Nelikumīgas pārbūves citādi likumīgā īpašumā
30 sekundēs
Aizstiklota terase, baseins vai papildu telpa, kas uzbūvēta bez licences citādi likumīgā mājoklī, parasti ir problēma, ko var novērst, nevis katastrofa. Taču bieži par to uzzina nepiemērotā brīdī: kad zemesgrāmatā, Catastro un faktiskajā ēkā norādītais kvadrātmetru skaits nesakrīt. Ierakstu labošana var radīt arī pienākumu samaksāt IBI par iepriekšējiem četriem gadiem.
Kas ir nelikumīga pārbūve?
Viss, kas fiziski pievienots īpašumam pēc sākotnējās būvatļaujas saņemšanas un kam nav atsevišķas atbilstošas atļaujas. Šis scenārijs piekrastē atkārtojas dažos ierastos veidos.Solārijs ir privāta jumta terase virs dzīvokļa, ko parasti sasniedz pa atsevišķām kāpnēm un ko parasti iekļauj sludinājumā norādītajā platībā. Tā ir viena no izplatītākajām vietām, kur var slēpties tieši šī problēma: tas, vai uz tās uzbūvētais, piemēram, pergola, telpa vai norobežota daļa, jebkad ir bijis atļauts, ir atsevišķs jautājums no tā, vai pats solārijs juridiski ir Jūsu īpašuma daļa. Neatļauta konstrukcija uz jumta ir trūkums, ko pircējs pārmanto kopā ar terasi.
- Norobežota teraseStiklojums vai sienas, kas pievienotas sākotnēji atvērtai terasei vai balkonam, lai izveidotu papildu iekštelpu.
- PeldbaseinsBaseins, kas uzbūvēts bez atsevišķas būvatļaujas. Šī atļauja baseinam ir nepieciešama papildus mājas būvatļaujai.
- Papildu telpa vai papildu stāvsPapildu platība, kas izveidota ārpus sākotnējā atļaujā paredzētā, dažkārt uz plakana jumta vai solārija.
- Robežmūris vai saimniecības ēkaKonstrukcija uz zemesgabala, kas nekad nav bijusi atļauta, pat ja pati māja ir pilnībā likumīga.
Kā pircējs to var noskaidrot pirms darījuma noslēgšanas, nevis pēc tā?
Pazīme, kurai jāpievērš uzmanība, ir neatbilstība starp diviem dokumentiem. Tiem būtu jāapraksta viens un tas pats īpašums, taču bieži vien tas tā nav. Registro de la Propiedad reģistrē juridisko aprakstu, ko Jūsu jurists nolasa nota simple dokumentā. Catastro ir atsevišķa nodokļu kadastra sistēma, kurā reģistrē fizisko aprakstu, ko izmanto IBI aprēķināšanai. Piebūve, kas uzbūvēta bez atļaujas, reti tiek deklarēta kādā no šīm sistēmām, tāpēc neatbilstība bieži ir vienīgā redzamā tās pazīme.Arevont tehniskās pārbaudes partneris apskata īpašumu kopā ar īsto īpašuma plānu. Viņš izmēra faktiski esošo un salīdzina to ar abu dokumentu datiem. Tas ir svarīgi, jo tik nelielu neatbilstību ir viegli nepamanīt sludinājumā, fotogrāfijā vai pat parastas īpašuma apskates laikā.
Ko nosaka dokumentiKas faktiski ir uzbūvēts
- Registro de la Propiedad
- Juridiskais apraksts, ko Jūsu jurists nolasa nota simple dokumentā. Pēc nedeklarētas piebūves izveides tas reti tiek atjaunināts.
- Catastro
- Nodokļu kadastra fiziskais apraksts, ko izmanto IBI aprēķināšanai. Dažkārt tas ir plašāks par reģistra datiem, bet dažkārt joprojām uzrāda tikai sākotnējo ēku.
