinú daň z prevodu, ITP, vo výške 7 %.Štvorbodový rozdiel v dani znie rozhodujúco. Nie je to tak, pretože daň nie je celkovým nákladom na kúpu. Po pripočítaní právnika, notára, katastra nehnuteľností a menších položiek predstavuje celková suma približne 13 % nad cenu novostavby a približne 9 % pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu.
Čo ľudia porovnávajúČo o tom skutočne rozhoduje
- 11.2 % oproti 7 % na dani
- Približne 13 % oproti približne 9 % celkovo, pričom obe hodnoty sú percentom z ceny, ktorá sa sama líši.
- Vyhrá nižšia daň
- Nehnuteľnosť na sekundárnom trhu, ktorá potrebuje novú kuchyňu, nové kúpeľne a novú klimatizáciu, môže byť celkovo drahšia než novostavba, ktorú ste pre daň odmietli.
- Daň je hlavná premenná
- Stav, poloha a to, koľko musíte vynaložiť po odovzdaní nehnuteľnosti, ovplyvnia celkovú sumu oveľa viac než štyri percentuálne body na dani.
Preto si nevyberajte podľa dane. Vypočítajte celkové náklady na každú konkrétnu nehnuteľnosť vrátane toho, čo bude potrebovať po prevzatí kľúčov, a porovnajte tieto dve sumy.
Ako a kedy platíte
Harmonogram platieb je praktickým rozdielom, ktorý väčšina kupujúcich pocíti ako prvý, pretože určuje, koľko hotovosti potrebujete a kedy.
| Etapa | Novostavba | Sekundárne nehnuteľnosti |
|---|---|---|
| Rezervácia | Zvyčajne 6.000 až 11.000 €, podľa projektu. | Zvyčajne 6.000 až 11.000 €, pri drahších nehnuteľnostiach až 1 % z ceny. |
| Pri podpise zmluvy | Zvyčajne 20 až 40 % z ceny plus IVA. | Zvyčajne tým celková suma dosiahne 10 až 20 % z ceny. |
| Počas čakania | Ďalšie platby sa riadia vlastným harmonogramom projektu. Niektoré projekty ich rozložia počas výstavby, iné požadujú ešte jednu platbu a zvyšok pri dokončení kúpy. | Nič. Počkáte na dátum dokončenia kúpy dohodnutý u notára. |
| U notára | Zvyšok pri dokončení kúpy a prevode vlastníctva. | Zvyšok pri podpise kúpnej listiny. |
Dôsledok, s ktorým treba počítať: pri novostavbe môžete potrebovať veľkú časť vlastných peňazí už na začiatku, mesiace alebo roky predtým, ako budete mať nehnuteľnosť k dispozícii na užívanie alebo prenájom. Pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu sa peniaze uvoľnia neskôr, ale rýchlejšie.
Čo je kryté neskôr
Toto je rozdiel s najväčším dosahom a ľudia si ho všimnú až vtedy, keď sa niečo pokazí.Na novostavbu sa vzťahujú zákonné záruky: desať rokov na konštrukciu, tri roky na inštalácie a jeden rok na dokončovacie práce. Na nehnuteľnosť na sekundárnom trhu sa nevzťahuje žiadna z nich. Predávajúci zodpovedá iba za skryté vady, o ktorých vedel a zatajil ich, čo sa dokazuje oveľa ťažšie než uplatnenie záručného nároku.
To neznamená, že nehnuteľnosť na sekundárnom trhu je horšou kúpou. Znamená to, že technická obhliadka je pri jednej možnosťou, ktorú nemožno vynechať, a pri druhej iba výhodou. Pri staršej nehnuteľnosti je obhliadka architektom alebo stavebným znalcom jedinou zárukou, ktorú získate.
Priestor a poloha dobrých adries
Dva kompromisy smerujú opačnými smermi a spolu rozhodujú o väčšom počte kúpnopredajných rozhodnutí než daň.
