Kúpa nehnuteľnosti s nájomníkom v Španielsku
Za 30 sekúnd
Kúpa španielskej nehnuteľnosti s nájomníkom neznamená, že získate prázdny dom s pripojeným príjmom. Preberáte existujúcu nájomnú zmluvu na zvyšok jej päťročnej alebo sedemročnej minimálnej doby, za podmienok dohodnutých predchádzajúcim vlastníkom, bez ohľadu na to, či bola zaregistrovaná. Nájomník môže mať tiež zákonné predkupné právo na kúpu nehnuteľnosti pred vami.
Čo sa stane s nájomnou zmluvou, keď nehnuteľnosť kúpim?
Úplne nastupujete na miesto predávajúceho. Kupujúci prenajatej nehnuteľnosti preberá práva a povinnosti prenajímateľa na zvyšok prvých 5 rokov zmluvy, alebo na 7 rokov, ak bol predchádzajúcim prenajímateľom podnikateľ. Platí to bez ohľadu na to, či bola nájomná zmluva zapísaná v katastri nehnuteľností. Nájomné, ktoré nájomník platí, už plynúca doba nájmu a všetky podmienky pôvodnej zmluvy prechádzajú s nehnuteľnosťou presne v podobe, v akej boli.V praxi to znamená, že nemôžete zvýšiť nájomné hneď v prvý deň, nemôžete skrátiť zostávajúcu dobu nájmu preto, že ste novým vlastníkom, a tvrdenie predajcu, že „nájomník čoskoro odíde“, nie je dokument. Nanajvýš ide o informáciu, ktorú nájomník oznámil predávajúcemu.
Prebratá nájomná zmluva
- Dokončenie kúpyPreberáte nájomnú zmluvuRovnaké nájomné, podmienky aj zostávajúca doba ako u predchádzajúceho vlastníka.
- 5 alebo 7 rokov od pôvodného podpisuKoniec minimálnej dobyNájomca môže odísť alebo sa nájom môže opäť automaticky predĺžiť.
Čo môžete s nehnuteľnosťou robiť
- Dokončenie kúpy do konca dobyNie je Vám k dispozíciiNemôžete ju sami užívať ani prenajať niekomu inému.
- Po skončení dobyVoľne užívať alebo prenajímaťAž po skutočnom skončení zdedenej minimálnej doby.
| Čo by ste predpokladali | Čo stanovuje zákon | Zdroj |
|---|---|---|
| Predaj ukončí nájom | Nie. Kupujúci preberá nájom na zvyšok jeho minimálnej doby. | LAU čl. 14 |
| Neregistrovaný nájom nezaväzuje nového vlastníka | Zaväzuje. Zápis v katastri nehnuteľností nie je podmienkou toho, aby kupujúci prevzal nájom. | LAU čl. 14 |
| Po kúpe môžem zvýšiť nájomné | Iba ak existujúca zmluva umožňuje úpravu nájomného a sú splnené podmienky v nej uvedené. Kúpou nehnuteľnosti sa toto ustanovenie nijako nemení. | LAU čl. 14 v spojení s existujúcou zmluvou |
Záleží na tom, či kupujem nehnuteľnosť na vlastné bývanie?Nie, Vaše vlastné plány neskrátia zdedenú dobu nájmu nájomcu. To, či budete môcť nehnuteľnosť neskôr získať späť na vlastné užívanie, závisí od toho, či si pôvodná zmluva vyhradzuje toto právo a či bolo riadne doručené oznámenie, rovnako ako v prípade predávajúceho. Nezávisí to od zmeny vlastníctva.
Má nájomca predkupné právo na nehnuteľnosť?