- Pats īpašums
- Tas, kas šodien fiziski atrodas uz zemesgabala. To apstiprina tikai apskate uz vietas, salīdzinot ar īpašuma plānu.
| Neatbilstības modelis | Ko tas parasti nozīmē | Cik nopietna tā parasti ir |
|---|---|---|
| Catastro uzrāda vairāk kvadrātmetru nekā Registro de la Propiedad | Šis ir visizplatītākais scenārijs. Faktiska piebūve tika uzbūvēta un nekad netika deklarēta nevienā no abām sistēmām, tāpēc nodokļu uzskaitē platība palielinājās, bet juridiskais apraksts palika nemainīgs. | Ir vērts to pārbaudīt tieši uz vietas. Šis ir svarīgākais scenārijs šajā gadījumā. |
| Registro de la Propiedad uzrāda vairāk nekā Catastro | Parasti tas nozīmē, ka Catastro dati vienkārši netika atjaunināti pēc nojaukšanas vai robežas maiņas. Parasti tā nav apslēpta piebūve. | Risks ir mazāks, taču to joprojām ir vērts apstiprināt, nevis pieņemt bez pārbaudes. |
| Abi dokumenti sakrīt, bet pats īpašums ir lielāks | Šāds gadījums ir retāks un nopietnāks. Piebūve vispār nekad nav deklarēta, tāpēc dokumentu pārbaude pie rakstāmgalda to nevar atklāt. | Šo gadījumu atklāj tikai fiziska pārbaude uz vietas, salīdzinot ar īpašuma plānu. |
Mēs aprakstām vispārējo Registro de la Propiedad un Catastro koordinācijas procedūru tā, kā tā parasti darbojas. Apraksts balstīts uz vairākiem nozares speciālistu avotiem, kuros viens un tas pats process aprakstīts vienādi, nevis uz kādu konkrētu Ley Hipotecaria pantu. Jūsu jurists varēs norādīt precīzu normu, kas attiecas uz Jūsu īpašumu.
Vai vecu, nedeklarētu piebūvi tagad var legalizēt?
Bieži vien jā. Procedūra ir administratīva, nevis jaunas būvatļaujas saņemšana. Jūs pie notāra noformējat "declaración de obra nueva por antigüedad", pievienojot tehnisko izziņu par būves vecumu. Andalūzijā šis dokuments jāiesniedz arī Catastro, izmantojot tā neatbilstību novēršanas procedūru (Modelo 900D). Tas ir iespējams tāpēc, ka tas pats sešu gadu termiņš, kas saskaņā ar Andalūzijas tiesību aktiem attiecas uz visu nelikumīgo ēku, attiecas arī uz vienu neatļautu piebūvi. Kad šis termiņš parastā zemē ir beidzies, piebūvi parasti var reģistrēt kā jau esošu faktu, nevis nojaukt.Šeit ir spēkā tie paši izņēmumi kā visas nelikumīgas ēkas gadījumā, tāpēc pārbaudiet tos, nevis pieņemiet, ka tie nav piemērojami. Uz zemes, kas atrodas īpašā aizsardzības zonā vai piekrastes ietekmes zonā, uzbūvētai piebūvei, kā arī piebūvei, kas skar reģistrētu servitūtu, sešu gadu termiņš vispār neattiecas neatkarīgi no tās vecuma. Pilnu noteikumu kopumu un nelielo zemes veidu grupu, kurus nav iespējams legalizēt, mēs vienuviet izskaidrojam atsevišķā vietnes ceļvedī par visu konstrukciju, nevis atkārtojam šeit.
- Iegūstiet tehnisko izziņu par būves vecumuKvalificēts speciālists apstiprina, kad piebūve tika uzbūvēta.
- Where
- Arhitekts vai topogrāfs
- Parakstiet declaración de obra nueva por antigüedadNotariāls akts, ar kuru piebūve tiek deklarēta kā jau esošs fakts.
- Where
- Notārs
- Iesniedziet Kadastra neatbilstības procedūruModelo 900D atjaunina nodokļu kadastra ierakstu, lai tas atbilstu realitātei.