- Nehnuteľnosť na sekundárnom trhu Vám zvyčajne ponúkne viac priestoru v interiériStaršie byty sa stavali veľkorysejšie. Novostavba venuje väčší podiel svojej plochy terasám a spoločným priestorom komplexu, takže za rovnaké peniaze často získate menej štvorcových metrov v interiéri a viac vonkajšieho priestoru.
- Novostavba Vám zvyčajne poskytne nižšie prevádzkové nákladyNajvyššie energetické hodnotenia, súčasná izolácia a moderné inštalácie, čo sa prejaví na účtoch aj v tom, že ich nebudete musieť celé roky vymieňať.
- Najlepšie adresy pri mori sú nehnuteľnosti na sekundárnom trhuPozemky najbližšie k vode boli zastavané už pred desaťročiami. Väčšina nových projektov sa nachádza vo vnútrozemí od cesty A7. Novostavby v prvej línii existujú, je ich však veľmi málo a tomu zodpovedá aj ich cena.
- Novostavba vám dáva na výberPočas výstavby projektu si zvyčajne vyberáte materiály, povrchy a farby a niektorí developeri upravia aj priečku. Nehnuteľnosť na sekundárnom trhu sa kupuje v stave, v akom sa nachádza. Jej zmena znamená rekonštrukciu.
Ako dlho potrvá, kým dostanete kľúče
Pri nehnuteľnosti na sekundárnom trhu zvyčajne trvá cesta od rezervácie po odovzdanie kľúčov jeden až tri mesiace. Pri novostavbe to úplne závisí od fázy projektu. Kúpa tesne pred dokončením môže byť takmer rovnako rýchla, zatiaľ čo kúpa od základov môže znamenať dva až tri roky.Čakanie pri novostavbe nie je premárneným časom, no počas neho vlastníte zmluvu, nie nehnuteľnosť. Ak potrebujete miesto na využitie už budúce leto, táto okolnosť rozhodne sama za seba.
Kde je priestor na vyjednávanie
NovostavbaSekundárne nehnuteľnosti
- Zľava z ceny je skôr výnimkou.
- O cene sa zvyčajne dá vyjednávať, hoci nie vždy.
- Čo sa skôr mení: harmonogram platieb, kvalitnejšie vybavenie a niektoré doplnkové služby.
- Čo sa mení: cena, dátum dokončenia kúpy, vybavenie a ostatné podmienky obchodu.
- Najlepšou možnosťou sú zvyčajne posledné jednotky v dokončenom projekte, ktorých sa chce developer zbaviť.
- Rozhodujúce je, nakoľko je predávajúci motivovaný, čo je presne tá vec, ktorú kupujúci sám nevidí.
Po výraznom raste v posledných rokoch sa trh spomaľuje, takže niektorí developeri sú otvorenejší rokovaniu o cene než predtým. Je to dôvod opýtať sa, nie dôvod spoliehať sa na zľavu.
Ktorá možnosť je pre vás
Nejde o bodovací systém. Ide o podmienky, za ktorých je každá z možností jednoznačnou odpoveďou.
Novostavba je jednoduchšia voľba, akNehnuteľnosť na sekundárnom trhu je jednoduchšia voľba, ak
- Chcete moderný štandard bez potreby čokoľvek prerábať a so zárukami, ktoré ho podporujú.
- Chcete mať kľúče o mesiace, nie o roky.
- Chcete nízke prevádzkové náklady a najlepšie energetické hodnotenie.
- Chcete byť čo najbližšie k pláži, ako to pobrežie umožňuje.
- Chcete, aby bazén, posilňovňa, kúpele alebo coworking boli súčasťou komplexu.
- Chcete za rovnaké peniaze viac štvorcových metrov v interiéri.
- Nevadí vám čakať a radi by ste si vybrali dispozíciu a povrchové úpravy.
- Radšej by ste nehnuteľnosť zrekonštruovali podľa svojho vkusu, než prijali voľby niekoho iného.
- Chcete mať niekoľko rokov bez výrazných výdavkov na opravy.
- Chcete usadenú štvrť s vyrastenou zeleňou a susedmi, ktorí tam skutočne bývajú.