Potenciálne áno. Súčasný nájomca má zákonné predkupné právo, derecho de adquisición preferente, ak sa ho pri podpise nájomnej zmluvy platne nevzdal. V španielskej praxi je to bežné, nie však univerzálne. Ak sa nájomca práva vzdal, prenajímateľ ho stále musí informovať o úmysle predať nehnuteľnosť najmenej 30 dní pred dokončením kúpy. Notárska listina musí zaznamenať, že k tomuto oznámeniu došlo. Ak sa oznámenie vynechá, kataster nehnuteľností môže odmietnuť zapísať Vašu kúpu.Ide o kontrolu dokumentov, nie o vyjednávanie. Váš právnik overí, či konkrétna nájomná zmluva obsahuje platné vzdanie sa práva a či bolo oznámenie skutočne doručené, ešte predtým, ako sa zaviažete ku kúpe.
- Tanteo: predkupné právo nájomcuPred dokončením kúpy musí mať nájomca možnosť kúpiť nehnuteľnosť za rovnakých podmienok, ak sa pri podpise nájomnej zmluvy platne nevzdal tohto práva.
- Where
- Overené v nájomnej zmluve
- Ak sa ho vzdal, predávajúci musí stále informovať nájomcuNájomca musí byť informovaný o úmysle predať nehnuteľnosť a notárska listina musí zaznamenať, že k tomu došlo.
- How long
- Najmenej 30 dní pred dokončením kúpy.
- Watch out
- Ak sa to vynechá, kataster nehnuteľností môže odmietnuť zapísať Vašu kúpu.
- Retracto: náhradné právo nájomcu po chybnom predajiAk nájomcovi nebola nehnuteľnosť riadne ponúknutá ako prvému, po dokončení kúpy môže mať možnosť nahradiť kupujúceho.
- Watch out
- Predaj uskutočnený bez rešpektovania tohto práva možno napadnúť. Preto sú dokumenty o oznámení rovnako dôležité ako kúpna zmluva.
Obsah článku 25 uvedeného vyššie je potvrdený vo viacerých nezávislých španielskych právnych zdrojoch, ktoré boli preštudované 17. augusta 2026, nie priamo podľa textu BOE. Váš právnik overí presné znenie podľa konkrétnej nájomnej zmluvy ešte predtým, ako sa naň spoľahnete.
Čo sa má pri dokončení kúpy previesť od predávajúceho?
Štyri veci okrem nehnuteľnosti, pričom na žiadnu z nich nemusíte čakať, kým o ňu požiadate.
- Záloha a jej evidenciaZáloha, ktorú pôvodne zaplatil nájomca, by mala prejsť na Vás ako na nového prenajímateľa spolu s jej evidenciou na príslušnom bytovom úrade. Na konci nájmu ju tak vraciate Vy, a nie predávajúci.
- Už vybrané nájomné, pomerne rozdelenéKaždé nájomné zaplatené za obdobie po dokončení kúpy patrí Vám a rozdelí sa podľa dní odovzdania nehnuteľnosti.
- Datovaný súpisČo nájomca dostal na začiatku nájmu, čo je dôležité v prípade, že by vznikol spor o zálohu.
- Potvrdenie o úhrade nájomnéhoPotvrdzuje, že neexistujú žiadne nedoplatky, ktoré by ste inak zdedili spolu s nájmom.
Existujúce nájmy a pravidlá týkajúce sa užívania a prenajímania konkrétnej nehnuteľnosti sú už jednou zo štandardných položiek právneho koordinačného zoznamu Arevontu, ktorý sa používa pri každej kúpe, a nepridáva sa osobitne len pri kúpe prenajatej nehnuteľnosti. Ide o rovnakú kontrolu vedenú právnikom, ktorá sa uplatní na jeden dokument navyše.
Môžu byť zdedené dlhy voči spoločenstvu oddelené od otázky nájmu?Áno, kontrolujú sa samostatne. Dlh voči spoločenstvu sa viaže na nehnuteľnosť bez ohľadu na to, kto v nej býva, či nájomca alebo vlastník, a ide o iné potvrdenie než potvrdenie o nájomnej situácii samotného nájomcu. Obe potvrdenia sa vyžadujú pred dokončením kúpy a ani jedno nenahrádza druhé.
Čo ak chcem nehnuteľnosť prázdnu?
