Remonta atļaujas Spānijā: kad vajadzīga Licencia de Obra?
30 sekundēs
Jebkuram remontam Spānijā, kas skar konstrukciju, fasādi vai apbūvēto platību, pirms darbu sākšanas ir vajadzīga licencia de obra mayor un arhitekta parakstīts projekts. Tīri kosmētiskiem, nemainīgiem darbiem parasti pietiek ar vienkāršu comunicacion previa. Ja netiek saņemta darbam faktiski nepieciešamā atļauja, problēma nepaliek pie tā, kurš darbus veica. Jūs to pārņemat kā jaunais īpašnieks.
Vai Jūsu remonts ir obra menor vai obra mayor?
Spānijā remontdarbi tiek iedalīti divās licenču kategorijās, un tas, kura no tām ir piemērojama, nosaka visu pārējo: kas var iesniegt pieteikumu, vai to jāparaksta arhitektam un cik ilgs laiks būs nepieciešams. Licencia de obra menor attiecas uz kosmētiskiem vai uzturēšanas līmeņa darbiem: flīžu nomaiņu, krāsošanu, vannasistabas pārbūvi un līdzīgām izmaiņām, kas tiek veiktas esošo sienu robežās. Licencia de obra mayor attiecas uz konstrukciju izmaiņām, paplašinājumiem, baseina izbūvi vai lietošanas veida maiņu, un pirms pašvaldība to vispār izskatīs, ir nepieciešams pilns projekts, ko sagatavojis un parakstījis arhitekts.Praktiskais tests ir vienkārši formulējams, pat ja dokumentu kārtošana tāda nav: vai darbi skar kādu konstrukcijas elementu, piemēram, nesošo sienu, ēkas norobežojošās konstrukcijas vai jumtu? Vai tie maina apbūvēto kvadratūru? Vai tie maina telpas juridisko lietošanas veidu? Apstiprinoša atbilde uz kādu no šiem jautājumiem nozīmē, ka darbi ietilpst obra mayor kategorijā. Skaidra noliedzoša atbilde, ja esošo sienu robežās tiek veiktas tikai kosmētiskas izmaiņas, kas aizstāj iepriekšējo risinājumu ar tādu pašu, parasti nozīmē obra menor, un daudzās pašvaldībās to var nokārtot ar comunicacion previa - vienkāršu paziņojumu pašvaldībai, nevis iesniedzot pilnu licences pieteikumu un gaidot apstiprinājumu.
| Obra menorKosmētisks, bez izmaiņām | Obra mayorKonstrukciju, piebūve, baseins | |
|---|---|---|
| Skar konstrukcijas, fasādi vai platību | Nē | Jā |
| Kas paraksta projektu | Īpašnieks vai gestor, parasti arhitekts nav nepieciešams | Arhitekts, gandrīz vienmēr |
| Kā pieteikties | Comunicacion previa, daudzās pašvaldībās | Oficiāls licencia de obra pieteikums |
| Pašvaldības izskatīšana | Vienkārša pārbaude, nevis pilna licences izskatīšana | Pilna tehniskā pārbaude pirms darbu sākšanas |
Avoti
Vai remonts var sākties kā obra menor un tā gaitā pārtapt par obra mayor?Jā, un šādi īpašnieki bieži vien nejauši, nevis apzināti, nonāk pie nelikumīgiem darbiem. Ja darbu apjoms paplašinās un sāk skart konstrukcijas elementu, fasādi vai platību, projekts ir pārgājis obra mayor kategorijā un tam nepieciešama atsevišķa arhitekta parakstīta licence, pat ja sākotnējais paziņojums par mazāko darbu apjomu tika iesniegts pareizi.
Cik Spānijā faktiski maksā licencia de obra?