- Where
- Catastro
- How long
- Nedēļas, kad sertifikāts un akts ir sagatavoti
- Apstipriniet zemes klasifikāciju zem piebūvesTie paši aizsargājamās zemes izņēmumi, kas attiecas uz visu nelikumīgo ēku, attiecas arī uz vienu piebūvi.
- Watch out
- Aizsargājamā vai piekrastes zemē šis risinājums vispār nav pieejams.
Ko cilvēki pieņemKas patiešām jādara
- Ja tā ir pietiekami veca, tā automātiski kļūst likumīga
- Tā kļūst reģistrējama, izmantojot īpašu notariālu un kadastra procedūru, kas kādam ir jāveic. Nekas nenotiek automātiski tikai tāpēc, ka ir pagājis laiks.
- Slēgta terase vai neliels baseins ir pārāk nenozīmīgs, lai tam būtu nozīme
- Izšķirošs nav izmērs. Tie paši zemes klasifikācijas izņēmumi, kas attiecas uz visu nelikumīgo ēku, attiecas arī uz vienu baseinu vai terasi uz tā paša zemesgabala.
Ja pašreizējais īpašnieks pirms gadiem jau mēģināja legalizēt piebūvi un nekad to nepabeidza, vai pircējs pārņem šo nepabeigto procesu?Parasti jā, praktiskā nozīmē. Pamatā esošā neatbilstība saglabājas, līdz process ir pilnībā pabeigts, neatkarīgi no tā, kurš to uzsāka. Īpaši noskaidrojiet, līdz kuram posmam bija nonācis jebkurš iepriekšējais legalizācijas mēģinājums: nepabeigta procesa pārņemšana parasti ir ātrāka nekā sākšana no nulles. Taču tas netiek automātiski atrisināts tikai tāpēc, ka kāds to reiz uzsāka.
Cik izmaksā nedeklarēta piebūve, ja tā nekad netiek sakārtota?
Ir trīs atsevišķas izmaksas, nevis viena. Neviena no tām nerodas piebūves uzcelšanas brīdī.Arevont juridiskās koordinācijas ietvaros pieprasa Kadastra izrakstu kopā ar nota simple kā standarta juridiskās pārbaudes daļu. Tas ļauj konstatēt neatbilstību, kamēr vēl ir laiks vienoties par tās iekļaušanu cenā, nevis atklāt to pēc darījuma noslēgšanas.
| Kur Jums tas izmaksā | Kā | Cik tālu pagātnē tas sniedzas |
|---|---|---|
| Hipotekārais finansējums | Aizdevēja vērtējumā tiek izmantoti īpašuma reģistrētie kvadrātmetri, nevis sludinājumā norādītie. Tādēļ finansēšanai nedeklarēta piebūve vispār netiek ņemta vērā. | Tas neattiecas uz pagātni. Tas tikai samazina summu, ko banka šodien aizdos. |
| Nokavētais IBI | Kad neatbilstība Kadastrā ir izlabota, to var veikt nākamais īpašnieks, pārdošanas procesā vai pašvaldības pārbaudes rezultātā, nodokļu iestāde var aprēķināt iepriekšējo gadu nenomaksāto nodokļu parādu. | Līdz četriem gadiem atpakaļ. Tas ir vispārējais nodokļu aprēķina termiņš. Pēc labojuma termiņa skaitīšana tālākā pagātnē apstājas. |
| Otrreizējā tirgus vērtība | Šīs ir visgrūtāk izmērāmās no trim izmaksām. Nedeklarēts paplašinājums padara īpašuma turpmāku pārdošanu otrreizējā tirgū lēnāku un var samazināt summu, ko rūpīgs pircējs būtu gatavs maksāt, veicot to pašu iepriekš aprakstīto pārbaudi. | Turpinās, kamēr neatbilstība nav novērsta. |
Vai nedeklarēta piebūve samazina summu, ko banka aizdos?Tā var notikt. Hipotekārā vērtēšana parasti balstās uz īpašuma juridiski reģistrēto platību, nevis uz faktisko platību vai sludinājumā norādīto. Ja īpašums faktiski ir lielāks, nekā norādīts dokumentos, banka papildu platību neņem vērā, kamēr tā nav pienācīgi deklarēta.