Kúpou prenajatej nehnuteľnosti nezískate rýchlejšiu cestu k jej uvoľneniu, než mal predávajúci, a nemôžete ho vynútiť. Existujú tri reálne možnosti a žiadna z nich nie je automaticky „odporúčaná“. Ktorá je najlepšia, závisí od nájomcu a času, ktorý máte k dispozícii.
- Option 1Dohodnúť dobrovoľné skoršie ukončenieBežné riešenie, ktoré nemožno vynútiť, iba dohodnúť.
- Cena
- Zvyčajne určitá kompenzácia
- Istota
- Bez zárukyNájomca môže odmietnuť.
- Čas
- Najrýchlejšie, ak to vyjde
- Option 2Využiť vyhradené právo, ak ho zmluva obsahujePrechádza na Vás spolu s nehnuteľnosťou za rovnakých podmienok výpovede ako u predávajúceho.
- Cena
- Bez potreby kompenzácie
- Istota
- Iba ak je vyhradenéKúpou nehnuteľnosti toto právo nevzniká.
- Čas
- V stanovenej výpovednej lehote
- Option 3Počkajte do konca lehotyNajjednoduchšia možnosť a jediná, ktorá je vždy dostupná.
- Cena
- Bez príplatku
- Istota
- Vždy dostupné
- Čas
- Celá zostávajúca doba nájmu
Existuje aj výhoda: nehnuteľnosť, ktorá od prvého dňa prináša stabilné, právne chránené nájomné, je iným druhom aktíva než nehnuteľnosť, ktorú musíte sami vybaviť povoleniami, zariadiť a ponúknuť na trhu. Stojí za to túto výhodu zvážiť a nevnímať nájomcu iba ako prekážku.
Kúpa s nájomcom oproti kúpe voľnej nehnuteľnosti: v čom je rozdiel?
Tá istá nehnuteľnosť v dvoch odlišných stavoch, s reálnymi kompromismi. Ani jedna možnosť nie je jednoducho lepšia.
| Aspekt | S nájomcom | Neobsadená |
|---|---|---|
| Príjem od prvého dňa | Áno, za už dohodnuté nájomné, ktoré nemôžete zvýšiť mimo platnej zmluvy. | Žiadny, kým nenájdete vlastného nájomníka alebo hosťa. |
| Vlastné užívanie nehnuteľnosti | Nie je to možné, kým sa neskončí obdobie alebo nájomník nesúhlasí s odchodom. | Immediate. |
| Bežná požadovaná cena | Často sa oproti porovnateľnej neobývanej jednotke predáva so zľavou, ktorá zohľadňuje toto obmedzenie. | Úplné porovnanie s trhom bez zohľadnenia obmedzenia v cene. |
| Čo musí pokrývať právna previerka | Nájomná zmluva, situácia podľa článku 25, záloha a história platieb nájomného, ako aj štandardné kontroly. | Iba štandardné kontroly nehnuteľnosti a právne kontroly. |
Čo si vyžiadať pred kúpou nehnuteľnosti s nájomníkom
Päť dokumentov, ktoré si treba vyžiadať pred rezerváciou, nie až počas právnej previerky.| Požiadať | Čo sa dozviete | Ako vyzerá zlá odpoveď |
|---|---|---|
| Úplné znenie nájomnej zmluvy, nie iba jej zhrnutie | Zostávajúca doba, výška nájomného, prípadné ustanovenie o jeho úprave a prípadné vzdanie sa predkupného práva sú uvedené v tomto jedinom dokumente. | „Podmienky sú štandardné“ bez predloženia dokumentu. |
| Doklad o oznámení podľa článku 25, ak došlo k vzdaniu sa tohto práva | Bez neho môže kataster nehnuteľností odmietnuť zapísať Vašu kúpu. | Uistenie namiesto zaznamenaného oznámenia. |
| Potvrdenie o zložení zálohy a o tom, kde je uložená | Mala by prejsť na Vás spolu s povinnosťou neskôr ju vrátiť. | Žiadny záznam o tom, kde je zábezpeka uložená. |