Paziņojums par obra menor vai pati licence parasti maksā no 200 līdz 800 euro, papildus jāmaksā ICIO, pašvaldības būvniecības nodoklis, ko parasti aprēķina 3 līdz 4 procentu apmērā no deklarētās darbu tāmes. Maksa par obra mayor licenci parasti tiek minēta aptuveni 3 līdz 3.5 procentu apmērā no atsauces tāmes, ko arhitekts norāda savā projektā, un šī procentuālā maksa tiek pieskaitīta arhitekta atsevišķajai projektēšanas atlīdzībai, nevis to aizstāj.Šī pētījuma ietvaros netika apkopota viena aktuāla maksu tabula konkrētai Costa del Sol pašvaldībai, piemēram, Marbeljas ordenanza salīdzinājumā ar Esteponas ordenanza. Tālāk norādītie diapazoni ir vispārīgi un apkopoti, nevis vienas pašvaldības publicēta tabula, tādēļ uztveriet tos kā plānošanas summu un pirms remonta budžeta galīgās noteikšanas saņemiet precīzu piedāvājumu no attiecīgās pašvaldības, sava arhitekta vai gestor.
| Obra menor licences vai paziņojuma maksaPašvaldības noteikta fiksēta maksa | 200-800 € |
|---|---|
| ICIO būvniecības nodoklis, obra menor vai obra mayor3-4% no deklarētās darbu tāmes | 3-4% no tāmes |
| Obra mayor licences maksa~3-3.5% no atsauces tāmes | ~3-3.5% no tāmes |
Lai šos procentus salīdzinātu ar konkrētu summu: 50.000 euro vērta vannasistabas un virtuves atjaunošana bez konstrukciju izmaiņām, kas ir skaidrs obra menor gadījums, parasti nozīmē aptuveni 200 līdz 800 euro lielu maksu, kā arī aptuveni 1.500 līdz 2.000 euro lielu ICIO, tātad kopējās ar atļauju saistītās izmaksas aptuveni 1.700 līdz 2.800 euro apmērā. Villa paplašināšana par 300.000 euro ar jaunu baseinu, kas ir skaidrs obra mayor gadījums, nozīmētu, ka vien licences maksa būtu aptuveni 9.000 līdz 10.500 euro, vēl pirms arhitekta projektēšanas atlīdzības un pirms nākamajā sadaļā minētā vairāku mēnešu termiņa. Abi skaitļi ir aprēķināti, izmantojot iepriekš minētos vispārīgos procentu diapazonus ilustrācijai, nevis ņemti no kāda konkrēta nosaukta projekta faktiskā rēķina.
Cik ilgs laiks nepieciešams, lai saņemtu remonta atļauju?
Divi neatkarīgi avoti norādīja atšķirīgus termiņu diapazonus abām vienām un tām pašām kategorijām, tāpēc šajā lapā ir parādīts diapazons, nevis uzspiests viens maldinoši precīzs skaitlis. Uztveriet jebkura diapazona īsāko termiņu kā optimistisku scenāriju, nevis solījumu: tas, cik ātri pašvaldība faktiski izskata pieteikumu, ir atkarīgs no tās noslodzes un iesniegto dokumentu pilnīguma.
0. nedēļa~8 mēneši
- Nelieli darbi, reāls diapazons2 līdz 12 nedēļas
- Lieli darbi, reāls diapazons2 līdz 8 mēneši
| Avots | Obra menor | Obra mayor |
|---|---|---|
| CostaTrades | 2 līdz 6 nedēļas | 2 līdz 6 mēneši atkarībā no sarežģītības un pašvaldības |
| TerretaSpain | 1 līdz 3 mēneši | 3 līdz 6 mēneši, dažkārt līdz 8 mēnešiem |
| Reālistisks diapazons plānošanai | 2 līdz 12 nedēļas | 2 līdz 8 mēneši |
Vai dzīvokļu īpašnieku kopībai arī jāapstiprina šie darbi?
