Īpašuma iegāde Spānijā, ja tas ir izīrēts
30 sekundēs
Spānijas īpašuma iegāde, kurā dzīvo īrnieks, nenodrošina Jums brīvu mājokli ar pievienotu ienākumu. Jūs pārņemat esošo īres līgumu uz atlikušo tā piecu vai septiņu gadu minimālo termiņu, ievērojot iepriekšējā īpašnieka saskaņotos noteikumus neatkarīgi no tā, vai līgums ir reģistrēts. Īrniekam var būt arī likumīgas tiesības iegādāties īpašumu pirms Jums.
Kas notiek ar īres līgumu, kad es pērku īpašumu?
Jūs pilnībā ieņemat pārdevēja vietu. Īrēta īpašuma pircējs pārņem izīrētāja tiesības un pienākumus uz līguma pirmo 5 gadu atlikušo termiņu vai 7 gadiem, ja iepriekšējais izīrētājs bija uzņēmums. Tas attiecas neatkarīgi no tā, vai īres līgums bija reģistrēts zemesgrāmatā. Īres maksa, ko maksā īrnieks, jau sācies termiņš un visi sākotnējā līguma nosacījumi pāriet kopā ar īpašumu tieši tādi, kādi tie bija.Ko tas nozīmē praksē: Jūs nevarat paaugstināt īres maksu pirmajā dienā, nevarat saīsināt atlikušo termiņu, jo esat jaunais īpašnieks, un pārdošanas aģenta teiktais, ka "īrnieks drīz izvāksies", nav dokuments. Tas labākajā gadījumā ir kaut kas, ko īrnieks ir pateicis pārdevējam.
Mantotais īres līgums
- Darījuma slēgšanaJūs pārņemat īres līgumuTāda pati īres maksa, tādi paši nosacījumi un tāds pats atlikušais termiņš kā iepriekšējam īpašniekam.
- 5. vai 7. gads kopš līguma noslēgšanasMinimum term endsĪrnieks var aiziet, vai arī īres līgums var atkal automātiski pagarināties.
Ko Jūs varat darīt ar īpašumu
- Noslēgšana līdz termiņa beigāmJums nav pieejamsJūs nevarat to izmantot pats vai izīrēt citai personai.
- Pēc termiņa beigāmBrīvi lietojams vai izīrējamsTikai tad, kad mantotais minimālais termiņš patiešām būs beidzies.
| Ko Jūs varētu pieņemt | Ko nosaka likums | Avots |
|---|---|---|
| Pārdošana izbeidz esošo īri | Nē. Pircējs pārņem īres līgumu uz atlikušo minimālo termiņu. | LAU 14. pants |
| Nereģistrēts īres līgums nesaista jauno īpašnieku | Tieši pretēji. Reģistrācija zemesgrāmatā nav nosacījums, lai pircējs pārņemtu īres līgumu. | LAU 14. pants |
| Kad būšu īpašnieks, varēšu paaugstināt īri | Tikai tad, ja esošais līgums ļauj mainīt īres maksu un tajā noteiktie nosacījumi ir izpildīti. Īpašuma iegāde neko nemaina šajā līguma punktā. | LAU 14. pants saistībā ar esošo līgumu |
Vai ir svarīgi, ka pērku īpašumu, lai pats tajā dzīvotu?Nē, Jūsu paša plāni nesaīsina īrnieka mantoto termiņu. Tas, vai Jūs galu galā varat atgūt īpašumu savai lietošanai, ir atkarīgs no tā, vai sākotnējā līgumā šīs tiesības ir paredzētas un vai paziņojums ir iesniegts pareizi, tāpat kā tas būtu jādara pārdevējam. Tas nav atkarīgs no īpašnieka maiņas fakta.
Vai īrniekam ir tiesības iegādāties īpašumu pirms manis?