| Potvrdenie nájomníkovi o platbách nájomného | Potvrdzuje, že spolu s nájmom neprechádzajú na nového vlastníka žiadne nedoplatky. | „Vždy platia načas“ bez čohokoľvek písomne. |
| Inventár s dátumom zo začiatku nájmu | Jediná skutočná ochrana pri neskoršom spore o zálohu. | Žiadny inventár alebo inventár bez uvedenia dátumu. |
Čo nemôžeme sľúbiť pri konkrétnej nájomnej zmluve
Ide o všeobecné informácie o článkoch 14 a 25 LAU, aktuálne k 17. augustu 2026. Článok 14 sme si prečítali priamo v zákone a článok 25 sme overili v nezávislých právnych zdrojoch. Nejde o právne poradenstvo týkajúce sa konkrétneho nájmu. Presná zostávajúca doba, to, či došlo k vzdaniu sa predkupného práva, a prípadné ustanovenie o úprave nájomného závisia od znenia tohto jediného dokumentu. Iba Váš právnik Vám po jeho preštudovaní môže povedať, čo sa uplatňuje.Španielske nájomné právo poskytuje nájomníkovi výraznú ochranu, väčšiu, než zahraničný kupujúci zvyčajne očakáva. Kúpa založená na predpoklade, že „nájomník jednoducho odíde“, je kúpou založenou na dohade. Ak je vypratanie nehnuteľnosti hlavným dôvodom jej kúpy, musíte si to overiť pred rezerváciou, nie až po nej.Kontrolu koordinujeme. Nie sme právnici. Oznámenie podľa článku 25 a nájomná zmluva sú dokumenty, ktoré číta a overuje nezávislý právnik, nie dokumenty, ktorých správnosť potvrdzuje Arevont.
Často kladené otázky o kúpe nehnuteľnosti s nájomníkom
- Môžem vysťahovať nájomníka len preto, že som nehnuteľnosť kúpil na vlastné bývanie?
- Nie. Samotná túžba bývať v nehnuteľnosti nie je dôvodom na predčasné ukončenie prevzatej nájomnej zmluvy. Je to možné iba vtedy, ak pôvodná zmluva vyhradila prenajímateľovi právo získať nehnuteľnosť späť na osobné užívanie a ak je podľa tohto ustanovenia doručené riadne oznámenie. Toto právo prechádza spolu s nehnuteľnosťou, nevzniká jej predajom.
- Je nehnuteľnosť s nájomníkom zvyčajne lacnejšia na kúpu než porovnateľná neobývaná nehnuteľnosť?
- Často áno, pretože obmedzenie voľného užívania alebo prenajímania nehnuteľnosti predstavuje pre kupujúceho skutočný náklad a trh ho zvyčajne zohľadňuje zľavou. To, či je zľava dostatočne vysoká na to, aby vyvážila toto obmedzenie, závisí od toho, koľko zostáva do uplynutia minimálnej doby a čo od nehnuteľnosti skutočne očakávate.
- Čo ak mi predávajúci povie, že nájomník už súhlasil s odchodom pred dokončením kúpy?
- Vyžiadajte si to písomne, s podpisom nájomníka a uvedeným dátumom, ešte predtým, ako sa na to spoľahnete. Ústne uistenie sprostredkované predávajúcim nie je pre nájomníka záväzné a ani Vy, ani predávajúci ho nemôžete vymáhať, ak nájomník zmení názor.
- Zmení sa tým niečo, ak kúpim nehnuteľnosť prostredníctvom spoločnosti namiesto osobne?
- Mení sa minimálna doba, počas ktorej nájomná zmluva trvá, nie to, či prechádza na nového vlastníka. Nájomná zmluva prechádza v oboch prípadoch. Rozdiel spočíva v tom, že minimálna doba pri prenajímateľovi, ktorým je spoločnosť, je 7 rokov namiesto 5 rokov. To je dôležité vedieť ešte pred rozhodnutím, ako budete nehnuteľnosť vlastniť.