Pašvaldības licence nav vienīgais apstiprinājums, kas var būt nepieciešams pārbūvei. Ja īpašums atrodas comunidad de propietarios, daudzdzīvokļu ēkā vai slēgtā apbūvē ar koplietošanas elementiem, Spānijas tiesību akti fasādi, ēkas nesošos elementus un citas koplietošanas daļas uzskata par kopībai kolektīvi piederošām, pat ja Jums pilnībā pieder Jūsu dzīvoklis. Darbi, kas no pašvaldības viedokļa ir pilnībā likumīgi, tomēr var prasīt kopības atļauju, ja tie skar kādu no šiem koplietošanas elementiem.
- Gaisa kondicionēšanas iekārtu uzstādīšana redzamā ārsienāPati siena saskaņā ar Spānijas tiesību aktiem ir koplietošanas elements, tāpēc tas, ka pašvaldībai nav iebildumu, pats par sevi šo jautājumu neatrisina.
- Balkona vai terases iestiklošanaTas maina ēkas ārējo izskatu, par ko lēmumu pieņem ne tikai individuālais īpašnieks, bet arī dzīvokļu īpašnieku kopība.
- Ārējo logu vai slēģu nomaiņaKrāsu, materiālu un formu bieži nosaka pašas kopības noteikumi, un tas ir atsevišķs jautājums no visa, ko pārbauda pašvaldība.
- Jebkādas citas izmaiņas ēkas ārējā konfigurācijāJa darbi skar fasādi, nesošu elementu vai citu koplietošanas daļu, pirms to sākšanas, nevis pēc tam, saņemiet kopības atļauju.
Šī soļa izlaišana ir reāls un tiesvedībā apliecināts risks, nevis teorētiska iespēja. Kopība var iesūdzēt Jūs tiesā, lai panāktu darbu novēršanu, pat ja tie jau ir pabeigti, un tiesnesis var uzdot īpašniekam atjaunot sākotnējo stāvokli un segt ar to saistītās izmaksas. Saņemiet kopības balsojumu ar tādu balsu vairākumu, kādu tās statūti nosaka šāda veida izmaiņām. Tas ir atsevišķs solis no pašvaldības licences, jo viens apstiprinājums neaizstāj otru.
Avoti
Ja pašvaldība apstiprina manu licenci, vai tas nozīmē arī kopības piekrišanu?Nē. Tie ir divi atsevišķi apstiprinājumi no divām atsevišķām institūcijām, un viens neaizstāj otru. Pašvaldības licence attiecas uz plānošanas noteikumiem, savukārt kopības balsojums attiecas uz pašu kopīpašuma ēku. Pirms skariet jebko, kas ietekmē ārpusi vai nesošu elementu, saņemiet abus apstiprinājumus.
Kas faktiski iesniedz pieteikumu atļaujas saņemšanai, Jūs vai arhitekts?
Kas iesniedz pieteikumu un kādi dokumenti tam jāpievieno, ir pilnībā atkarīgs no tā, kurā kategorijā ietilpst Jūsu pārbūve.
| Kategorija | Kas iesniedz | Iesniedzamie dokumenti |
|---|---|---|
| Obra menor | Bieži pats īpašnieks vai viņa vārdā rīkojošs gestor | Paziņojums comunicacion previa pašvaldībai. Šāda apjoma darbiem parasti nav nepieciešams arhitekta parakstīts projekts. |
| Obra mayor | Kvalificēts speciālists, gandrīz vienmēr arhitekts, bet šaurākam darbu lokam dažkārt arī aparejador | Parakstīts projekts, memoria, plāni un, ja nepieciešams, konstrukciju aprēķini, ko pirms licences izsniegšanas pārbauda pašvaldības urbanismo departaments. |
Kas notiek, ja renovācijas darbi nekad nav bijuši likumīgi atļauti?