Čo skontrolovať pri každej
Tieto dve možnosti majú odlišné riziká, preto právna previerka nie je pri oboch rovnaká.
| Pri novostavbe | Sekundárna nehnuteľnosť | Prečo na tom záleží |
|---|---|---|
| Developera, pozemok, povolenia a zmluvnú dokumentáciu. | Vlastníctvo, ťarchy, exekučné príkazy a dlhy voči spoločenstvu vlastníkov. | Dlh viazaný na nehnuteľnosť môže prejsť spolu s ňou na Vás, zatiaľ čo projekt bez potrebných povolení sa môže zastaviť. |
| Banková záruka vystavená na vaše meno a na konkrétne platby. | Legálnosť všetkých stavebných prác a každého nezapísaného rozšírenia. | Toto sú dve oblasti, v ktorých sa peniaze skutočne strácajú, a obe sa dajú vopred preveriť. |
| Dátum dokončenia kúpy a ustanovenia zmluvy pre prípad omeškania. | Stanovy spoločenstva, najmä ak plánujete nehnuteľnosť prenajímať. | Odklad dokončenia stojí čas, zatiaľ čo obmedzenie prenajímania môže odstrániť dôvod, pre ktorý ste nehnuteľnosť kúpili. |
Porovnanie, ktoré ľudia hľadajú, je nesprávne
Takmer každá verzia tejto otázky na internete prináša daňovú tabuľku, pretože daň je jediné číslo, ktoré je pre všetkých rovnaké. Zároveň je to číslo, na ktorom záleží najmenej.Nákupy, ktoré sa skončia zle, nedopadnú zle preto, že niekto zaplatil 11.2 % namiesto 7 %. Dopadnú zle preto, že nehnuteľnosť na sekundárnom trhu si vyžadovala opravy za štyridsaťtisíc eur, s ktorými nikto nepočítal, alebo preto, že nehnuteľnosť vo výstavbe bola kúpená podľa vizualizácie a napokon bola orientovaná na sever smerom k svahu, alebo preto, že nehnuteľnosť bola kúpená na prenajímanie a spoločenstvo už predtým odhlasovalo obmedzenie prenajímania.Preto na túto otázku neodpovedáme abstraktne. Porovnávame dve konkrétne nehnuteľnosti vrátane všetkých nákladov a toho, čo bude každá z nich potrebovať po odovzdaní nehnuteľnosti, a povieme Vám, ktorú by sme si kúpili.
Časté otázky
- Je nehnuteľnosť vo výstavbe lacnejšia ako dokončená novostavba v tom istom projekte?
- Zvyčajne áno a zľava je odmenou za to, že čakáte a preberáte stavebné riziko. Ako sa projekt postupne vypredáva a dokončuje, zostávajúce byty majú zvyčajne vyššiu cenu, než mali prvé.
- Môžem získať hypotéku na kúpu nehnuteľnosti vo výstavbe?
- Áno, ale zatiaľ nie. Banka schvaľuje úver približne dva mesiace pred dokončením kúpy, takže skoršia žiadosť nič neprinesie. Aj preto musia splátky zálohy pri novostavbe pochádzať z Vašich vlastných prostriedkov.
- Platím pri novostavbe daň dvakrát, IVA a AJD?
- Nie. Nehnuteľnosť je buď predmetom prvého prevodu, pri ktorom sa platí IVA plus AJD, alebo následného prevodu, pri ktorom sa platí ITP. Nikdy nie oboje.
- Čo sa stane, ak developer projekt nedokončí?
- Každá platba, ktorú ste uhradili pred dokončením kúpy, musí byť krytá bankovou zárukou vystavenou na Vaše meno, ktorá Vám vráti peniaze aj so zákonným úrokom. Váš advokát skontroluje presné znenie tejto záruky ešte pred odoslaním akejkoľvek platby.
- Je nehnuteľnosť na sekundárnom trhu vždy lacnejšia na meter štvorcový?
- Nie. V blízkosti mora je často drahšia z týchto dvoch možností, pretože tam bola pôda zastavaná už dávno a nehnuteľnosť na sekundárnom trhu je jediný spôsob, ako ju kúpiť.