Kam būtu jāapmaksā šīs problēmas novēršana, pircējam vai pārdevējam?
Parastās sarunās zināmas nedeklarētas piebūves sakārtošanas izmaksas ir pārdevēja, nevis pircēja problēma: tās jāatklāj pirms darījuma noslēgšanas, nevis pēc tā. Kad neatbilstība ir konstatēta, ir normāli un pamatoti lūgt pārdevējam vai nu pabeigt tās novēršanu pirms parakstīšanas, vai samazināt cenu par aprēķinātajām izmaksām. Tas ir labāk nekā pieņemt īpašumu tādu, kāds tas ir, un uzņemties gan izmaksas, gan dokumentu kārtošanu.Ne Arevont, ne jurists pats neveic šo labojumu. Tehniskais speciālists, parasti arhitekts vai mērnieks, sagatavo būves vecuma izziņu un plānus. Pārējais tiek nokārtots pie notāra un Kadastra noteiktajā procedūrā. Jurista koordinācijas priekšrocība ir pareizs laiks pirms pirkuma, lai sarunas notiktu pirms Jūsu saistību uzņemšanās, nevis pēc tam.
- Option 1IeteicamsPārdevējs legalizē pirms noslēgšanasPārdevējs, kurš radīja problēmu vai pārņēma to no iepriekšējā īpašnieka, to novērš, pirms īpašums nonāk Jūsu īpašumā.
- Izmaksas
- Pārdevējs maksā
- Risks
- Lowest
- Ātrums
- Papildu nedēļasPar sertifikātu, īpašuma aktu un iesniegumu Catastro
- Option 2Cenas samazinājumsJūs pieņemat īpašumu tā pašreizējā stāvoklī par cenu, kurā ņemtas vērā remonta izmaksas.
- Izmaksas
- Iekļauts cenā
- Risks
- MediumDokumentācija pāriet Jūsu pārziņā
- Ātrums
- Bez kavēšanās
- Option 3Pircējs uzņemas, cena nav koriģētaĪpašuma pieņemšana bez jebkādām pārrunām par cenu.
- Izmaksas
- Maksā pircējs
- Risks
- Highest
- Ātrums
- Bez kavēšanās
Kas jāapstiprina, pirms paļaujaties uz šiem skaitļiem
Četras lietas, kas pārbaudītas attiecībā uz Jūsu konkrēto īpašumu, nevis publicēto diapazonu.| Apstiprināt | Ko tas atklāj | Kā izskatās slikta atbilde |
|---|---|---|
| Reģistrētie kvadrātmetri salīdzinājumā ar Catastro datiem | Vai abās sistēmās, kurām būtu jāsakrīt, konkrētais īpašums tiešām ir norādīts vienādi. | Neviens tos nav salīdzinājis, vai arī tiek pieņemts, ka sludinājumā norādītā platība ir juridiski atzītā platība. |
| Īpašuma apskate klātienē, salīdzinot ar faktisko īpašuma plānu | Vienīgā pārbaude, kas vienlaikus abos dokumentos var atklāt neuzrādītu piebūvi. | Paļaušanās uz sludinājumā norādīto platību, nevienam neatrodoties īpašumā ar plānu rokās. |
| Vai kādai piebūvei ir AFO statuss vai pabeigta declaración de obra nueva por antigüedad | Vai pastāvošā neatbilstība jau ir novērsta atbilstošajā procedūrā vai joprojām nav atrisināta. | Mutisks apgalvojums, ka "viss ir kārtībā", bez dokumentāra pamatojuma. |
| Zemes lietošanas kategorija zem katras piebūves, pārbaudīta atsevišķi | Tie paši izņēmumi attiecībā uz aizsargājamu zemi, kas attiecas uz visu nelikumīgo ēku, attiecas arī uz vienu piebūvi, ne tikai uz visu ēku. | Pieņēmums, ka neliela piebūve automātiski ir pārāk nenozīmīga, lai izņēmumiem būtu nozīme. |
To parasti var novērst, un pārbaude tik un tā ir tā vērta