Šī ir vissvarīgākā daļa neatkarīgi no tā, vai plānojat renovāciju pats vai apsverat otrreizējā tirgus īpašumu, kurā jau varētu būt iepriekšējā īpašnieka veikti darbi. Jebkādi būvdarbi, kas veikti bez faktiskajam darbu apjomam nepieciešamās licences, obra mayor līmeņa izmaiņas, kas veiktas, pamatojoties uz obra menor paziņojumu, vai bez jebkādas atļaujas procedūras, ir pilsētbūvniecības pārkāpums. Tas tā ir neatkarīgi no tā, vai pabeigtie darbi paši par sevi izskatās nevainojami.Nelikumīgi vai bez licences veikti darbi nevar tikt pienācīgi atspoguļoti Īpašumu reģistrā vai īpašuma aktā, tādējādi rodas neatbilstība starp īpašuma faktisko stāvokli un tā reģistrēto juridisko aprakstu. Bankas izsniedz aizdevumus, pamatojoties uz šo reģistrēto aprakstu, tāpēc neatbilstība var būt tieši tas apstāklis, kas apgrūtina vai neļauj saņemt hipotekāro kredītu otrreizējā tirgus īpašumam un attur piesardzīgu pircēju.
- Visdārgākās sekasOtrreizējā tirgus īpašumam ir renovācijas darbi, kas izskatās pabeigti un kuros jau dzīvoDarbi, kas veikti ārpus licences atļautā apjoma vai bez jebkādas licences procedūras, ir pilsētbūvniecības pārkāpums neatkarīgi no tā, vai tie izskatās nevainojami.What to do insteadPirms kaut ko parakstāt, lūdziet savam juristam salīdzināt būvdarbu licenci ar faktiski uzbūvēto.
- Visdārgākās sekas"Tie ir iepriekšējā īpašnieka nelikumīgi veiktie darbi, nevis mani"Atbildība par darbu legalizēšanu vai par sekām, ja tas netiek darīts, pāriet jaunajam īpašniekam brīdī, kad īpašuma akts tiek nodots. Īpašnieka maiņa šo atbildību neatceļ.What to do insteadIerēķiniet šo risku piedāvātajā cenā vai atsakieties no darījuma, nevis pieņemiet, ka risks paliks pie pārdevēja.
- Dārgi, ja nepamanaIr pagājuši gadi, pašvaldībai neveicot nekādas darbībasTas var būt nozīmīgi, bet tikai pēc vispārējā noilguma perioda, kas tiek raksturots kā aptuveni četri gadi un kura ilgums dažādās autonomajās kopienās var atšķirties. Tas maina pašvaldības pilnvaras piemērot sankcijas, bet nemaina problēmu ar hipotekāro kredītu vai otrreizējā tirgus īpašumu, ko jau rada neatbilstība reģistrā.What to do insteadSaņemiet rakstisku apstiprinājumu par īpašuma statusu no pašas pašvaldības, nevis paļaujieties tikai uz pārdevēja vārdiem, ka neviens nekad nav izvirzījis iebildumus.
Ja veiktie darbi pilnībā atbilst pašreizējiem zemesgabala plānošanas noteikumiem, dažkārt tos var legalizēt arī pēc to pabeigšanas, iesniedzot legalizācijas projektu, ko sagatavojis kvalificēts speciālists. Tas automātiski nenozīmē, ka situācija ir bezcerīga, taču viss ir atkarīgs no tā, vai faktiski uzbūvētais atbilst tam, kas būtu bijis nepieciešams pienācīgai atļaujas pieteikšanai. Turklāt legalizēšana pēc darbu pabeigšanas, nevis pirms tiem, prasa ievērojamus līdzekļus un laiku. Saistīts, bet atsevišķs dokuments, par kuru vērts vaicāt saistībā ar jebkuru otrreizējā tirgus īpašumu, ir licencia de primera ocupación, kas apliecina, ka uzbūvētā ēka atbilst licencētajam projektam un ir piemērota apdzīvošanai. Īpašumam, kuram šī dokumenta nav, var rasties līdzīgas grūtības to pārdot vai ieķīlāt.Andalūzijai specifiskie jautājumi par jau pastāvošu nelikumīgu būvi, tostarp tas, cik ilgi pašvaldība faktiski var īstenot piespiedu pasākumus un kā to ietekmē zemes klasifikācijas maiņa, ir atsevišķs temats. Mūsu ceļvedis par neatļautām piebūvēm attiecas uz vienu nelikumīgu piebūvi citādi likumīgā īpašumā, kas ir tuvākais renovācijai, kurā pārsniegts licences apjoms. Savukārt uz visu ēku bez jebkāda juridiska pamata attiecas mūsu atsevišķais ceļvedis par nelikumīgām būvēm.