Iespējams, jā. Esošajam īrniekam ir likumā noteiktas pirmpirkuma tiesības, ja vien no tām īres līguma parakstīšanas brīdī nav pienācīgi atteikts. Spānijas praksē tas ir izplatīti, bet ne vienmēr. Ja no šīm tiesībām ir atteikts, izīrētājam joprojām jāinformē īrnieks par nodomu pārdot īpašumu vismaz 30 dienas pirms darījuma noslēgšanas. Notariālajā aktā jābūt norādei, ka šī informēšana ir notikusi. Ja to izlaiž, zemesgrāmata var atteikties reģistrēt Jūsu pirkumu.Šī ir dokumentu pārbaude, nevis sarunas. Jūsu jurists apstiprina, vai konkrētajā īres līgumā ir spēkā esoša atteikšanās no šīm tiesībām un vai paziņojums patiešām tika nosūtīts, pirms Jūs uzņematies saistības iegādāties īpašumu.
- Īrnieka pirmpirkuma tiesībasPirms darījuma noslēgšanas īrniekam jādod iespēja iegādāties īpašumu ar tādiem pašiem nosacījumiem, ja vien no šīm tiesībām īres līguma parakstīšanas brīdī nav pienācīgi atteikts.
- Where
- Pārbaudīts īres līguma dokumentā.
- Ja no tām atteikts, pārdevējam joprojām jāinformēĪrnieks jāinformē par nodomu pārdot, un notariālajā aktā jābūt norādei, ka tas ir izdarīts.
- How long
- Vismaz 30 dienas pirms darījuma noslēgšanas.
- Watch out
- Ja to izlaiž, zemesgrāmata var atteikties reģistrēt Jūsu pirkumu.
- Īrnieka izpirkuma tiesības pēc kļūdainas pārdošanasJa īrniekam īpašums vispirms netika pienācīgi piedāvāts, pēc darījuma noslēgšanas viņš var pārņemt pircēja vietu.
- Watch out
- Pārdošanu, kas pabeigta, neievērojot šīs tiesības, var apstrīdēt. Tāpēc paziņojuma dokumenti ir tikpat svarīgi kā pārdošanas līgums.
Iepriekš minētā 25. panta saturs ir apstiprināts vairākos neatkarīgos Spānijas juridiskajos avotos, kas 2026. gada 17. augustā tika izpētīti, nevis pārbaudīts tieši BOE tekstā. Jūsu jurists apstiprina precīzo formulējumu konkrētajā īres līgumā, pirms Jūs uz to paļaujaties.
Kas pārdevējam jānodod darījuma noslēgšanas brīdī?
Četras lietas papildus īpašumam, un neviena no tām negaida, kad Jūs pajautāsiet.
- Drošības nauda un tās uzskaiteRezervācijas depozīts, ko īrnieks sākotnēji samaksāja, kopā ar tā reģistrāciju reģionālajā mājokļu iestādē būtu jānodod Jums kā jaunajam izīrētājam, lai nomas beigās to atdotu Jūs, nevis pārdevējs.
- Nomas maksa jau iekasēta proporcionāliJebkura īres maksa, kas jau samaksāta par laikposmu pēc darījuma noslēgšanas, pienākas Jums, aprēķinot to proporcionāli līdz īpašuma nodošanas dienai.
- Datēts inventāra sarakstsKo īrnieks saņēma īres sākumā, kas ir svarīgi, ja kādreiz rodas strīds par rezervācijas depozītu.
- Īres maksas samaksas izziņaApstiprina, ka nav parādu, kurus citādi Jūs pārņemtu kopā ar īres līgumu.
Esošās īres attiecības un konkrētā īpašuma lietošanas un izīrēšanas noteikumi jau ir viena no standarta pozīcijām Arevont juridiskās koordinācijas kontrolsarakstā, kas tiek izmantots katrā iegādes darījumā, nevis pievienots īpaši īpašumam ar īrnieku. Tā ir tā pati jurista vadītā pārbaude, tikai attiecināta uz vēl vienu dokumentu.
Vai mantotie kopības parādi var būt nošķirti no jautājuma par īres attiecībām?Jā, un tie tiek pārbaudīti atsevišķi. Kopības parāds ir saistīts ar īpašumu neatkarīgi no tā, kas tajā dzīvo, īrnieks vai īpašnieks, un tā ir cita izziņa nekā izziņa par paša īrnieka īres maksājumu stāvokli. Abas izziņas tiek pieprasītas pirms darījuma noslēgšanas, un neviena neaizstāj otru.