Šī ir vispārīga informācija par to, kā neatļauta piebūve tiek traktēta Andalūzijas un Spānijas nodokļu tiesībās, kas ir aktuāla 2026. gada 17. augustā. Mēs izpētījām reģistra un kadastra neatbilstību novēršanas procesu vairākos nozares speciālistu avotos, kuros aprakstīta standarta prakse. Sešu gadu termiņš ir kopīgs vietnes ceļvedim par visu būvi, un uz to attiecas tāds pats jurista apstiprinājuma nosacījums kā uz šo lapu. Tā nav juridiska konsultācija par kādu konkrētu īpašumu.Lielākā daļa šāda veida konstatējumu ir tieši tādi, kā aprakstīts iepriekš: tos var novērst, to izmaksas var iekļaut cenā, un šajā piekrastē tie ir pietiekami izplatīti, tāpēc reti kļūst par iemeslu atteikties no citādi laba īpašuma iegādes. Īstā kļūda nav pati piebūve. Tā ir tās atklāšana pēc darījuma noslēgšanas, nevis pirms tam, kad vienīgā atlikusī iespēja ir pilnībā segt tās izmaksas pašam.Šajā lapā aprakstītā pārbaude netiek veikta. Arevont tehniskās inspekcijas partneris un juridiskās koordinācijas dienests pirms rezervācijas maksas samaksas bez maksas Jūsu vietā pārbauda konkrēto īpašumu.
Biežākie jautājumi par neatļautām piebūvēm
- Vai slēgta terase vienmēr ir neatļauta piebūve?
- Ne vienmēr. Dažos projektos slēgta terase jau sākotnēji ir iekļauta sākotnēji licencētajā projektā. Tādā gadījumā tā vienkārši ir daļa no juridiski atzītā īpašuma. Būtiskākais jautājums ir, vai konkrētās vienības konkrētais norobežojums bija daļa no tā, kas sākotnēji tika atļauts. Tieši to pārbauda reģistra un kadastra datu salīdzināšana un apskate klātienē.
- Vai peldbaseinam vienmēr vajadzīga atsevišķa licence?
- Lielākajā daļā pašvaldību - jā. Baseinam ir vajadzīga atsevišķa būvatļauja, kas nav tā pati, kas mājai. Vecāks baseins, kas uzbūvēts bez šādas atļaujas, ir viens no biežākajiem konstatējumiem šajā piekrastē. Uz to attiecas tie paši sešu gadu un zemes klasifikācijas noteikumi kā uz jebkuru citu neatļautu piebūvi.
- Ja iegādājos īpašumu ar zināmu, cenā iekļautu neatļautu piebūvi, vai šis parāds vai risks pāriet uz mani?
- Faktiskais stāvoklis pāriet uz ikvienu, kam pieder īpašums. Tieši tāpēc šīs izmaksas ir jāiekļauj cenā, nevis jāignorē. Jebkādi papildu nodokļi, kas aprēķināti par periodu pirms Jūsu iegādes, parasti ir iepriekšējā īpašnieka pienākums, un tie jāsamaksā līdz darījuma noslēgšanai. Taču turpmākā piebūves juridiskā statusa kārtošana kļūst par Jūsu atbildību. Tāpēc Jums ir jāvienojas par cenu, nevis vienkārši jāpieņem zemāka cena, nesaprotot tās iemeslu.
- Kā tas atšķiras no vispārīgās Registro un Catastro neatbilstības, kas citur aprakstīta šajā vietnē?
- Šajā lapā skaidrots vispārējais sadalījums starp abām sistēmām un tas, kāpēc tās var nesakrist daudzu iemeslu dēļ, tostarp vienkāršas administratīvas kavēšanās dēļ. Šī lapa aplūko konkrēto un visnopietnāko šādas neatbilstības veidu: to izraisa fizisks papildinājums, kas nekad nav deklarēts nevienā no abām sistēmām, un tam ir savas izmaksas un risinājums.