Avoti
Vai nelikumīgi darbi, kas atklāti pēc īpašuma iegādes, kļūst par manu atbildību, lai gan es tos neveicu?Jā. Spānijas tiesību akti neatceļ pienākumu legalizēt darbus vai sekas, kas rodas, ja tas netiek darīts, tikai tāpēc, ka īpašums ir mainījis īpašnieku. Tas ir vissvarīgākais fakts, kas jāatceras no šīs sadaļas: problēma gulstas uz pašreizējo īpašnieku, nevis uz personu, kas darbus veica.
Vai katra Costa del Sol pašvaldība vienādi izturas pret vienādiem renovācijas darbiem?
Vispārīgais iedalījums obra menor un obra mayor kategorijās, kā arī iepriekš minētie kopīpašnieku piekrišanas noteikumi ir piemērojami visā valstī. Konkrētās licenču kategorijas, iepriekšējā paziņojuma procedūras piemērošanas joma un pašas maksas tiek noteiktas katras Andalūzijas pašvaldības saistošajos noteikumos, ievērojot reģionālo plānošanas regulējumu. Principā vienāds renovācijas darbu apjoms var tikt apstrādāts nedaudz atšķirīgi: vienā pilsētā var būt ātrāka iepriekšējā paziņojuma procedūra, bet nākamajā var būt nepieciešama pilnīgāka licence, tostarp kaimiņu Costa del Sol pilsētās. Neuzskatiet, ka vienā pašvaldībā īstenota iepriekšēja projekta termiņš tieši attieksies arī uz citu pašvaldību.Precīzas licences kategorijas un maksas apstiprināšana konkrētajā pašvaldībā pirms renovācijas budžeta apstiprināšanas ir tieši tāda pārbaude, ko Arevont juridiskās koordinācijas pakalpojums veic kopā ar Jūsu juristu, nevis jautājums, par kuru būtu jāmin, balstoties uz tādu vispārīgu ceļvedi kā šis.
Kas jāapstiprina pirms remonta budžeta noteikšanas
Pieci jautājumi, kas jāpārbauda pirms pirmā rēķina, nevis jāatklāj pēc tā saņemšanas.| Sagatavojiet iepriekš | Kāpēc tas ir svarīgi | Kā izskatās slikta atbilde |
|---|---|---|
| Pašvaldības rakstiska atbilde par to, vai darbi ir obra menor vai obra mayor | Nepareizs pieņēmums šeit ir visbiežākais iemesls, kāpēc darbi tiek veikti bez licences. | Kategorijas noteikšana pēc līdzīga izskata projekta citā vietā. |
| Kopīpašnieku kopības rakstiska atļauja visam, kas skar fasādi vai koplietošanas elementu | Ar pašvaldības licenci vien nepietiek. Šie abi apstiprinājumi ir atsevišķi. | Pieņēmums, ka ar likumīgu pašvaldības atļauju vien pietiek. |
| Esošās licencia de obra pārbaude salīdzinājumā ar faktiski uzbūvēto, pirms iegādājaties otrreizējā tirgus īpašumu | Nedokumentēti darbi kļūst par jaunā īpašnieka problēmu brīdī, kad īpašuma akts nonāk cita īpašnieka rokās. | “To izdarīja iepriekšējais īpašnieks, nevis es”: pārliecība bez juridiska pamata. |
| Arhitekta paša projektēšanas maksa, kas budžetā paredzēta atsevišķi no licences maksas, jebkuram liela apjoma būvniecības projektam | Licences maksa ir tikai viena pozīcija faktiskajās kopējās izmaksās. | Projekta cenas noteikšana, balstoties tikai uz licences maksas procentuālo daļu. |