Ko darīt, ja vēlaties īpašumu bez īrnieka?
Īpašuma iegāde ar īrnieku nedod Jums ātrāku ceļu uz brīvu īpašumu, nekā tas bija pārdevējam, un Jūs nevarat to piespiedu kārtā panākt. Pastāv trīs reālas iespējas, un neviena no tām automātiski nav “ieteicamā”. Labākā izvēle ir atkarīga no īrnieka un Jūsu rīcībā esošā laika.
- Option 1Vienoties par priekšlaicīgu aiziešanuIzplatīta iespēja, ko nevar uzspiest, tikai saskaņot.
- Cena
- Parasti vajadzīga kompensācija
- Noteiktība
- Nav garantētsĪrnieks var nepiekrist.
- Laiks
- Ātrākais, ja izdodas
- Option 2Izmantot līgumā atrunātās tiesības, ja tādas irTā tiek nodota Jums kopā ar īpašumu, ievērojot tos pašus paziņošanas nosacījumus, kas bija pārdevējam.
- Cena
- Kompensācija nav vajadzīga
- Noteiktība
- Tikai tad, ja atrunātasĪpašuma iegāde šādas tiesības nerada.
- Laiks
- Noteiktajā uzteikuma termiņā
- Option 3Nogaidīt atlikušo termiņuVienkāršākā iespēja un vienīgā, kas vienmēr pieejama.
- Cena
- Bez papildu izmaksām
- Noteiktība
- Vienmēr pieejama
- Laiks
- Viss atlikušais termiņš
Ir arī ieguvums: īpašums, kas jau no pirmās dienas nodrošina stabilus, ar likumu aizsargātus īres ienākumus, ir cita veida aktīvs nekā tāds, kam Jums pašam jāsaņem nepieciešamās atļaujas, jāiekārto un jāreklamē. To ir vērts apsvērt, neuztverot īrnieku tikai kā šķērsli.
Iegāde ar īrnieku un brīva īpašuma iegāde: kādas ir atšķirības?
Tas pats īpašums divos atšķirīgos stāvokļos, ar reāliem kompromisiem. Neviens variants nav vienkārši labāks.
| Aspekts | Ar īrnieku | Brīvs |
|---|---|---|
| Ienākumi no pirmās dienas | Jā, par jau saskaņoto īres maksu, kuru nevarat palielināt ārpus spēkā esošā līguma. | Nekas, līdz atrodat savu īrnieku vai viesi. |
| Īpašuma izmantošana personīgi | Tas nav iespējams, kamēr beidzas termiņš vai īrnieks piekrīt aiziet. | Immediate. |
| Tipiskā prasītā cena | Bieži tiek piemērota atlaide salīdzinājumā ar līdzvērtīgu brīvu īpašumu, ņemot vērā šo ierobežojumu. | Pilns tirgus salīdzinājums, neņemot vērā ierobežojumu. |
| Kas jāaptver juridiskajai pārbaudei | Īres līgums, 25. panta situācija, rezervācijas depozīts un īres maksājumu vēsture papildus standarta pārbaudēm. | Tikai standarta īpašuma un juridiskās pārbaudes. |
Kas jāpieprasa pirms īrēta īpašuma iegādes
Pieci dokumenti, kas jāpieprasa pirms rezervācijas, nevis juridiskās pārbaudes laikā.| Pieprasīt | Ko tas atklāj | Kā izskatās slikta atbilde |
|---|---|---|
| Pilns īres līgums, nevis tā kopsavilkums | Atlikušais termiņš, īres maksa, jebkura tās pārskatīšanas klauzula un jebkāda atteikšanās no pirmpirkuma tiesībām ir ietverta šajā vienā dokumentā. | "Noteikumi ir standarta", taču neviens dokuments netiek uzrādīts. |
| Pierādījums par 25. pantā paredzēto paziņojumu, ja no šīm tiesībām ir atteikts | Bez tā zemesgrāmata var atteikties reģistrēt Jūsu pirkumu. | Apliecinājums reģistrētā paziņojuma vietā. |
| Apstiprinājums par rezervācijas depozītu un tā glabāšanas vietu | Tam būtu jāpāriet Jūsu rīcībā kopā ar pienākumu vēlāk to atdot. | Nav zināms, kur glabā rezervācijas depozītu. |
| Īrnieka īres maksājumu izziņa | Tā apstiprina, ka kopā ar īres līgumu nepāriet nekādi parādi. | "Viņi vienmēr maksā laikā", taču nekas nav rakstiski apliecināts. |
| Datēts īpašuma inventāra saraksts no īres sākuma | Vienīgā reālā aizsardzība vēlākā strīdā par rezervācijas depozītu. | Inventāra saraksta nav vai arī tas nav datēts. |
Ko mēs nevaram apsolīt par konkrētu īres līgumu
Šī ir vispārīga informācija par LAU 14. un 25. pantu, kas ir aktuāla 2026. gada 17. augustā. Mēs 14. pantu izlasījām tieši likumā un pārbaudījām 25. pantu neatkarīgos juridiskos avotos. Tā nav juridiska konsultācija par konkrētu īres līgumu. Precīzs atlikušais termiņš, tas, vai no pirmpirkuma tiesībām ir atteikts, un jebkura īres maksas pārskatīšanas klauzula ir atkarīga no šī viena dokumenta formulējuma. Tikai Jūsu jurists, to izlasot, var pateikt, kas ir piemērojams.Spānijas īres tiesības stingri aizsargā īrnieku, vairāk, nekā ārvalstu pircējs parasti sagaida. Pirkums, kas balstīts uz pieņēmumu, ka "īrnieks vienkārši aizies", ir pirkums, kas balstīts uz minējumu. Ja īpašuma atbrīvošana ir galvenais iemesls tā iegādei, Jums tas jāpārbauda pirms rezervācijas, nevis pēc tās.Mēs koordinējam pārbaudi. Mēs neesam juristi. Paziņojums saskaņā ar 25. pantu un īres līgums ir dokumenti, kurus izlasa un apstiprina neatkarīgs jurists, nevis kaut kas, ko apliecina Arevont.
Biežāk uzdotie jautājumi par īpašuma iegādi ar īrnieku
- Vai es varu izlikt īrnieku tikai tāpēc, ka iegādājos īpašumu, lai pats tajā dzīvotu?
- Nē. Vēlme tur dzīvot pati par sevi nav iemesls priekšlaicīgi izbeigt pārņemtu īres līgumu. Tas ir iespējams tikai tad, ja sākotnējā līgumā izīrētājam bija paredzētas tiesības atgūt īpašumu personiskai lietošanai un saskaņā ar šo klauzulu tiek iesniegts pienācīgs paziņojums. Šīs tiesības pāriet kopā ar īpašumu, tās nerodas pārdošanas rezultātā.
- Vai īpašumu ar īrnieku parasti ir lētāk iegādāties nekā līdzvērtīgu brīvu īpašumu?
- Bieži vien jā, jo ierobežojums brīvi izmantot vai izīrēt īpašumu pircējam rada reālas izmaksas un tirgus parasti ņem to vērā, piemērojot atlaidi. Tas, vai atlaide ir pietiekami liela, lai ierobežojums būtu tā vērts, ir atkarīgs no atlikušā minimālā termiņa un no tā, ko Jūs patiešām vēlaties iegūt no īpašuma.
- Ko darīt, ja pārdevējs man saka, ka īrnieks jau ir piekritis aiziet pirms darījuma noslēgšanas?
- Saņemiet to rakstiski, ar īrnieka parakstu un datumu, pirms uz to paļaujaties. Pārdošanas aģenta nodots mutisks apliecinājums īrniekam nav saistošs, un ne Jūs, ne pārdevējs nevarēsiet to panākt, ja īrnieks pārdomās.
- Vai īpašuma iegāde ar uzņēmuma starpniecību, nevis personīgi, kaut ko no tā maina?
- Tas maina minimālo termiņu, kas saglabājas saskaņā ar īres līgumu, nevis to, vai līgums pāriet jaunajam īpašniekam. Īres līgums pāriet jebkurā gadījumā. Atšķirība ir tāda, ka izīrētājam, kas ir uzņēmums, minimālais termiņš ir 7 gadi, nevis 5 gadi. Tas ir jāzina, pirms izlemjat, kā turēt īpašumu.