| Jautājums par īpašuma licencia de primera ocupación, nevis tikai par tā renovācijas vēsturi | Īpašumu, kuram trūkst šī dokumenta, vēlāk var būt grūti pārdot vai ieķīlāt tādu pašu iemeslu dēļ kā nelicencētus būvdarbus. | Nekad nejautāt, jo tas izklausās pēc tehniskas formalitātes. |
Ko šajā lapā nevarēja precīzi izteikt ar vienu skaitli
Viens būtisks precizējums. Šīs lapas sagatavošanai mēs neesam iepazinušies ar nevienas konkrētas pašvaldības ordenanza un neesam apstiprinājuši nevienas konkrētas Costa del Sol pašvaldības pašreizējo nodevu grafiku, ICIO likmi vai obra menor fiksēto nodevu. Tālāk norādītie diapazoni ir vispārīgi. Piemērojami būs Jūsu pašvaldības dati, un ir vērts tos pieprasīt rakstiski.Arī precīzs balsu vairākuma slieksnis, kas dzīvokļu īpašnieku kopībai nepieciešams ārējo būvdarbu atļaušanai, netika noteikts kā viens universāls skaitlis. Spānijas avotos norādīts, ka dažos gadījumos to regulē pašas kopības statūti, bet citos piemēro vispārīgos likumā noteiktos vairākuma noteikumus. Konkrētas kopības faktiskie statūti jāpārbauda katrā gadījumā atsevišķi.Aptuveni četru gadu noilguma termiņš pārkāpumam, kas saistīts ar būvniecību bez licences, ir norādīts kā vispārīgs rādītājs, un tiek uzskatīts, ka tas dažādos autonomajos reģionos atšķiras. Andalūzijai raksturīgais termiņš, kas faktiski reglamentē jau pastāvošu nelikumīgu būvi, ir aplūkots un atsevišķi pamatots mūsu ceļvežos par nelikumīgām būvēm un nepaziņotām piebūvēm, nevis šeit atkārtoti pasniegts kā viens galīgs skaitlis.
Biežākie jautājumi par renovācijas atļaujām
- Vai es varu sākt kosmētiskās renovācijas darbus, pirms comunicacion previa ir pilnībā apstrādāts?
- Tas ir atkarīgs no konkrētās pilsētas domes procedūras attiecībā uz paziņošanas kārtību, un bez pārbaudes nevajadzētu pieņemt nevienu no abām iespējām. Dažas pilsētas uzskata, ka pilnībā aizpildīts comunicacion previa pēc iesniegšanas ļauj sākt darbus, savukārt citas vispirms sagaida īsu apstiprinājumu. Pirms darbu plānošanas noskaidrojiet konkrēto atbildi pilsētas domē vai pie sava gestor.
- Vai licencia de obra menor kādreiz ir nepieciešams arhitekta paraksts?
- Parasti ne. Maza apjoma būvdarbu kategorija paredz kosmētiskus, līdzvērtīgus darbus, par kuriem īpašnieks vai gestor parasti var paziņot tieši. Ja šādi uzsākts projekts paplašinās, skarot kādu konstrukciju, tas pāriet liela apjoma būvdarbu kategorijā, un šajā brīdī ir nepieciešams arhitekta parakstīts projekts.
- Vai man ir nepieciešams dzīvokļu īpašnieku kopības apstiprinājums darbiem, kas pilnībā tiek veikti manā dzīvoklī?
- Parasti ne, ja vien darbi neskar kopīpašuma elementu: fasādi, nesošo konstrukciju vai koplietošanas instalācijas, kas iet caur dzīvokli. Tīri iekšējas, ar konstrukcijām nesaistītas izmaiņas parasti ir paša īpašnieka lēmums. Tiklīdz darbi skar ārpusi vai konstrukcijas elementu, jautājums par kopības apstiprinājumu kļūst aktuāls neatkarīgi no tā, cik nenozīmīgas izmaiņas šķiet.
